La questione della compatibilità tra l'attività di amministratore di condominio e quella di agente immobiliare è da tempo oggetto di dibattito.

In molti casi, del resto, l'interesse per la gestione di condomini deriva dalla contiguità dell'attività svolta in altri settori, che in vario modo ruotano intorno al patrimonio immobiliare, con la specifica attività di amministratore condominiale.

E’ il caso di molte professioni tecniche, basti pensare ai numerosi architetti o geometri che si occupano della gestione di condomini.

I casi di contiguità tra altre professioni e l'attività di amministratore condominiale riguarda del resto anche altri ambiti, come accade ad esempio per avvocati, giuristi, ragionieri.

Si può senza dubbio affermare che sia un bene tale situazione, perchè l'attività di amministratore di condominio è un'attività multiforme e complessa e non è certo un problema se accade che taluno affronti tale attività con il bagaglio di competenze che la propria esperienza in altri ambiti gli abbia consentito di maturare.

Va da sè che la legge (art 71 bis Disp Att Cod Civ nel testo modificato dalla Riforma del condominio) è chiara al riguardo: qualsiasi sia la qualifica dell'aspirante amministratore, questi deve comunque seguire un corso di formazione iniziale specifico. Si tratta di una norma opportuna, perchè l'attività di amministratore di condominio ha proprie particolarità e riguarda una varietà di ambiti che non sono oggetto dei programmi di studio di altri percorsi formativi.

Esiste però talvolta un problema di compatibilità con lo svolgimento di altre professioni: in alcuni casi può essere che ci si trovi a dover scegliere tra l'attività di amministratore condominiale ed altre attività professionali.

Il caso più controverso è se l'attività di amministratore di condominio sia compatibile con quella di agente immobiliare.

Si può dire che di per sè l’attività di amministratore non sia incompatibile con quella di agente immobiliare.

L’incompatibilità non nasce, infatti, dalla tipologia dell’attività, ma dalla forma giuridica con cui essa viene svolta e dalla sua prevalenza rispetto all'attività principale.

Il problema deriva dal testo della legge n. 39/1989, modificata dalla legge n. 57/2001. All'articolo 5, comma 3 si stabilisce che: "l'esercizio dell'attività di mediazione è incompatibile: a) con l'attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione; b) con l'esercizio di attività imprenditoriali e professionali, escluse quelle di mediazione comunque esercitate".

Il Ministero dello Sviluppo Economico si è pronunciato più volte sulla questione: con la nota n. 2447 del 12 gennaio 2015, il Ministero ha interpretato la normativa nel senso più favorevole, per cui il mediatore immobiliare può svolgere l’attività di amministratore condominiale, anche in maniera abituale, purché non si tratti di vera e propria attività d’impresa.

In un primo tempo (Circolare n. 554611 del 2003) il Ministero aveva stabilito che: “… non rientrando l’attività di amministratore di condominio fra quelle descritte al comma 3 dell’art. 5 della Legge n. 39/1989, come modificato dall'art. 18 della Legge 57/2001, non sembra sussistere incompatibilità con l’attività di mediazione”. Successivamente, lo stesso Ministero aveva assunto invece una posizione più restrittiva: nella nota n. 0154593 del 24 settembre 2013, il MiSE aveva ritenuto di precisare l’incompatibilità tra la professione di mediatore immobiliare e quella di amministratore di condominio, salvo che quest’ultima non fosse svolta "saltuariamente o a titolo di passatempo". Era al contrario da ritenersi vietata al mediatore immobiliare ogni altra attività, quindi anche quella quella di amministratore di condominio, esercitata con "un’organizzazione anche minima di mezzi, al fine di trarne un utile, svolta con criteri di professionalità".

