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Il Congresso della SEDE INTERPROVINCIALE BOLOGNA MODENA REGGIO è convocato per:
Sabato 17 novembre 2018 alle ore 10,00
presso Hotel Ristorante “LA CANTINA” – Medolla, via Statale 179
Ordine del Giorno:
ore 10,00 Intervento dell’avv. Stefano Zanni “PRIVACY IN CONDOMINIO: ISTRUZIONI OPERATIVE”
(utilizzo dei dati, informativa, consenso, responsabile del trattamento, gestione informatica dei
dati, videosorveglianza, polizza professionale dedicata, …)
ore 11,30 CONGRESSO
1. Accredito dei partecipanti;
2. Apertura del Congresso e elezione del Presidente e del Segretario;
3. Saluti del Presidente nazionale, dott. Luigi Ferdinando Giannini;
4. Relazione del Presidente interprovinciale: situazione economico/finanziaria della Sede;
5. Proposta di accorpamento anche della provincia di Parma e conseguenti modifiche dello
Statuto e del nome della Sede Interprovinciale;
6. Nomina del Presidente interprovinciale e del Consiglio interprovinciale;
7. Convocazione del Consiglio Interprovinciale: nomina del Vicepresidente e dell’Amministratore
interprovinciali;
8. Dibattito con programmazione e proposte operative;
9. Varie eventuali;Chiusura Congresso
ore 13,00 Pranzo offerto con la partecipazione di REALE MUTUA ASSICURAZIONI di Mirandola
(è gradita la conferma di partecipazione a bomore@sesamoamministratori.it)
Il Presidente della Sede Interprovinciale
Sabina Borgatti
Esami Finali Corsi di Aggiornamento Professionale 2018: data e luogo
- Iscritti afferenti a Sede Sesamo Treviso: Martedì 2 Ottobre 2018 alle ore 15.30 presso Istituto Zanotti, viale Cesare Battisti 37 - TREVISO.
- Iscritti afferenti a Sede Interprovinciale Sesamo Bologna-Modena-Reggio Emilia: Venerdì 5 Ottobre 2018 alle ore 10.30 presso LEGACOOP, Via Fabriani 120 - MODENA (nuova sede esame)
- Iscritti residenti in Lazio afferenti a Latina: Mercoledì 3 Ottobre 2018 alle ore 14.00 presso sede ASPPI/Sesamo, corso della Repubblica 297 - LATINA.
- Iscritti residenti in Lombardia afferenti a Milano: Giovedì 4 Ottobre 2018 alle ore 18.30 presso ASPPI Milano, via Archimede 22 - MILANO
Antonio Romano - Locazioni brevi e attività ricettive in condominio: facciamo il punto su una questione controversa
La cosiddetta “Sharing economy” o economia condivisa o della condivisione o della collaborazione sta conoscendo un forte sviluppo: i termini in questione non sono sinonimi, ma esprimono lo stesso concetto ossia la condivisione di beni e servizi.
Si tratta di un settore in forte crescita: si stima che circa il 17% degli italiani usi una piattaforma digitale di condivisione e le proiezioni di crescita sono nell'ordine di dieci volte nei prossimi anni.
Le implicazioni sociali, oltre che economiche, sono rilevanti: basti pensare alla promozione dell'uso efficiente dei beni, alla nuova imprenditorialità per il ceto medio, alla nuova socialità ed alla condivisione valoriale.
Perché ne parliamo a proposito del condominio?
In ambito condominiale attualmente si tratta essenzialmente dell'uso di unità abitative per ospitalità turistica, considerando anche il turismo d’affari.
Può trattarsi di locazione breve, come pure dell'avvio di attività di B&B o di affittacamere.
L'assemblea non può in ogni caso impedire ad un condomino di destinare la propria unità immobiliare alla locazione breve, anche attraverso le più diffuse piattaforme come Air BnB, Homeaway, Booking e tante altre.
Questo principio resta un punto fermo.
