L'agente immobiliare può diventare amministratore di condominio? il Ministero non ha le idee chiare e (forse) si sbaglia
L'annosa questione dell'incompatibilità tra la professione di amministratore di condominio e quella di agente immobiliare si arricchisce di un ulteriore capitolo che lascia quanto meno perplessi.
La normativa è contenuta nella Legge 39/1989 (art 5 comma 3) modificata nel 2001 (dalla Legge 57/2001) ed ora dalla Legge "comunitaria" 37/2019 in vigore dal 26 maggio prossimo.
Il testo cambia ora da "L'esercizio dell'attività di mediazione e' incompatibile: a) con l'attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione; b) con l'esercizio di attività imprenditoriali e professionali, escluse quelle di mediazione comunque esercitate" a "L'esercizio dell'attività di mediazione e' incompatibile con l'esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l'attività di mediazione, nonchè con l'attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l'esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l'attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi".
Nel vigore del testo precedente, più volte il Ministero dello Sviluppo Economico si è pronunciato al riguardo cambiando il proprio orientamento.
Nella Circolare n. 554611 del 4 luglio 2003 il Ministero aveva stabilito che: “… non rientrando l’attività di amministratore di condominio fra quelle descritte al comma 3 dell’art. 5 della Legge n. 39/1989, come modificato dall'art. 18 della Legge 57/2001, non sembra sussistere incompatibilità con l’attività di mediazione”
Successivamente nella nota n. 0154593 del 24 settembre 2013, il MiSE aveva ritenuto di precisare invece l’incompatibilità tra la professione di mediatore immobiliare e quella di amministratore di condominio, salvo che quest’ultima non fosse svolta "saltuariamente o a titolo di passatempo". Era al contrario da ritenersi vietata al mediatore immobiliare ogni altra attività, quindi anche quella quella di amministratore di condominio, esercitata con "un’organizzazione anche minima di mezzi, al fine di trarne un utile, svolta con criteri di professionalità".
Passa qualche tempo e nella nota n. 2447 del 12 gennaio 2015, il Ministero ha interpretato la normativa nel senso più favorevole, per cui il mediatore immobiliare può svolgere l’attività di amministratore condominiale, anche in maniera abituale, purché non si tratti di vera e propria attività d’impresa: "... si fa presente che, ai sensi della normativa sopra richiamata, la sola attività il cui svolgimento è ad oggi consentito in modo congiunto a quella di agente di affari in mediazione è quella di amministrazione di condominio, ove non svolta in forma assolutamente ed inequivocabilmente di impresa (cioè quando non comporti un ineludibile obbligo di iscrizione al Registro delle Imprese)."
Ancora pochi mesi dopo nel parere n. 74900 del 16 marzo 2016 il MiSE afferma che "ogni specifico caso in cui si rinvenga l’esercizio congiunto dell’attività mediatizia ex lege 39/1989 con l’attività di amministratore di condominio necessita di un’attenta ed opportuna istruttoria",
E ora a quanto pare si cambia ancora. Nella risposta ad un quesito posto da ARCO (Associazione dei revisori condominiali) protocollo AOO_PIT U 0128664 il MiSE afferma che "anche nella nuova disciplina permane l'incompatibilità di detta attività professionale con quella di amministratore condominiale".
L'interpretazione appare però discutibile, per non dire errata: nel documento rilasciato dall'Ufficio Studi della Camera alla legge comunitaria (http://documenti.camera.it/leg18/dossier/Testi/ID0005b.htm#_Toc532990029) si legge infatti che il senso della modifica consegue alla procedura di infrazione 2018/2175 in cui "la Commissione Europea ha rilevato che l’art. 5, comma 3, della L. 39/1989, limiterebbe fortemente le attività che un agente immobiliare può svolgere, osservando che l’articolo 59, paragrafo 3, della direttiva 2005/36/CE e l’articolo 49 TFUE (Trattato dell'Unione Europea) prevedono che qualsiasi restrizione dell’accesso a una professione o, più in generale, a un’attività di prestazione di servizi, rispetti in particolare il principio di proporzionalità: tali restrizioni, per essere giustificate, devono quindi essere proporzionate, adatte alle rispettive professioni e dettate da un motivo imperativo di interesse generale."
