Buona la prima.
Si è tenuto il 22 Marzo a Modena il Convegno su “Il recupero e la riqualificazione del fabbricato condominiale” cui ha fatto seguito l’argomento legato al “ Riscaldamento e raffrescamento: la norma UNI 10200”.
Dopo l’apertura dei lavori da parte di Paolo Bertolini presidente di SESAMO CENTRO-EMILIA che ne ha curato l’organizzazione ed un saluto del presidente di SESAMO nazionale Dott. Luigi Ferdinando Giannini sono iniziati i lavori con i qualificati interventi dei relatori.
Il Dott. Andrea Maffei, Commercialista dell’ODCEC di Lecco e membro del Centro Studi di SESAMO, ha affrontato la parte relativa agli aspetti fiscali inerenti gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, riqualificazione energetica e adeguamento sismico del fabbricato condominale anche alla luce della recente legge di bilancio, si è soffermato sugli aspetti che sono inerenti la cessione del credito d’imposta (eco bonus e sisma bonus), mentre l’Avv. Marco Possenti, del Foro di Lecco, ha trattato il delicato tema dei finanziamenti e mutui in condominio, argomento per il quale non si è mancato di sottolineare aspetti ancora non del tutto chiariti dal nostro legislatore in particolare per quanto riguarda il quorum che dovrebbe accompagnare la delibera condominiale. A seguire, dopo una breve pausa, i lavori sono proseguiti con la presentazione aziendale di “ERMATECH Impiantistica Professionale” da parte dell’A.D. Riccardo Zaccarelli (sponsor del convegno) cui ha fatto seguito l’intervento dell’Energy Manager di “ERMATECH Impiantistica Professionale” Renato Druisan che si è soffermato sulla norma UNI 10200 : anali e novità. Ha concluso i lavori l’Avv. Stefano Zanni, del Foro di Modena e membro del Centro Studi di SESAMO, che ha trattato l’argomento del distacco dall’impianto termico centralizzato entrando nello specifico del spetti codicistici e più in particolare della normativa regionale di riferimento.
Partecipato da iscritti a SESAMO ma non solo, il Convegno, ben riuscito, si è rivelato una buona occasione anche per un confronto allargato a un dibattito cui non sono mancate domande ed utili risposte.
Presenti in sala anche l’Amministratrice di SESAMO, L'Arch. Sabina Borgatti, il Presidente e coordinatore del Centro Studi e managing partner di Studio Storebelt il Dott. Antonio Romano e la Dott.ssa Fiorella Cima founder e Ceo di Studio Storebelt che gestisce i corsi di formazione e di aggiornamento di SESAMO, oltre a essere membro del Centro Studi.
Questo Convegno, che entrerà a far parte del primo modulo del Corso di aggiornamento annuale (in formazione on line ), ha garantito agli iscritti presenti in sala anche il riconoscimento della loro partecipazione, con l’attribuzione di tre ore di frequenza.
Antonio Romano - La realizzazione in condominio di infrastrutture per banda ultralarga a seguito della conversione in Legge del "Decreto semplificazioni"
Come spesso accade, provvedimenti importanti per la vita in condominio si celano in norme "omnibus" che ospitano vari provvedimenti relativi a settori anche molto lontani tra loro.
Il recentissimo "Decreto semplificazioni" (ossia il Decreto Legge 14.12.18 n. 135 "Disposizioni urgenti in materia di sostegno e semplificazione per le imprese e per la pubblica amministrazione" convertito nella Legge 11.02.19 n. 12) aggiunge un tassello estremamente importante al recepimento della Direttiva 2014/61/UE del Parlamento europeo e del Consiglio del 15 maggio 2014 recante "misure volte a ridurre i costi dell'installazione di reti di comunicazione elettronica ad alta velocità": parliamo proprio del cablaggio degli edifici.
Tale "tassello mancante" riguarda peraltro da vicino l'attività degli amministratori di condominio.
Per quanto sia sorprendente, l'Italia è tra i primi posti tra i Paesi europei nel recepimento della Direttiva del 2014 che ha lo scopo di fare evolvere rapidamente le reti di comunicazione telematica nei paesi dell'UE, anche se la diffusione di reti in fibra ottica è in Italia attualmente molto carente.
Il recepimento della Direttiva è avvenuto con il D Lgs 33/2016 che, tra l'altro, contiene una norma specifica (art 8 relativa alla "Infrastrutturazione fisica interna all'edificio ed accesso") relativa agli immobili privati.
Non è però il primo provvedimento al riguardo: altri interventi normativi importanti si sono avuti nel 2008 con l'articolo 2 della Legge n. 133/2008 (di conversione del Decreto Legge 25.06.08 n. 112 "Disposizioni urgenti per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività, la stabilizzazione della finanza pubblica e la perequazione tributaria") e successivamente nel 2014 con l'articolo 6 ter della Legge n. 164/14 (di conversione del Decreto Legge 11.11.2014 n. 133 "Sblocca Italia" "Misure urgenti per l'apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l'emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle cattività produttive") che ha modificato il DPR 380/01 (TU edilizia) aggiungendo in tale decreto l'art 135 bis.