Solo un regolamento di tipo "contrattuale", quindi accettato da tutti iI condomini, può contenere limiti all'uso delle proprietà esclusive. Il regolamento di tipo "contrattuale" è l'unico in grado di porre delle limitazioni alle facoltà del diritto di proprietà (Cass Civ sentenza n. 21307/16).
Le clausole limitative non sono però tutte uguali.
A parte la circostanza per cui soprattutto i regolamenti più risalenti fanno riferimento ad attività di tipo imprenditoriale, citando ad esempio l'attività di "pensione, locanda, affittacamere" ed ignorando le forme di accoglienza più "moderne", come il "Bed and Breakfast" e gli affitti turistici brevi o molto brevi tipici di "Air BnB" e dei suoi concorrenti, talvolta si trova un elenco di attività vietate come tali, altre volte si trova invece il riferimento ad un danno che si assume i condomini vengano a subire per la presenza di tali attività. In questo secondo caso si possono trovare clausole del tipo: "Delle unità immobiliari private è vietato fare uso contrario alla tranquillità e al decoro dello stabile, all'igiene e alla morale".
Nel corso del tempo, la Magistratura ha dovuto affrontare il problema a vari livelli e dovendo considerare limiti molto diversi contenuti nei regolamenti condominiali.
Tendenzialmente, la posizione della giurisprudenza è favorevole alle esigenze del proprietario/locatore.
I principi posti finora sono in sintesi i seguenti.
L’uso della propria abitazione come B&B non costituisce modificazione della destinazione d’uso dell’immobile e può aversi anche qualora questo faccia parte di un condominio: l’uso del proprio immobile per svolgervi attività di affittacamere risulta pienamente legittimo e non in contrasto con l’“uso abitativo” a cui fossero vincolati i condomini (Corte di Cassazione sentenza del 20.11.14 n. 24707).
Coerentemente con questa posizione e coerentemente con le peculiarità dell'"ospitalità familiare" tipica dei Bed & Breakfast e degli affitti turistici brevi stile "Air BnB", la Corte di Cassazione nella sentenza n. 21363 del 21 ottobre 2015 ha affermato che i Bed & Breakfast:
a) non possono essere assimilati alle strutture alberghiere
b) l'esercizio di questa attività non determina un mutamento della destinazione d'uso dell'immobile (di norma ad uso abitativo).
Del resto Il Trib. di Verona con la sentenza 22.04.2015 ha definito il "Bed and Breakfast" come attività con funzione "para-familiare" mentre il Trib. di Roma con sentenza del 17.09.2015 ha affermato che è "un servizio extra alberghiero di tipo saltuario".
Tendenzialmente isolata invece è rimasta la sentenza della Corte di Cassazione n. 109/16 del 7 gennaio 2016 per cui non si può destinare un appartamento ad “affittacamere”, attività alberghiera o di bed and breakfast se il regolamento di condominio vieta destinazioni d'uso diverse da quella abitativa.
Secondo questa sentenza, tutte e tre le attività – affittacamere, alberghiera e di bed e breakfast – sono incompatibili con la destinazione dell'immobile ad uso abitativo per cui ne consegue che tali esercizi ricettivi non possono essere avviati se il regolamento contrattuale di condominio vieta usi diversi da quello abitativo.
Va osservato però, che il caso deciso faceva riferimento all'attività di affittacamere svolta in forma di impresa: un contesto diverso dall'ospitalità "para-familiare" cui fa riferimento il concetto di "Bed and Breakfast" e ancora di più l'affitto turistico breve attraverso le piattaforme on line nate con lo sviluppo dell'economia della condivisione.
A parte la sentenza sopra indicata, l'orientamento della magistratura si conferma favorevole al piccolo proprietario a più livelli.
Così, ad esempio, se il regolamento vieta comportamenti di disturbo, i condomini devono riuscire a "…dimostrare l'effettiva e attuale messa in pericolo della tranquillità e sicurezza dei condomini all'interno degli spazi comuni per via dell'espletamento dell'attività contestata…" (Trib. Milano sentenza del 10.02.2016).
