Superbonus e altri incentivi fiscali: imprese e necessità di attestazione SOA nel disegno di legge di conversione del DL 21/2022 - 13.05.22 -
La legge di conversione del DL n. 21/2022 (detto anche "Taglia prezzi" o "Ucraina bis") del 21.03.22 non è ancora pubblicata in Gazzetta Ufficiale ma il fascicolo finale elaborato dalle commissioni del Senato al lavoro sulla conversione sulla conversione in legge del DL 21/2022 contiene una novità importante e decisiva per la fruizione dei bonus fiscali.
Lasciando da parte ogni osservazione sull'inopportunità di inserire una delle infinite modifiche dell'arcinoto DL 34/20 in un decreto legge predisposto per attuare "misure urgenti per contrastare gli effetti economici e umanitari della crisi ucraina", la novità consiste nella necessità di selezionare le imprese appaltatrici dei lavori che beneficiano dei bonus edilizi (tutti e non solo il Superbonus) considerando solo quelle alle quali è stata rilasciata l'attestazione SOA, normalmente obbligatoria solo per gli appalti pubblici di importo superiore ai 150.000 Euro.
Ora invece, o meglio, a partire dal 1° gennaio 2023, nel caso di lavori di importo superiore a 516.000 Euro le imprese appaltatrici dovranno essere in possesso dell'attestato che viene rilasciato da una Società Organismo Attestazione, un soggetto di diritto privato vigilato dall’ANAC (Autorità Nazionale Anticorruzione).
Il rilascio della qualificazione SOA fa seguito alla verifica da parte dell'organismo indipendente preposto - si tratta di società autorizzate ad operare dall’Autorità per la Vigilanza sui Contratti Pubblici (AVCP) - del possesso di una lunga serie di requisiti, come l’essere in regola con i versamenti contributivi e previdenziali e l'assenza di procedure concorsuali (ad es. fallimento, concordato preventivo).
In sintesi si tratta di documentare la regolarità ai fini della normativa antimafia e il possesso di requisiti di moralità professionale, il possesso di idonee referenze bancarie che attestino un'ottima capacità finanziaria ed economica e il possesso di adeguati requisiti di capacità tecnica.
Si tratta di una notevole protezione per il condominio e i suoi proprietari perchè in effetti è praticamente impossibile per imprese improvvisate ottenere il rilascio di una tale attestazione.
Inoltre il possesso dell'attestazione SOA riguarda anche le imprese subappaltatrici dei lavori.
L'obbligo di richiedere l'attestazione SOA scatterà dal 1° gennaio 2023 ma è previsto un periodo transitorio dal 1° gennaio al 30 giugno 2023. In pratica nei primi sei mesi basterà aver dimostrato di aver effettuato la richiesta agli enti certificatori per avviare il procedimento di attestazione, poi dal 1° luglio 2023 le imprese dovranno invece aver ottenuto il rilascio dell'attestazione vera e propria per poter operare.
L’Attestazione SOA qualifica l’azienda ad appaltare lavori per categorie di opere e per classifiche di importi. Per quanto riguarda le categorie di opere, si distinguono 52 categorie tra categorie di carattere generale e categorie di opere specializzate: 13 sono opere di carattere generale (edilizia civile e industriale, fogne e acquedotti, strade, restauri, ecc.) e 39 sono opere specializzate (impianti, restauri di superfici decorate, scavi, demolizioni, arredo urbano, finiture tecniche, finiture in legno, in vetro e in gesso, ecc).
L’Attestazione SOA distingue anche dieci classifiche di importo che abilitano l’impresa a partecipare ad appalti per importi pari alla relativa classifica accresciuta di un quinto (quindi incrementata del 20%).
Come hanno evidenziato già alcuni commentatori, dalla formulazione della norma come riportata nel disegno di legge, però, non è chiaro se queste classificazioni saranno applicate ai lavori privati legati ai bonus fiscali o se, invece, sarà sufficiente avere un’attestazione, di qualsiasi classifica essa sia.
Per verificare se l'azienda a cui si intende conferire l'appalto dispone di un'attestazione SOA si può utilizzare un apposito sito internet che fa riferimento all'Autorità Nazionale Anticorruzione: https://servizi.anticorruzione.it/RicercaAttestazioniWebApp/
Occorre mettere in evidenza il ruolo fondamentale dell’amministratore condominiale: come sempre accade, anche nel caso in cui i lavori beneficiano di meccanismi di incentivazione fiscale, è l’assemblea a deliberare la sottoscrizione del contratto d’appalto.
Tuttavia, l'amministratore deve ricordare al segretario che redige il verbale che nella delibera dovranno prudenzialmente essere indicati gli estremi dell’attestazione SOA.