Questo incredibile groviglio di norme, che solo in minima parte riguarda il condominio, ha prodotto una regolazione che potrebbe essere riassunta come segue.
Dal 2008 l'installazione di impianti in fibra ottica all'interno di immobili di proprietà privata è fatta "senza la necessità di alcuna preventiva richiesta di utenza". Quindi anche se nessun condomino lo chiede, l'installazione della rete in fibra ottica da parte di un operatore di rete può essere decisa "d'ufficio" dal medesimo e non ci sono obiezioni possibili né da parte dell'assemblea né da parte dei singoli proprietari. Tale norma sostanzialmente rafforza quanto già previsto dagli articoli 90 e 91 del D. Lgs. 259/03 (tutt'ora in vigore): tali norme stabilivano che non era possibile opporsi all'appoggio di antenne, di sostegni, nonché al passaggio di condutture, fili o qualsiasi altro impianto, e che nessuna indennità era dovuta. Tuttavia, sembravano subordinare l'installazione al fatto che le opere fossero dichiarate di pubblica utilità con decreto del Ministro delle Comunicazioni, "ove concorrano motivi di pubblico interesse": la Legge 133/2008 supera questo limite. Qualche anno dopo questa possibilità verrà meglio regolata.
Dal 2015 tutti gli edifici di nuova costruzione (domande di autorizzazione edilizia successive al 01.07.2015) devono essere equipaggiati con un'"infrastruttura fisica multiservizio" passiva interna all'edificio, costituita da adeguati spazi installativi e da impianti di comunicazione ad alta velocità in fibra ottica fino ai punti terminali di rete. Lo stesso obbligo si applica, sempre dal 01.07.15 in caso di opere che richiedano il rilascio di un permesso di costruire ai sensi dell'articolo 10, comma 1, lettera c) del DPR 380/01.
Tutti gli edifici di nuova costruzione e tutti gli edifici soggetti a ristrutturazione profonda che richiedono permesso di costruire (art 10 DPR 380/01) devono essere equipaggiati di un "punto di accesso": per "punto di accesso" si intende il punto fisico, situato all'interno o all'esterno dell'edificio e accessibile alle imprese autorizzate a fornire reti pubbliche di comunicazione, che consente la connessione con l'infrastruttura interna all'edificio predisposta per i servizi di accesso in fibra ottica a banda ultralarga. Gli edifici equipaggiati in questo modo possono beneficiare, ai fini della cessione, dell'affitto o della vendita dell'immobile, dell'etichetta volontaria e non vincolante di "edificio predisposto alla banda larga".
Dal 2016 (10.03.16) Il condominio, se l'immobile è provvisto di un impianto in fibra ottica, ha, ove richiesto, l'obbligo, di soddisfare tutte le richieste ragionevoli di accesso presentate da operatori di rete, secondo termini e condizioni eque e non discriminatorie.
In particolare, se un condominio realizzi da sè un impianto multiservizio in fibra ottica e un punto di accesso divenendone titolare, ha l'obbligo di soddisfare tutte le richieste ragionevoli di accesso presentate da operatori di rete, secondo termini e condizioni eque e non discriminatorie.
Per effetto della riforma del condominio, un tale impianto era (fino ad oggi) deliberato ai sensi dell'art 1120 Cod Civ. Si tratta quindi di un'"innovazione" ma soggetta ad un quorum deliberativo ridotto (maggioranza dei presenti in assemblea e 500/1000).
Gli operatori di rete hanno comunque il diritto di installare la loro rete, a proprie spese, fino al punto di accesso.
Se la duplicazione fosse tecnicamente impossibile o inefficiente sotto il profilo economico, gli operatori di rete hanno il diritto di accedere all'infrastruttura fisica interna all'edificio, ove esistente, allo scopo di installare una rete di comunicazione elettronica ad alta velocità.
In assenza di un'infrastruttura interna all'edificio predisposta per l'alta velocità, gli operatori di rete hanno il diritto di far terminare la propria rete nella sede dell'abbonato, a condizione di aver ottenuto l'accordo dell'abbonato e purchè provvedano a ridurre al minimo l'impatto sulla proprietà privata di terzi.
Se non viene raggiunto un accordo sull'accesso alle parti comuni entro due mesi dalla data di ricevimento della richiesta formale di accesso, ciascuna delle parti ha il diritto di rivolgersi all'organismo nazionale di regolazione. Quindi se non si trova un accordo tra operatori di rete e condominio è l'Autorità per le Garanzie nelle Comunicazioni a poter dirimere la controversia con il procedimento dettagliato nella delibera n. 226/15/CONS.
Ora, quindi dal gennaio 2019, impianti come sopra descritti possono essere deliberati dallo stesso amministratore di condominio: il "Decreto semplificazioni" "corregge" il D Lgs 133/16 precisando infatti che "I lavori necessari alla realizzazione di infrastrutture interne ed esterne all'edificio predisposte per le reti di comunicazione elettronica a banda ultralarga, volte a portare la rete sino alla sede dell'abbonato, sono equiparati ai lavori di manutenzione straordinaria urgente di cui all'articolo 1135 del Codice Civile".