Ulteriormente, la Corte di Cassazione (sentenza n. 4125/2011) ha affermato l'inammissibilità di un'interpretazione estensiva del divieto eventualmente contenuto nel regolamento di condominio per cui: "…Le clausole del regolamento condominiale che vietano la destinazione delle singole unità immobiliari allo svolgimento di determinate attività, essendo limitative dei diritti del proprietario, non sono suscettibili di interpretazione estensiva…".
A completare il quadro favorevole al condomino che intenda destinare la propria unità immobiliare a finalità di accoglienza turistica, provvede il Trib. Verona che nella sentenza del 22.04.15 ha annullato la delibera condominiale nella parte in cui nega agli ospiti del bed & breakfast la facoltà di accedere alle parti comuni del condominio, ivi compresi il campo da tennis e la piscina.
In ultimo la Cassazione ha, per così dire, completato la considerazione degli aspetti giuridici dell’utilizzo delle unità immobiliari private in condominio a questo scopo e la qualificazione giuridica dell'opponibilità dei divieti o delle limitazioni di destinazione d'uso contenuti nel regolamento di condominio ai nuovi acquirenti.
La sentenza della corte di Cassazione n. 6769 del 19 Marzo 2018 ha infatti chiarito un punto importante relativamente all’applicabilità dei divieti contenuti in un regolamento contrattuale di condominio a coloro che hanno acquistato la propria unità immobiliare in condominio, adottando un orientamento attento alle esigenze di coloro che intendono valorizzare la propria unità immobiliare per la finalità di ospitalità turistica.
La Cassazione ha confermato l'orientamento interpretativo già affermato, nel senso che vada ricondotta alla categoria delle cosidette “servitù atipiche” la previsione, contenuta in un regolamento condominiale contrattuale, comportante limiti alla destinazione delle proprietà esclusive in modo da incidere non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino. Ne consegue che l'opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti deve essere regolata secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo “peso” mediante l'indicazione, in apposita nota di trascrizione distinta da quella dell'atto di acquisto (in forza dell'art. 17 comma 3 L 52/1985), delle specifiche clausole limitative, ex artt. 2659 comma 1 n. 2 e 2665 Cod Civ, non essendo, invece, sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale anche eventualmente contenuto nel rogito (nello stesso senso Cass. n. 21024/2016; Cass. n. 17493/2014).
Quindi, non è il regolamento di condominio ad essere soggetto alla trascrizione nei registri immobiliari, ai sensi dell'art. 2645 Cod Civ, quanto le eventuali convenzioni costitutive di servitù che siano documentalmente inserite nel testo di esso.
Se le clausole limitative sono inserite nel regolamento predisposto dal costruttore venditore, originario unico proprietario dell'edificio, con la nota di trascrizione del primo atto di compravendita di un'unità immobiliare che fa parte dell’edifico in condominio contenente le clausole limitative della proprietà privata, si determina l'opponibilità a tutti i successivi acquirenti di quelle limitazioni.
Ma, in assenza di trascrizione, queste disposizioni del regolamento, che stabiliscano i limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, valgono soltanto nei confronti del terzo acquirente che ne prenda atto in maniera specifica nel rogito.
L'eccezione di inopponibilità di tale clausole limitative quand'anche contenute nel regolamento ma non inserite nell'apposita nota di trascrizione, risulta eccezione rilevabile d'ufficio, pertanto, sollevabile in ogni stato e grado del processo dal condomino convenuto per la violazione del regolamento.
Completa il quadro la decisione della Corte Costituzionale che nella sentenza n. 369/2008 ha dichiarato l’incostituzionalità del comma 4 ddell’art 45 della Legge Regionale Lombardia (“Testo unico delle leggi regionali in materia di turismo”) che disponeva “L'attività (di Bed & Breakfast) è esercitata in case unifamiliari o, previa approvazione dell'assemblea dei condomini, in unità condominiali; comunque l'esercizio dell'attività non determina il cambio della destinazione d'uso dell'immobile”: le Leggi regionali o comunque la legislazione urbanistica non può incidere sui rapporti tra privati quindi non è corretto subordinare l’avvio dell’attività di B&B in un’unità immobiliare in condominio all’approvazione dell’assemblea.
