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• Antonio Romano - Locazioni brevi e attività ricettive in condominio: facciamo il punto su una questione controversa
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21 • Giugno • 2018

Antonio Romano - Locazioni brevi e attività ricettive in condominio: facciamo il punto su una questione controversa

La cosiddetta “Sharing economy” o economia condivisa o della condivisione o della collaborazione sta conoscendo un forte sviluppo: i termini in questione non sono sinonimi, ma esprimono lo stesso concetto ossia la condivisione di beni e servizi.

Si tratta di un settore in forte crescita: si stima che circa il 17% degli italiani usi una piattaforma digitale di condivisione e le proiezioni di crescita sono nell'ordine di dieci volte nei prossimi anni.

Le implicazioni sociali, oltre che economiche, sono rilevanti: basti pensare alla promozione dell'uso efficiente dei beni, alla nuova imprenditorialità per il ceto medio, alla nuova socialità ed alla condivisione valoriale.

Perché ne parliamo a proposito del condominio?

In ambito condominiale attualmente si tratta essenzialmente dell'uso di unità abitative per ospitalità turistica, considerando anche il turismo d’affari.

Può trattarsi di locazione breve, come pure dell'avvio di attività di B&B o di affittacamere.

L'assemblea non può in ogni caso impedire ad un condomino di destinare la propria unità immobiliare alla locazione breve, anche attraverso le più diffuse piattaforme come Air BnB, Homeaway, Booking e tante altre.

Questo principio resta un punto fermo.

Solo un regolamento di tipo "contrattuale", quindi accettato da tutti iI condomini, può contenere limiti all'uso delle proprietà esclusive. Il regolamento di tipo "contrattuale" è l'unico in grado di porre delle limitazioni alle facoltà del diritto di proprietà (Cass Civ sentenza n. 21307/16).

Le clausole limitative non sono però tutte uguali.

A parte la circostanza per cui soprattutto i regolamenti più risalenti fanno riferimento ad attività di tipo imprenditoriale, citando ad esempio l'attività di "pensione, locanda, affittacamere" ed ignorando le forme di accoglienza più "moderne", come il "Bed and Breakfast" e gli affitti turistici brevi o molto brevi tipici di "Air BnB" e dei suoi concorrenti, talvolta si trova un elenco di attività vietate come tali, altre volte si trova invece il riferimento ad un danno che si assume i condomini vengano a subire per la presenza di tali attività. In questo secondo caso si possono trovare clausole del tipo: "Delle unità immobiliari private è vietato fare uso contrario alla tranquillità e al decoro dello stabile, all'igiene e alla morale".

Nel corso del tempo, la Magistratura ha dovuto affrontare il problema a vari livelli e dovendo considerare limiti molto diversi contenuti nei regolamenti condominiali.

Tendenzialmente, la posizione della giurisprudenza è favorevole alle esigenze del proprietario/locatore.

I principi posti finora sono in sintesi i seguenti.

L’uso della propria abitazione come B&B non costituisce modificazione della destinazione d’uso dell’immobile e può aversi anche qualora questo faccia parte di un condominio: l’uso del proprio immobile per svolgervi attività di affittacamere risulta pienamente legittimo e non in contrasto con l’“uso abitativo” a cui fossero vincolati i condomini (Corte di Cassazione sentenza del 20.11.14 n. 24707).

Coerentemente con questa posizione e coerentemente con le peculiarità dell'"ospitalità familiare" tipica dei Bed & Breakfast e degli affitti turistici brevi stile "Air BnB", la Corte di Cassazione nella sentenza n. 21363 del 21 ottobre 2015 ha affermato che i Bed & Breakfast:
a) non possono essere assimilati alle strutture alberghiere
b) l'esercizio di questa attività non determina un mutamento della destinazione d'uso dell'immobile (di norma ad uso abitativo).

Del resto Il Trib. di Verona con la sentenza 22.04.2015 ha definito il "Bed and Breakfast" come attività con funzione "para-familiare" mentre il Trib. di Roma con sentenza del 17.09.2015 ha affermato che è "un servizio extra alberghiero di tipo saltuario".

Tendenzialmente isolata invece è rimasta la sentenza della Corte di Cassazione n. 109/16 del 7 gennaio 2016 per cui non si può destinare un appartamento ad “affittacamere”, attività alberghiera o di bed and breakfast se il regolamento di condominio vieta destinazioni d'uso diverse da quella abitativa.

Secondo questa sentenza, tutte e tre le attività – affittacamere, alberghiera e di bed e breakfast – sono incompatibili con la destinazione dell'immobile ad uso abitativo per cui ne consegue che tali esercizi ricettivi non possono essere avviati se il regolamento contrattuale di condominio vieta usi diversi da quello abitativo.

Va osservato però, che il caso deciso faceva riferimento all'attività di affittacamere svolta in forma di impresa: un contesto diverso dall'ospitalità "para-familiare" cui fa riferimento il concetto di "Bed and Breakfast" e ancora di più l'affitto turistico breve attraverso le piattaforme on line nate con lo sviluppo dell'economia della condivisione.

A parte la sentenza sopra indicata, l'orientamento della magistratura si conferma favorevole al piccolo proprietario a più livelli.

Così, ad esempio, se il regolamento vieta comportamenti di disturbo, i condomini devono riuscire a "…dimostrare l'effettiva e attuale messa in pericolo della tranquillità e sicurezza dei condomini all'interno degli spazi comuni per via dell'espletamento dell'attività contestata…" (Trib. Milano sentenza del 10.02.2016).