In pratica, il legislatore dispone con precisione la qualificazione delle opere che ci interessano: se si tratta genericamente di "impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo", l'art 1120 Cod Civ li inquadra tra le "innovazioni" che vanno ritenute "socialmente rilevanti", quindi di competenza assembleare sebbene agevolate da un quorum deliberativo ridotto. Nel caso in cui si tratti più specificamente di "reti di comunicazione elettronica in banda ultralarga", le opere vanno qualificate come opere di "manutenzione straordinaria urgente", quindi di competenza "congiunta", nel senso che l'assemblea può deliberare al riguardo (con voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 333/1000), ma anche lo stesso amministratore può decidere autonomamente, impegnando validamente il condominio, relazionando poi l'assemblea.
La norma contenuta nel "Decreto semplificazioni" non è certo un esempio di chiarezza e passerà molto tempo prima che vi siano indicazioni attendibili dalla Giurisprudenza, ma si tratta comunque di un passo importante a favore del cablaggio dei condomini.
Fatta la premessa che, come precisa la stessa AGCOM, gli impianti in questione riguardano essenzialmente le connessioni qualificate "FTTH", ossia quelle in cui la fibra ottica viene messa a disposizione di ciascuna utenza (a prescindere dalla velocità effettiva di collegamento che dipende da vari fattori), l'amministratore può decidere autonomamente e sollecitamente quegli interventi che sono necessari (nei limiti dello stretto necessario) per garantire la connessione del condominio alla rete pubblica in fibra ottica.
La norma si applicherà soprattutto in quei casi in cui, in presenza di una rete pubblica in fibra ottica, a seguito della richiesta di uno o più condomini, l'operatore di rete - che normalmente provvede autonomamente alla realizzazione della rete verticale in fibra ottica fino al punto di utenza dei propri clienti - incontra difficoltà tecniche che rendono necessari lavori nel condominio a cui l'operatore di rete stesso non intende provvedere. L'amministratore può disporre tali opere, ponendone l'onere a carico del solo condomino coinvolto ovvero di tutti coloro che ne potranno beneficiare a seconda delle opere necessarie effettivamente eseguite, seguendo i principi dell'art 1123 Cod Civ.
Se le opere eseguite riguardano solo una scala, quindi, solo i condomini in tale scala saranno coinvolti nella spesa.
Nel caso di supercondominio, sarà l'amministratore di tale entità ad avere la responsabilità decisionale dei tratti di competenza comune.
Si ritiene opportuno che l'amministratore limiti la propria deliberazione in autonomia alle sole opere che "sbloccano" difficoltà contingenti di collegamento, lasciando che sia l'assemblea a pronunciarsi sulle opere di maggiore impatto o quando non vi sono esigenze attuali.
In effetti, allo stato attuale delle cose, la maggior parte dei collegamenti disponibili, se escludiamo i grandi centri urbani, avvengono con tecnologia "FTTC" ossia in cui l'ultimo tratto del collegamento si basa comunque sul tradizionale filo di rame, a prescindere dalla presenza nel condominio di una rete interna in fibra che quindi non porterebbe giovamento: d'altra parte, la scelta della tecnologia di realizzazione della rete pubblica non dipende dal condominio o dal singolo abbonato, ma dalle scelte di investimento del proprietario della rete.
CONVEGNO
venerdì 22 marzo 2019 – ore 14,30
Hotel Real Fini Baia del Re
via Vignolese 1684 – Modena
(a 500 metri dall’uscita A1-Modena Sud)
IL RECUPERO E LA RIQUALIFICAZIONE
DEL FABBRICATO CONDOMINIALE
le incentivazioni fiscali e i relativi adempimenti amministrativi
la cessione del credito di imposta: i compiti dell’amministratore
il finanziamento esterno: il contratto e l’iter deliberativo
RISCALDAMENTO E RAFFRESCAMENTO
LA NUOVA NORMA UNI 10200
le nuove modalità di calcolo e di ripartizione delle spese
i ruoli del progettista e del “terzo responsabile”
il distacco: la normativa regionale di riferimento
La partecipazione al convegno garantisce agli associati il riconoscimento di frequenza
per il 1° modulo del CORSO DI AGGIORNAMENTO ANNUALE organizzato da SESAMO per l’anno 2019
(equivalente a 3 ore di formazione on-line)
SI RINGRAZIA:
SEGRETERIA ORGANIZZATIVA:
PROGRAMMA
ore 14,30 Registrazione dei partecipanti
ore 15,00 Paolo Bertolini - Presidente SESAMO INTERPROVINCIALE CENTROEMILIA e membro del Centro Studi di SESAMO
- Saluti e presentazione del convegno
ore 15,15 Andrea Maffei – Dottore Commercialista ODCEC di Lecco e membro del Centro Studi di SESAMO
- Recupero del patrimonio edilizio, riqualificazione energetica e adeguamento sismico del fabbricato condominiale: le agevolazioni fiscali confermate e introdotte dalla Legge n. 145/2018 (di bilancio)
- Gli adempimenti dell’Amministratore del condominio per l’accesso alle detrazioni fiscali e per le relative certificazioni
