NEWS & EVENTI
• Contabilizzazione del calore e applicazione della norma UNI 10200 nei condomìni che hanno installato sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore da tempo. A cura di Antonio Romano
leggi i dettagli della news - SESAMO Associazione Amministratori Immobiliari - aderente ad ASPPI
09 • Novembre • 2017
I condomìni che avessero provveduto in precedenza all'installazione di valvole termostatiche e alla contabilizzazione del calore precorrendo i tempi, per propria determinazione o nel rispetto di regole locali possono evitare il ricorso ai criteri di calcolo della norma UNI 10200?
 
In effetti, come tutta la materia della contabilizzazione del calore e soprattutto della ripartizione delle spese in condominio, si tratta di una questione spinosa.
 
La norma contenuta nel D Lgs 141/16 non è infatti scritta in modo chiaro e, come sempre accade in questi casi, chi deve applicarla si trova in difficoltà.
 
Il problema nasce dal D Lgs 141/16 che ha modificato il D Lgs 102/14. Il risultato, per la questione che ci interessa, è la modifica del comma 5 dell'articolo 9 del D Lgs 102/14 ed in particolare della lettera d) con l'aggiunta, tra le varie, del paragrafo: "Le disposizioni di cui alla presente lettera sono facoltative nei condomini o gli edifici polifunzionali ove alla data di entrata in vigore del presente decreto si sia già provveduto all'installazione dei dispositivi di cui al presente comma e si sia già provveduto alla relativa suddivisione delle spese."
 
Qual'è il senso della disposizione?
Prima questione: chi ha già provveduto alla contabilizzazione ripartisce le spese di riscaldamento come vuole (non si applica l'intera lettera d)? Quindi non si applica la norma UNI 10200 e i criteri di ripartizione delle spese di riscaldamento in essa dettagliati?
E poi chi beneficia dell'eccezione? Tutti quelli che avevano già un sistema di contabilizzazione qualsiasi?
E inoltre a quale data si fa riferimento? Ossia il "presente decreto" di cui parla la lettera d) è il D Lgs 102/14 o il D Lgs 141/16?
 
L'intento del Governo è stato più o meno lodevole: in uno scenario piuttosto eccezionale in cui la norma UNI cambia rapidamente e continuamente, ci si è posti il problema di non gravare eccessivamente le famiglie imponendo una revisione dei meccanismi di calcolo che comportano costi di consulenza tecnica non proprio trascurabili.
Il punto cruciale è la svolta del 2013 in cui la norma UNI 10200 (rispetto alla precedente versione del 2005) ha abbandonato il criterio della predeterminazione delle quote fisso/variabile imponendo il calcolo dei millesimi di fabbisogno energetico e delle dispersioni con il riferimento alla medesima norma UNI che regola la diagnosi energetica.
È chiaro che chi sta da anni ripartendo i consumi con un criterio discusso in assemblea (e corretto a suo tempo, dove per "a suo tempo" non si intende un decennio, ma magari pochi anni) non si capacita di dover rimettere mano alla questione spendendo altri soldi che, non riguardando la parte tecnica, appaiono proprio spesi inutilmente.
 
Fatta questa premessa si può ragionare in questo modo:
- La data di riferimento è quella di entrata in vigore del D Lgs 102/14, perché il D Lgs 141/16 semplicemente modifica quel decreto.
- Questo significa quindi che la norma UNI 10200 va comunque applicata, in quanto richiamata già da diversi provvedimenti più risalenti ed in particolare a livello nazionale dal DPR 59/09 (oltre a varie norme regionali).
- La versione della norma UNI da rispettare è come minimo quella del 2013, perché è quella vigente al momento in cui è entrato in vigore il D Lgs 102/14.
 
Quindi in ogni caso non va bene nè la predeterminazione di quote fisso/variabile (salvo la circostanza che vi siano differenze di fabbisogno energetico superiori al 50% tra le unità immobiliari), nè l'impiego di coefficienti correttivi per compensare le dispersioni dell'involucro del fabbricato a danno delle unità immobiliari più esposte.
 