Ulteriormente, la Corte di Cassazione (sentenza n. 4125/2011) ha affermato l'inammissibilità di un'interpretazione estensiva del divieto eventualmente contenuto nel regolamento di condominio per cui: "…Le clausole del regolamento condominiale che vietano la destinazione delle singole unità immobiliari allo svolgimento di determinate attività, essendo limitative dei diritti del proprietario, non sono suscettibili di interpretazione estensiva…".

A completare il quadro favorevole al condomino che intenda destinare la propria unità immobiliare a finalità di accoglienza turistica, provvede il Trib. Verona che nella sentenza del 22.04.15 ha annullato la delibera condominiale nella parte in cui nega agli ospiti del bed & breakfast la facoltà di accedere alle parti comuni del condominio, ivi compresi il campo da tennis e la piscina.

In ultimo la Cassazione ha, per così dire, completato la considerazione degli aspetti giuridici dell’utilizzo delle unità immobiliari private in condominio a questo scopo e la qualificazione giuridica dell'opponibilità dei divieti o delle limitazioni di destinazione d'uso contenuti nel regolamento di condominio ai nuovi acquirenti.

La sentenza della corte di Cassazione n. 6769 del 19 Marzo 2018 ha infatti chiarito un punto importante relativamente all’applicabilità dei divieti contenuti in un regolamento contrattuale di condominio a coloro che hanno acquistato la propria unità immobiliare in condominio, adottando un orientamento attento alle esigenze di coloro che intendono valorizzare la propria unità immobiliare per la finalità di ospitalità turistica.

La Cassazione ha confermato l'orientamento interpretativo già affermato, nel senso che vada ricondotta alla categoria delle cosidette “servitù atipiche” la previsione, contenuta in un regolamento condominiale contrattuale, comportante limiti alla destinazione delle proprietà esclusive  in modo da incidere non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino. Ne consegue che l'opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti deve essere regolata secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo “peso” mediante l'indicazione, in apposita nota di trascrizione distinta da quella dell'atto di acquisto (in forza dell'art. 17 comma 3 L 52/1985), delle specifiche clausole limitative, ex artt. 2659 comma 1 n. 2 e 2665 Cod Civ, non essendo, invece, sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale anche eventualmente contenuto nel rogito (nello stesso senso Cass. n. 21024/2016; Cass. n. 17493/2014).

Quindi, non è il regolamento di condominio ad essere soggetto alla trascrizione nei registri immobiliari, ai sensi dell'art. 2645 Cod Civ, quanto le eventuali convenzioni costitutive di servitù che siano documentalmente inserite nel testo di esso.

Se le clausole limitative sono inserite nel regolamento predisposto dal costruttore venditore, originario unico proprietario dell'edificio, con la nota di trascrizione del primo atto di compravendita di un'unità immobiliare che fa parte dell’edifico in condominio contenente le clausole limitative della proprietà privata, si determina l'opponibilità a tutti i successivi acquirenti di quelle limitazioni.

Ma, in assenza di trascrizione, queste disposizioni del regolamento, che stabiliscano i limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, valgono soltanto nei confronti del terzo acquirente che ne prenda atto in maniera specifica nel rogito.

L'eccezione di inopponibilità di tale clausole limitative quand'anche contenute nel regolamento ma non inserite nell'apposita nota di trascrizione, risulta eccezione rilevabile d'ufficio, pertanto, sollevabile in ogni stato e grado del processo dal condomino convenuto per la violazione del regolamento.

Completa il quadro la decisione della Corte Costituzionale che nella sentenza n. 369/2008 ha dichiarato l’incostituzionalità del comma 4 ddell’art 45 della Legge Regionale Lombardia (“Testo unico delle leggi regionali in materia di turismo”) che disponeva “L'attività (di Bed & Breakfast) è esercitata in case unifamiliari o, previa approvazione dell'assemblea dei condomini, in unità condominiali; comunque l'esercizio dell'attività non determina il cambio della destinazione d'uso dell'immobile”: le Leggi regionali o comunque la legislazione urbanistica non può incidere sui rapporti tra privati quindi non è corretto subordinare l’avvio dell’attività di B&B in un’unità immobiliare in condominio all’approvazione dell’assemblea.

• Ho appreso con tristezza la scomparsa di Umberto Neri, nostro presidente Onorario.
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18 • Giugno • 2018

Ho appreso con tristezza la scomparsa di Umberto Neri, nostro presidente Onorario.

È stato primo fondatore e Presidente di SESAMO che ha seguito sempre con passione e dedizione non facendo mai mancare contributi di idee e stimoli “ha voluto bene a SESAMO”.

Ci mancherà il dirigente serio e motivato quale è stato e, a me mancherà anche un caro amico e prezioso consigliere.

Condoglianze alla famiglia e all’ASPPI di Modena.

 

Luigi Ferdinando Giannini

Presidente Nazionale di SESAMO

• Antonio Romano e Fiorella Cima - Privacy e GDPR: prime riflessioni Affidamento servizi all’esterno dello studio? Solo con “valutazione dei rischi” e contratto
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14 • Giugno • 2018

Il 24 maggio 2016 è entrato ufficialmente in vigore il Regolamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo e del Consiglio del 27 aprile 2016 “Relativo alla protezione delle persone fisiche con riguardo al trattamento dei dati personali, nonché alla libera circolazione di tali dati” che abroga la precedente Direttiva 95/46/CE.

Si tratta proprio del Regolamento generale sulla protezione dei dati, noto come GDPR acronimo inglese di “General Data Protection Regulation” di cui si è parlato molto anche sulla stampa non professionale. Tale Regolamento è diventato definitivamente applicabile, direttamente, in tutti i Paesi UE a partire dal 25 maggio 2018.

