Webinar Il Sole 24 Ore 28.04.20 - Dott. Antonio Romano per SESAMO e ASPPI
L'amministratore di condominio già in diverse occasioni si è trovato nella posizione di dover traghettare nel ventunesimo secolo la comunità dei condomini che rappresenta. Il lungo periodo di smart working, accolto con grande favore, lascerà certamente un segno. Se si trattasse solo di gestire una breve fase di emergenza, verrebbe da dire poco male. Le assemblee si possono opportunamente rimandare: l'amministratore può sempre provvedere alla manutenzione ordinaria e anche disporre le opere straordinarie di messa in sicurezza del fabbricato e dei suoi impianti. Le norme del Cod Civ in materia di impossibilità parziale e sopravvenuta di svolgere la prestazione contrattuale, mettono peraltro l'amministratore in salvo da contestazioni sulla mancata convocazione dell'assemblea di bilancio, se questa si fosse dovuta tenere nel periodo di forzata sospensione degli "assembramenti". Ma l'esperienza dello smart working è qui per restare. Allo stato attuale vi è una lacuna normativa: le "teleassemblee" non sono vietate, ma nemmeno consentite espressamente e anzi tutta la normativa civilistica e la relativa giurisprudenza parte dal presupposto che ci si riunisca in presenza. Occorre considerare inoltre il "digital divide", sia con riferimento alle persone che in relazione ai territori, come ha ricordato lo stesso presidente di ANCI. Nè, a nostro avviso, si può risolvere tutto con la partecipazione per delega: sia per ASPPI che per SESAMO, la partecipazione all'assemblea è un momento fondamentale e ridurla ad un consesso di esperti informatici non sarebbe meno grave di trasformarla in un consesso di avvocati o di ingegneri. Nemmeno è risolutivo quanto auspicato da alcuni in relazione all'allargamento del campo di azione dell'art 106 comma 2 e 76 comma 4 del DL 18/20, per cui quanto previsto per la convocazione di assemblee con partecipazione da remoto in ambito societario o dell'associazionismo privato possa essere espressamente esteso anche al condominio. In ogni caso infatti la difficoltà di verificare l'identità dei partecipanti, consentire la partecipazione solo ai legittimati, verificare che tutti siano stai messi in condizione di esprimere il proprio pensiero e il proprio voto resta a carico di presidente e segretario. Possiamo già ragionare su alcuni punti fermi: 1) l'indicazione nell'ODG di un luogo fisico di convocazione, individuandolo nel luogo dove avviene la verbalizzazione; 2) la preparazione dei condomini, verificando preliminarmente la disponibilità all'incontro in videoconferenza, convocando l'assemblea con grande anticipo e dettagliando nella convocazione le modalità di accesso alla piattaforma digitale scelta; 3) la verifica attenta della presenza di tutti i condomini collegati inizialmente. Vi sono però alcuni aspetti critici: anche al di là della necessità di integrare per il futuro il regolamento di condominio, uno in particolare è la normativa sulla protezione dei dati personali che va necessariamente rispettata. Non si tratta solo di inviare informative, ma anche di verificare il consenso alla registrazione dell'assemblea se prevista, di verificare i settaggi di sicurezza della piattaforma scelta nonchè la collocazione dei server nell'UE: per questo ultimo aspetto un "contratto privacy" come previsto dagli artt. 28 GDPR con il fornitore di servizi digitali sarebbe imperativo. In generale un ragionamento su un quadro di adempimenti corretto potrebbe anche essere considerato in sede UNI come aggiornamento della norma 10801 sulla qualità dell'amministratore di condominio.
SESAMO Associazione Amministratori Immobiliari
Il Presidente e Coordinatore del Centro Studi – Dott. Antonio Romano
SESAMO scrive al Governo
SESAMO in relazione a questo particolare e drammatico momento di natura sociale, ma anche economico ha portato all’ attenzione del Governo due questioni, peraltro strettamente legate tra loro, che interessano chi vive in condominio.