L'assemblea, d'altra parte, non può legittimamente approvare criteri di ripartizione delle spese non corretti e quindi non possono essere approvati bilanci che applichino tali criteri, nemmeno se fossero stati decisi all'unanimità, perché si ritiene che le norme che regolano la questione siano imperative e non derogabili.
 
• La privacy in condominio: i nodi da sciogliere tra diritti in conflitto
leggi i dettagli della news - SESAMO Associazione Amministratori Immobiliari - aderente ad ASPPI
07 • Novembre • 2017

Di seguito locandina al Convegno a cui Sesamo prenderà parte il 17 novembre 2017 alle ore 15.30.

>LINK<

• Articolo di Antonino Pettina sul 5° Congresso Nazionale di Sesamo
leggi i dettagli della news - SESAMO Associazione Amministratori Immobiliari - aderente ad ASPPI
20 • Ottobre • 2017

V° CONGRESSO NAZIONALE SESAMO A PARMA

Si è tenuto a Parma il 16 settembre 2017, nella suggestiva location del Tennis Club President, il V° congresso nazionale dell’associazione degli amministratori condominiali SESAMO.

Si respirava un bel clima di amicizia e di intesa di valori e scopi tra gli associati e i dirigenti di SESAMO i quelli di ASPPI, anch’essi presenti al congresso.

I lavori iniziano con i saluti del padrone di casa, il presidente di ASPPI Parma Orlando Manghi, il quale ringrazia i presenti e le imprese che a vario titolo hanno collaborato e contribuito alla buona riuscita del congresso. Tra le ditte UnoGas, caseificio Orlandini, salumificio Santa Rosa, cantine Ceci.

Il dott. Luigi Ferdinando Giannini, presidente nazionale SESAMO, porta i suoi saluti e designa come presidente dell’assemblea il presidente ASPPI Nazionale dott. Alfredo Zagatti. 

Zagatti prende la parola ringraziando chi si adopera all’interno dell’ASPPI e di SESAMO e Orlando Manghi per come ha materialmente organizzato la logistica dell’evento. Prosegue affermando che SESAMO è rinata quattro anni addietro a seguito del congresso tenutosi all’ora, l’associazione si è poi sviluppata seguendo le linee della riforma del condominio. SESAMO così è riuscita ad ottenere il riconoscimento come associazione iscritta presso il Ministero dell’Economia. Da SESAMO sono nate in tal maniera diverse importante iniziative e servizi come lo “sportello del consumatore” che costituiscono un nuovo valore per il bene comune da cui ripartire. Si avverte – afferma ancora Zagatti – il bisogno di produrre crescita per l’associazione e per il territorio e SESAMO può evolversi in tale direzione solo insieme ad ASPPI. Tale processo, oltre che attraverso la condivisione di valori e scopi comuni, può passare attraverso due momenti storici rappresentati dal congresso nazionale di SESAMO e dal congresso nazionale di ASPPI e attraverso l’apertura di uno sportello dedicato al condominio all’interno delle sedi territoriali ASPPI.

Il dott. Luigi Ferdinando Giannini inizia il suo intervento elencando i momenti salienti dei quattro anni della sua presidenza. L’amministratore – afferma Giannini – è una professione in evoluzione, tutto è partito da 4 anni fa il 5 luglio a Reggio Emilia, congresso in cui è rinata SESAMO oggi a Parma ci si ritrova per guardare avanti. Questi anni sono stati caratterizzati dal conformarsi alla legge 220/2012 e alla legge 4/2013, si è dovuto in tal senso adeguare anche lo statuto di SESAMO alle nuove normative. Il secondo passo  - continua Giannini – consiste nel trovare gli ideali di SESAMO in sinergia con ASPPI e ciò si vede anche graficamente dalla modifica del logo dell’associazione che riprende quello di ASPPI. È stato, poi, costruito anche il sito dell’associazione. Un sito che diventa immagine verso l’esterno di ciò che viene fatto ed è SESAMO. Sul sito sono riportati temi inerenti il lavoro svolto con una modalità tipica della comunicazione on-line. All’interno del sito vi è anche una rubrica in cui si interloquisce con l’utenza su temi specifici. Ciò favorisce l’esperienza ed il confronto dialettico. Giannini prosegue con l’elencare le sedi di SESAMO radicate sul territorio e sottolineando l’importanza dei corsi di formazione attivati, alcuni in collaborazione con ASPPI, arrivando a realizzare un corso di formazione on-line con una qualità elevata della docenza. Proprio la formazione diventa un cavallo di battaglia di SESAMO tanto da ricomprenderla nella quota associativa così da garantire una formazione continua ai propri associati. I consulenti di SESAMO hanno raggiunto una specializzazione tale da essere coinvolti in master, convegni e interviste anche del Sole24Ore.