Un Regolamento comunitario è infatti immediatamente valido per tutti gli Stati membri e non necessita, come invece le Direttive, di un recepimento con un atto interno.

In Italia di solito il recepimento delle Direttive comunitarie avviene con un Decreto Legislativo, quindi una norma predisposta dal Governo e non dal Parlamento, ma con forza di legge per effetto di una legge di delega, spesso una cosiddetta "comunitaria", ossia una legge di delega che fa riferimento a diverse direttive. Questo meccanismo, in questo caso, non è necessario e per questo motivo il GDPR va adempiuto già dal giorno della sua entrata in vigore.

Il Regolamento comunitario tuttavia non può abrogare una norma nazionale, per cui attualmente ci sono due norme di pari livello sullo stesso argomento. Il GDPR non arriva, infatti, nel deserto: in Italia era ed è attualmente in vigore il D. Lgs. 196/03 in attuazione di una precedente Direttiva comunitaria. Dove la norma italiana è in contrasto con il GDPR, si ritiene prevalga il GDPR, ma la situazione è piuttosto complessa e si sa già che il D. Lgs. 196/03 verrà abrogato e sostituito da una norma nuova che riprende il Regolamento comunitario. In effetti, l’art. 13 della Legge 25.10.2017 n. 163 ha già previsto un adeguamento dell’attuale norma Italiana al GDPR da attuarsi entro il 21 maggio 2018 (ma ad oggi, 13 giugno 2018, non è stato emesso alcun provvedimento al riguardo). Il nostro attuale Codice in materia di trattamento dei dati personali (D. Lgs. 196/03) verrà dunque rimaneggiato con lo scopo di coordinare le disposizioni vigenti in materia di protezione dei dati personali con le disposizioni del GDPR. Anche la recente Legge di bilancio 2018 – Legge 27 dicembre 2017 n. 205 ha disposto alcune limitate modifiche e innovazioni in materia di protezione dei dati personali proprio in vista dell'applicazione del GDPR.

Una delle questioni più problematiche al riguardo – questione per ora non risolta - è la circostanza che la norma italiana prevede anche sanzioni penali, mentre il Regolamento prevede solo sanzioni amministrative, peraltro di importo molto più elevato rispetto alla norma italiana.

La gestione della protezione dei dati personali non è quindi ancora giunta ad un punto di arrivo, ma questa circostanza non significa un rinvio dell’operatività del GDPR, che va dunque pienamente adempiuto.

L’amministratore di condominio è direttamente coinvolto in questo problema perché ogni amministratore è il "Titolare del trattamento dei dati" di cui viene a conoscenza nello svolgimento del suo incarico. 

Inoltre il condominio è un luogo di stretta convivenza tra persone, dove è essenziale l’equilibrio tra la trasparenza della gestione della cosa comune e il diritto alla riservatezza di ciascuno, garantito proprio dal D. Lgs. 196/03 ed ora dal GDPR. Le diverse informazioni – sugli inquilini, sui condòmini, sugli appartamenti, sulla natura e sulla quantità dei consumi – contenute negli archivi condominiali vanno oltre il semplice elenco dei nominativi dei proprietari e, se non opportunamente trattate, potrebbero rivelare informazioni anche delicate sui vari abitanti del palazzo.

In condominio il tema della privacy rileva da vari punti di vista ed è quindi un tema che l'amministratore deve considerare con attenzione.

Per questo tratteremo l’argomento in maniera approfondita in occasione di uno dei moduli del corso di aggiornamento 2018.

Gestire dati personali, del resto, è considerata una "attività pericolosa" con la conseguenza che, ai sensi dell'art. 2050 Cod Civ, in caso di contestazioni che conducano alla richiesta di danni, spetta all'amministratore provare di aver adottato tutte le misure idonee ad evitare il danno (art. 15 D. Lgs. 196/2003), per non parlare delle sanzioni specifiche previste dalla normativa italiana ed europea.

La questione assume vari aspetti in condominio, tutti accomunati dalla circostanza che l'amministratore gestisce molteplici dati dei condomini e questo significa custodirli, ma anche non perderli e comunicarli solo quando è necessario a chi è legittimato a conoscerli.

Uno degli aspetti più problematici della questione riguarda gli amministratori che si avvalgono di prestatori di servizi esterni al proprio studio per alcune lavorazioni, ad esempio la gestione della contabilità. Ci sono, infatti, alcuni fattori che un professionista  deve considerare prima affidare servizi a soggetti esterni. Particolarmente rilevante è l’aspetto relativo al rapporto tra il "Titolare del trattamento dei dati", quindi l'amministratore di condominio, in questo caso, ed i propri fornitori, che assumono il ruolo di "Responsabili del trattamento dei dati": nel caso, dunque, di esternalizzazione di un trattamento, il "Titolare del trattamento dei dati" (e quindi l’amministratore) dovrà accertarsi di ricorrere a fornitori che assicurino misure organizzative idonee a soddisfare il rispetto del GDPR. Inoltre, l’esecuzione del trattamento dei dati su incarico del "Titolare del trattamento dei dati" deve essere disciplinata da un apposito contratto che contempli non solo la durata del trattamento, la natura, le finalità e le tipologie di dati, ma specifichi anche tutte le misure di sicurezza e la ripartizione delle responsabilità in merito alla protezione dei dati tra il "Titolare del trattamento dei dati" ed il fornitore.