A parte la considerazione per cui i pareri del MiSE non rientrano tra le fonti del diritto del nostro ordinamento, per cui ai medesimi non va riconosciuto un valore normativo, ma, al più, interpretativo, la considerazione che si può fare considerando l'intento (documentato) del legislatore è che la lettura della norma nel nuovo testo è proprio nel senso della compatibilità tra agente immobiliare ed amministratore ad eccezione delle (specifiche) situazioni in cui possa prefigurarsi un conflitto di interessi.
Articolo a cura del Presidente e Coordinatore del Centro Studi SESAMO - Dott. Antonio Romano
SESAMO partecipa alla seconda edizione della “ FIERA DEL CONDOMINIO SOSTENIBILE” che si terrà a Verona il 20/22 Ottobre 2019
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Tra le 37 delegazioni presenti vi è stata anche SESAMO con il Presidente Giannini che ha rappresentato anche l’ASPPI.
L’incontro è stato incentrato principalmente sull’opportunità o meno di istituire un Registro, anche telematico o un Albo degli Amministratori di Condominio.
Le posizioni sono risultate diverse e a conclusione dei lavori il Sottosegretario Morrone ha chiesto l’invio di una mail da parte delle organizzazioni invitate che sul tema specifico del Registro veda una loro posizione chiara oltre che eventuali proposte di miglioramento della normativa .
Buona la prima.
Si è tenuto il 22 Marzo a Modena il Convegno su “Il recupero e la riqualificazione del fabbricato condominiale” cui ha fatto seguito l’argomento legato al “ Riscaldamento e raffrescamento: la norma UNI 10200”.
Dopo l’apertura dei lavori da parte di Paolo Bertolini presidente di SESAMO CENTRO-EMILIA che ne ha curato l’organizzazione ed un saluto del presidente di SESAMO nazionale Dott. Luigi Ferdinando Giannini sono iniziati i lavori con i qualificati interventi dei relatori.
Il Dott. Andrea Maffei, Commercialista dell’ODCEC di Lecco e membro del Centro Studi di SESAMO, ha affrontato la parte relativa agli aspetti fiscali inerenti gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, riqualificazione energetica e adeguamento sismico del fabbricato condominale anche alla luce della recente legge di bilancio, si è soffermato sugli aspetti che sono inerenti la cessione del credito d’imposta (eco bonus e sisma bonus), mentre l’Avv. Marco Possenti, del Foro di Lecco, ha trattato il delicato tema dei finanziamenti e mutui in condominio, argomento per il quale non si è mancato di sottolineare aspetti ancora non del tutto chiariti dal nostro legislatore in particolare per quanto riguarda il quorum che dovrebbe accompagnare la delibera condominiale. A seguire, dopo una breve pausa, i lavori sono proseguiti con la presentazione aziendale di “ERMATECH Impiantistica Professionale” da parte dell’A.D. Riccardo Zaccarelli (sponsor del convegno) cui ha fatto seguito l’intervento dell’Energy Manager di “ERMATECH Impiantistica Professionale” Renato Druisan che si è soffermato sulla norma UNI 10200 : anali e novità. Ha concluso i lavori l’Avv. Stefano Zanni, del Foro di Modena e membro del Centro Studi di SESAMO, che ha trattato l’argomento del distacco dall’impianto termico centralizzato entrando nello specifico del spetti codicistici e più in particolare della normativa regionale di riferimento.
Partecipato da iscritti a SESAMO ma non solo, il Convegno, ben riuscito, si è rivelato una buona occasione anche per un confronto allargato a un dibattito cui non sono mancate domande ed utili risposte.
Presenti in sala anche l’Amministratrice di SESAMO, L'Arch. Sabina Borgatti, il Presidente e coordinatore del Centro Studi e managing partner di Studio Storebelt il Dott. Antonio Romano e la Dott.ssa Fiorella Cima founder e Ceo di Studio Storebelt che gestisce i corsi di formazione e di aggiornamento di SESAMO, oltre a essere membro del Centro Studi.
Questo Convegno, che entrerà a far parte del primo modulo del Corso di aggiornamento annuale (in formazione on line ), ha garantito agli iscritti presenti in sala anche il riconoscimento della loro partecipazione, con l’attribuzione di tre ore di frequenza.