La prima è inerente la richiesta di una proroga dei tempi attualmente indicati in giorni 180 per la redazione del consuntivo e la convocazione dell’Assemblea (rif art. 1130 del c.c).
La seconda: poiché ai sensi dell’articolo 1129 comma IX l’Amministratore, se non dispensato dall’Assemblea, ”è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, nel quale il credito esigibile è compreso”, la mancata approvazione dei rendiconti preventivi comporta, ai sensi dell’art. 63 comma I delle disposizioni di attuazione del C.C., che non si possa procedere con la riscossione coattiva delle somme, perché prive dell’approvazione causata dalla mancata tenuta dell’Assemblea.
Peraltro la mancata convocazione dell’Assemblea da parte dell’Amministratore, costituisce grave inadempimento contrattuale. E’ opportuno, quindi, che l’Amministratore sia posto oggi, in fase emergenziale, nella condizione di poter almeno esigere il pagamento di rate in acconto di importo commisurato all’ultimo preventivo approvato e che in caso di mancato pagamento, sia autorizzato a procedere giudiziariamente ai sensi dell’art. 63 comma I delle disposizioni di attuazione del C.C.. Tutto questo ha il fine di evitare che sia paralizzata la gestione condominiale, con effetti a catena che, certamente, finirebbero per coinvolgere terzi o di far venir meno l’offerta di servizi essenziali.
Si è inoltre richiesta una proroga dei termini previsti per poter beneficiare del c.d. “bonus facciate”.
A cura del Presidente di SESAMO nazionale - Dott. Luigi Ferdinando Giannini
Carissimi,
In questo drammatica circostanza mi rivolgo a Voi come momento di vicinanza e di condivisione per quanto di imprevedibile sta avvenendo.
Un particolare pensiero va a Voi Amministratori che, pur rientrando tra le categorie per le quali non è prevista la sospensione dell’attività, nel rispetto di quanto prevede il DPCM dell’11 Marzo u.s., certamente vedete stravolti i processi di lavoro così come sono state sconvolte le nostre abitudini e quindi dovete far fronte a problemi organizzativi inusuali accompagnati da una conseguente tensione emotiva. Encomiabile è quanto state facendo nel garantire i servizi a coloro che, vivendo nei condomini, mai come ora hanno l’occasione di riscoprirsi comunità coesa e solidale.
Un mio pensiero di gratitudine va ai componenti la nostra Giunta Nazionale, all’Amministratore Nazionale e al Centro Studi, con i quali continuano proficui confronti e contatti che vedono al centro dei nostri pensieri l’Associazione e il suo sviluppo e ai quali va la mia riconoscenza per la collaborazione prestata.
A breve, verrà pubblicato sul nostro sito, e ne verrà data comunicazione agli iscritti, il calendario dei corsi di aggiornamento 2020 che sono ricompresi nell’iscrizione a SESAMO mentre è sempre possibile iscriversi ai corsi di formazione iniziale per accedere alla professione di Amministratore di Condominio: a tal proposito l’invito rivolto a tutti è quello di consigliarne l’opportunità.
Lungimirante è stata la nostra scelta di offrire, già da molti anni, la formazione e l’aggiornamento professionale in modalità di e-learning.
Si renderanno necessariamente opportuni anche dei provvedimenti normativi, come quelli di consentire di allungare i tempi per lo svolgimento delle Assemblee di condominio e una proroga delle disposizioni previste nella Legge di Bilancio 2020 (ad esempio il c.d. bonus facciate).
Concludo questa mia nell’auspicio che si possa, a breve, tornare alla normalità facendo tesoro di quanto accaduto.