Il congresso ha poi visto un acceso e propositivo dibattito in cui a più riprese si sono ribaditi due concetti quali la necessità di una stretta sinergia tra SESAMO e ASPPI e il garantire l’onestà dell’amministratore condominiale sia nei confronti dei condomini che nel rispetto della dignità di questa professione spesso abusata da figure non corrette.

Il congresso si chiude con la lettura e l’approvazione del “Codice delle Buone Prassi”, la modifica dello statuto di SESAMO, la designazione e l’elezione all’unanimità del presidente onorario nel dott. Umberto Neri; presidente effettivo nel dott. Luigi Ferdinando Giannini e nella designazione ed elezione di tutte le altre cariche e organi dell’associazione.

A chiusura del congresso Orlando Manghi invita tutti i partecipanti a tavola offrendo le prelibatezze di Parma presentate ad una ad una con un’attenta ed accurata descrizione del prodotto e della sua lavorazione tra cui il prosciutto crudo di Parma, il salame di Felino, la coppa, i tortelli di erbetta e quelli un po’ meno parmigiani di zucca per concludere con i buonissimi anolini in brodo e il dolce, il tutto annaffiato con dell’ottimo lambrusco delle cantine CECI. Ciò per rammentare che le migliori sinergie nascono a tavola, e se la tavola è buona come quella che si imbandisce a Parma, città Unesco per il gusto e la gastronomia, le joue son fait.

Antonino Pettina

• 5° Congresso Nazionale di Sesamo: il Documento Politico
leggi i dettagli della news - SESAMO Associazione Amministratori Immobiliari - aderente ad ASPPI
29 • Settembre • 2017

Il mondo dell'associazionismo che opera nell'ambito immobiliare e condominiale ha preso atto che la Legge 4 del 2013 sulle professioni non organizzate in ordini ha conferito alle associazioni di categoria un ruolo chiave nel rapporto con il pubblico dei consumatori dei servizi professionali: basti pensare alla necessità di dotarsi di un codice deontologico e di uno sportello del consumatore, alla necessità di dotarsi di un centro studi, alla circostanza dell'assoggettamento al controllo del Ministero dello Sviluppo Economico attraverso l'Autoritá Garante della concorrenza e del mercato.

La scelta della legge 4/2013 coinvolge quindi le associazioni in un compito non facile in un settore di grande rilevanza sia dal punto di vista economico che sociale. In un momento storico culturale in cui prevalgono forti spinte all’individualismo, fare associazionismo significa prima di tutto creare un contesto culturale e identitario di riferimento in cui i soggetti possano non solo riconoscersi ma trovare risposte e soluzioni concrete.

Il Congresso di Sesamo è stata l'occasione, per la nostra Associazione, di fare il punto su quanto è stato realizzato negli ultimi quattro anni e sui progetti futuri.

Come ha illustrato il Presidente di Sesamo Luigi Giannini, in questi anni il gruppo dirigente e il Centro Studi hanno focalizzato l'attenzione sulla formazione e l'aggiornamento professionale degli iscritti, con l'obiettivo della preparazione di professionisti adeguati alle nuove sfide, in grado di restare sul mercato anche in previsione dell'interesse per il contesto italiano di grandi gruppi internazionali, valorizzando l'elemento fiduciario come qualificante della relazione con i proprietari immobiliari. Fiducia, correttezza e trasparenza devono diventare l’elemento caratterizzante non solo della professione, ma in primis del professionista: questa è la grande sfida che la nostra Associazione deve affrontare e vincere nel prossimo futuro.

Il progetto dell'attività del gruppo dirigente è stato lo sviluppo di un'associazione di professionisti che siano dalla stessa parte dei piccoli proprietari, uniti dalla stima professionale e dal comune obiettivo di valorizzare e rendere più vivibile e sicuro il patrimonio immobiliare.