Ho appreso con tristezza la scomparsa di Umberto Neri, nostro presidente Onorario.
È stato primo fondatore e Presidente di SESAMO che ha seguito sempre con passione e dedizione non facendo mai mancare contributi di idee e stimoli “ha voluto bene a SESAMO”.
Ci mancherà il dirigente serio e motivato quale è stato e, a me mancherà anche un caro amico e prezioso consigliere.
Condoglianze alla famiglia e all’ASPPI di Modena.
Luigi Ferdinando Giannini
Presidente Nazionale di SESAMO
Il 24 maggio 2016 è entrato ufficialmente in vigore il Regolamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo e del Consiglio del 27 aprile 2016 “Relativo alla protezione delle persone fisiche con riguardo al trattamento dei dati personali, nonché alla libera circolazione di tali dati” che abroga la precedente Direttiva 95/46/CE.
Si tratta proprio del Regolamento generale sulla protezione dei dati, noto come GDPR acronimo inglese di “General Data Protection Regulation” di cui si è parlato molto anche sulla stampa non professionale. Tale Regolamento è diventato definitivamente applicabile, direttamente, in tutti i Paesi UE a partire dal 25 maggio 2018.
Un Regolamento comunitario è infatti immediatamente valido per tutti gli Stati membri e non necessita, come invece le Direttive, di un recepimento con un atto interno.
In Italia di solito il recepimento delle Direttive comunitarie avviene con un Decreto Legislativo, quindi una norma predisposta dal Governo e non dal Parlamento, ma con forza di legge per effetto di una legge di delega, spesso una cosiddetta "comunitaria", ossia una legge di delega che fa riferimento a diverse direttive. Questo meccanismo, in questo caso, non è necessario e per questo motivo il GDPR va adempiuto già dal giorno della sua entrata in vigore.
Il Regolamento comunitario tuttavia non può abrogare una norma nazionale, per cui attualmente ci sono due norme di pari livello sullo stesso argomento. Il GDPR non arriva, infatti, nel deserto: in Italia era ed è attualmente in vigore il D. Lgs. 196/03 in attuazione di una precedente Direttiva comunitaria. Dove la norma italiana è in contrasto con il GDPR, si ritiene prevalga il GDPR, ma la situazione è piuttosto complessa e si sa già che il D. Lgs. 196/03 verrà abrogato e sostituito da una norma nuova che riprende il Regolamento comunitario. In effetti, l’art. 13 della Legge 25.10.2017 n. 163 ha già previsto un adeguamento dell’attuale norma Italiana al GDPR da attuarsi entro il 21 maggio 2018 (ma ad oggi, 13 giugno 2018, non è stato emesso alcun provvedimento al riguardo). Il nostro attuale Codice in materia di trattamento dei dati personali (D. Lgs. 196/03) verrà dunque rimaneggiato con lo scopo di coordinare le disposizioni vigenti in materia di protezione dei dati personali con le disposizioni del GDPR. Anche la recente Legge di bilancio 2018 – Legge 27 dicembre 2017 n. 205 ha disposto alcune limitate modifiche e innovazioni in materia di protezione dei dati personali proprio in vista dell'applicazione del GDPR.
Una delle questioni più problematiche al riguardo – questione per ora non risolta - è la circostanza che la norma italiana prevede anche sanzioni penali, mentre il Regolamento prevede solo sanzioni amministrative, peraltro di importo molto più elevato rispetto alla norma italiana.
La gestione della protezione dei dati personali non è quindi ancora giunta ad un punto di arrivo, ma questa circostanza non significa un rinvio dell’operatività del GDPR, che va dunque pienamente adempiuto.
L’amministratore di condominio è direttamente coinvolto in questo problema perché ogni amministratore è il "Titolare del trattamento dei dati" di cui viene a conoscenza nello svolgimento del suo incarico.