Antonio Romano - La realizzazione in condominio di infrastrutture per banda ultralarga a seguito della conversione in Legge del "Decreto semplificazioni"
Come spesso accade, provvedimenti importanti per la vita in condominio si celano in norme "omnibus" che ospitano vari provvedimenti relativi a settori anche molto lontani tra loro.
Il recentissimo "Decreto semplificazioni" (ossia il Decreto Legge 14.12.18 n. 135 "Disposizioni urgenti in materia di sostegno e semplificazione per le imprese e per la pubblica amministrazione" convertito nella Legge 11.02.19 n. 12) aggiunge un tassello estremamente importante al recepimento della Direttiva 2014/61/UE del Parlamento europeo e del Consiglio del 15 maggio 2014 recante "misure volte a ridurre i costi dell'installazione di reti di comunicazione elettronica ad alta velocità": parliamo proprio del cablaggio degli edifici.
Tale "tassello mancante" riguarda peraltro da vicino l'attività degli amministratori di condominio.
Per quanto sia sorprendente, l'Italia è tra i primi posti tra i Paesi europei nel recepimento della Direttiva del 2014 che ha lo scopo di fare evolvere rapidamente le reti di comunicazione telematica nei paesi dell'UE, anche se la diffusione di reti in fibra ottica è in Italia attualmente molto carente.
Il recepimento della Direttiva è avvenuto con il D Lgs 33/2016 che, tra l'altro, contiene una norma specifica (art 8 relativa alla "Infrastrutturazione fisica interna all'edificio ed accesso") relativa agli immobili privati.
Non è però il primo provvedimento al riguardo: altri interventi normativi importanti si sono avuti nel 2008 con l'articolo 2 della Legge n. 133/2008 (di conversione del Decreto Legge 25.06.08 n. 112 "Disposizioni urgenti per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività, la stabilizzazione della finanza pubblica e la perequazione tributaria") e successivamente nel 2014 con l'articolo 6 ter della Legge n. 164/14 (di conversione del Decreto Legge 11.11.2014 n. 133 "Sblocca Italia" "Misure urgenti per l'apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l'emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle cattività produttive") che ha modificato il DPR 380/01 (TU edilizia) aggiungendo in tale decreto l'art 135 bis.
Questo incredibile groviglio di norme, che solo in minima parte riguarda il condominio, ha prodotto una regolazione che potrebbe essere riassunta come segue.
Dal 2008 l'installazione di impianti in fibra ottica all'interno di immobili di proprietà privata è fatta "senza la necessità di alcuna preventiva richiesta di utenza". Quindi anche se nessun condomino lo chiede, l'installazione della rete in fibra ottica da parte di un operatore di rete può essere decisa "d'ufficio" dal medesimo e non ci sono obiezioni possibili né da parte dell'assemblea né da parte dei singoli proprietari. Tale norma sostanzialmente rafforza quanto già previsto dagli articoli 90 e 91 del D. Lgs. 259/03 (tutt'ora in vigore): tali norme stabilivano che non era possibile opporsi all'appoggio di antenne, di sostegni, nonché al passaggio di condutture, fili o qualsiasi altro impianto, e che nessuna indennità era dovuta. Tuttavia, sembravano subordinare l'installazione al fatto che le opere fossero dichiarate di pubblica utilità con decreto del Ministro delle Comunicazioni, "ove concorrano motivi di pubblico interesse": la Legge 133/2008 supera questo limite. Qualche anno dopo questa possibilità verrà meglio regolata.
Dal 2015 tutti gli edifici di nuova costruzione (domande di autorizzazione edilizia successive al 01.07.2015) devono essere equipaggiati con un'"infrastruttura fisica multiservizio" passiva interna all'edificio, costituita da adeguati spazi installativi e da impianti di comunicazione ad alta velocità in fibra ottica fino ai punti terminali di rete. Lo stesso obbligo si applica, sempre dal 01.07.15 in caso di opere che richiedano il rilascio di un permesso di costruire ai sensi dell'articolo 10, comma 1, lettera c) del DPR 380/01.