Un'associazione che, in quanto parte del sistema associativo ASPPI, abbia una vocazione consumerista riconoscibile, applicando non solo la lettera, ma anche lo spirito sia della Legge 4/2013 che della riforma del condominio.

Come ha illustrato il Presidente di ASPPI Alfredo Zagatti, il rapporto ASPPI/Sesamo è un rapporto che cresce e si integra nel reciproco interesse per la valorizzazione del patrimonio immobiliare.

Il titolo del Congresso rimanda all'evoluzione della professione di amministratore di condominio, riconoscendo che questa professione evolve verso un professionista competente, corretto ed impegnato ad apportare sempre maggiore valore e qualità al servizio prestato ai suoi clienti condomini e che giustamente pretende lo specifico riconoscimento sociale della sua professionalità. Non meno rilevante risulta essere il giusto riconoscimento economico del lavoro svolto: bisogna lavorare affinché venga superata la logica della ricerca del prezzo più basso, come elemento determinante la scelta del professionista da incaricare in assemblea. Bisogna rivendicare il diritto al giusto compenso economico come elemento a garanzia di una gestione qualificata e qualificante l’attività svolta.

Questo riconoscimento è parte dell'impegno della nostra associazione.

La qualità più importante degli amministratori che hanno raccolto questa sfida è il fatto che questi non fanno riferimento ad altre identità professionali, ma si riferiscono alla tradizione di competenze e conoscenze che ormai possono essere riconosciute come autonome e facenti parte di una nuova figura, quella dell'amministratore professionista.

L'identificazione di queste competenze, come un corpus di conoscenze autonome necessarie e sufficienti a svolgere questa professione, è un fattore strategico.

Il valore della qualità dei servizi, infatti, è ciò che l'amministratore scambia con i clienti che gli ritornano il valore, non solo come riscontro economico, ma anche con il rafforzamento del prestigio professionale.

Per questo la nostra Associazione è stata parte attiva nel procedimento di rinnovamento della norma UNI relativa alla certificazione delle competenze personali dell'amministratore di condominio: la nuova norma UNI 10801 che riguarda, appunto, la certificazione delle competenze del singolo amministratore, è frutto anche del nostro impegno.

Già da diversi anni i condomini stanno mutando il proprio senso d'identità, trasformandosi da soggetti passivi a soggetti attivi, che si sentono protagonisti e partecipi della vita del condominio, e pertanto, come tali, presentano nuove esigenze e nuove aspettative. E’ necessario intercettare queste nuove consapevolezze e farle diventare fattore trainante la nostra identità associativa: un amministratore che si associa a SESAMO incarna caratteristiche distintive rispetto alle altre realtà associative, perché risponde alle nuove esigenze degli utenti / consumatori più attenti, più aggiornati e maggiormente esigenti.

L’amministratore condominiale oggi si occupa anche della gestione dei servizi tecnologici e manutentivi negli edifici in proprietà e/o in condominio, con la necessità di affrontare molteplici attività gestionali, che vanno dall’energia alla sicurezza, dal restauro conservativo alla manutenzione ordinaria e straordinaria, dalla domotica alle “smart city”, al risparmio energetico, coinvolgendo migliaia di operatori ed aziende di ogni settore.

Per lungo tempo l'amministratore condominiale si è formato esclusivamente su elementi di carattere legale o contabile, ma il bagaglio tecnico è sempre più importante per l'amministratore e l'Associazione si rende responsabile per l'adeguata preparazione dei propri iscritti.

La formazione è quindi indispensabile per venire incontro alle aspettative dei condomini e d'altra parte l'immobile acquista valore proprio se ben gestito.

La strada verso una marcata accentuazione delle competenze tecniche di questo professionista è lunga e si può dire avviata quanto meno negli anni ‘90, quando si sono consolidate le norme relative alla sicurezza impiantistica, alla tutela dell’ambiente, alla sicurezza nei luoghi di lavoro.

Questa evoluzione fa sì che oggi la figura dell'amministratore sia vicina a quella di un vero e proprio "Building manager", ossia il soggetto incaricato della gestione tecnico - amministrativa del patrimonio edilizio esistente.