Inoltre il condominio è un luogo di stretta convivenza tra persone, dove è essenziale l’equilibrio tra la trasparenza della gestione della cosa comune e il diritto alla riservatezza di ciascuno, garantito proprio dal D. Lgs. 196/03 ed ora dal GDPR. Le diverse informazioni – sugli inquilini, sui condòmini, sugli appartamenti, sulla natura e sulla quantità dei consumi – contenute negli archivi condominiali vanno oltre il semplice elenco dei nominativi dei proprietari e, se non opportunamente trattate, potrebbero rivelare informazioni anche delicate sui vari abitanti del palazzo.
In condominio il tema della privacy rileva da vari punti di vista ed è quindi un tema che l'amministratore deve considerare con attenzione.
Per questo tratteremo l’argomento in maniera approfondita in occasione di uno dei moduli del corso di aggiornamento 2018.
Gestire dati personali, del resto, è considerata una "attività pericolosa" con la conseguenza che, ai sensi dell'art. 2050 Cod Civ, in caso di contestazioni che conducano alla richiesta di danni, spetta all'amministratore provare di aver adottato tutte le misure idonee ad evitare il danno (art. 15 D. Lgs. 196/2003), per non parlare delle sanzioni specifiche previste dalla normativa italiana ed europea.
La questione assume vari aspetti in condominio, tutti accomunati dalla circostanza che l'amministratore gestisce molteplici dati dei condomini e questo significa custodirli, ma anche non perderli e comunicarli solo quando è necessario a chi è legittimato a conoscerli.
Uno degli aspetti più problematici della questione riguarda gli amministratori che si avvalgono di prestatori di servizi esterni al proprio studio per alcune lavorazioni, ad esempio la gestione della contabilità. Ci sono, infatti, alcuni fattori che un professionista deve considerare prima affidare servizi a soggetti esterni. Particolarmente rilevante è l’aspetto relativo al rapporto tra il "Titolare del trattamento dei dati", quindi l'amministratore di condominio, in questo caso, ed i propri fornitori, che assumono il ruolo di "Responsabili del trattamento dei dati": nel caso, dunque, di esternalizzazione di un trattamento, il "Titolare del trattamento dei dati" (e quindi l’amministratore) dovrà accertarsi di ricorrere a fornitori che assicurino misure organizzative idonee a soddisfare il rispetto del GDPR. Inoltre, l’esecuzione del trattamento dei dati su incarico del "Titolare del trattamento dei dati" deve essere disciplinata da un apposito contratto che contempli non solo la durata del trattamento, la natura, le finalità e le tipologie di dati, ma specifichi anche tutte le misure di sicurezza e la ripartizione delle responsabilità in merito alla protezione dei dati tra il "Titolare del trattamento dei dati" ed il fornitore.
Cosa cambia in questo caso rispetto alla norma vigente prima del GDPR?
Si tratta di una responsabilizzazione del "Titolare del trattamento dei dati" non di poco conto e non semplice da gestire: è necessario non trascurare questo aspetto, perché le sanzioni amministrative sono elevate e ai sensi dell'art 83 GDPR sono modulate considerando "il grado di responsabilità del titolare del trattamento o del responsabile del trattamento tenendo conto delle misure tecniche e organizzative da essi messe in atto ai sensi degli articoli 25 e 32".
Meglio quindi non farsi trovare impreparati!
Gentili Associati a Sesamo,
anche quest'anno la nostra Associazione sta preparando il corso di aggiornamento professionale per amministratori di condominio.
Come Responsabile del Centro Studi di Sesamo, ho accolto nuovamente con piacere l'impegno di assumere la Direzione scientifica del corso di aggiornamento professionale 2018 e, con tutti i membri del Centro Studi, confidiamo di mettervi a disposizione un utile strumento di crescita professionale.
Sono proprio gli stessi membri del Centro Studi, professionisti esperti, ad attivarsi per produrre le varie lezioni, che sono elaborate specificamente per il Corso di aggiornamento professionale della nostra Associazione.