Tutti gli edifici di nuova costruzione e tutti gli edifici soggetti a ristrutturazione profonda che richiedono permesso di costruire (art 10 DPR 380/01) devono essere equipaggiati di un "punto di accesso": per "punto di accesso" si intende il punto fisico, situato all'interno o all'esterno dell'edificio e accessibile alle imprese autorizzate a fornire reti pubbliche di comunicazione, che consente la connessione con l'infrastruttura interna all'edificio predisposta per i servizi di accesso in fibra ottica a banda ultralarga. Gli edifici equipaggiati in questo modo possono beneficiare, ai fini della cessione, dell'affitto o della vendita dell'immobile, dell'etichetta volontaria e non vincolante di "edificio predisposto alla banda larga".
Dal 2016 (10.03.16) Il condominio, se l'immobile è provvisto di un impianto in fibra ottica, ha, ove richiesto, l'obbligo, di soddisfare tutte le richieste ragionevoli di accesso presentate da operatori di rete, secondo termini e condizioni eque e non discriminatorie.
In particolare, se un condominio realizzi da sè un impianto multiservizio in fibra ottica e un punto di accesso divenendone titolare, ha l'obbligo di soddisfare tutte le richieste ragionevoli di accesso presentate da operatori di rete, secondo termini e condizioni eque e non discriminatorie.
Per effetto della riforma del condominio, un tale impianto era (fino ad oggi) deliberato ai sensi dell'art 1120 Cod Civ. Si tratta quindi di un'"innovazione" ma soggetta ad un quorum deliberativo ridotto (maggioranza dei presenti in assemblea e 500/1000).
Gli operatori di rete hanno comunque il diritto di installare la loro rete, a proprie spese, fino al punto di accesso.
Se la duplicazione fosse tecnicamente impossibile o inefficiente sotto il profilo economico, gli operatori di rete hanno il diritto di accedere all'infrastruttura fisica interna all'edificio, ove esistente, allo scopo di installare una rete di comunicazione elettronica ad alta velocità.
In assenza di un'infrastruttura interna all'edificio predisposta per l'alta velocità, gli operatori di rete hanno il diritto di far terminare la propria rete nella sede dell'abbonato, a condizione di aver ottenuto l'accordo dell'abbonato e purchè provvedano a ridurre al minimo l'impatto sulla proprietà privata di terzi.
Se non viene raggiunto un accordo sull'accesso alle parti comuni entro due mesi dalla data di ricevimento della richiesta formale di accesso, ciascuna delle parti ha il diritto di rivolgersi all'organismo nazionale di regolazione. Quindi se non si trova un accordo tra operatori di rete e condominio è l'Autorità per le Garanzie nelle Comunicazioni a poter dirimere la controversia con il procedimento dettagliato nella delibera n. 226/15/CONS.
Ora, quindi dal gennaio 2019, impianti come sopra descritti possono essere deliberati dallo stesso amministratore di condominio: il "Decreto semplificazioni" "corregge" il D Lgs 133/16 precisando infatti che "I lavori necessari alla realizzazione di infrastrutture interne ed esterne all'edificio predisposte per le reti di comunicazione elettronica a banda ultralarga, volte a portare la rete sino alla sede dell'abbonato, sono equiparati ai lavori di manutenzione straordinaria urgente di cui all'articolo 1135 del Codice Civile".
In pratica, il legislatore dispone con precisione la qualificazione delle opere che ci interessano: se si tratta genericamente di "impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo", l'art 1120 Cod Civ li inquadra tra le "innovazioni" che vanno ritenute "socialmente rilevanti", quindi di competenza assembleare sebbene agevolate da un quorum deliberativo ridotto. Nel caso in cui si tratti più specificamente di "reti di comunicazione elettronica in banda ultralarga", le opere vanno qualificate come opere di "manutenzione straordinaria urgente", quindi di competenza "congiunta", nel senso che l'assemblea può deliberare al riguardo (con voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 333/1000), ma anche lo stesso amministratore può decidere autonomamente, impegnando validamente il condominio, relazionando poi l'assemblea.
La norma contenuta nel "Decreto semplificazioni" non è certo un esempio di chiarezza e passerà molto tempo prima che vi siano indicazioni attendibili dalla Giurisprudenza, ma si tratta comunque di un passo importante a favore del cablaggio dei condomini.