Ad ogni attività manageriale, ad ogni possibilità di gestione, corrispondono crescenti aspettative legittime dei proprietari del patrimonio immobiliare e corrisponde però anche la misura della responsabilità, sia nei confronti dei propri clienti che dei terzi.

L'amministratore ha quindi il dovere di compiere gli atti per conservare le parti comuni, anche con riferimento alla sicurezza statica ed impiantistica.

Ne deriva una specifica responsabilità professionale sia in sede civile - verso i condomini e verso i terzi - che in sede penale, basti pensare che l’amministratore, in qualità di custode dei beni comuni, è tenuto alla vigilanza garantendo al contempo la funzionalità e la manutenzione degli stessi.

Il Congresso ha preso atto inoltre della circostanza che la nuova identità culturale dell'amministratore previene la conflittualità, perchè si fonda sulla fiducia tra amministratori e condomini: la sinergia tra soci ASPPI e soci Sesamo è quindi nell'interesse di entrambi.

Bisogna superare la visione di una logica che contrappone le esigenze del proprietario/condominio a quelle dell’amministratore/professionista: entrambi devono convergere verso una gestione trasparente, collaborativa e partecipata ai processi decisionali, nel primario interesse di tutti i soggetti coinvolti.

Il Congresso ha quindi riconosciuto l'importanza della redazione delle buone prassi, la cui approvazione è avvenuta nel corso del Congresso medesimo: un corpo di regole pratiche e articolate, elaborate con lo scopo di offrire uno strumento importante di regolazione dei rapporti tra amministratori e condomini.

L'auspicio perché Sesamo sia sempre di più riconosciuta come un marchio di correttezza e professionalità, ha contraddistinto il dibattito congressuale.

Nel corso del Congresso è stata riconosciuta anche la circostanza che l'Associazione può diventare uno strumento di sviluppo territoriale: efficienza e qualità dei servizi agli associati e la fiducia dei proprietari favoriscono gli investimenti per la riqualificazione del patrimonio edilizio e l'applicazione pratica delle normative sulla sicurezza, rendendo l'amministratore un protagonista della governance del settore anche nell'interesse pubblico.

Proprio in quest'ottica, il Congresso ha invitato i dirigenti all'impegno per un rapporto sempre più stretto tra l'Associazione e le istituzioni, nonché con i protagonisti della vita economica ed imprenditoriale del territorio in cui l'Associazione opera, in modo particolare dove sono costituite le sedi locali. 

Per affrontare questa sfida verso la qualità e la tutela della propria professionalità il Congresso conclude per la riconosciuta importanza del supporto del sistema associativo, pilastro della governance di una professione di grande rilevanza economica e sociale.

• Università La Sapienza Roma - Il Management dei servizi per i condomini: l'esperienza di Sesamo-Asppi
leggi i dettagli della news - SESAMO Associazione Amministratori Immobiliari - aderente ad ASPPI
23 • Settembre • 2017

Il 22 settembre presso la Facoltà di Architettura nell'ambito del Master di 1° livello in "Gestione integrata e valorizzazione dei patrimoni immobiliari e urbani, asset, property, facility & energy management" Sapienza Università di Roma, un qualificato contributo, sia in termini di docenza che di trasferimento di significative esperienze, è stato portato da Luigi Ferdinando Giannini, Antonio Romano e Fiorella Cima che hanno trattato il management dei servizi per i condomini.

Vivo interesse si è riscontrato nel confronto avviato con i partecipanti attraverso anche un loro diretto coinvolgimento in una esercitazione proposta da Fiorella Cima.

 

• Conclusi i lavori del V Congresso di Sesamo: rinnovati gli organismi, approvato il
leggi i dettagli della news - SESAMO Associazione Amministratori Immobiliari - aderente ad ASPPI
18 • Settembre • 2017

GIANNINI RICONFERMATO PRESIDENTE NAZIONALE DI SESAMO, VALENTINA PIEROBON VICEPRESIDENTE, UMBERTO NERI PRESIDENTE ONORARIO.