Inoltre, l’amministratore deve verificare che tutte le imprese le cui offerte vengono considerate ai fini dell'appalto dispongano dell'attestazione SOA per non cadere in quella "culpa in eligendo" che la giurisprudenza facilmente contesta all'amministratore in tutti i casi in cui vengono affidati i lavori a imprese prive dei requisiti necessari: quindi anche se formalmente la decisione finale spetta all’assemblea, è l’amministratore che deve accertarsi che l'impresa disponga dell’attestazione SOA.
Le disposizioni di cui sopra non si applicano però ai lavori in corso di esecuzione alla data di entrata in vigore della legge di conversione, nonché ai contratti di appalto o di subappalto aventi data certa anteriore alla data di entrata di entrata in vigore della legge di conversione.
Ricordiamo che, per effetto delle norme del DL "Sostegni-Ter" (DL n. 4/2022) convertito in legge (Legge 28 marzo 2022 n. 25), i benefici fiscali previsti dal DL 34/2020 inerenti i lavori edili (solo i lavori edili) di cui all'allegato X al D Lgs 81/2008, di importo superiore a 70.000 Euro, possono essere riconosciuti solo se nell'atto di affidamento dei lavori è indicato che i lavori edili sono eseguiti da datori di lavoro che applicano i contratti collettivi del settore edile, nazionale e territoriali, stipulati dalle associazioni datoriali e sindacali comparativamente più rappresentative sul piano nazionale ai sensi dell'art.51 del D. Lgs. 81/2015.
Il contratto collettivo applicato, indicato nell'atto di affidamento dei lavori, deve essere riportato nelle fatture emesse in relazione all'esecuzione dei lavori.
Si terrà oggi giovedì 31.03.2022 su piattaforma Zoom in orario 15-18 il Webinar sui Bonus Edilizi per gli amministratori iscritti a SESAMO, in collaborazione con ASPPI
Il Programma del webinar è il seguente:
· Saluti e introduzione - a cura del Presidente di ASPPI Nazionale On. Alfredo Zagatti e del Presidente di SESAMO Nazionale Dott. Luigi Ferdinando Giannini;
· Presentazione del corso di aggiornamento amministratori SESAMO 2022 e introduzione alla responsabilità delle imprese e del condominio in caso di furti dai ponteggi e al decoro architettonico in rapporto al Superbonus - a cura di Dr.ssa Fiorella Cima (membro Centro Studi SESAMO e Studio Storebelt) e Dott. Antonio Romano (presidente e coordinatore Centro Studi SESAMO e Studio Storebelt);
· Le novità del Superbonus anche in seguito alla Legge di bilancio - a cura di Ing. Paola Triaca (Studio Tec Engineering);
· Visto di conformità ed esempi di soggetto che può accedere ai benefici fiscali - a cura di Dott. Andrea Maffei (membro Centro Studi SESAMO e Studio Maffei);
· Non solo Superbonus: bonus verde, barriere architettoniche e ristrutturazione, asseverazione prezzi. Accenni al Sismabonus - a cura di Ing. Paola Triaca (Studio Tec Engineering).
Il webinar costituisce a tutti gli effetti una lezione (corrispondente al primo Modulo) del corso di Aggiornamento Professionale 2022 che SESAMO dedica agli Amministratori di Condominio Associati. Durante l'incontro in videoconferenza sarà possibile avere in tempo reale aggiornamenti e risposte utili per l'utilizzo dei bonus edilizi nello svolgimento dell'attività professionale.
Assemblee in presenza e Green pass. La situazione al 01.02.2022
Articolo a cura di Dott. A. Romano
Sin dall'inizio dell'emergenza sanitaria si è posto il problema dei limiti e condizioni alla convocazione delle assemblee di condominio in presenza.
A tutt’oggi, la normativa non considera espressamente le assemblee di condominio che non sono considerate nemmeno nella tabella di sintesi redatta dal Governo e pubblicata nella sezione “Covid-19, domande frequenti e tabella delle attività consentite”, in cui è dettagliato l’elenco delle attività consentite senza green pass, con green pass "base" e con green pass "rafforzato”.
La questione ruota sempre intorno all’art 9 bis del DL 52 del 22.04.21 (convertito dalla L 87 del 17.06.21) introdotto dall'art 3 ("Impiego certificazioni verdi Covid–19") del DL 105/21 del 23.07.21 (convertito dalla L 126 del 16.09.21).
Questo articolo è oggetto di continui rimaneggiamenti, da ultimo dal DL 1/22 del 07.01.22.
Il ragionamento che a mio avviso sarebbe corretto, parte dal presupposto che i limiti allo svolgimento di attività lecite devono essere introdotti da Leggi o Decreti Legge, perché, in effetti, trovare il difficile equilibrio tra protezione della salute e libertà è compito esclusivo del Parlamento.
Quindi, dove la Legge non introduce limiti, questi limiti proprio non ci sono e non vanno creati arbitrariamente.