- Cessione del credito d’imposta per “ecobonus” e “sismabonus”: modalità operative e adempimenti dell’amministratore del condominio
- Finanziamenti e mutui in condominio: tipologie contrattuali e aspetti tecnico-finanziari
Marco Possenti – avvocato Foro di Lecco
- Finanziamenti e mutui in condominio: gli aspetti giuridici, l’iter deliberativo, le maggioranze, le responsabilità dell’amministratore e dei condòmini
PAUSA
ore 17,30 Riccardo Zaccarelli – A. D. di “ERMATECH Impiantistica Professionale”
- Presentazione aziendale
Renato Drusian – Energy Manager di “ERMATECH Impiantistica Professionale”
- L’aggiornamento 2018 della Norma UNI 10200: analisi delle novità, le nuove modalità di calcolo per la ripartizione dei consumi e dei costi di riscaldamento/raffrescamento in condominio, i ruoli del termotecnico e del “terzo responsabile”, gli adempimenti e le responsabilità dell’amministratore
Stefano Zanni – avvocato Foro di Modena e membro del Centro Studi di SESAMO
- Il distacco dall’impianto termico centralizzato: gli aspetti codicistici e la normativa regionale di riferimento
ore 19,00 Conclusione dei lavori
INFORMATIVA - FEBBRAIO 2019
Sul sito dell'Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it ) sono state pubblicate Online le guide aggiornate con le ultime novità fiscali (febbraio 2019):
- Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali
- Bonus mobili ed elettrodomestici
- Le agevolazioni fiscali per il risparmio energetico
- Sisma bonus: le detrazioni per gli interventi antisismici
SCADENZE
Scadenza 21 febbraio 2019
Trasmissione all'ENEA dei dati relativi agli interventi per l’efficienza energetica 2018 - interventi di ristrutturazione edilizia, conclusi nel 2018, che comportano risparmio energetico e/o utilizzo di fonti rinnovabili di energia. Per gli interventi conclusi al 31/12/2018, il termine dei 90 giorni decorre dal 21 novembre 2018, giorno di messa online del sito.
Si rimanda a:
- Guida rapida per la trasmissione dei dati relativi agli interventi edilizi e tecnologici che accedono alle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie che comportano risparmio energetico e/o l’utilizzo delle fonti rinnovabili di energia (aggiornata 21/11/2018 - www.acs.enea.it/ristrutturazioni-edilizie/)
Scadenza 08 marzo 2019
Trasmissione telematica all’Agenzia delle Entrate della comunicazione delle spese di ristrutturazione edilizia e riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali sostenute nel corso del 2018 (inteventi di recupero del patrimonio edilizio, di riqualificazione energetica, acquisto mobili e grandi elettrodomestici finalizzati all'arredo delle parti comuni dell'immobile oggetto di ristrutturazione). Il termine per l’invio, fissato al 28 febbraio, è stato prorogato dall’Agenzia delle Entrate con provvedimento del 27 febbraio.
Scadenza 07 marzo 2019 (31/03/2019 e 31/10/2019)
Trasmissione telematica all'Agenzia delle Entrate della Certificazione Unica 2019.
Scadenza invio Certificazioni a fornitori 31/03/2019 e 31/10/2019.
I soggetti obbligati all’invio e al rispetto della scadenza del 7 marzo 2019 sono coloro che nel 2018 hanno corrisposto somme o valori soggetti a ritenuta alla fonte, contributi previdenziali e assistenziali e/o premi assicurativi dovuti all’Inail. La CU 2019 deve essere inoltre presentata dai soggetti che hanno corrisposto somme e valori per i quali non è prevista l’applicazione delle ritenute alla fonte ma che sono assoggettati alla contribuzione dovuta all’INPS. Si ricorda che la scadenza per l’invio telematico delle CU 2019 con i compensi erogati a lavoratori autonomi è fissata al 31 ottobre, termine ultimo per la trasmissione del modello 770/2018.
Si invita a monitorare la pubblicazione dei provvedimenti sul sito dell’Agenzia delle entrate al fine di individuare l’eventuale aggiornamento delle specifiche tecniche.
Il condominio non svolge attività di impresa e non ha quindi partita IVA, bensì solo un codice fiscale proprio.
L'indirizzo PEC dell'amministratore o del condominio non può comunque sostituire il codice convenzionale sette zeri e serve solo per l'invio della fattura che viene generata dal fornitore necessariamente come "fattura elettronica", ma che viene inviata al condominio come "fattura analogica"
Fiere di interesse per amministratori di immobili - Anno 2019
Di seguito si segnalano alcune delle più interessanti fiere nazionali che organizzano convegni ed eventi che riguardano tematiche relative agli immobili in genere e/o alla gestione degli stessi. Molte di queste fiere si ripetono con cadenza annuale.
Un'occasione per aggiornarsi su prodotti, tecnologie e normative direttamente dai fornitori di beni e servizi al condominio, con la possibilità, per i professionisti iscritti agli ordini, di acquisire anche crediti formativi (dove previsti).