Luigi Ferdinando Giannini, al Quinto Congresso Nazionale di Parma, del 16 settembre u.s. è stato riconfermato all’unanimità, per il prossimo quadriennio, a Presidente di Sesamo, l’Associazione Nazionale degli Amministratori Immobiliari, così come è stato riconfermato Presidente Onorario Umberto Neri che è stato tra i primi fondatori dell'Associazione e primo Presidente.
Il Congresso, sotto l’attenta regia del Presidente dell’ASPPI di Parma Orlando Manghi, è stato incentrato sull’importante ruolo che riveste l’Amministratore di Condominio alla luce della recente riforma, sull’utilità della formazione continua, prevista come obbligatoria per chi esercita la professione e su una evoluzione della figura, per cui, non a caso, si parla dell’amministratore come di un “building manager” capace ed in grado di saper ben orientare le scelte su temi come l’efficientamento energetico e la riqualificazione. Ha presieduto i lavori il Presidente Nazionale di ASPPI Alfredo Zagatti, che ha espresso apprezzamenti per il lavoro svolto dal gruppo dirigente di SESAMO, affiatato e motivato, auspicando sinergie e ulteriore collaborazione tra le due Associazioni.
Proficuo è stato il dibattito e qualificati gli interventi di Tedesco, Romano, Gatto, Ruggeri, Cima, Pierobon, Maffei, Scarsi, Manghi, Bettiol, Bertolini, Dall'Alio.
Il Congresso ha rinnovato gli organismi dirigenti ed eletto a Vicepresidente Valentina Pierobon di Genova: sostituisce nella carica Andrea Gatto che in questi anni ha dato un prezioso apporto per la Sua esperienza e per la crescita dell’Associazione nel Triveneto, Antonio Romano è stato riconfermato Presidente del Centro Studi. E’ stato inoltre approvato “Il Codice delle Buone Prassi” che si affianca così al codice deontologico.
In conclusione Giannini “per come sono andati i lavori possiamo riprendere il nostro cammino con rinnovato slancio ed entusiasmo, ci aspettano, dopo quanto fatto, ulteriori traguardi da raggiungere.
Al prossimo Congresso per raccontarceli... Grazie.
 
GALLERIA EVENTO
• Esami Finali Corsi di Aggiornamento Professionale: data e luogo
leggi i dettagli della news - SESAMO Associazione Amministratori Immobiliari - aderente ad ASPPI
14 • Settembre • 2017

Sede di Treviso:  Martedì 26 settembre 2017 alle ore 9.30 presso sede Ascom-Confcommercio, via Venier 55 Treviso - Sala conferenze ovale 5° piano.

Sede Interprovinciale Bo-Mo-Re: Martedì 26 settembre 2017 alle ore 10.30 presso Legacoop, via S.Fabriani, 120 - Modena.

Iscritti su Latina: Martedì 26 settembre 2017 alle ore 11.30 presso sede ASPPI/Sesamo, corso della Repubblica 297 - Latina.

Iscritti su Milano: Mercoledì 27 settembre 2017 alle ore 18.30 presso ASPPI Milano, via Archimede, 22 - Modena.

Vi ricordiamo di portare con voi un documento valido di identità.

L’accesso ai materiali didattici nella piattaforma del corso è disponibile on line fino a lunedì 25 settembre 2017

• Programma del V Congresso di Sesamo
leggi i dettagli della news - SESAMO Associazione Amministratori Immobiliari - aderente ad ASPPI
07 • Settembre • 2017

La locandina con il programma dei lavori del V Congresso di Sesamo è disponibile per la visione cliccando qui.

• Locandina del V Congresso di Sesamo
leggi i dettagli della news - SESAMO Associazione Amministratori Immobiliari - aderente ad ASPPI
04 • Agosto • 2017

