LETTERA APERTA

AI CAPIGRUPPO DEL SENATO E DELLA CAMERA DEI DEPUTATI

 Ill.mi Capi Gruppo del Senato e della Camera dei Deputati,

Il sottoscritto avv. Andrea Gatto, in qualità di Presidente Nazionale dell’Associazione di Amministratori Condominiali “SESAMO” sottopone alla Vostra attenzione le seguenti considerazioni in vista dell’approvazione delle modifiche in sede di conversione del Decreto Legge n. 176/20202, denominato “Aiuti-quater” pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 170 del 18.11.2022.

Innanzitutto si evidenzia che con la normativa precedente era previsto che per i condomini i benefici fiscali legati al c.d. Superbonus 110% fosse esteso per tutto il 2023 ed in vista di tale previsione i contribuenti, proprietari di unità abitative in condominio, avevano legittimamente fatto affidamento su tale normativa e pertanto nel corso del 2022 molti condomini si stavano programmando in vista di tale possibilità e gli amministratori condominiali avevano, per diversi condomini, solo predisposto le attività preliminari e le valutazioni tecniche di fattibilità per verificare le possibilità di realizzare i lavori che garantissero tali benefici fiscali.

L’aver emanato un decreto legge, pubblicato in data 18.11.2022 che ha cambiato improvvisamente le modalità di utilizzo del superbonus 110% per i condomini per l’anno 2023 prevedendo tempistiche ridottissime per le delibere di approvazione fino al 24.11.2022 e per la presentazione della Cilas, dichiarazione di inizio lavori, al 25.11.2022, ha di fatto impedito alla maggior parte dei condomini, che avevano in corso le pratiche preparatorie, di poter  completare l’iter di approvazione dei lavori e quindi di rientrare in tale beneficio fiscale, non essendoci il tempo necessario per convocare l’assemblea condominiale relativa, né per i professionisti  completare le pratiche tecniche per la presentazione della Cilas entro tali termini.

Vi è anche da tener in considerazione che una buona parte delle pratiche avviate in via preliminare dai condomini per l’ottenimento del “superbonus 110%” erano state sospese dalle assemblee condominiali, a causa dell’incertezza di ottenere i finanziamenti dalle banche, anche in relazione al congelamento della cessione dei crediti di imposta.

Si ricorda che una gran parte delle pratiche edilizie su condomini che avrebbero voluto beneficiare dei superbonus 110% riguardano lavori su edifici di edilizia popolare o su costruzioni datate, che quindi avrebbero potuto contribuire a rimodernare il tessuto edilizio urbano e migliorare il contenimento energetico.

Non solo, ma ai condomini, che non hanno potuto completare tempestivamente la procedura del superbonus nella tempistica strettissima di cui al “Decreto Aiuti quater”, nel caso in cui non venisse concessa la proroga richiesta, si vedrebbero abbassarsi al 90% la detrazione economica per l’anno 2023, col risultato che la maggior parte degli stessi, proprio per l’attuale crisi economica e per la loro bassa redditualità, si vedrebbero costretti a rinunciare all’avviamento dei lavori del superbonus.

Ne consegue che gli amministratori condominiali, che svolgono il loro mandato nell’interesse dei proprietari di unità condominiali, nell’intento di attivarsi nel miglio modo possibile per agevolare i proprietari immobiliare nel poter godere dei benefici fiscali di cui al superbonus 110%, sono impediti ad espletare in maniera adeguata il proprio compito.

Per tali motivi è necessario che i termini previsti dal D.L. “Aiuti Quater” entro i quali andavano deliberati i lavori per il superbonus 110% e quelli per la presentazione della Cilas vadano prorogati almeno fino al 31.01.2023, tenuto conto delle seguenti circostanze:

-        dell’approssimarsi delle vacanze natalizie;

-        che verso metà gennaio scade il termine per l’approvazione del citato D.L.;

-    che entro fine anno dovrà essere approvata la manova Finanziaria 2023, all’interno della quale potrebbe essere prevista tale deroga.

Tutto quanto sopra premesso il sottoscritto, in qualità di Presidente Nazionale dell’Associazione di Amministratori Condominiali “SESAMO"

CHIEDE

Ai destinatari della presente affinchè si attivino con i propri gruppi parlamentari per ottenere in sede di conversione del Decreto Legge n. 176/20202 o nell’ambito dell’approvazione della manovra Finanziaria 2023 una proroga dei termini per le delibere di approvazione dei lavori per il superbonus 110% e per la presentazione della Cilas almeno fino al 31.01.2023 al fine di poter beneficiare delle agevolazioni di cui al Superbonus 110% per tutto l’anno 2023.                            