Dott. Luigi Ferdinando Giannini - Presidente di SESAMO Amministratori Immobiliari
Gentili Iscritti a SESAMO
L'emergenza sanitaria in corso attualmente in Italia ha creato non pochi problemi a tutti noi, costringendoci a modificare molte delle abitudini di vita e di lavoro. I cambiamenti e le restrizioni sono arrivati improvvisamente e valgono per tutti, anche per coloro che non hanno contratto alcuna patologia: in questa situazione non è facile trovare un equilibrio tra impegni personali e professionali. Il susseguirsi di decreti urgenti e sempre più restrittivi della libertà di movimento ha ulteriormente complicato la situazione, rendendo difficile a tutti ma in particolare ai liberi professionisti, come gli amministratori di condominio, raggiungere i propri uffici operativi. Lavorare in modalità "smart" è diventata una necessità: archiviazione in cloud, teleconferenze, uso di sistemi "moderni" di messaggistica (mail, pec, messaggi istantanei e altro) sono diventati d'improvviso un'esigenza concreta.
http://www.sesamoamministratori.it/corsi-formazione-amministratori-di-condominio-sesamo.php
(Questa scheda contiene la dichiarazione dei requisiti necessari per potersi iscrivere al corso, in conformità alle indicazioni del DM 140/14 e in riferimento all'art. 71bis Disp. Att. Cod. Civ.)
Cordiali saluti a Voi tutti.
SESAMO - Centro Studi
il 21 ottobre scorso - Convegno "L'amministratore come protagonista del recupero, riqualificazione e sostenibilità degli immobili" - presso Fiera del Condominio Sostenibile a Verona
Esami Finali Corsi di Aggiornamento Professionale 2019: data e luogo
· Iscritti afferenti a SESAMO Treviso
giovedì 3 OTTOBRE 2019 alle ore 15 presso Ascom-Confcommercio, via Venier 55 - Treviso.
· Iscritti afferenti a SESAMO Centro Emilia
venerdì 4 OTTOBRE 2019 alle ore 14,30 presso LEGACOOP, via Fabriani 120 - Modena.
· Iscritti residenti in Lazio afferenti a Latina
lunedì 7 OTTOBRE 2019 alle ore 15 presso Sede Associazione ASPPI LATINA, Corso della Repubblica 297 - Latina.
· Iscritti residenti in Lombardia afferenti a Milano
martedì 8 OTTOBRE 2019 alle ore 18,30 presso Associazione ASPPI MILANO, Via Archimede 22 – Milano
SEMINARIO LA PREVENZIONE INCENDI NEL CONDOMINIO
Venerdì 4 ottobre ore 16,00-19,00 – via S. Fabriani 120 Modena presso Legacoop
Relatore Ing. Canio Fastiggi – Comando provinciale VV.F. di Modena
D.P.R. 151/2011 in ambito condominiale
D.M. 25 gennaio 2019 in ambito condominiale
Attività e obblighi antincendio di interesse dell’Amministratore di condominio
Modifiche di attività soggette a normativa antincendio: adempimenti dell’Amministratore
Normativa e adempimenti antincendio anche in assenza di obbligo di C.P.I. condominiale
Sanzioni e responsabilità dell’Amministratore (e del condominio) per mancato rinnovo del C.P.I. condominiale
Obblighi e responsabilità dell’Amministratore (e del condominio) per mancato adeguamento antincendio delle parti comuni
Eventuali obblighi dell’Amministratore (e del condominio) in relazione ad attività private situate nel condominio e soggette a controllo e prevenzione antincendio
L'agente immobiliare può diventare amministratore di condominio? il Ministero non ha le idee chiare e (forse) si sbaglia
L'annosa questione dell'incompatibilità tra la professione di amministratore di condominio e quella di agente immobiliare si arricchisce di un ulteriore capitolo che lascia quanto meno perplessi.
La normativa è contenuta nella Legge 39/1989 (art 5 comma 3) modificata nel 2001 (dalla Legge 57/2001) ed ora dalla Legge "comunitaria" 37/2019 in vigore dal 26 maggio prossimo.
Il testo cambia ora da "L'esercizio dell'attività di mediazione e' incompatibile: a) con l'attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione; b) con l'esercizio di attività imprenditoriali e professionali, escluse quelle di mediazione comunque esercitate" a "L'esercizio dell'attività di mediazione e' incompatibile con l'esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l'attività di mediazione, nonchè con l'attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l'esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l'attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi".