23-26/01/2019 BOLZANO KLIMAHOUSE
http://www.fierabolzano.it/klimahouse
07-16/02/2019 VERONA ECOHOUSE
13-16/03/2019 MILANO MADE EXPO
23-25/03/2019 PORDENONE ECOCASA SOSTENIBILE
06-07/06/2019 BOLOGNA SMAU BOLOGNA 2019
14/09/2019 ROMA CONDOMINIO IN FIERA
04-06/10/2019 COMO KLIMAHOUSE LOMBARDIA (ex ComoCasaClima) http://www.fierabolzano.it/klimahouselombardia/index.htm
20-22/10/2019 VERONA FIERA DEL CONDOMINIO
23-24/10/2019 VERONA HOME & BUILDING
23-24/10 2019 TORINO ARCHITECTATWORK http://www.architectatwork.it/
24-26/10/2019 BARI SAIE BARI 2019 - CONDOMINIO ITALIA EXPO https://www.saiebari.it/it
13-14/11 2019 MILANO ARCHITECTATWORK
http://www.architectatwork.it/
14-17/11/2019 TORINO RESTRUCTURA
Marzo-Giugno 2019 varie città italiane CONVEGNI ANIT su Isolamento, contabilizzazione, analisi del sistema edificio-impianto
https://www.anit.it/eventi-e-prodotti/convegni/
Il Revisore condominiale - La norma UNI sulla qualificazione professionale di tale figura è in dirittura di arrivo – Dott. Antonio Romano
Lo scorso 30 novembre si è tenuta a Milano la quarta edizione del convegno che Revcond - Associazione che ha tra i propri compiti statutari il sostegno alla diffusione e alla promozione dell’importanza economica e sociale del ruolo del revisore condominiale professionista - organizza annualmente.
Sesamo ha partecipato attivamente ai lavori del convegno con il Dott. Antonio Romano Presidente del Centro Studi Sesamo.
L'evento si è svolto in margine alla conclusione dei lavori del tavolo che UNI (Ente Nazionale di Unificazione) ha aperto sulla definizione della norma sui requisiti di conoscenza, abilità e competenza di questa nuova figura professionale: la norma UNI entrerà nel corso di questo mese nella fase di inchiesta pubblica finale.
Si tratta di un momento importante, perchè si conclude un processo che rende possibile la certificazione di parte terza per due figure professionali molto importanti per il mondo del condominio. Nel 2016 è stata pubblicata infatti la nuova versione della norma UNI 10801 che riguarda gli amministratori di condominio alla cui redazione la nostra associazione ha contribuito direttamente e a breve sarà rilasciata analoga norma riferita ad una figura professionale nuova, creata dalla legge di riforma del condominio con l'intento di affiancare l'amministratore di condominio nell'erogazione di servizi di gestione di qualità.
La nostra associazione segue da tempo e con grande attenzione l'evoluzione di questa importante figura professionale di cui abbiamo già avuto modo di parlare.
Il convegno è stata l'occasione di fare il punto sulla situazione di tale evoluzione.
Come i nostri soci sanno bene, le Regole di Buona Prassi approvate in occasione del Congresso di Parma dello scorso 19.09.17 impongono agli iscritti (art 11) la collaborazione con i condomini interessati a svolgere verifiche sulla gestione condominiale. Tale collaborazione è prevista anche nel caso in cui i condomini intendano avvalersi di propri consulenti di fiducia anche appartenenti ad associazioni di categoria.
La collaborazione con il professionista che riceve l'incarico di svolgere l'attività di "audit" - e quindi tipicamente con il revisore condominiale che è il soggetto cui l'art 1130 bis Cod Civ attribuisce specificamente tale funzione - è pertanto un dato di fatto.
L'introduzione di una tale regola non è avvenuta a caso: l'amministratore di condominio è da tempo una figura che si trova idealmente al centro di una rete di rapporti con varie figure professionali con cui si trova a dover necessariamente fare sistema.
Basta pensare al direttore dei lavori, al coordinatore per la sicurezza nei cantieri, al "terzo responsabile" per la gestione dell'impianto termico ed altre.
Non stupisce quindi che in tale rete di rapporti entri la figura del revisore condominiale, figura nuova per il mondo condominiale ma presente in vari contesti, ad esempio nell'ambito societario.
Inutile però negare che molti amministratori di condominio non gradiscono l'affermazione di una tale figura, talvolta confondendo l'attività del revisore condominiale previsto dall'art 1130 bis Cod Civ con il revisore dei conti, figura peritale che svolge le funzioni di ausiliario tecnico del Giudice e degli avvocati nell'ambito di procedimenti giudiziari che riguardano la cattiva gestione economico amministrativa dei patrimoni immobiliari.
In effetti, esistono però alcune zone d'ombra nella figura del revisore legate alle carenze della normativa del Codice Civile che non descrive l'ambito di attività del revisore se non in termini molto generici, non dà alcuna indicazione in relazione alle sue competenze, alla sua formazione ed aggiornamento, nè impone il rispetto di codici etici e deontologici.