Fatta la premessa che, come precisa la stessa AGCOM, gli impianti in questione riguardano essenzialmente le connessioni qualificate "FTTH", ossia quelle in cui la fibra ottica viene messa a disposizione di ciascuna utenza (a prescindere dalla velocità effettiva di collegamento che dipende da vari fattori), l'amministratore può decidere autonomamente e sollecitamente quegli interventi che sono necessari (nei limiti dello stretto necessario) per garantire la connessione del condominio alla rete pubblica in fibra ottica.
La norma si applicherà soprattutto in quei casi in cui, in presenza di una rete pubblica in fibra ottica, a seguito della richiesta di uno o più condomini, l'operatore di rete - che normalmente provvede autonomamente alla realizzazione della rete verticale in fibra ottica fino al punto di utenza dei propri clienti - incontra difficoltà tecniche che rendono necessari lavori nel condominio a cui l'operatore di rete stesso non intende provvedere. L'amministratore può disporre tali opere, ponendone l'onere a carico del solo condomino coinvolto ovvero di tutti coloro che ne potranno beneficiare a seconda delle opere necessarie effettivamente eseguite, seguendo i principi dell'art 1123 Cod Civ.
Se le opere eseguite riguardano solo una scala, quindi, solo i condomini in tale scala saranno coinvolti nella spesa.
Nel caso di supercondominio, sarà l'amministratore di tale entità ad avere la responsabilità decisionale dei tratti di competenza comune.
Si ritiene opportuno che l'amministratore limiti la propria deliberazione in autonomia alle sole opere che "sbloccano" difficoltà contingenti di collegamento, lasciando che sia l'assemblea a pronunciarsi sulle opere di maggiore impatto o quando non vi sono esigenze attuali.
In effetti, allo stato attuale delle cose, la maggior parte dei collegamenti disponibili, se escludiamo i grandi centri urbani, avvengono con tecnologia "FTTC" ossia in cui l'ultimo tratto del collegamento si basa comunque sul tradizionale filo di rame, a prescindere dalla presenza nel condominio di una rete interna in fibra che quindi non porterebbe giovamento: d'altra parte, la scelta della tecnologia di realizzazione della rete pubblica non dipende dal condominio o dal singolo abbonato, ma dalle scelte di investimento del proprietario della rete.
CONVEGNO
venerdì 22 marzo 2019 – ore 14,30
Hotel Real Fini Baia del Re
via Vignolese 1684 – Modena
(a 500 metri dall’uscita A1-Modena Sud)
IL RECUPERO E LA RIQUALIFICAZIONE
DEL FABBRICATO CONDOMINIALE
le incentivazioni fiscali e i relativi adempimenti amministrativi
la cessione del credito di imposta: i compiti dell’amministratore
il finanziamento esterno: il contratto e l’iter deliberativo
RISCALDAMENTO E RAFFRESCAMENTO
LA NUOVA NORMA UNI 10200
le nuove modalità di calcolo e di ripartizione delle spese
i ruoli del progettista e del “terzo responsabile”
il distacco: la normativa regionale di riferimento
La partecipazione al convegno garantisce agli associati il riconoscimento di frequenza
per il 1° modulo del CORSO DI AGGIORNAMENTO ANNUALE organizzato da SESAMO per l’anno 2019
(equivalente a 3 ore di formazione on-line)
SI RINGRAZIA:
SEGRETERIA ORGANIZZATIVA:
PROGRAMMA
ore 14,30 Registrazione dei partecipanti
ore 15,00 Paolo Bertolini - Presidente SESAMO INTERPROVINCIALE CENTROEMILIA e membro del Centro Studi di SESAMO
- Saluti e presentazione del convegno
ore 15,15 Andrea Maffei – Dottore Commercialista ODCEC di Lecco e membro del Centro Studi di SESAMO
- Recupero del patrimonio edilizio, riqualificazione energetica e adeguamento sismico del fabbricato condominiale: le agevolazioni fiscali confermate e introdotte dalla Legge n. 145/2018 (di bilancio)
- Gli adempimenti dell’Amministratore del condominio per l’accesso alle detrazioni fiscali e per le relative certificazioni
- Cessione del credito d’imposta per “ecobonus” e “sismabonus”: modalità operative e adempimenti dell’amministratore del condominio