Cosa cambia in questo caso rispetto alla norma vigente prima del GDPR? il GDPR non definisce i requisiti del prestatore di servizi in termini precisi, ma sposta sul "Titolare del trattamento dei dati" la responsabilità di definire le misure di sicurezza idonee a garantire che il trattamento dei dati personali avvenga correttamente, avendo svolto una adeguata analisi dei rischi. Quindi, viene meno il riferimento alle "misure minime di sicurezza" (Allegato B del D Lgs 196/03), ma vanno considerate le misure di sicurezza "adeguate" ai sensi dell'art 32 GDPR, progettate dal "Titolare del trattamento dei dati" dopo aver effettuato l’analisi dei rischi connessi al trattamento dei dati dei condomini (art 32 comma 2 del GDPR: "Nel valutare l’adeguato livello di sicurezza, si tiene conto in special modo dei rischi presentati dal trattamento che derivano in particolare dalla distruzione, dalla perdita, dalla modifica, dalla divulgazione non autorizzata o dall’accesso, in modo accidentale o illegale, a dati personali trasmessi,  conservati o comunque trattati").

Si tratta di una responsabilizzazione del "Titolare del trattamento dei dati" non di poco conto e non semplice da gestire: è necessario non trascurare questo aspetto, perché le sanzioni amministrative sono elevate e ai sensi dell'art 83 GDPR sono modulate considerando "il grado di responsabilità del titolare del trattamento o del responsabile del trattamento tenendo conto delle misure tecniche e organizzative da essi messe in atto ai sensi degli articoli 25 e 32".

Meglio quindi non farsi trovare impreparati!

 

• L'aggiornamento professionale per amministratori di condominio 2018 targato Sesamo ai blocchi di partenza
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14 • Marzo • 2018

Gentili Associati a Sesamo,

anche quest'anno la nostra Associazione sta preparando il corso di aggiornamento professionale per amministratori di condominio.

Come Responsabile del Centro Studi di Sesamo, ho accolto nuovamente con piacere l'impegno di assumere la Direzione scientifica del corso di aggiornamento professionale 2018 e, con tutti i membri del Centro Studi, confidiamo di mettervi a disposizione un utile strumento di crescita professionale.

Sono proprio gli stessi membri del Centro Studi, professionisti esperti, ad attivarsi per produrre le varie lezioni, che sono elaborate specificamente per il Corso di aggiornamento professionale della nostra Associazione.

La nuova edizione del corso si svolgerà anche quest'anno a distanza, avvalendosi della piattaforma di formazione predisposta e gestita degli esperti formatori di Studio Storebelt, già sperimentata e ben conosciuta dai nostri soci che hanno apprezzato la possibilità di aggiornarsi nel rispetto dei propri impegni professionali.

L'aggiornamento professionale per gli amministratori di condominio quest'anno esce rafforzato da alcune importanti decisioni giurisprudenziali.

Tra queste ricordiamo la recente sentenza del Tribunale di Padova del 24 marzo 2017 n. 818 in cui sono stati fissati due principi fondamentali.

Il Tribunale ha deciso innanzitutto che dare mandato ad un amministratore non in regola con il percorso di aggiornamento professionale non è possibile: l'eventuale delibera di nomina deve essere ritenuta radicalmente nulla.

Inoltre non è possibile recuperare i corsi di formazione periodica annuali non seguiti, essendo ogni certificato valevole per l’anno successivo: in altre parole, le 15 ore di aggiornamento periodico previste per ogni annualità dal Decreto del Ministero della Giustizia DM n. 140/2014 devono essere acquisite entro il 9 ottobre di ogni anno.

La mancanza di frequentazione del corso di aggiornamento rende quindi illegittima la nomina di un amministratore di condominio e questi non potrà assumere incarichi per l’anno successivo.

Il Corso avrà, come previsto dalla Legge, una durata di 15 ore, articolate in 5 moduli formativi disponibili in modalità telematica.

Vediamo di seguito quali argomenti tratterà il corso di aggiornamento 2018.

- Fiscalità. Cominceremo con la lezione relativa alla materia fiscale: approfondiremo i molteplici incentivi fiscali, peraltro quest'anno di grande e favorevole impatto, e gli adempimenti fiscali a cura degli amministratori.

- Sicurezza del fabbricato. Nella successiva lezione tratteremo il tema della sicurezza del fabbricato, su cui insistiamo da tempo: in questa edizione ci occuperemo della sicurezza antincendio.

- Qualità dei servizi di amministrazione condominiale e Buone Prassi gestionali. In questa lezione affronteremo il tema della qualità dei servizi di amministrazione condominiale: tratteremo quindi la norma UNI 10801 al cui processo di rinnovamento abbiamo collaborato attivamente e tratteremo il Codice delle Buone Prassi approvato in occasione del congresso di Parma dello scorso settembre, con cui la nostra associazione ha affrontato concretamente il ruolo di garanti della fiducia dei cittadini nei confronti dei professionisti del nostro settore che la Legge 4/2013 affida alle associazioni di categoria.

- Il fascicolo del fabbricato. In questa lezione approfondiremo il fascicolo del fabbricato e il registro previsto dall'articolo 1130 Cod Civ in cui l'amministratore deve raccogliere ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio.

- Privacy in condominio. Nell'ultima lezione tratteremo il tema della privacy, argomento importante anche in ambito condominiale. L'amministratore da questo punto di vista dovrà considerare le incombenze previste dal nuovo Regolamento Europeo Privacy n. 2016/679 che entrerà in vigore il prossimo 25 maggio.

Un programma quindi basato sull'obiettivo di fornire strumenti concreti a supporto del professionista impegnato nel difficile compito di gestire un patrimonio immobiliare che rappresenta per molti piccoli proprietari un componente decisivo del patrimonio familiare.