Con osservanza.

Il Presidente di Sesamo

Avv. Andrea Gatto

INTERVENTO DEL PRESIDENTE NAZIONALE DI SESAMO AL X CONGRESSO NAZIONALE DI A.S.P.P.I

AL X° Congresso Nazionale dell’A.S.P.P.I. svoltosi a Ferrara il 18-20 Novembre 2022 è intervenuto l’avv. Andrea Gatto, in qualità di neo-Presidente Nazionale di Sesamo e Presidente di Asppi Treviso, il quale ha portato ai partecipanti al Congresso i saluti della propria associazione, illustrando loro le linee programmatiche che Sesamo ha adottato nel proprio recente Congresso Nazionale di Rovigo del 05.11.2022, impostate a potenziare l’associazione nel territorio nazionale ed a migliorare la formazione professionale dei propri associati.

L’avv. Gatto ha inoltre formulato al Presidente ed ai dirigenti nazionali di Asppi la disponibilità a collaborare per avviare convenzioni e collaborazioni tra le rispettive associazioni, al fine di organizzare iniziative ed attività in comune per offrire ai propri rispettivi associati strumenti idonei ed efficaci per affrontare adeguatamente le future questioni critiche che affliggeranno nel prossimo futuro il mondo dell’abitare, quali la crisi energetica, ambientale, economica e sociale.

Ferrara, 20 novembre 2022

Si terrà a Rovigo presso l'Hotel Villa Regina Margherita in Viale Regina Margherita 6 il 5 novembre 2022 alle ore 10.00 il VI Congresso Nazionale di SESAMO: 

“L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO E LA SUA ASSOCIAZIONE, INSIEME PER LA TRANSIZIONE ECOLOGICA E PER IL FUTURO DELLA PROPRIETA’ IMMOBILIARE”

Superbonus e altri incentivi fiscali: imprese e necessità di attestazione SOA nel disegno di legge di conversione del DL 21/2022 - 13.05.22 - Dott. Antonio Romano

La legge di conversione del DL n. 21/2022 (detto anche "Taglia prezzi" o "Ucraina bis") del 21.03.22 non è ancora pubblicata in Gazzetta Ufficiale ma il fascicolo finale elaborato dalle commissioni del Senato al lavoro sulla conversione sulla conversione in legge del DL 21/2022 contiene una novità importante e decisiva per la fruizione dei bonus fiscali.

Lasciando da parte ogni osservazione sull'inopportunità di inserire una delle infinite modifiche dell'arcinoto DL 34/20 in un decreto legge predisposto per attuare "misure urgenti per contrastare gli effetti economici e umanitari della crisi ucraina", la novità consiste nella necessità di selezionare le imprese appaltatrici dei lavori che beneficiano dei bonus edilizi (tutti e non solo il Superbonus) considerando solo quelle alle quali è stata rilasciata l'attestazione SOA, normalmente obbligatoria solo per gli appalti pubblici di importo superiore ai 150.000 Euro.

Ora invece, o meglio, a partire dal 1° gennaio 2023, nel caso di lavori di importo superiore a 516.000 Euro le imprese appaltatrici dovranno essere in possesso dell'attestato che viene rilasciato da una Società Organismo Attestazione, un soggetto di diritto privato vigilato dall’ANAC (Autorità Nazionale Anticorruzione).

Il rilascio della qualificazione SOA fa seguito alla verifica da parte dell'organismo indipendente preposto - si tratta di società autorizzate ad operare dall’Autorità per la Vigilanza sui Contratti Pubblici (AVCP) - del possesso di una lunga serie di requisiti, come l’essere in regola con i versamenti contributivi e previdenziali e l'assenza di procedure concorsuali (ad es. fallimento, concordato preventivo).

In sintesi si tratta di documentare la regolarità ai fini della normativa antimafia e il possesso di requisiti di moralità professionale, il possesso di idonee referenze bancarie che attestino un'ottima capacità finanziaria ed economica e il possesso di adeguati requisiti di capacità tecnica.

Si tratta di una notevole protezione per il condominio e i suoi proprietari perchè in effetti è praticamente impossibile per imprese improvvisate ottenere il rilascio di una tale attestazione.