Inoltre la normativa sulla tutela dei dati personali impone all'amministratore, che assume la responsabilità del corretto trattamento dei dati dei condomini rilevanti per l'amministrazione del condominio, alcune cautele nel condividere tali informazioni con un soggetto "terzo" di cui a rigore dovrebbe avere modo di avere garanzie adeguate sul corretto trattamento dei dati da parte sua.
A risolvere buona parte di tali problematiche provvede la Legge 4 del 2013 sulle professioni non organizzate in ordini, come è del resto anche la professione dell'amministratore di condominio.
Tale legge affida il ruolo di tutela della fede pubblica al sistema associativo che, sotto il controllo in parte del Ministero dello Sviluppo Economico e soprattutto dell'Autorità Garante per la Concorrenza e il Mercato ha il difficile compito, tra l'altro, di attestare la qualificazione professionale dei servizi offerti dal proprio iscritto.
Anche l'adesione ad un codice etico non è certo un aspetto di secondo piano, perchè solo un revisore indipendente può svolgere un'attività utile ai condomini.
Ma la Legge 4 del 2013, quando ad essa fanno riferimento professioni di nuova creazione ad opera di leggi speciali o dello stesso contesto socio economico, non è in grado di funzionare correttamente senza una norma UNI di riferimento, perchè tale norma ha proprio il compito non solo di definire ufficialmente i requisiti di conoscenza, abilità e competenza del professionista, ma anche di definire un quadro etico condiviso.
Soprattutto però è proprio la norma UNI ad "identificare" e definire la nuova professione dando modo alle associazioni di svolgere al meglio il ruolo di rilevanza pubblicistica che la Legge 4 del 2013 attribuisce loro.
Per questo l'imminente pubblicazione della norma UNI che riguarda tale figura è di importanza rilevante.
Ed è rilevante anche perchè la stessa norma UNI in via di pubblicazione prevede stringenti requisiti di conoscenza anche della normativa privacy, liberando l'amministratore dalle responsabilità che incombono sul titolare del trattamento dei dati che deve verificare l'adeguatezza dell'organizzazione del soggetto terzo con cui condividerà le responsabilità della corretta gestione dei dati.
In ultimo, l'assenza di norme di riferimento contenute nel Codice Civile in relazione alla corretta tenuta della contabilità condominiale, rende fondamentale la circostanza che il soggetto che svolge l'attività di revisione abbia una adeguata e verificabile competenza in relazione alle specificità di questo particolare contesto.
Se ancora dubbi vi fossero sull'evoluzione di questa figura basti ricordare che l'Arbitro Bancario Finanziario nella decisione n. 8817 del 2015 ha riconosciuto al revisore condominiale un autonomo diritto di accesso ai documenti bancari del condominio, attestandone di fatto il ruolo di interlocutore del sistema bancario a fianco e non in subordine all'amministratore di condominio.
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Il Congresso della SEDE INTERPROVINCIALE BOLOGNA MODENA REGGIO è convocato per:
Sabato 17 novembre 2018 alle ore 10,00
presso Hotel Ristorante “LA CANTINA” – Medolla, via Statale 179
Ordine del Giorno:
ore 10,00 Intervento dell’avv. Stefano Zanni “PRIVACY IN CONDOMINIO: ISTRUZIONI OPERATIVE”
(utilizzo dei dati, informativa, consenso, responsabile del trattamento, gestione informatica dei
dati, videosorveglianza, polizza professionale dedicata, …)
ore 11,30 CONGRESSO
1. Accredito dei partecipanti;
2. Apertura del Congresso e elezione del Presidente e del Segretario;
3. Saluti del Presidente nazionale, dott. Luigi Ferdinando Giannini;
4. Relazione del Presidente interprovinciale: situazione economico/finanziaria della Sede;
5. Proposta di accorpamento anche della provincia di Parma e conseguenti modifiche dello
Statuto e del nome della Sede Interprovinciale;
6. Nomina del Presidente interprovinciale e del Consiglio interprovinciale;
7. Convocazione del Consiglio Interprovinciale: nomina del Vicepresidente e dell’Amministratore
interprovinciali;
8. Dibattito con programmazione e proposte operative;
9. Varie eventuali;Chiusura Congresso
ore 13,00 Pranzo offerto con la partecipazione di REALE MUTUA ASSICURAZIONI di Mirandola
(è gradita la conferma di partecipazione a bomore@sesamoamministratori.it)
Il Presidente della Sede Interprovinciale
Sabina Borgatti
Esami Finali Corsi di Aggiornamento Professionale 2018: data e luogo
- Iscritti afferenti a Sede Sesamo Treviso: Martedì 2 Ottobre 2018 alle ore 15.30 presso Istituto Zanotti, viale Cesare Battisti 37 - TREVISO.
- Iscritti afferenti a Sede Interprovinciale Sesamo Bologna-Modena-Reggio Emilia: Venerdì 5 Ottobre 2018 alle ore 10.30 presso LEGACOOP, Via Fabriani 120 - MODENA (nuova sede esame)
- Iscritti residenti in Lazio afferenti a Latina: Mercoledì 3 Ottobre 2018 alle ore 14.00 presso sede ASPPI/Sesamo, corso della Repubblica 297 - LATINA.