• Fumo passivo in condominio ... e non solo. A cura di Antonio Romano e Fiorella Cima
leggi i dettagli della news - SESAMO Associazione Amministratori Immobiliari - aderente ad ASPPI
31 • Luglio • 2017
L'estate è il momento in cui si vive all'aperto, anche nell'ambito urbano tipico dei condomini.
In questa situazione è facile che ci siano lamentele per le immissioni dagli appartamenti vicini.
Un condomino ci ha posto il problema dell'intervento dell'amministratore nei confronti di un vicino fumatore: "Ho chiesto l'intervento dell'amministratore in quanto i condomini dei piani inferiori fumano continuamente sigarette ed essendo non fumatore mi risulta difficile anche tenere i balconi aperti per far cambiare l'aria. L'amministratore mi ha risposto negativamente dicendo che la normativa non gli consente di intervenire: è vero?".
Effettivamente in situazioni come quella descritta, può essere difficile per l’amministratore di condominio intervenire in maniera efficace.
Negli spazi comuni condominiali vige il divieto di fumo: in effetti, nelle parti comuni "aperte al pubblico indifferenziato degli utenti, residenti e non" (come in ascensore, nel ballatoio, nella scalinata, e nell'androne) vige il divieto di fumare ai sensi della Legge 16 gennaio 2003 n. 3 (art 51).
La norma prevede anche una apposita sanzione amministrativa (dettagliata dalla L 584/75 art 7) nella misura che segue:
“1. ... da Euro 25 a Euro 250; la misura della sanzione è raddoppiata qualora la violazione sia commessa in presenza di una donna in evidente stato di gravidanza o in presenza di lattanti o bambini fino a dodici anni.
2. Le persone indicate all'articolo 2, che non ottemperino alle disposizioni contenute in tale articolo, sono soggette al pagamento di una somma da euro 200 a euro 2.000; tale somma viene aumentata della metà nelle ipotesi contemplate all'articolo 5, primo comma, lettera b).”
La sanzione amministrativa prevista dalla Legge, è imposta dall'amministratore, responsabile dell'applicazione corretta del divieto.
Nelle abitazioni private come pure negli spazi all'aria aperta, invece, non vi sono divieti: i balconi sono, a tutti gli effetti, porzioni immobiliari di proprietà esclusiva e peraltro chi vi si trova è proprio “all’aria aperta”.
La Legge specifica di cui sopra non trova quindi applicazione e l'amministratore interviene, salvo specifiche indicazioni nel regolamento di condominio, solo in via di cortesia professionale.
Questo però non significa che non vi siano strumenti di tutela per chi si ritiene danneggiato dal comportamento del vicino.
L’art 844 Codice Civile tutela infatti il vicino da immissioni (di qualsiasi tipo) che “eccedono la normale tollerabilità”. Si tratta di una formulazione molto ampia, poco specifica in effetti, ma che rende la disposizione molto versatile e adatta ad essere utilizzata anche in questo caso.
La Magistratura ha mostrato nel tempo sensibilità crescente e recentemente la Corte di Cassazione si è determinata a seguire l’orientamento giurisprudenziale più favorevole per il condomino che lamenta le immissioni.
Al riguardo segnaliamo la sentenza della Corte di Cassazione del 31 marzo 2009, n. 7875: tale sentenza è interessante due volte: innanzitutto riconosce l’applicabilità dell’art 844 Cod Civ proprio al caso di interesse del condomino, ossia il fumo passivo proveniente dal fondo del vicino; nel caso deciso si trattava del fumo degli avventori di un locale aperto al pubblico al piano inferiore (prima dell’entrata in vigore del divieto di fumo nei luoghi chiusi aperti al pubblico). Inoltre, la Corte ha riconosciuto a favore del condomino disturbato dal fumo il risarcimento del danno esistenziale nella misura di Euro 10.000, quale "danno non patrimoniale".
Indubbiamente la situazione oggetto della sentenza ha le sue specificità, perchè il fumo dei clienti di un locale pubblico appare “a colpo d’occhio” di entità particolarmente significativa, ma la determinazione della Corte dà modo di avere a disposizione uno strumento di tutela di tutto rispetto.
Prima di altre iniziative, vale sempre la pena di formalizzare ai vicini una raccomandata di diffida, in cui il danneggiato, anche direttamente senza che sia necessario riferirsi all'amministratore, potrà lamentare il comportamento dannoso. Se la situazione non cambiasse, diventa necessario per il danneggiato avviare un’azione legale avanti al Giudice di Pace competente per territorio.
Un’ultima considerazione importante: la circostanza che il fumo di sigaretta non sia oggetto di norme ambientali non è un problema. Secondo la giurisprudenza della Corte, i parametri fissati dalle norme speciali a tutela dell'ambiente (dirette alla protezione di esigenze della collettività, di rilevanza pubblicistica), pur potendo essere considerati come criteri di partenza, al fine di stabilire l'intollerabilità delle emissioni che li eccedano, non sono necessariamente vincolanti per il Giudice civile che, nello stabilire la tollerabilità o meno dei relativi effetti nell'ambito privatistico, può anche discostarsene, pervenendo al giudizio di intollerabilità delle emissioni, ai sensi dell’art 844 Cod Civ, sulla base di un prudente apprezzamento che consideri la particolarità della situazione concreta e dei criteri fissati dalla norma civilistica posta essenzialmente a tutela di situazioni soggettive privatistiche. (Cass. Civ. sentenza del 6 novembre 2013 n. 25019).
Anche la Cassazione Penale ha avuto modo di pronunciarsi: in questo caso i proprietari di un appartamento sono stati accusati dai condomini residenti al terzo piano di aver provocato continue immissioni di fumi, odori e rumori molesti dalla loro cucina.
La sentenza Cass. Pen. n. 14467/17 ha inquadrato le "molestie olfattive" nel reato di "getto pericoloso di cose".
La sentenza è effettivamente interessante: anche in questo caso, è venuta in evidenza una norma molto generica, ma “versatile”, come quella che si applica in ambito civile.
Come l’art 844 Cod Civ, infatti, anche l’art 674 Cod Pen che tratta del “getto pericoloso di cose” è una norma che la Magistratura ha spesso usato quando non esiste una più specifica tutela, in questo caso quando vi sono comportamenti ritenuti penalmente rilevanti.
L’interpretazione favorevole della norma in questione, dà modo al condomino infastidito dalle immissioni di sporgere denuncia-querela nei confronti dei vicini, a condizione di poter documentare il comportamento dannoso dei medesimi.
Si aggiunge quindi, la tutela penale alla tutela in sede civile.
Non è purtroppo sempre detto che la Procura della Repubblica ritenga che ci siano elementi per poter sostenere l’azione penale: in questo ambito, infatti, non è il cittadino ad avviare il procedimento giudiziario, ma la Procura delle Repubblica, sollecitata al riguardo dalla vittima del comportamento illecito.
In ogni caso, però, nulla cambia in relazione alla posizione dell’amministratore di condominio che resta sempre estraneo alla vicenda, non riguardando questa l’ambito in cui si esplica il suo mandato.
 