Inoltre il possesso dell'attestazione SOA riguarda anche le imprese subappaltatrici dei lavori.

L'obbligo di richiedere l'attestazione SOA scatterà dal 1° gennaio 2023 ma è previsto un periodo transitorio dal 1° gennaio al 30 giugno 2023. In pratica nei primi sei mesi basterà aver dimostrato di aver effettuato la richiesta agli enti certificatori per avviare il procedimento di attestazione, poi dal 1° luglio 2023 le imprese dovranno invece aver ottenuto il rilascio dell'attestazione vera e propria per poter operare.

L’Attestazione SOA qualifica l’azienda ad appaltare lavori per categorie di opere e per classifiche di importi. Per quanto riguarda le categorie di opere, si distinguono 52 categorie tra categorie di carattere generale e categorie di opere specializzate: 13 sono opere di carattere generale (edilizia civile e industriale, fogne e acquedotti, strade, restauri, ecc.) e 39 sono opere specializzate (impianti, restauri di superfici decorate, scavi, demolizioni, arredo urbano, finiture tecniche, finiture in legno, in vetro e in gesso, ecc).

L’Attestazione SOA distingue anche dieci classifiche di importo che abilitano l’impresa a partecipare ad appalti per importi pari alla relativa classifica accresciuta di un quinto (quindi incrementata del 20%).

Come hanno evidenziato già alcuni commentatori, dalla formulazione della norma come riportata nel disegno di legge, però, non è chiaro se queste classificazioni saranno applicate ai lavori privati legati ai bonus fiscali o se, invece, sarà sufficiente avere un’attestazione, di qualsiasi classifica essa sia.

Per verificare se l'azienda a cui si intende conferire l'appalto dispone di un'attestazione SOA si può utilizzare un apposito sito internet che fa riferimento all'Autorità Nazionale Anticorruzione: https://servizi.anticorruzione.it/RicercaAttestazioniWebApp/

Occorre mettere in evidenza il ruolo fondamentale dell’amministratore condominiale: come sempre accade, anche nel caso in cui i lavori beneficiano di meccanismi di incentivazione fiscale, è l’assemblea a deliberare la sottoscrizione del contratto d’appalto.

Tuttavia, l'amministratore deve ricordare al segretario che redige il verbale che nella delibera dovranno prudenzialmente essere indicati gli estremi dell’attestazione SOA.

Inoltre, l’amministratore deve verificare che tutte le imprese le cui offerte vengono considerate ai fini dell'appalto dispongano dell'attestazione SOA per non cadere in quella "culpa in eligendo" che la giurisprudenza facilmente contesta all'amministratore in tutti i casi in cui vengono affidati i  lavori a imprese prive dei requisiti necessari: quindi anche se formalmente la decisione finale spetta all’assemblea, è l’amministratore che deve accertarsi che l'impresa disponga dell’attestazione SOA.

Le disposizioni di cui sopra non si applicano però ai lavori in corso di esecuzione alla data di entrata in vigore della legge di conversione, nonché ai contratti di appalto o di subappalto aventi data certa anteriore alla data di entrata di entrata in vigore della legge di conversione.

Ricordiamo che, per effetto delle norme del DL "Sostegni-Ter" (DL n. 4/2022) convertito in legge (Legge 28 marzo 2022 n. 25), i benefici fiscali previsti dal DL 34/2020 inerenti i lavori edili (solo i lavori edili) di cui all'allegato X al D Lgs 81/2008, di importo superiore a 70.000 Euro, possono essere riconosciuti solo se nell'atto di affidamento dei lavori è indicato che i lavori edili sono eseguiti da datori di lavoro che applicano i contratti collettivi del settore edile, nazionale e territoriali, stipulati dalle associazioni datoriali e sindacali comparativamente più rappresentative sul piano nazionale ai sensi dell'art.51 del D. Lgs. 81/2015.

Il contratto collettivo applicato, indicato nell'atto di affidamento dei lavori, deve essere riportato nelle fatture emesse in relazione all'esecuzione dei lavori.