- Finanziamenti e mutui in condominio: tipologie contrattuali e aspetti tecnico-finanziari
Marco Possenti – avvocato Foro di Lecco
- Finanziamenti e mutui in condominio: gli aspetti giuridici, l’iter deliberativo, le maggioranze, le responsabilità dell’amministratore e dei condòmini
PAUSA
ore 17,30 Riccardo Zaccarelli – A. D. di “ERMATECH Impiantistica Professionale”
- Presentazione aziendale
Renato Drusian – Energy Manager di “ERMATECH Impiantistica Professionale”
- L’aggiornamento 2018 della Norma UNI 10200: analisi delle novità, le nuove modalità di calcolo per la ripartizione dei consumi e dei costi di riscaldamento/raffrescamento in condominio, i ruoli del termotecnico e del “terzo responsabile”, gli adempimenti e le responsabilità dell’amministratore
Stefano Zanni – avvocato Foro di Modena e membro del Centro Studi di SESAMO
- Il distacco dall’impianto termico centralizzato: gli aspetti codicistici e la normativa regionale di riferimento
ore 19,00 Conclusione dei lavori
INFORMATIVA - FEBBRAIO 2019
Sul sito dell'Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it ) sono state pubblicate Online le guide aggiornate con le ultime novità fiscali (febbraio 2019):
- Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali
- Bonus mobili ed elettrodomestici
- Le agevolazioni fiscali per il risparmio energetico
- Sisma bonus: le detrazioni per gli interventi antisismici
SCADENZE
Scadenza 21 febbraio 2019
Trasmissione all'ENEA dei dati relativi agli interventi per l’efficienza energetica 2018 - interventi di ristrutturazione edilizia, conclusi nel 2018, che comportano risparmio energetico e/o utilizzo di fonti rinnovabili di energia. Per gli interventi conclusi al 31/12/2018, il termine dei 90 giorni decorre dal 21 novembre 2018, giorno di messa online del sito.
Si rimanda a:
- Guida rapida per la trasmissione dei dati relativi agli interventi edilizi e tecnologici che accedono alle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie che comportano risparmio energetico e/o l’utilizzo delle fonti rinnovabili di energia (aggiornata 21/11/2018 - www.acs.enea.it/ristrutturazioni-edilizie/)
Scadenza 08 marzo 2019
Trasmissione telematica all’Agenzia delle Entrate della comunicazione delle spese di ristrutturazione edilizia e riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali sostenute nel corso del 2018 (inteventi di recupero del patrimonio edilizio, di riqualificazione energetica, acquisto mobili e grandi elettrodomestici finalizzati all'arredo delle parti comuni dell'immobile oggetto di ristrutturazione). Il termine per l’invio, fissato al 28 febbraio, è stato prorogato dall’Agenzia delle Entrate con provvedimento del 27 febbraio.
Scadenza 07 marzo 2019 (31/03/2019 e 31/10/2019)
Trasmissione telematica all'Agenzia delle Entrate della Certificazione Unica 2019.
Scadenza invio Certificazioni a fornitori 31/03/2019 e 31/10/2019.
I soggetti obbligati all’invio e al rispetto della scadenza del 7 marzo 2019 sono coloro che nel 2018 hanno corrisposto somme o valori soggetti a ritenuta alla fonte, contributi previdenziali e assistenziali e/o premi assicurativi dovuti all’Inail. La CU 2019 deve essere inoltre presentata dai soggetti che hanno corrisposto somme e valori per i quali non è prevista l’applicazione delle ritenute alla fonte ma che sono assoggettati alla contribuzione dovuta all’INPS. Si ricorda che la scadenza per l’invio telematico delle CU 2019 con i compensi erogati a lavoratori autonomi è fissata al 31 ottobre, termine ultimo per la trasmissione del modello 770/2018.
Si invita a monitorare la pubblicazione dei provvedimenti sul sito dell’Agenzia delle entrate al fine di individuare l’eventuale aggiornamento delle specifiche tecniche.
Il condominio non svolge attività di impresa e non ha quindi partita IVA, bensì solo un codice fiscale proprio.