E' possibile iscriversi al Corso di aggiornamento professionale 2018 a partire dal prossimo 10 aprile e fino al successivo 31 maggio, attraverso il sito internet www.sesamoamministratori.it dove troverete la scheda di iscrizione.

Vi aspetto nel nostro corso.

Dott. Antonio Romano

Presidente Centro Studi Sesamo

• Sesamo Partner della 15ª edizione del MASTER GESTIONE E VALORIZZAZIONE PATRIMONI IMMOBILIARI E URBANI SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA - TEROTEC
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07 • Dicembre • 2017

 

È al via la programmazione della 15a edizione 2017-2018 del Master universitario di 1° livello in "Gestione Integrata e Valorizzazione dei Patrimoni Immobiliari e Urbani - Asset, Property, Facility & Energy Management", promosso e organizzato dalla Facoltà di Ingegneria - Dip. DIAEE della Sapienza Università di Roma, con il coordinamento scientifico di Terotec.
Il Master intende rispondere alla sempre più crescente domanda di formazione, aggiornamento e specializzazione di nuove figure professionali dedicate al management dei servizi di gestione e valorizzazione dei patrimoni immobiliari e urbani (Asset, Property, Facility & Energy Management), proveniente da enti pubblici e privati proprietari o gestori di patrimoni (enti centrali e locali, aziende sanitarie, agenzie e società pubbliche, istituti bancari, istituti assicurativi, istituti previdenziali, fondazioni, condomini, ecc.), da imprese e società operanti nel campo dei servizi di manutenzione, gestione e valorizzazione di beni immobiliari e urbani (società di servizi, imprese di costruzione, società e fondi immobiliari, aziende municipalizzate, ecc.) e da soggetti e strutture operanti in ambito tecnico-professionale (studi e società di architettura e di ingegneria, studi legali, società di consulenza, ecc.).
Tra i Partner del Master figurano le Associazioni e le Imprese associate a Terotec, insieme a numerosi altri qualificati operatori pubblici e privati del settore.
L'attività formativa è impostata secondo un approccio specialistico multidisciplinare e contempla il coinvolgimento di un qualificato team di docenti universitari e di esperti operanti nel mondo della committenza e delle imprese pubbliche e private di servizi.
Le lezioni si svolgono il venerdì pomeriggio ed il sabato mattina, rendendo così compatibile la frequenza del Master con eventuali impegni lavorativi dei partecipanti.
Fino ad oggi sono più di 200 i "super-esperti" settoriali diplomati presso il Master ed immessi nel mercato dei servizi integrati di Asset, Property, Facility & Energy Management.

Quota di iscrizione: euro 3.900
Termine presentazione domande di ammissione: 16 gennaio 2018 (massimo 50 posti disponibili)
Inizio lezioni: entro 28 febbraio 2018
Orario lezioni: venerdì h. 15-20; sabato h. 09-13
Sede lezioni: Sapienza Università di Roma
Informazioni: tel. 06.3610695 - 06.49919172 mastermgv@uniroma1.it
 
  Bando.pdf (220 kb)
  Locandina.pdf (82 kb)
  Programma didattico.pdf (100 kb)
  Elenco partner.pdf (98 kb)
  Domanda ammissione.word (90 kb)
 Sito Master

 

• Esami Finali Corsi di Aggiornamento Professionale: Messina
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15 • Novembre • 2017

Sede di Messina:  Venerdì 17 novembre 2017 alle ore 10.00 presso sede ASPPI Messina, via G. Buganza is. 49 Messina.

• Contabilizzazione del calore e applicazione della norma UNI 10200 nei condomìni che hanno installato sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore da tempo. A cura di Antonio Romano
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09 • Novembre • 2017
I condomìni che avessero provveduto in precedenza all'installazione di valvole termostatiche e alla contabilizzazione del calore precorrendo i tempi, per propria determinazione o nel rispetto di regole locali possono evitare il ricorso ai criteri di calcolo della norma UNI 10200?
 
In effetti, come tutta la materia della contabilizzazione del calore e soprattutto della ripartizione delle spese in condominio, si tratta di una questione spinosa.
 
La norma contenuta nel D Lgs 141/16 non è infatti scritta in modo chiaro e, come sempre accade in questi casi, chi deve applicarla si trova in difficoltà.
 
Il problema nasce dal D Lgs 141/16 che ha modificato il D Lgs 102/14. Il risultato, per la questione che ci interessa, è la modifica del comma 5 dell'articolo 9 del D Lgs 102/14 ed in particolare della lettera d) con l'aggiunta, tra le varie, del paragrafo: "Le disposizioni di cui alla presente lettera sono facoltative nei condomini o gli edifici polifunzionali ove alla data di entrata in vigore del presente decreto si sia già provveduto all'installazione dei dispositivi di cui al presente comma e si sia già provveduto alla relativa suddivisione delle spese."
 
Qual'è il senso della disposizione?
Prima questione: chi ha già provveduto alla contabilizzazione ripartisce le spese di riscaldamento come vuole (non si applica l'intera lettera d)? Quindi non si applica la norma UNI 10200 e i criteri di ripartizione delle spese di riscaldamento in essa dettagliati?
E poi chi beneficia dell'eccezione? Tutti quelli che avevano già un sistema di contabilizzazione qualsiasi?
E inoltre a quale data si fa riferimento? Ossia il "presente decreto" di cui parla la lettera d) è il D Lgs 102/14 o il D Lgs 141/16?
 