Con riferimento specifico al Green pass occorre inoltre considerare che la sua verifica inevitabilmente qualche informazione sulla salute finisce con il comunicarla.
Quindi, un condomino non è tenuto a esibire alcunché all'amministratore o al presidente dell'assemblea riguardo al suo stato vaccinale: il Garante per la Privacy precisa che poiché la normativa non include gli spazi riservati alle assemblee di condominio nell'elenco dei luoghi in cui è obbligatorio esibire il Green pass, il trattamento dei dati non ha la necessaria base giuridica.
Tuttavia, cosa accade se la riunione è convocata presso un centro culturale, sociale o ricreativo?
Stando alla normativa, le attività di questi enti può svolgersi solo alla presenza di soggetti in possesso della certificazione.
In base all'art 9 bis comma 1 "è consentito (anche già) in zona bianca esclusivamente ai soggetti muniti di una delle certificazioni verdi COVID-19, di cui all'articolo 9, comma 2, l'accesso ai seguenti servizi e attività: (lettera g) centri culturali, centri sociali e ricreativi..."
Il condominio non è comunque un centro culturale, sociale o ricreativo, per cui anche se si serve delle strutture di un tale centro culturale o simile non dovrebbe essere preteso il Green pass a chi vi accede in occasione dell'assemblea di condominio, come previsto invece dalla Legge per le attività svolte dagli stessi centri culturali.
Se però questi ultimi pretendono la verifica del Green pass per consentire l'uso delle proprie strutture, come accade praticamente sempre, è difficile contrastare agevolmente una tale posizione, perché, ad oggi, nell'assenza persino di circolari o faq che possano dare un riferimento interpretativo specifico, l'orientamento generale tende ad essere severo, nel timore, più o meno fondato, dell'applicazione delle sanzioni previste dalla Legge.
Quindi, la conseguenza è che se l'assemblea si svolge nella sala riunioni del condominio o presso lo studio dell'amministratore, il Green pass (normale o rafforzato) non serve e, a dire il vero, non può nemmeno essere richiesto ma se la riunione si svolge presso ad esempio l'oratorio di una parrocchia occorre, verosimilmente, proprio il Green pass rafforzato.
La richiesta di esibire il Green pass non dovrebbe provenire però dall'amministratore di condominio ma dal titolare della struttura, il quale è l'unico soggetto titolare della facoltà di controllo.
Restano comunque in vigore tutte le norme di sicurezza che in nessun caso possono essere "bypassate" dalla verifica del Green Pass.
Al riguardo vale attualmente il DPCM 02.03.21 (applicazione prorogata al 31 marzo 2022 dal DL 221/22).
Ai sensi dell'art 5 comma 1 lettera c) del DPCM 02.03.21 è raccomandata l'applicazione delle misure di prevenzione igienico sanitaria di cui all'allegato 19 del medesimo DPCM (essenzialmente disponibilità di soluzioni idroalcoliche per la disinfezione delle mani e pulizia delle superfici con disinfettanti a base di cloro o alcol).
L’amministratore deve quindi sia garantire la disponibilità delle soluzioni disinfettanti all’ingresso che l’avvenuta pulizia della sala riunioni prima dell’incontro. Gli eventuali maggiori oneri, che devono essere documentati, possono essere posti a carico dei condomini.
Ai sensi dell'art 1 comma 7 del DPCM 02.03.21occorre usare protezioni delle vie respiratorie nei luoghi al chiuso accessibili al pubblico (mascherine anche autoprodotte). L'allegato 9 del DPCM 02.03.21 nella sezione "Uffici aperti al pubblico" conferma che "Per le riunioni (con utenti interni o esterni) … dovrà essere garantito il rispetto del mantenimento della distanza interpersonale di almeno 1 metro e, in caso sia prevista una durata prolungata, anche l’uso della mascherina". Quindi, a meno che l'assemblea sia di breve durata, i presenti devono comunque indossare la mascherina anche se la distanza interpersonale è superiore al metro: l’accesso alla sala dove si svolge l’assemblea sarà consentito solo a coloro che indossano tali dispositivi di protezione;
All'assemblea di condominio non possono inoltre partecipare i soggetti con infezione respiratoria caratterizzata da febbre (maggiore di 37,5° C) perché questi devono rimanere presso il proprio domicilio: non è però previsto un obbligo di verifica della temperatura con termoscanner o simili, per cui, considerate le complicazioni legate alla privacy, l'utilizzo di tali dispositivi va valutato con cautela.
Occorre sempre tenere a mente che le assemblee convocate a distanza, quindi svolte in teleconferenza, sono espressamente possibili ai sensi del "nuovo" art 66 Disp Att Cod Civ come corretto dalla Legge di conversione del D.L. 07.10.20 n. 125 (L 27.11.20 n. 159), anche se tale modalità di svolgimento non fosse prevista dal Regolamento di condominio: basta il consenso della maggioranza dei condomini.