- Iscritti residenti in Lombardia afferenti a Milano: Giovedì 4 Ottobre 2018 alle ore 18.30 presso ASPPI Milano, via Archimede 22 - MILANO
Antonio Romano - Locazioni brevi e attività ricettive in condominio: facciamo il punto su una questione controversa
La cosiddetta “Sharing economy” o economia condivisa o della condivisione o della collaborazione sta conoscendo un forte sviluppo: i termini in questione non sono sinonimi, ma esprimono lo stesso concetto ossia la condivisione di beni e servizi.
Si tratta di un settore in forte crescita: si stima che circa il 17% degli italiani usi una piattaforma digitale di condivisione e le proiezioni di crescita sono nell'ordine di dieci volte nei prossimi anni.
Le implicazioni sociali, oltre che economiche, sono rilevanti: basti pensare alla promozione dell'uso efficiente dei beni, alla nuova imprenditorialità per il ceto medio, alla nuova socialità ed alla condivisione valoriale.
Perché ne parliamo a proposito del condominio?
In ambito condominiale attualmente si tratta essenzialmente dell'uso di unità abitative per ospitalità turistica, considerando anche il turismo d’affari.
Può trattarsi di locazione breve, come pure dell'avvio di attività di B&B o di affittacamere.
L'assemblea non può in ogni caso impedire ad un condomino di destinare la propria unità immobiliare alla locazione breve, anche attraverso le più diffuse piattaforme come Air BnB, Homeaway, Booking e tante altre.
Questo principio resta un punto fermo.
Solo un regolamento di tipo "contrattuale", quindi accettato da tutti iI condomini, può contenere limiti all'uso delle proprietà esclusive. Il regolamento di tipo "contrattuale" è l'unico in grado di porre delle limitazioni alle facoltà del diritto di proprietà (Cass Civ sentenza n. 21307/16).
Le clausole limitative non sono però tutte uguali.
A parte la circostanza per cui soprattutto i regolamenti più risalenti fanno riferimento ad attività di tipo imprenditoriale, citando ad esempio l'attività di "pensione, locanda, affittacamere" ed ignorando le forme di accoglienza più "moderne", come il "Bed and Breakfast" e gli affitti turistici brevi o molto brevi tipici di "Air BnB" e dei suoi concorrenti, talvolta si trova un elenco di attività vietate come tali, altre volte si trova invece il riferimento ad un danno che si assume i condomini vengano a subire per la presenza di tali attività. In questo secondo caso si possono trovare clausole del tipo: "Delle unità immobiliari private è vietato fare uso contrario alla tranquillità e al decoro dello stabile, all'igiene e alla morale".
Nel corso del tempo, la Magistratura ha dovuto affrontare il problema a vari livelli e dovendo considerare limiti molto diversi contenuti nei regolamenti condominiali.
Tendenzialmente, la posizione della giurisprudenza è favorevole alle esigenze del proprietario/locatore.
I principi posti finora sono in sintesi i seguenti.
L’uso della propria abitazione come B&B non costituisce modificazione della destinazione d’uso dell’immobile e può aversi anche qualora questo faccia parte di un condominio: l’uso del proprio immobile per svolgervi attività di affittacamere risulta pienamente legittimo e non in contrasto con l’“uso abitativo” a cui fossero vincolati i condomini (Corte di Cassazione sentenza del 20.11.14 n. 24707).
Coerentemente con questa posizione e coerentemente con le peculiarità dell'"ospitalità familiare" tipica dei Bed & Breakfast e degli affitti turistici brevi stile "Air BnB", la Corte di Cassazione nella sentenza n. 21363 del 21 ottobre 2015 ha affermato che i Bed & Breakfast:
a) non possono essere assimilati alle strutture alberghiere
b) l'esercizio di questa attività non determina un mutamento della destinazione d'uso dell'immobile (di norma ad uso abitativo).
Del resto Il Trib. di Verona con la sentenza 22.04.2015 ha definito il "Bed and Breakfast" come attività con funzione "para-familiare" mentre il Trib. di Roma con sentenza del 17.09.2015 ha affermato che è "un servizio extra alberghiero di tipo saltuario".
Tendenzialmente isolata invece è rimasta la sentenza della Corte di Cassazione n. 109/16 del 7 gennaio 2016 per cui non si può destinare un appartamento ad “affittacamere”, attività alberghiera o di bed and breakfast se il regolamento di condominio vieta destinazioni d'uso diverse da quella abitativa.
Secondo questa sentenza, tutte e tre le attività – affittacamere, alberghiera e di bed e breakfast – sono incompatibili con la destinazione dell'immobile ad uso abitativo per cui ne consegue che tali esercizi ricettivi non possono essere avviati se il regolamento contrattuale di condominio vieta usi diversi da quello abitativo.
Va osservato però, che il caso deciso faceva riferimento all'attività di affittacamere svolta in forma di impresa: un contesto diverso dall'ospitalità "para-familiare" cui fa riferimento il concetto di "Bed and Breakfast" e ancora di più l'affitto turistico breve attraverso le piattaforme on line nate con lo sviluppo dell'economia della condivisione.