L'intento del Governo è stato più o meno lodevole: in uno scenario piuttosto eccezionale in cui la norma UNI cambia rapidamente e continuamente, ci si è posti il problema di non gravare eccessivamente le famiglie imponendo una revisione dei meccanismi di calcolo che comportano costi di consulenza tecnica non proprio trascurabili.
Il punto cruciale è la svolta del 2013 in cui la norma UNI 10200 (rispetto alla precedente versione del 2005) ha abbandonato il criterio della predeterminazione delle quote fisso/variabile imponendo il calcolo dei millesimi di fabbisogno energetico e delle dispersioni con il riferimento alla medesima norma UNI che regola la diagnosi energetica.
È chiaro che chi sta da anni ripartendo i consumi con un criterio discusso in assemblea (e corretto a suo tempo, dove per "a suo tempo" non si intende un decennio, ma magari pochi anni) non si capacita di dover rimettere mano alla questione spendendo altri soldi che, non riguardando la parte tecnica, appaiono proprio spesi inutilmente.
 
Fatta questa premessa si può ragionare in questo modo:
- La data di riferimento è quella di entrata in vigore del D Lgs 102/14, perché il D Lgs 141/16 semplicemente modifica quel decreto.
- Questo significa quindi che la norma UNI 10200 va comunque applicata, in quanto richiamata già da diversi provvedimenti più risalenti ed in particolare a livello nazionale dal DPR 59/09 (oltre a varie norme regionali).
- La versione della norma UNI da rispettare è come minimo quella del 2013, perché è quella vigente al momento in cui è entrato in vigore il D Lgs 102/14.
 
Quindi in ogni caso non va bene nè la predeterminazione di quote fisso/variabile (salvo la circostanza che vi siano differenze di fabbisogno energetico superiori al 50% tra le unità immobiliari), nè l'impiego di coefficienti correttivi per compensare le dispersioni dell'involucro del fabbricato a danno delle unità immobiliari più esposte.
 
L'assemblea, d'altra parte, non può legittimamente approvare criteri di ripartizione delle spese non corretti e quindi non possono essere approvati bilanci che applichino tali criteri, nemmeno se fossero stati decisi all'unanimità, perché si ritiene che le norme che regolano la questione siano imperative e non derogabili.
 
• La privacy in condominio: i nodi da sciogliere tra diritti in conflitto
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07 • Novembre • 2017

Di seguito locandina al Convegno a cui Sesamo prenderà parte il 17 novembre 2017 alle ore 15.30.

>LINK<

• Articolo di Antonino Pettina sul 5° Congresso Nazionale di Sesamo
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20 • Ottobre • 2017

V° CONGRESSO NAZIONALE SESAMO A PARMA

Si è tenuto a Parma il 16 settembre 2017, nella suggestiva location del Tennis Club President, il V° congresso nazionale dell’associazione degli amministratori condominiali SESAMO.

Si respirava un bel clima di amicizia e di intesa di valori e scopi tra gli associati e i dirigenti di SESAMO i quelli di ASPPI, anch’essi presenti al congresso.

I lavori iniziano con i saluti del padrone di casa, il presidente di ASPPI Parma Orlando Manghi, il quale ringrazia i presenti e le imprese che a vario titolo hanno collaborato e contribuito alla buona riuscita del congresso. Tra le ditte UnoGas, caseificio Orlandini, salumificio Santa Rosa, cantine Ceci.

Il dott. Luigi Ferdinando Giannini, presidente nazionale SESAMO, porta i suoi saluti e designa come presidente dell’assemblea il presidente ASPPI Nazionale dott. Alfredo Zagatti. 

Zagatti prende la parola ringraziando chi si adopera all’interno dell’ASPPI e di SESAMO e Orlando Manghi per come ha materialmente organizzato la logistica dell’evento. Prosegue affermando che SESAMO è rinata quattro anni addietro a seguito del congresso tenutosi all’ora, l’associazione si è poi sviluppata seguendo le linee della riforma del condominio. SESAMO così è riuscita ad ottenere il riconoscimento come associazione iscritta presso il Ministero dell’Economia. Da SESAMO sono nate in tal maniera diverse importante iniziative e servizi come lo “sportello del consumatore” che costituiscono un nuovo valore per il bene comune da cui ripartire. Si avverte – afferma ancora Zagatti – il bisogno di produrre crescita per l’associazione e per il territorio e SESAMO può evolversi in tale direzione solo insieme ad ASPPI. Tale processo, oltre che attraverso la condivisione di valori e scopi comuni, può passare attraverso due momenti storici rappresentati dal congresso nazionale di SESAMO e dal congresso nazionale di ASPPI e attraverso l’apertura di uno sportello dedicato al condominio all’interno delle sedi territoriali ASPPI.

Il dott. Luigi Ferdinando Giannini inizia il suo intervento elencando i momenti salienti dei quattro anni della sua presidenza. L’amministratore – afferma Giannini – è una professione in evoluzione, tutto è partito da 4 anni fa il 5 luglio a Reggio Emilia, congresso in cui è rinata SESAMO oggi a Parma ci si ritrova per guardare avanti. Questi anni sono stati caratterizzati dal conformarsi alla legge 220/2012 e alla legge 4/2013, si è dovuto in tal senso adeguare anche lo statuto di SESAMO alle nuove normative. Il secondo passo  - continua Giannini – consiste nel trovare gli ideali di SESAMO in sinergia con ASPPI e ciò si vede anche graficamente dalla modifica del logo dell’associazione che riprende quello di ASPPI. È stato, poi, costruito anche il sito dell’associazione. Un sito che diventa immagine verso l’esterno di ciò che viene fatto ed è SESAMO. Sul sito sono riportati temi inerenti il lavoro svolto con una modalità tipica della comunicazione on-line. All’interno del sito vi è anche una rubrica in cui si interloquisce con l’utenza su temi specifici. Ciò favorisce l’esperienza ed il confronto dialettico. Giannini prosegue con l’elencare le sedi di SESAMO radicate sul territorio e sottolineando l’importanza dei corsi di formazione attivati, alcuni in collaborazione con ASPPI, arrivando a realizzare un corso di formazione on-line con una qualità elevata della docenza. Proprio la formazione diventa un cavallo di battaglia di SESAMO tanto da ricomprenderla nella quota associativa così da garantire una formazione continua ai propri associati. I consulenti di SESAMO hanno raggiunto una specializzazione tale da essere coinvolti in master, convegni e interviste anche del Sole24Ore.