In linea di massima, si ritiene che per "consenso della maggioranza dei condomini" (così nel testo della nuova norma) significhi, alla lettera, la maggioranza dei partecipanti al condominio (non soltanto la maggioranza degli intervenuti alla singola riunione), calcolata con riguardo al solo elemento personale, indipendentemente dal valore millesimale che essi rappresentano.
Le complicazioni legate alle misure di sicurezza e alla legittimità della richiesta della certificazione vaccinale possono quindi essere l'occasione, ove possibile, di orientare i condomini verso i nuovi strumenti di comunicazione.
Si rende pubblico sul nostro sito l'aiuto di Stato ricevuto dalla nostra iscritta FANTINI PAOLA con C.F. FNTPLA64R56H223X
Per il dettaglio aiuti vedere allegato
Assemblee in presenza e Green pass - La situazione al 01.12.'21
Sin dall'inizio dell'emergenza sanitaria si è posto il problema dei limiti e condizioni alla convocazione delle assemblee di condominio in presenza.
Dare indicazioni precise è sempre stato piuttosto complicato, perché, in effetti, la normativa non ha mai considerato espressamente tale contesto, lasciato di fatto alle faq ministeriali.
La situazione si è complicata ulteriormente con l'introduzione del Green pass e ancora di più con il suo "rafforzamento".
La questione ruota intorno all'art 3 ("Impiego certificazioni verdi Covid–19") del DL 105/21 del 23.07.21 (convertito dalla L 126 del 16.09.21) che ha modificato il DL 52 del 22.04.21 (convertito dalla L 87 del 17.06.21) introducendo l'art 9 bis.
L'ambiguità dell'art 3 del DL 105/21, che contiene l'elenco delle attività per la cui fruizione è richiesto il Green pass, certo non aiuta.
Il ragionamento che a mio avviso sarebbe corretto, parte dal presupposto che i limiti allo svolgimento di attività lecite devono essere introdotti da chiare norme di rango primario, perché, in effetti, trovare il difficile equilibrio tra protezione della salute e libertà è compito esclusivo del Parlamento e non può essere ritenuto di competenza di qualche oscuro funzionario ministeriale che redige faq o di taluno dei Ministri che affida le sue esternazioni ai media tradizionali o social. Ancora meno può essere ritenuto di competenza di un Governatore a meno che tale competenza non gli sia chiaramente ed espressamente affidata da un norma di rango primario.
Quindi, dove la Legge non introduce limiti, questi proprio non ci sono e non vanno creati arbitrariamente da taluno anche se questi, come l'amministratore di condominio, svolge una funzione che comporta responsabilità professionali.
Con riferimento specifico al Green pass occorre considerare che la sua verifica inevitabilmente qualche informazione sulla salute finisce con il comunicarla.
Dove la normativa specifica l'obbligo di esibizione del pass non c'è problema (o quasi), perché in effetti il trattamento dei dati avviene sulla base giuridica dell'obbligo di legge. Dove questo fondamento non c'è, la questione potrebbe complicarsi significativamente, perché potrebbe essere contestato il trattamento illecito di dati personali peraltro soggetti a protezione speciale, anche se finora non sembra che il Garante per la Protezione dei dati Personali abbia intenzione di avviare indagini in merito e tanto meno svolgere attività sanzionatoria.
Tuttavia tale Autorità ha espresso recentemente una posizione piuttosto chiara al riguardo, riprendendo proprio gli argomenti di cui sopra.
Il Garante, con il parere del 9 giugno 2021 (documento web 9668064), ha puntualizzato, con riferimento anche alle riunioni (assemblee condominiali), che solo una norma di rango primario potrebbe prevedere l'uso del Green pass per la partecipazione a esse, dato che la presenza alle assemblee condominiali è l'estrinsecazione di una modalità di svolgimento di rapporti giuridici, nel caso concreto facenti capo alla manifestazione dei diritti e dei doveri del condomino in ragione dell'esercizio del diritto di cui si dispone verso l'immobile facente parte del contesto condominiale.
Quindi, un condomino non è tenuto a esibire alcunché all'amministratore o al presidente dell'assemblea riguardo al suo stato vaccinale. Infatti, precisa il Garante, l'articolo 3 del DL 105/2021, non include gli spazi riservati alle assemblee di condominio nell'elenco dei luoghi in cui è obbligatorio esibire il green pass.
Tuttavia, cosa accade se la riunione è convocata presso un centro culturale, sociale o ricreativo?
Stando alla normativa, le attività di questi enti può svolgersi solo alla presenza di soggetti in possesso della certificazione.
In base all'art 9 bis comma 1 "è consentito (anche già) in zona bianca esclusivamente ai soggetti muniti di una delle certificazioni verdi COVID-19, di cui all'articolo 9, comma 2, l'accesso ai seguenti servizi e attività: (lettera g) centri culturali, centri sociali e ricreativi..."