La nuova edizione del corso si svolgerà anche quest'anno a distanza, avvalendosi della piattaforma di formazione predisposta e gestita degli esperti formatori di Studio Storebelt, già sperimentata e ben conosciuta dai nostri soci che hanno apprezzato la possibilità di aggiornarsi nel rispetto dei propri impegni professionali.
L'aggiornamento professionale per gli amministratori di condominio quest'anno esce rafforzato da alcune importanti decisioni giurisprudenziali.
Tra queste ricordiamo la recente sentenza del Tribunale di Padova del 24 marzo 2017 n. 818 in cui sono stati fissati due principi fondamentali.
Il Tribunale ha deciso innanzitutto che dare mandato ad un amministratore non in regola con il percorso di aggiornamento professionale non è possibile: l'eventuale delibera di nomina deve essere ritenuta radicalmente nulla.
Inoltre non è possibile recuperare i corsi di formazione periodica annuali non seguiti, essendo ogni certificato valevole per l’anno successivo: in altre parole, le 15 ore di aggiornamento periodico previste per ogni annualità dal Decreto del Ministero della Giustizia DM n. 140/2014 devono essere acquisite entro il 9 ottobre di ogni anno.
La mancanza di frequentazione del corso di aggiornamento rende quindi illegittima la nomina di un amministratore di condominio e questi non potrà assumere incarichi per l’anno successivo.
Il Corso avrà, come previsto dalla Legge, una durata di 15 ore, articolate in 5 moduli formativi disponibili in modalità telematica.
Vediamo di seguito quali argomenti tratterà il corso di aggiornamento 2018.
- Fiscalità. Cominceremo con la lezione relativa alla materia fiscale: approfondiremo i molteplici incentivi fiscali, peraltro quest'anno di grande e favorevole impatto, e gli adempimenti fiscali a cura degli amministratori.
- Sicurezza del fabbricato. Nella successiva lezione tratteremo il tema della sicurezza del fabbricato, su cui insistiamo da tempo: in questa edizione ci occuperemo della sicurezza antincendio.
- Qualità dei servizi di amministrazione condominiale e Buone Prassi gestionali. In questa lezione affronteremo il tema della qualità dei servizi di amministrazione condominiale: tratteremo quindi la norma UNI 10801 al cui processo di rinnovamento abbiamo collaborato attivamente e tratteremo il Codice delle Buone Prassi approvato in occasione del congresso di Parma dello scorso settembre, con cui la nostra associazione ha affrontato concretamente il ruolo di garanti della fiducia dei cittadini nei confronti dei professionisti del nostro settore che la Legge 4/2013 affida alle associazioni di categoria.
- Il fascicolo del fabbricato. In questa lezione approfondiremo il fascicolo del fabbricato e il registro previsto dall'articolo 1130 Cod Civ in cui l'amministratore deve raccogliere ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio.
- Privacy in condominio. Nell'ultima lezione tratteremo il tema della privacy, argomento importante anche in ambito condominiale. L'amministratore da questo punto di vista dovrà considerare le incombenze previste dal nuovo Regolamento Europeo Privacy n. 2016/679 che entrerà in vigore il prossimo 25 maggio.
Un programma quindi basato sull'obiettivo di fornire strumenti concreti a supporto del professionista impegnato nel difficile compito di gestire un patrimonio immobiliare che rappresenta per molti piccoli proprietari un componente decisivo del patrimonio familiare.
E' possibile iscriversi al Corso di aggiornamento professionale 2018 a partire dal prossimo 10 aprile e fino al successivo 31 maggio, attraverso il sito internet www.sesamoamministratori.it dove troverete la scheda di iscrizione.
Vi aspetto nel nostro corso.
Dott. Antonio Romano
Presidente Centro Studi Sesamo
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Sede di Messina: Venerdì 17 novembre 2017 alle ore 10.00 presso sede ASPPI Messina, via G. Buganza is. 49 Messina.
Di seguito locandina al Convegno a cui Sesamo prenderà parte il 17 novembre 2017 alle ore 15.30.