Il congresso ha poi visto un acceso e propositivo dibattito in cui a più riprese si sono ribaditi due concetti quali la necessità di una stretta sinergia tra SESAMO e ASPPI e il garantire l’onestà dell’amministratore condominiale sia nei confronti dei condomini che nel rispetto della dignità di questa professione spesso abusata da figure non corrette.

Il congresso si chiude con la lettura e l’approvazione del “Codice delle Buone Prassi”, la modifica dello statuto di SESAMO, la designazione e l’elezione all’unanimità del presidente onorario nel dott. Umberto Neri; presidente effettivo nel dott. Luigi Ferdinando Giannini e nella designazione ed elezione di tutte le altre cariche e organi dell’associazione.

A chiusura del congresso Orlando Manghi invita tutti i partecipanti a tavola offrendo le prelibatezze di Parma presentate ad una ad una con un’attenta ed accurata descrizione del prodotto e della sua lavorazione tra cui il prosciutto crudo di Parma, il salame di Felino, la coppa, i tortelli di erbetta e quelli un po’ meno parmigiani di zucca per concludere con i buonissimi anolini in brodo e il dolce, il tutto annaffiato con dell’ottimo lambrusco delle cantine CECI. Ciò per rammentare che le migliori sinergie nascono a tavola, e se la tavola è buona come quella che si imbandisce a Parma, città Unesco per il gusto e la gastronomia, le joue son fait.

Antonino Pettina

• 5° Congresso Nazionale di Sesamo: il Documento Politico
leggi i dettagli della news - SESAMO Associazione Amministratori Immobiliari - aderente ad ASPPI
29 • Settembre • 2017

Il mondo dell'associazionismo che opera nell'ambito immobiliare e condominiale ha preso atto che la Legge 4 del 2013 sulle professioni non organizzate in ordini ha conferito alle associazioni di categoria un ruolo chiave nel rapporto con il pubblico dei consumatori dei servizi professionali: basti pensare alla necessità di dotarsi di un codice deontologico e di uno sportello del consumatore, alla necessità di dotarsi di un centro studi, alla circostanza dell'assoggettamento al controllo del Ministero dello Sviluppo Economico attraverso l'Autoritá Garante della concorrenza e del mercato.

La scelta della legge 4/2013 coinvolge quindi le associazioni in un compito non facile in un settore di grande rilevanza sia dal punto di vista economico che sociale. In un momento storico culturale in cui prevalgono forti spinte all’individualismo, fare associazionismo significa prima di tutto creare un contesto culturale e identitario di riferimento in cui i soggetti possano non solo riconoscersi ma trovare risposte e soluzioni concrete.

Il Congresso di Sesamo è stata l'occasione, per la nostra Associazione, di fare il punto su quanto è stato realizzato negli ultimi quattro anni e sui progetti futuri.

Come ha illustrato il Presidente di Sesamo Luigi Giannini, in questi anni il gruppo dirigente e il Centro Studi hanno focalizzato l'attenzione sulla formazione e l'aggiornamento professionale degli iscritti, con l'obiettivo della preparazione di professionisti adeguati alle nuove sfide, in grado di restare sul mercato anche in previsione dell'interesse per il contesto italiano di grandi gruppi internazionali, valorizzando l'elemento fiduciario come qualificante della relazione con i proprietari immobiliari. Fiducia, correttezza e trasparenza devono diventare l’elemento caratterizzante non solo della professione, ma in primis del professionista: questa è la grande sfida che la nostra Associazione deve affrontare e vincere nel prossimo futuro.

Il progetto dell'attività del gruppo dirigente è stato lo sviluppo di un'associazione di professionisti che siano dalla stessa parte dei piccoli proprietari, uniti dalla stima professionale e dal comune obiettivo di valorizzare e rendere più vivibile e sicuro il patrimonio immobiliare.

Un'associazione che, in quanto parte del sistema associativo ASPPI, abbia una vocazione consumerista riconoscibile, applicando non solo la lettera, ma anche lo spirito sia della Legge 4/2013 che della riforma del condominio.

Come ha illustrato il Presidente di ASPPI Alfredo Zagatti, il rapporto ASPPI/Sesamo è un rapporto che cresce e si integra nel reciproco interesse per la valorizzazione del patrimonio immobiliare.

Il titolo del Congresso rimanda all'evoluzione della professione di amministratore di condominio, riconoscendo che questa professione evolve verso un professionista competente, corretto ed impegnato ad apportare sempre maggiore valore e qualità al servizio prestato ai suoi clienti condomini e che giustamente pretende lo specifico riconoscimento sociale della sua professionalità. Non meno rilevante risulta essere il giusto riconoscimento economico del lavoro svolto: bisogna lavorare affinché venga superata la logica della ricerca del prezzo più basso, come elemento determinante la scelta del professionista da incaricare in assemblea. Bisogna rivendicare il diritto al giusto compenso economico come elemento a garanzia di una gestione qualificata e qualificante l’attività svolta.