Trova Amministratore
...oppure cerca per area geografica
Scegli la regione
Clicca su una regione per vedere i Amministratori immobiliari !
Amministratori immobiliari  Val d'Aosta Amministratori immobiliari  Piemonte Amministratori immobiliari  Liguria Amministratori immobiliari  Lombardia Amministratori immobiliari  Trentino Alto Adige Amministratori immobiliari  Veneto Amministratori immobiliari  Friuli Venezia Giulia Amministratori immobiliari  Emilia Romagna Amministratori immobiliari  Toscana Amministratori immobiliari  Umbria Amministratori immobiliari  Lazio Amministratori immobiliari  Marche Amministratori immobiliari  Abruzzo Amministratori immobiliari  Molise Amministratori immobiliari  Campania Amministratori immobiliari  Puglia Amministratori immobiliari  Basilicata Amministratori immobiliari  Calabria Amministratori immobiliari  Sardegna Amministratori immobiliari  Sicilia

SESAMO Ammisnistratori di Condominio SESAMO Ammisnistratori di Condominio corsi di formazione
News & Eventi
15 GENNAIO2019
Il condominio non svolge attività di impresa e non ha quindi partita IVA, bensì solo un codice fiscale proprio. Non essendo soggetto passivo IVA, rientra tra i soggetti "consumatori finali" sia dal punto di vista giuridico, per cui vede applicata la normativa di tutela del consumatore in materia contrattuale, che fiscale,... leggi tutto
07 DICEMBRE2018
Il Revisore condominiale - La norma UNI sulla qualificazione professionale di tale figura è in dirittura di arrivo – Dott. Antonio Romano Lo scorso 30 novembre si è tenuta a Milano la quarta edizione del convegno che Revcond - Associazione che ha tra i propri compiti statutari il sostegno alla diffusione e alla promozione dell&... leggi tutto
ASPPI