Nella nota del 2015, invece, il MiSE precisa che "... si fa presente che, ai sensi della normativa sopra richiamata, la sola attività il cui svolgimento è ad oggi consentito in modo congiunto a quella di agente di affari in mediazione è quella di amministrazione di condominio, ove non svolta in forma assolutamente ed inequivocabilmente di impresa (cioè quando non comporti un ineludibile obbligo di iscrizione al Registro delle Imprese)."

L'attività di amministratore di condominio non deve del resto essere svolta necessariamente in forma di impresa, come precisa lo stesso MiSE nella nota del 2013 in cui legge l'art 2188 Cod Civ e l'art 9 del DPR 581/95 per cui "Sono obbligati alla denuncia al REA: a) gli esercenti tutte le attività economiche e professionali la cui denuncia alla camera di commercio sia prevista dalle norme vigenti ..." confrontandoli con il nuovo testo dell'art 71 bis Disp Att Cod Civ in cui non si rinviene alcun riferimento al Registro delle Imprese o al REA.

In conclusione, si può affermare che l'agente immobiliare (persona fisica) possa svolgere anche l'attività di amministratore di condominio, purchè, per tale attività, non sia tenuto a iscriversi al Registro delle Imprese.

Quindi, una società, essendo tenuta all'iscrizione al Registro delle Imprese, non potrà esercitare le due attività contemporaneamente.

Invece, l'agente immobiliare potrà anche essere amministratore di condominio, ricevendo il mandato in proprio.

L'aggiornamento professionale degli amministratori di condominio è oggi una realtà consolidata.

Anche la nostra e vostra Associazione quest'anno farà, come già negli anni scorsi, la sua parte nel fornire ai propri soci questo importante strumento, mettendo gratuitamente a disposizione dei propri iscritti un corso di aggiornamento accessibile on line da ufficio o da casa elaborato dal nostro Comitato Tecnico Scientifico nel rispetto delle regole ministeriali.

In effetti, sia la Legge 4/2013 che l'art. 71 bis Disp Att Cod Civ dispongono che per svolgere l'attività di amministratore di condominio sia obbligatorio seguire, con periodicità annuale, corsi di aggiornamento in materia di amministrazione condominiale: lo scopo di queste disposizioni è quello di garantire elevati standard di prestazione professionale.

Nessuna norma però dispone specificamente nell'ipotesi in cui per qualche motivo l'amministratore non si sia aggiornato costantemente: alcuni professionisti che nel primo periodo di applicazione delle nuove regole hanno avuto difficoltà ad adempiere all'obbligo di aggiornamento si sono posti questo problema, spesso su sollecitazione dei propri amministrati.

Per le associazioni iscritte nell'elenco tenuto dal Ministero dello Sviluppo Economico, tra cui Sesamo, questa situazione rende evidente il ruolo che le Associazioni medesime svolgono a tutela del pubblico, nello spirito e nella lettera della L 4/2013 sulle professioni non organizzate in ordini.

Occorre distinguere tra l'ipotesi dell'amministratore che non ha inteso l'importanza dell'obbligo di aggiornamento professionale, mancanza censurabile peraltro anche dall'organo disciplinare dell'Associazione, da altre situazioni.

Il comportamento del professionista che ha partecipato ai corsi di formazione periodica in modo sistematicamente non costante negli anni, potrebbe ed anzi dovrebbe essere valutato diversamente rispetto alla condotta di chi avesse saltato una sola annualità per validi motivi.

A livello normativo, in assenza di specifici riferimenti, riteniamo che la questione sia da considerare basandosi sull'articolo 1129 Cod Civ.

In effetti, l’elencazione contenuta nel comma 12 di tale articolo relativa ai casi di “gravi irregolarità” è meramente esemplificativa e il concetto di “grave irregolarità” potrebbe anche essere riferito alla violazione dell'obbligo di aggiornamento continuo.

Proprio l'ampiezza di tale concetto consente al Giudice, in sede di decisione sul ricorso per la revoca giudiziale dell'amministratore, di attribuire “il giusto peso” a condotte differenti.