Si terrà oggi giovedì 31.03.2022 su piattaforma Zoom in orario 15-18 il Webinar sui Bonus Edilizi per gli amministratori iscritti a SESAMO, in collaborazione con ASPPI

Il Programma del webinar è il seguente:

·       Saluti e introduzione - a cura del Presidente di ASPPI Nazionale On. Alfredo Zagatti e del Presidente di SESAMO Nazionale Dott. Luigi Ferdinando Giannini;

·       Presentazione del corso di aggiornamento amministratori SESAMO 2022 e introduzione alla responsabilità delle imprese e del condominio in caso di furti dai ponteggi e al decoro architettonico in rapporto  al Superbonus - a cura di Dr.ssa Fiorella Cima (membro Centro Studi SESAMO e Studio Storebelt) e Dott. Antonio Romano (presidente e coordinatore Centro Studi SESAMO e Studio Storebelt);

·       Le novità del Superbonus anche in seguito alla Legge di bilancio  - a cura di Ing. Paola Triaca (Studio Tec Engineering);

·       Visto di conformità ed esempi di soggetto che può accedere ai benefici fiscali - a cura di Dott. Andrea Maffei (membro Centro Studi SESAMO e Studio Maffei);

·       Non solo Superbonus: bonus verde, barriere architettoniche e ristrutturazione, asseverazione prezzi. Accenni al Sismabonus - a cura di Ing. Paola Triaca (Studio Tec Engineering).

Il webinar costituisce a tutti gli effetti una lezione (corrispondente al primo Modulo) del corso di Aggiornamento Professionale 2022 che SESAMO dedica agli Amministratori di Condominio Associati. Durante l'incontro in videoconferenza sarà possibile avere in tempo reale aggiornamenti e risposte utili per l'utilizzo dei bonus edilizi nello svolgimento dell'attività professionale. 

Assemblee in presenza e Green pass. La situazione al 01.02.2022

Articolo a cura di Dott. A. Romano

Sin dall'inizio dell'emergenza sanitaria si è posto il problema dei limiti e condizioni alla convocazione delle assemblee di condominio in presenza.

A tutt’oggi, la normativa non considera espressamente le assemblee di condominio che non sono considerate nemmeno nella tabella di sintesi redatta dal Governo e pubblicata nella sezione  “Covid-19, domande frequenti e tabella delle attività consentite”, in cui è dettagliato l’elenco delle attività consentite senza green pass, con green pass "base" e con green pass "rafforzato”.

La questione ruota sempre intorno all’art 9 bis del DL 52 del 22.04.21 (convertito dalla L 87 del 17.06.21) introdotto dall'art 3 ("Impiego certificazioni verdi Covid–19") del DL 105/21 del 23.07.21 (convertito dalla L 126 del 16.09.21).

Questo articolo è oggetto di continui rimaneggiamenti, da ultimo dal DL 1/22 del 07.01.22.

Il ragionamento che a mio avviso sarebbe corretto, parte dal presupposto che i limiti allo svolgimento di attività lecite devono essere introdotti da Leggi o Decreti Legge, perché, in effetti, trovare il difficile equilibrio tra protezione della salute e libertà è compito esclusivo del Parlamento.

Quindi, dove la Legge non introduce limiti, questi limiti proprio non ci sono e non vanno creati arbitrariamente.

Con riferimento specifico al Green pass occorre inoltre considerare che la sua verifica inevitabilmente qualche informazione sulla salute finisce con il comunicarla.

Quindi, un condomino non è tenuto a esibire alcunché all'amministratore o al presidente dell'assemblea riguardo al suo stato vaccinale: il Garante per la Privacy precisa che poiché la normativa non include gli spazi riservati alle assemblee di condominio nell'elenco dei luoghi in cui è obbligatorio esibire il Green pass, il trattamento dei dati non ha la necessaria base giuridica.

Tuttavia, cosa accade se la riunione è convocata presso un centro culturale, sociale o ricreativo?

Stando alla normativa, le attività di questi enti può svolgersi solo alla presenza di soggetti in possesso della certificazione.

In base all'art 9 bis comma 1 "è consentito (anche già) in zona bianca esclusivamente ai soggetti muniti di una delle certificazioni verdi COVID-19, di cui all'articolo  9,  comma  2,  l'accesso  ai  seguenti servizi e attività: (lettera g) centri  culturali, centri sociali e ricreativi..."

Il condominio non è comunque un centro culturale,  sociale o ricreativo, per cui anche se si serve delle strutture di un tale centro culturale o simile non dovrebbe essere preteso il Green pass a chi vi accede in occasione dell'assemblea di condominio, come previsto invece dalla Legge per le attività svolte dagli stessi centri culturali.