Nel vigore del testo precedente, più volte il Ministero dello Sviluppo Economico si è pronunciato al riguardo cambiando il proprio orientamento.
Nella Circolare n. 554611 del 4 luglio 2003 il Ministero aveva stabilito che: “… non rientrando l’attività di amministratore di condominio fra quelle descritte al comma 3 dell’art. 5 della Legge n. 39/1989, come modificato dall'art. 18 della Legge 57/2001, non sembra sussistere incompatibilità con l’attività di mediazione”
Successivamente nella nota n. 0154593 del 24 settembre 2013, il MiSE aveva ritenuto di precisare invece l’incompatibilità tra la professione di mediatore immobiliare e quella di amministratore di condominio, salvo che quest’ultima non fosse svolta "saltuariamente o a titolo di passatempo". Era al contrario da ritenersi vietata al mediatore immobiliare ogni altra attività, quindi anche quella quella di amministratore di condominio, esercitata con "un’organizzazione anche minima di mezzi, al fine di trarne un utile, svolta con criteri di professionalità".
Passa qualche tempo e nella nota n. 2447 del 12 gennaio 2015, il Ministero ha interpretato la normativa nel senso più favorevole, per cui il mediatore immobiliare può svolgere l’attività di amministratore condominiale, anche in maniera abituale, purché non si tratti di vera e propria attività d’impresa: "... si fa presente che, ai sensi della normativa sopra richiamata, la sola attività il cui svolgimento è ad oggi consentito in modo congiunto a quella di agente di affari in mediazione è quella di amministrazione di condominio, ove non svolta in forma assolutamente ed inequivocabilmente di impresa (cioè quando non comporti un ineludibile obbligo di iscrizione al Registro delle Imprese)."
Ancora pochi mesi dopo nel parere n. 74900 del 16 marzo 2016 il MiSE afferma che "ogni specifico caso in cui si rinvenga l’esercizio congiunto dell’attività mediatizia ex lege 39/1989 con l’attività di amministratore di condominio necessita di un’attenta ed opportuna istruttoria",
E ora a quanto pare si cambia ancora. Nella risposta ad un quesito posto da ARCO (Associazione dei revisori condominiali) protocollo AOO_PIT U 0128664 il MiSE afferma che "anche nella nuova disciplina permane l'incompatibilità di detta attività professionale con quella di amministratore condominiale".
L'interpretazione appare però discutibile, per non dire errata: nel documento rilasciato dall'Ufficio Studi della Camera alla legge comunitaria (http://documenti.camera.it/leg18/dossier/Testi/ID0005b.htm#_Toc532990029) si legge infatti che il senso della modifica consegue alla procedura di infrazione 2018/2175 in cui "la Commissione Europea ha rilevato che l’art. 5, comma 3, della L. 39/1989, limiterebbe fortemente le attività che un agente immobiliare può svolgere, osservando che l’articolo 59, paragrafo 3, della direttiva 2005/36/CE e l’articolo 49 TFUE (Trattato dell'Unione Europea) prevedono che qualsiasi restrizione dell’accesso a una professione o, più in generale, a un’attività di prestazione di servizi, rispetti in particolare il principio di proporzionalità: tali restrizioni, per essere giustificate, devono quindi essere proporzionate, adatte alle rispettive professioni e dettate da un motivo imperativo di interesse generale."
A parte la considerazione per cui i pareri del MiSE non rientrano tra le fonti del diritto del nostro ordinamento, per cui ai medesimi non va riconosciuto un valore normativo, ma, al più, interpretativo, la considerazione che si può fare considerando l'intento (documentato) del legislatore è che la lettura della norma nel nuovo testo è proprio nel senso della compatibilità tra agente immobiliare ed amministratore ad eccezione delle (specifiche) situazioni in cui possa prefigurarsi un conflitto di interessi.
Articolo a cura del Presidente e Coordinatore del Centro Studi SESAMO - Dott. Antonio Romano
SESAMO partecipa alla seconda edizione della “ FIERA DEL CONDOMINIO SOSTENIBILE” che si terrà a Verona il 20/22 Ottobre 2019