Il condominio non è comunque un centro culturale, sociale o ricreativo, per cui anche se si serve delle strutture di un tale centro non dovrebbe essere preteso il Green pass a chi vi accede in occasione dell'assemblea di condominio, come previsto invece per le attività svolte al chiuso da tali organismi.
Se però questi pretendono la verifica del Green pass per consentire l'uso delle proprie strutture, come accade praticamente sempre, è difficile contrastare agevolmente una tale posizione, perché, ad oggi, nell'assenza persino di circolari o faq che possano dare un riferimento interpretativo specifico, l'orientamento generale tende ad essere severo nel timore, più o meno fondato, dell'applicazione delle sanzioni previste dalla legge.
La questione si è aggravata con il DL 26 novembre 2021 n. 172.
In effetti, a questo punto, le assemblee di condominio convocate dal prossimo 6 dicembre 2021 presso oratori, centri culturali e simili dovrebbero svolgersi con la presenza solo di soggetti dotati di green pass "rafforzato" perché i centri culturali, sociali o ricreativi svolgono le proprie attività al chiuso solo con la presenza di soggetti dotati di Green pass "rafforzato" (cfr DL 52/21 modificato dal DL 172/21 art 9 comma 2 lettere a, b, cbis - non quindi lettera c che fa riferimento al test antigenico rapido o molecolare).
La richiesta di esibire il Green pass non dovrebbe provenire però dall'amministratore di condominio ma dal titolare della struttura il quale è l'unico soggetto titolare della facoltà di controllo.
Lo stesso Garante per la protezione dei dati personali ha precisato che i soggetti deputati ai controlli delle certificazioni verdi devono essere chiaramente individuati e istruiti, sottolineando in ogni caso l'importanza di prevenire discriminazioni nei confronti di coloro che, per motivi clinici, potrebbero essere nell'impossibilità di sottoporsi alla vaccinazione.
Al riguardo vale attualmente il DPCM 02.03.21 (applicazione prorogata al 31 dicembre 2021 dal DL 105/21).
Ai sensi dell'art 5 comma 1 lettera c) del DPCM 02.03.21 è raccomandata l'applicazione delle misure di prevenzione igienico sanitaria di cui all'allegato 19 del medesimo DPCM (essenzialmente disponibilità di soluzioni idroalcoliche per la disinfezione delle mani e pulizia delle superfici con disinfettanti a base di cloro o alcol).
L’amministratore deve quindi sia garantire la disponibilità delle soluzioni disinfettanti all’ingresso che l’avvenuta pulizia della sala riunioni prima dell’incontro. Gli eventuali maggiori oneri, che devono essere documentati, possono essere posti a carico dei condomini.
Ai sensi dell'art 1 comma 7 del DPCM 02.03.21occorre usare protezioni delle vie respiratorie nei luoghi al chiuso accessibili al pubblico (mascherine anche autoprodotte). L'allegato 9 del DPCM 02.03.21 nella sezione "Uffici aperti al pubblico" conferma che "Per le riunioni (con utenti interni o esterni) … dovrà essere garantito il rispetto del mantenimento della distanza interpersonale di almeno 1 metro e, in caso sia prevista una durata prolungata, anche l’uso della mascherina". Quindi, a meno che l'assemblea sia di breve durata, i presenti devono comunque indossare la mascherina anche se la distanza interpersonale è superiore al metro: l’accesso alla sala dove si svolge l’assemblea sarà consentito solo a coloro che indossano tali dispositivi di protezione;
Sono previsti protocolli o linee guida adottati sia a livello nazionale che dalle Regioni idonei a prevenire o ridurre il rischio di contagio nel settore di riferimento o in ambiti analoghi: se anche non fossero specifici per il settore del condominio, valgono quindi quelli eventualmente elaborati per settori analoghi: le norme eventualmente più restrittive contenute in provvedimenti normativi regionali vanno ritenuti prevalenti.
All'assemblea di condominio non possono inoltre partecipare i soggetti con infezione respiratoria caratterizzata da febbre (maggiore di 37,5° C) perché questi devono rimanere presso il proprio domicilio: non è però previsto un obbligo di verifica della temperatura con termoscanner o simili, per cui, considerate le complicazioni legate alla privacy, l'utilizzo di tali dispositivi va valutato con cautela.
Occorre sempre tenere a mente che le assemblee convocate a distanza, quindi svolte in teleconferenza, sono espressamente possibili ai sensi del "nuovo" art 66 Disp Att Cod Civ come corretto dalla Legge di conversione del D.L. 07.10.20 n. 125 (L 27.11.20 n. 159), anche se tale modalità di svolgimento non fosse prevista dal Regolamento di condominio: basta il consenso della maggioranza dei condomini.