Se però questi ultimi pretendono la verifica del Green pass per consentire l'uso delle proprie strutture, come accade praticamente sempre, è difficile contrastare agevolmente una tale posizione, perché, ad oggi, nell'assenza persino di circolari o faq che possano dare un riferimento interpretativo specifico, l'orientamento generale tende ad essere severo, nel timore, più o meno fondato, dell'applicazione delle sanzioni previste dalla Legge.

Quindi, la conseguenza è che se l'assemblea si svolge nella sala riunioni del condominio o presso lo studio dell'amministratore, il Green pass (normale o rafforzato) non serve e, a dire il vero, non può nemmeno essere richiesto ma se la riunione si svolge presso ad esempio l'oratorio di una parrocchia occorre, verosimilmente, proprio il Green pass rafforzato.

La richiesta di esibire il Green pass non dovrebbe provenire però dall'amministratore di condominio ma dal titolare della struttura, il quale è l'unico soggetto titolare della facoltà di controllo.

Restano comunque in vigore tutte le norme di sicurezza che in nessun caso possono essere "bypassate" dalla verifica del Green Pass.

Al riguardo vale attualmente il DPCM 02.03.21 (applicazione prorogata al 31 marzo 2022 dal DL 221/22).

Ai sensi dell'art 5 comma 1 lettera c) del DPCM 02.03.21 è raccomandata l'applicazione delle misure di prevenzione igienico sanitaria di cui all'allegato 19 del medesimo DPCM (essenzialmente disponibilità di soluzioni idroalcoliche per la disinfezione delle mani e pulizia delle superfici con disinfettanti a base di cloro o alcol).

L’amministratore deve quindi sia garantire la disponibilità delle soluzioni disinfettanti all’ingresso che l’avvenuta pulizia della sala riunioni prima dell’incontro. Gli eventuali maggiori oneri, che devono essere documentati, possono essere posti a carico dei condomini.

Ai sensi dell'art 1 comma 7 del DPCM 02.03.21occorre usare protezioni delle vie respiratorie nei luoghi al chiuso accessibili al pubblico (mascherine anche autoprodotte). L'allegato 9 del DPCM 02.03.21 nella sezione "Uffici aperti al pubblico" conferma che "Per le riunioni (con utenti interni o esterni) … dovrà essere garantito il rispetto del mantenimento della distanza interpersonale di almeno 1 metro e, in caso sia prevista una durata prolungata, anche l’uso della mascherina". Quindi, a meno che l'assemblea sia di breve durata, i presenti devono comunque indossare la mascherina anche se la distanza interpersonale è superiore al metro: l’accesso alla sala dove si svolge l’assemblea sarà consentito solo a coloro che indossano tali dispositivi di protezione;

All'assemblea di condominio non possono inoltre partecipare i soggetti con infezione respiratoria caratterizzata da febbre (maggiore di 37,5° C) perché questi devono rimanere presso il proprio domicilio: non è però previsto un obbligo di verifica della temperatura con termoscanner o simili, per cui, considerate le complicazioni legate alla privacy, l'utilizzo di tali dispositivi va valutato con cautela.

Occorre sempre tenere a mente che le assemblee convocate a distanza, quindi svolte in teleconferenza, sono espressamente possibili ai sensi del "nuovo" art 66 Disp Att Cod Civ come corretto dalla Legge di conversione del D.L. 07.10.20 n. 125 (L 27.11.20 n. 159), anche se tale modalità di svolgimento non fosse prevista dal Regolamento di condominio: basta il consenso della maggioranza dei condomini.

In linea di massima, si ritiene che per "consenso della maggioranza dei condomini" (così nel testo della nuova norma) significhi, alla lettera, la maggioranza dei partecipanti al condominio (non soltanto la maggioranza degli intervenuti alla singola riunione), calcolata con riguardo al solo elemento personale, indipendentemente dal valore millesimale che essi rappresentano.

Le complicazioni legate alle misure di sicurezza e alla legittimità della richiesta della certificazione vaccinale possono quindi essere l'occasione, ove possibile, di orientare i condomini verso i nuovi strumenti di comunicazione.

 Dott. Antonio Romano - presidente e coordinatore Centro Studi Sesamo, co- founder Studio Storebelt

Si rende pubblico sul nostro sito l'aiuto di Stato ricevuto dalla nostra iscritta FANTINI PAOLA con C.F. FNTPLA64R56H223X

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