Questo riconoscimento è parte dell'impegno della nostra associazione.

La qualità più importante degli amministratori che hanno raccolto questa sfida è il fatto che questi non fanno riferimento ad altre identità professionali, ma si riferiscono alla tradizione di competenze e conoscenze che ormai possono essere riconosciute come autonome e facenti parte di una nuova figura, quella dell'amministratore professionista.

L'identificazione di queste competenze, come un corpus di conoscenze autonome necessarie e sufficienti a svolgere questa professione, è un fattore strategico.

Il valore della qualità dei servizi, infatti, è ciò che l'amministratore scambia con i clienti che gli ritornano il valore, non solo come riscontro economico, ma anche con il rafforzamento del prestigio professionale.

Per questo la nostra Associazione è stata parte attiva nel procedimento di rinnovamento della norma UNI relativa alla certificazione delle competenze personali dell'amministratore di condominio: la nuova norma UNI 10801 che riguarda, appunto, la certificazione delle competenze del singolo amministratore, è frutto anche del nostro impegno.

Già da diversi anni i condomini stanno mutando il proprio senso d'identità, trasformandosi da soggetti passivi a soggetti attivi, che si sentono protagonisti e partecipi della vita del condominio, e pertanto, come tali, presentano nuove esigenze e nuove aspettative. E’ necessario intercettare queste nuove consapevolezze e farle diventare fattore trainante la nostra identità associativa: un amministratore che si associa a SESAMO incarna caratteristiche distintive rispetto alle altre realtà associative, perché risponde alle nuove esigenze degli utenti / consumatori più attenti, più aggiornati e maggiormente esigenti.

L’amministratore condominiale oggi si occupa anche della gestione dei servizi tecnologici e manutentivi negli edifici in proprietà e/o in condominio, con la necessità di affrontare molteplici attività gestionali, che vanno dall’energia alla sicurezza, dal restauro conservativo alla manutenzione ordinaria e straordinaria, dalla domotica alle “smart city”, al risparmio energetico, coinvolgendo migliaia di operatori ed aziende di ogni settore.

Per lungo tempo l'amministratore condominiale si è formato esclusivamente su elementi di carattere legale o contabile, ma il bagaglio tecnico è sempre più importante per l'amministratore e l'Associazione si rende responsabile per l'adeguata preparazione dei propri iscritti.

La formazione è quindi indispensabile per venire incontro alle aspettative dei condomini e d'altra parte l'immobile acquista valore proprio se ben gestito.

La strada verso una marcata accentuazione delle competenze tecniche di questo professionista è lunga e si può dire avviata quanto meno negli anni ‘90, quando si sono consolidate le norme relative alla sicurezza impiantistica, alla tutela dell’ambiente, alla sicurezza nei luoghi di lavoro.

Questa evoluzione fa sì che oggi la figura dell'amministratore sia vicina a quella di un vero e proprio "Building manager", ossia il soggetto incaricato della gestione tecnico - amministrativa del patrimonio edilizio esistente.

Ad ogni attività manageriale, ad ogni possibilità di gestione, corrispondono crescenti aspettative legittime dei proprietari del patrimonio immobiliare e corrisponde però anche la misura della responsabilità, sia nei confronti dei propri clienti che dei terzi.

L'amministratore ha quindi il dovere di compiere gli atti per conservare le parti comuni, anche con riferimento alla sicurezza statica ed impiantistica.

Ne deriva una specifica responsabilità professionale sia in sede civile - verso i condomini e verso i terzi - che in sede penale, basti pensare che l’amministratore, in qualità di custode dei beni comuni, è tenuto alla vigilanza garantendo al contempo la funzionalità e la manutenzione degli stessi.

Il Congresso ha preso atto inoltre della circostanza che la nuova identità culturale dell'amministratore previene la conflittualità, perchè si fonda sulla fiducia tra amministratori e condomini: la sinergia tra soci ASPPI e soci Sesamo è quindi nell'interesse di entrambi.

Bisogna superare la visione di una logica che contrappone le esigenze del proprietario/condominio a quelle dell’amministratore/professionista: entrambi devono convergere verso una gestione trasparente, collaborativa e partecipata ai processi decisionali, nel primario interesse di tutti i soggetti coinvolti.

Il Congresso ha quindi riconosciuto l'importanza della redazione delle buone prassi, la cui approvazione è avvenuta nel corso del Congresso medesimo: un corpo di regole pratiche e articolate, elaborate con lo scopo di offrire uno strumento importante di regolazione dei rapporti tra amministratori e condomini.

L'auspicio perché Sesamo sia sempre di più riconosciuta come un marchio di correttezza e professionalità, ha contraddistinto il dibattito congressuale.

Nel corso del Congresso è stata riconosciuta anche la circostanza che l'Associazione può diventare uno strumento di sviluppo territoriale: efficienza e qualità dei servizi agli associati e la fiducia dei proprietari favoriscono gli investimenti per la riqualificazione del patrimonio edilizio e l'applicazione pratica delle normative sulla sicurezza, rendendo l'amministratore un protagonista della governance del settore anche nell'interesse pubblico.

Proprio in quest'ottica, il Congresso ha invitato i dirigenti all'impegno per un rapporto sempre più stretto tra l'Associazione e le istituzioni, nonché con i protagonisti della vita economica ed imprenditoriale del territorio in cui l'Associazione opera, in modo particolare dove sono costituite le sedi locali. 

Per affrontare questa sfida verso la qualità e la tutela della propria professionalità il Congresso conclude per la riconosciuta importanza del supporto del sistema associativo, pilastro della governance di una professione di grande rilevanza economica e sociale.

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