In linea di massima, si ritiene che per "consenso della maggioranza dei condomini" (così nel testo della nuova norma) significhi, alla lettera, la maggioranza dei partecipanti al condominio (non soltanto la maggioranza degli intervenuti alla singola riunione), calcolata con riguardo al solo elemento personale, indipendentemente dal valore millesimale che essi rappresentano.
Le complicazioni legate alle misure di sicurezza e alla legittimità della richiesta della certificazione vaccinale possono quindi essere l'occasione, ove possibile, di orientare i condomini verso i nuovi strumenti di comunicazione.
Dott. Antonio Romano - Presidente e Coordinatore Centro Studi Sesamo
Convenzione SESAMO-SEVEN STARS srl
L'Associazione SESAMO ha siglato una convenzione con SEVEN STARS srl che promuove e concorre allo sviluppo del "Condominio 7 Stelle" con l'obiettivo di certificare e classificare i Condomini con un nuovo sistema di rating messo a punto dal Politecnico di Milano per la migliore valorizzazione dell'immobile e delle proprietà immobiliari,con il corredo di prodotti e servizi atti anche al miglioramento della qualità della vita all'interno dei condomini gestiti.
SESAMO metterà a disposizione degli amministratori incaricati da SEVEN STARS i servizi di supporto e consulenza messi a disposizione dall'Associazione, compreso il corso di aggiornamento professionale previsto come obbligatorio dall'art. 71 bis Disp. Att. Cod. Civ. All'interno dei corsi di formazione iniziale, nel modulo formativo in cui si studiano gli aspetti psicologico-sociali connessi al rapporto tra amministratore e condomini e in cui si svolgono considerazioni sull'evoluzione della professione di amministratore di condominio nonché sul marketing professionale, sarà dedicata una sezione
Gli Amministratori di condominio incaricati da SEVEN STARS srl che già svolgono o hanno svolto l'attività di amministratore di condominio si iscriveranno a SESAMO.
L'accordo raggiunto rappresenta una importante occasione per sinergie tra le due realtà coinvolte con l'intento di diffondere una "cultura" dell'abitare all'insegna della qualità che va ricercata anche nella valorizzazione degli edifici condominiali e quindi accompagnata dal ruolo e dalle funzioni dell'amministratore.
ESAMI FINALI CORSI DI AGGIORNAMENTO PROFESSIONALE E
FORMAZIONE INIZIALE 2021: DATA E LUOGO
CORSO AGGIORNAMENTO
- Residenti in Emilia Romagna afferenti a SESAMO CENTRO EMILIA: esame lunedì 04 ottobre 2021 ore 9:00 (1° sessione) e ore 10:30 ( 2° sessione) presso Studio Logica 2 - via Monviso n. 47, Modena.
- Residenti in Veneto afferenti a SESAMO TREVISO: esame venerdì 08 ottobre 2021 ore 15:00 presso le sale dell'Oratorio della Parrocchia di Selvana - via Zanella n. 7, Treviso.
- Residenti in Lombardia: esame martedì 5 ottobre 2021 ore 18:30 presso Associazione ASPPI MILANO - Via Archimede 22, Milano.
- Residenti in Lazio e Campania: esame 6 ottobre ore 15:30 presso Associazione ASPPI LATINA - Corso della Repubblica 297, Latina.
CORSO DI FORMAZIONE INIZIALE
- Iscritti residenti in Emilia Romagna: esame lunedì 4 ottobre 2021 ore 15 presso sede SESAMO CENTROEMILIA - via F. Selmi 54, Modena.
- Iscritti residenti in Lombardia: esame venerdì 15 ottobre 2021 ore 14 presso Associazione ASPPI CREMA - Via Matteotti 42, Crema.
“E' possibile registrare un’assemblea di condominio?”
E' possibile (legalmente) registrare un'assemblea di condominio?
Il problema si è posto con particolare intensità in occasione delle assemblee condominiali in videoconferenza che si sono svolte in questi mesi di emergenza sanitaria.
Si tratta però di un tema che da molto tempo è diffusamente sentito, per effetto, tra l'altro, dell'evoluzione tecnologica che ha trasformato i nostri device, in particolare gli smartphone, in veri e propri studi di registrazione audio e video tascabili e quindi anche, per certi aspetti, agevolmente occultabili.
Nella Guida del Garante Privacy "Il condominio e la privacy" il tema viene trattato in modo specifico ma parziale: in essa si legge che "L'assemblea condominiale può essere videoregistrata, ma solo con il consenso informato di tutti i partecipanti. La documentazione, su qualsiasi supporto, deve essere conservata al riparo da accessi indebiti".
Il Garante si esprime solo sulla registrazione video e non fornisce indicazioni sulla registrazione solamente audio.