A parte la sentenza sopra indicata, l'orientamento della magistratura si conferma favorevole al piccolo proprietario a più livelli.
Così, ad esempio, se il regolamento vieta comportamenti di disturbo, i condomini devono riuscire a "…dimostrare l'effettiva e attuale messa in pericolo della tranquillità e sicurezza dei condomini all'interno degli spazi comuni per via dell'espletamento dell'attività contestata…" (Trib. Milano sentenza del 10.02.2016).
Ulteriormente, la Corte di Cassazione (sentenza n. 4125/2011) ha affermato l'inammissibilità di un'interpretazione estensiva del divieto eventualmente contenuto nel regolamento di condominio per cui: "…Le clausole del regolamento condominiale che vietano la destinazione delle singole unità immobiliari allo svolgimento di determinate attività, essendo limitative dei diritti del proprietario, non sono suscettibili di interpretazione estensiva…".
A completare il quadro favorevole al condomino che intenda destinare la propria unità immobiliare a finalità di accoglienza turistica, provvede il Trib. Verona che nella sentenza del 22.04.15 ha annullato la delibera condominiale nella parte in cui nega agli ospiti del bed & breakfast la facoltà di accedere alle parti comuni del condominio, ivi compresi il campo da tennis e la piscina.
In ultimo la Cassazione ha, per così dire, completato la considerazione degli aspetti giuridici dell’utilizzo delle unità immobiliari private in condominio a questo scopo e la qualificazione giuridica dell'opponibilità dei divieti o delle limitazioni di destinazione d'uso contenuti nel regolamento di condominio ai nuovi acquirenti.
La sentenza della corte di Cassazione n. 6769 del 19 Marzo 2018 ha infatti chiarito un punto importante relativamente all’applicabilità dei divieti contenuti in un regolamento contrattuale di condominio a coloro che hanno acquistato la propria unità immobiliare in condominio, adottando un orientamento attento alle esigenze di coloro che intendono valorizzare la propria unità immobiliare per la finalità di ospitalità turistica.
La Cassazione ha confermato l'orientamento interpretativo già affermato, nel senso che vada ricondotta alla categoria delle cosidette “servitù atipiche” la previsione, contenuta in un regolamento condominiale contrattuale, comportante limiti alla destinazione delle proprietà esclusive in modo da incidere non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino. Ne consegue che l'opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti deve essere regolata secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo “peso” mediante l'indicazione, in apposita nota di trascrizione distinta da quella dell'atto di acquisto (in forza dell'art. 17 comma 3 L 52/1985), delle specifiche clausole limitative, ex artt. 2659 comma 1 n. 2 e 2665 Cod Civ, non essendo, invece, sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale anche eventualmente contenuto nel rogito (nello stesso senso Cass. n. 21024/2016; Cass. n. 17493/2014).
Quindi, non è il regolamento di condominio ad essere soggetto alla trascrizione nei registri immobiliari, ai sensi dell'art. 2645 Cod Civ, quanto le eventuali convenzioni costitutive di servitù che siano documentalmente inserite nel testo di esso.
Se le clausole limitative sono inserite nel regolamento predisposto dal costruttore venditore, originario unico proprietario dell'edificio, con la nota di trascrizione del primo atto di compravendita di un'unità immobiliare che fa parte dell’edifico in condominio contenente le clausole limitative della proprietà privata, si determina l'opponibilità a tutti i successivi acquirenti di quelle limitazioni.
Ma, in assenza di trascrizione, queste disposizioni del regolamento, che stabiliscano i limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, valgono soltanto nei confronti del terzo acquirente che ne prenda atto in maniera specifica nel rogito.
L'eccezione di inopponibilità di tale clausole limitative quand'anche contenute nel regolamento ma non inserite nell'apposita nota di trascrizione, risulta eccezione rilevabile d'ufficio, pertanto, sollevabile in ogni stato e grado del processo dal condomino convenuto per la violazione del regolamento.
Completa il quadro la decisione della Corte Costituzionale che nella sentenza n. 369/2008 ha dichiarato l’incostituzionalità del comma 4 ddell’art 45 della Legge Regionale Lombardia (“Testo unico delle leggi regionali in materia di turismo”) che disponeva “L'attività (di Bed & Breakfast) è esercitata in case unifamiliari o, previa approvazione dell'assemblea dei condomini, in unità condominiali; comunque l'esercizio dell'attività non determina il cambio della destinazione d'uso dell'immobile”: le Leggi regionali o comunque la legislazione urbanistica non può incidere sui rapporti tra privati quindi non è corretto subordinare l’avvio dell’attività di B&B in un’unità immobiliare in condominio all’approvazione dell’assemblea.
LETTERA APERTA
AI CAPIGRUPPO DEL SENATO E DELLA CAMERA DEI DEPUTATI
Ill.mi Capi Gruppo del Senato e della Camera dei Deputati,
Il sottoscritto avv. Andrea Gatto, in qualità di Presidente Nazionale dell’Associazione di Amministratori Condominiali “SESAMO” sottopone alla Vostra attenzione le seguenti considerazioni ...
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