L'indirizzo PEC dell'amministratore o del condominio non può comunque sostituire il codice convenzionale sette zeri e serve solo per l'invio della fattura che viene generata dal fornitore necessariamente come "fattura elettronica", ma che viene inviata al condominio come "fattura analogica"
Fiere di interesse per amministratori di immobili - Anno 2019
Di seguito si segnalano alcune delle più interessanti fiere nazionali che organizzano convegni ed eventi che riguardano tematiche relative agli immobili in genere e/o alla gestione degli stessi. Molte di queste fiere si ripetono con cadenza annuale.
Un'occasione per aggiornarsi su prodotti, tecnologie e normative direttamente dai fornitori di beni e servizi al condominio, con la possibilità, per i professionisti iscritti agli ordini, di acquisire anche crediti formativi (dove previsti).
23-26/01/2019 BOLZANO KLIMAHOUSE
http://www.fierabolzano.it/klimahouse
07-16/02/2019 VERONA ECOHOUSE
13-16/03/2019 MILANO MADE EXPO
23-25/03/2019 PORDENONE ECOCASA SOSTENIBILE
06-07/06/2019 BOLOGNA SMAU BOLOGNA 2019
14/09/2019 ROMA CONDOMINIO IN FIERA
04-06/10/2019 COMO KLIMAHOUSE LOMBARDIA (ex ComoCasaClima) http://www.fierabolzano.it/klimahouselombardia/index.htm
20-22/10/2019 VERONA FIERA DEL CONDOMINIO
23-24/10/2019 VERONA HOME & BUILDING
23-24/10 2019 TORINO ARCHITECTATWORK http://www.architectatwork.it/
24-26/10/2019 BARI SAIE BARI 2019 - CONDOMINIO ITALIA EXPO https://www.saiebari.it/it
13-14/11 2019 MILANO ARCHITECTATWORK
http://www.architectatwork.it/
14-17/11/2019 TORINO RESTRUCTURA
Marzo-Giugno 2019 varie città italiane CONVEGNI ANIT su Isolamento, contabilizzazione, analisi del sistema edificio-impianto
https://www.anit.it/eventi-e-prodotti/convegni/
Il Revisore condominiale - La norma UNI sulla qualificazione professionale di tale figura è in dirittura di arrivo – Dott. Antonio Romano
Lo scorso 30 novembre si è tenuta a Milano la quarta edizione del convegno che Revcond - Associazione che ha tra i propri compiti statutari il sostegno alla diffusione e alla promozione dell’importanza economica e sociale del ruolo del revisore condominiale professionista - organizza annualmente.
Sesamo ha partecipato attivamente ai lavori del convegno con il Dott. Antonio Romano Presidente del Centro Studi Sesamo.
L'evento si è svolto in margine alla conclusione dei lavori del tavolo che UNI (Ente Nazionale di Unificazione) ha aperto sulla definizione della norma sui requisiti di conoscenza, abilità e competenza di questa nuova figura professionale: la norma UNI entrerà nel corso di questo mese nella fase di inchiesta pubblica finale.
Si tratta di un momento importante, perchè si conclude un processo che rende possibile la certificazione di parte terza per due figure professionali molto importanti per il mondo del condominio. Nel 2016 è stata pubblicata infatti la nuova versione della norma UNI 10801 che riguarda gli amministratori di condominio alla cui redazione la nostra associazione ha contribuito direttamente e a breve sarà rilasciata analoga norma riferita ad una figura professionale nuova, creata dalla legge di riforma del condominio con l'intento di affiancare l'amministratore di condominio nell'erogazione di servizi di gestione di qualità.
La nostra associazione segue da tempo e con grande attenzione l'evoluzione di questa importante figura professionale di cui abbiamo già avuto modo di parlare.
Il convegno è stata l'occasione di fare il punto sulla situazione di tale evoluzione.
Come i nostri soci sanno bene, le Regole di Buona Prassi approvate in occasione del Congresso di Parma dello scorso 19.09.17 impongono agli iscritti (art 11) la collaborazione con i condomini interessati a svolgere verifiche sulla gestione condominiale. Tale collaborazione è prevista anche nel caso in cui i condomini intendano avvalersi di propri consulenti di fiducia anche appartenenti ad associazioni di categoria.
La collaborazione con il professionista che riceve l'incarico di svolgere l'attività di "audit" - e quindi tipicamente con il revisore condominiale che è il soggetto cui l'art 1130 bis Cod Civ attribuisce specificamente tale funzione - è pertanto un dato di fatto.