Sembra quindi doversi dedurre che la registrazione con video non può prescindere dal consenso unanime, mentre la registrazione solo audio sembrerebbe lecita, a prescindere dal consenso dei partecipanti.
In ambito specificamente condominiale, i principi che sono stati affermati in giurisprudenza riguardano essenzialmente la registrazione effettuata come strumento di integrazione del verbale: "ogni condomino ha diritto di chiedere all'amministratore che la riunione condominiale sia registrata. Tale richiesta non può essere rigettata senza giustificato motivo" (Trib. Bologna sentenza n. 596/1999).
Ancora il Tribunale di Bologna (sentenza n. 596/1999) ha affermato che ”per analogia fra la normativa condominiale e quella societaria, deve ritenersi applicabile l’articolo 2371 Cod Civ, secondo cui l’assemblea è presieduta dalla persona indicata nell’atto costitutivo o in mancanza da quella designata dai convenuti; pertanto, l’autorizzazione alla registrazione fonografica dell’assemblea deve essere data dal presidente, sia pure alla condizione, per esempio, che la registrazione su nastro o compact disc venga allegata al
E se il Presidente dell’assemblea negasse la registrazione fonografica?
Secondo il Tribunale di Foggia (sentenza del 11.06.09) "tenuto conto del diritto del singolo condomino di controllare il procedimento di formazione della volontà assembleare, il rifiuto del presidente potrebbe essere impugnato ai sensi dell’articolo 1137 Cod Civ, per vizio del procedimento assembleare".
Il Tribunale di Roma, nella sentenza del 3 luglio 2018, n. 13692 ha considerato più specificamente la questione, ossia se è possibile registrare autonomamente l'assemblea per tutelarsi nel caso in cui la verbalizzazione non si riveli corretta: la sentenza non è un modello di chiarezza, ma, in ultimo sembrerebbe affermare che la registrazione dell'assemblea non sia consentita in assenza del consenso di tutti gli aventi diritto (ovvero dei partecipanti).
Nel caso deciso, una condomina ha impugnato un deliberato assembleare, lamentando numerose irregolarità e per fondare le proprie affermazioni produce in giudizio la registrazione della riunione. Il Tribunale osserva che “Al riguardo si osserva che ogni condomino ha diritto di chiedere all’amministratore che la riunione condominiale sia registrata.
La Corte di Cassazione ha anche chiarito che, ciascun partecipante ad una conversazione, sia essa una riunione di condominio o un colloquio tra amici, accetta il rischio di essere registrato (Cass. Pen. 18908/2011).
Inoltre, non si verifica la lesione alla privacy dei partecipanti, in quanto la registrazione non dà luogo alla «compromissione del diritto alla segretezza della comunicazione, il cui contenuto viene legittimamente appreso solo da chi palesemente vi partecipa o assiste» (Cass. S.U. 36747/2003).
È importante sottolineare però che nonostante ogni partecipante all’assemblea abbia il diritto di registrare durante l’assemblea, egli è tenuto a non divulgare il contenuto a terzi non presenti durante l’assemblea.
In questo caso si verificherebbe un reato (art. 167 D. Lgs. 196/2003), salvo il caso in cui si sia ottenuto il consenso alla divulgazione da parte di tutti i partecipanti all’adunanza o che la diffusione si renda necessaria per tutelare un proprio diritto.
Le norme giuridiche in merito a ciò sanciscono che la registrazione su nastro magnetico di una conversazione telefonica può costituire fonte di prova, a norma dell’art. 2712 Cod Civ, a condizione che colui contro il quale la registrazione è prodotta non contesti che la conversazione sia realmente avvenuta e che abbia avuto il tenore risultante dal nastro, sempre che non si tratti di conversazione svoltasi tra soggetti estranei alla lite (Cass. 8219/1996; Cass. 122016/1993).
Ed infine va sottolineato che l‘autorità garante per la protezione dei dati personali nel vademecum “il condominio e la privacy”, a tal proposito, ha chiarito che l’assemblea condominiale può essere registrata, ma solo con il consenso informato di tutti i partecipanti.
Ipotesi diversa dal caso che ci occupa, ove la proponente non è stata autorizzata.
Ciò premesso e considerato non sembra raggiunto l’onere della prova che compete a parte attrice.”
La sentenza non è appunto un modello di chiarezza, perché introduce delle premesse favorevoli, richiamando anche la giurisprudenza della Corte di Cassazione, ma alla fine conclude la sua decisione in modo sfavorevole.
Va rilevato che la pronuncia appare travisare i principi fissati dal Garante Privacy, che, come evidenziato all'inizio, vieta esplicitamente la sola registrazione video in assenza del consenso e si discosta dalle altre pronunce del Tribunale di Bologna e di Foggia che hanno invece ritenuto possibile la registrazione, senza consenso ma in ogni caso con un avviso ai presenti, previa richiesta al Presidente dell'assemblea.