In questo caso, si impone infatti una valutazione caso per caso: facendo riferimento alla condotta complessiva dell’interessato, va ritenuto revocabile il mandato di chi abbia svolto l’attività di formazione periodica in modo tale da non garantire il possesso della necessaria preparazione, obiettivo dell’aggiornamento annuale obbligatorio.

E' facile peraltro che la situazione si verifichi in particolare con riferimento al 2014.

In effetti, il 2014 è stato un anno particolare: l’obbligo di aggiornamento professionale data dall’entrata in vigore della legge di riforma del condominio (L 220/2012) e quindi dal 18 giugno 2013.

Appena qualche mese dopo, il 24 dicembre 2013 è entrato in vigore il DL 145/13 “Destinazione Italia” che ha introdotto la previsione di un apposito Decreto Ministeriale che avrebbe disposto riguardo alle caratteristiche dei corsi sia di formazione iniziale che di aggiornamento. Il DL 145/2013 è stato convertito nella L 9/2014 in vigore a sua volta dal 22 febbraio 2014. Il Ministero della Giustizia ha poi provveduto emanando il DM 140/14 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 222 del 24 settembre 2014.

Appare quindi evidente che il periodo che va dal 18 giugno 2013 al 24 settembre 2014 è stato un periodo di incertezza con cui tutti, professionisti, associazioni di categoria, enti di formazione, hanno dovuto fare i conti.

In un primo momento, infatti, l’applicazione della L 4/2013 permetteva alle associazioni di categoria di regolare liberamente l’aggiornamento professionale, ad esempio accreditando eventi formativi sul modello di quanto facevano e fanno gli ordini professionali.

Il DM 140/14 ha introdotto invece la necessità di frequentare un vero e proprio corso di aggiornamento con determinate caratteristiche e durata, la trattazione di specifici argomenti, la presenza di un corpo docente e di un responsabile scientifico, il superamento di un esame finale, rendendo quindi impossibile proseguire nell’accreditamento di eventi formativi.

Sono queste ragioni oggettive, fondate e che non hanno connessione con la sfera soggettiva del professionista, al cui controllo sfuggono completamente, che legittimano la circostanza per cui alcuni professionisti non hanno avuto la possibilità di documentare l’aggiornamento professionale in particolare per l’anno 2014.

Per coloro che non possono documentare l'aggiornamento professionale per le annualità successive, valgono comunque le considerazioni di cui sopra relative alla circostanza che deve essere ritenuta censurabile la mancata formazione periodica, quando tale mancanza sia tale da non garantire il possesso della necessaria preparazione.

Il professionista farà dunque attenzione a seguire regolarmente i corsi di aggiornamento professionale e a superare il relativo esame: infatti, se occasionali carenze nella frequenza dei corsi di aggiornamento, specie nel primo periodo di applicazione della nuova normativa, non possono essere ritenuti tali da legittimare ipotesi di revoca giudiziale o di invalidità della delibera assembleare di nomina/conferma nell'incarico, successive trascuratezze possono invece legittimare iniziative giudiziarie dei condomini nei confronti del professionista.

Vale la pena considerare che il procedimento di revoca giudiziale può essere avviato anche da un solo condomino, senza quindi necessità di confrontarsi con l'assemblea e che "bersaglio" del provvedimento giudiziario di revoca può anche essere un professionista espressamente confermato nel mandato dall'assemblea anche a larghissima maggioranza.

Attenzione anche alla circostanza per cui non è possibile "sanare" la mancata frequenza del corso di aggiornamento a posteriori: se è vero che non c'è una sorta di organo di polizia amministrativa che possa sanzionare il professionista, è anche vero però che si resta esposti alle iniziative dei condomini più attenti ed esigenti: oggi, considerando che la normativa è ormai consolidata, non vale la pena esporsi a rischi professionali.

La vostra Associazione è al lavoro per voi.