L'introduzione di una tale regola non è avvenuta a caso: l'amministratore di condominio è da tempo una figura che si trova idealmente al centro di una rete di rapporti con varie figure professionali con cui si trova a dover necessariamente fare sistema.
Basta pensare al direttore dei lavori, al coordinatore per la sicurezza nei cantieri, al "terzo responsabile" per la gestione dell'impianto termico ed altre.
Non stupisce quindi che in tale rete di rapporti entri la figura del revisore condominiale, figura nuova per il mondo condominiale ma presente in vari contesti, ad esempio nell'ambito societario.
Inutile però negare che molti amministratori di condominio non gradiscono l'affermazione di una tale figura, talvolta confondendo l'attività del revisore condominiale previsto dall'art 1130 bis Cod Civ con il revisore dei conti, figura peritale che svolge le funzioni di ausiliario tecnico del Giudice e degli avvocati nell'ambito di procedimenti giudiziari che riguardano la cattiva gestione economico amministrativa dei patrimoni immobiliari.
In effetti, esistono però alcune zone d'ombra nella figura del revisore legate alle carenze della normativa del Codice Civile che non descrive l'ambito di attività del revisore se non in termini molto generici, non dà alcuna indicazione in relazione alle sue competenze, alla sua formazione ed aggiornamento, nè impone il rispetto di codici etici e deontologici.
Inoltre la normativa sulla tutela dei dati personali impone all'amministratore, che assume la responsabilità del corretto trattamento dei dati dei condomini rilevanti per l'amministrazione del condominio, alcune cautele nel condividere tali informazioni con un soggetto "terzo" di cui a rigore dovrebbe avere modo di avere garanzie adeguate sul corretto trattamento dei dati da parte sua.
A risolvere buona parte di tali problematiche provvede la Legge 4 del 2013 sulle professioni non organizzate in ordini, come è del resto anche la professione dell'amministratore di condominio.
Tale legge affida il ruolo di tutela della fede pubblica al sistema associativo che, sotto il controllo in parte del Ministero dello Sviluppo Economico e soprattutto dell'Autorità Garante per la Concorrenza e il Mercato ha il difficile compito, tra l'altro, di attestare la qualificazione professionale dei servizi offerti dal proprio iscritto.
Anche l'adesione ad un codice etico non è certo un aspetto di secondo piano, perchè solo un revisore indipendente può svolgere un'attività utile ai condomini.
Ma la Legge 4 del 2013, quando ad essa fanno riferimento professioni di nuova creazione ad opera di leggi speciali o dello stesso contesto socio economico, non è in grado di funzionare correttamente senza una norma UNI di riferimento, perchè tale norma ha proprio il compito non solo di definire ufficialmente i requisiti di conoscenza, abilità e competenza del professionista, ma anche di definire un quadro etico condiviso.
Soprattutto però è proprio la norma UNI ad "identificare" e definire la nuova professione dando modo alle associazioni di svolgere al meglio il ruolo di rilevanza pubblicistica che la Legge 4 del 2013 attribuisce loro.
Per questo l'imminente pubblicazione della norma UNI che riguarda tale figura è di importanza rilevante.
Ed è rilevante anche perchè la stessa norma UNI in via di pubblicazione prevede stringenti requisiti di conoscenza anche della normativa privacy, liberando l'amministratore dalle responsabilità che incombono sul titolare del trattamento dei dati che deve verificare l'adeguatezza dell'organizzazione del soggetto terzo con cui condividerà le responsabilità della corretta gestione dei dati.
In ultimo, l'assenza di norme di riferimento contenute nel Codice Civile in relazione alla corretta tenuta della contabilità condominiale, rende fondamentale la circostanza che il soggetto che svolge l'attività di revisione abbia una adeguata e verificabile competenza in relazione alle specificità di questo particolare contesto.
Se ancora dubbi vi fossero sull'evoluzione di questa figura basti ricordare che l'Arbitro Bancario Finanziario nella decisione n. 8817 del 2015 ha riconosciuto al revisore condominiale un autonomo diritto di accesso ai documenti bancari del condominio, attestandone di fatto il ruolo di interlocutore del sistema bancario a fianco e non in subordine all'amministratore di condominio.