Certo che la posizione della Corte di Cassazione del 2011 nella sentenza richiamata dal Tribunale di Roma resta piuttosto favorevole. In sostanza, chiunque può registrare un colloquio in corso tra altre persone, anche a loro insaputa, a condizione però che chi registra sia presente e che la registrazione non avvenga nel luogo di privata dimora del soggetto “registrato”, sempreché questi non abbia fornito il consenso.
Quindi, se la riunione di condominio non si svolge a casa di uno dei condomini, si può affermare che sia comunque lecito registrare l’assemblea senza che ciò costituisca una lesione della privacy dei partecipanti.
D'altro canto, l'utilizzo della registrazione in giudizio non costituisce una pubblicazione vietata, in quanto finalizzata alla difesa dei propri diritti (Cass. sentenza n. 12528/2004).
Va fatta però una precisazione.
I contenuti dell'assembla registrati dal condomino non possono essere in alcun modo diffusi: la diffusione è sempre e comunque vietata salvo esplicito (e documentabile) consenso.
Le registrazioni possono però essere utilizzate nell'ambito di procedimenti giudiziari o mediativi. Nel caso di procedimenti giudiziari però è bene essere consapevoli che l'ammissione dei mezzi di prova richiesti dalle parti è compito che il legislatore riserva al giudice che vi provvede con ordinanza dopo averne accertato l'ammissibilità e la rilevanza.
Le prove, per poter essere ammesse dal giudice, devono essere conformi alla legge, idonee a dimostrare il fatto che ne costituiscono l'oggetto e rilevanti ai fini della decisione.
Non si può quindi dare per scontato che la registrazione venga considerata ammissibile.
Per l'amministratore restano valide due raccomandazioni.
Innanzitutto la verbalizzazione deve essere svolta nel corso della riunione con lettura immediata, come prescrive anche l'art 7 delle Regole di Buone Prassi dell'Associazione Sesamo Amministratori, lasciando quindi all'eventuale registrazione la sola funzione di conferma di un verbale già redatto in modo adeguato.
Inoltre, come indicato per le video-assemblee, nel caso in cui si ritenga di procedere alla registrazione dell'incontro, è opportuno procedere all'acquisizione del consenso esplicito per la realizzazione di riprese audio e video, con la predisposizione di una Informativa privacy adeguata.
Nel caso in cui qualcuno dei condomini intenda procedere alla registrazione dell'incontro, è opportuno che l'amministratore informi il Presidente (che, ricordiamo essere il soggetto a cui compete ogni decisione sulla gestione dell'incontro assembleare), dell'opportunità di esprimersi in senso positivo o negativo motivando la posizione assunta con argomenti specifici e non riferendosi genericamente alla normativa sulla privacy, che, di per sé, non introduce limitazioni esplicite al riguardo.
Peraltro è importante che il condomino venga avvertito delle conseguenze in caso di diffusione a terzi della registrazione al di fuori degli stretti limiti in cui tale diffusione può avvenire legittimamente.
In conclusione, in questo nostro articolo, tenendo presente la posizione del Garante Privacy, abbiamo considerato la distinzione tra registrazione di una assemblea in modalità solo audio o con video e abbiamo analizzato una serie di pronunce giurisprudenziali che offrono principi e fondamenti utili per poterci muovere con sicurezza, senza incorrere in sanzioni quando desideriamo effettuare la registrazione di una assemblea condominiale.
Articolo cura di Dott. Antonio Romano - presidente e coordinatore Centro Studi Sesamo e Co-founder Studio Storebelt, in collaborazione con Dott.ssa Fiorella Cima - membro Centro Studi Sesamo, Founder e CEO Studio Storebelt
Dal titolo ”diventa con l’Associazione SESAMO Amministratore di Condominio, una opportunità per una professione in evoluzione” ha preso il via una campagna pubblicitaria radiofonica per promuovere i Corsi di formazione iniziale per Amministratori di Condominio.
SESAMO dal 15 Aprile ha dato seguito ad una efficace campagna pubblicitaria radiofonica attraverso una serie di spot sulle emittenti provinciali di Latina, tra le più seguite, che sono Radio Immagine, Radio Latina e Radio Luna. Ha fatto da supporto all’iniziativa anche un pubbliredazionale sul sito lunanotizie.it
Sul nuovo numero on line di Aprile “ FMI Facility Management Italia“ la Rivista scientifica trimestrale dei servizi integrati per i patrimoni immobiliari e urbani” è stato pubblicato un articolo di SESAMO.
Alle pagine 21-29 della Rivista FMI gli articoli a firma Fiorella Cima, Antonio Romano e Luigi Ferdinando Giannini per SESAMO su “ Smart Management per i condomini” e un particolare focus sul quartiere “Chiesa Rossa”: un condominio-laboratorio di servizi.
