• Convegno a Treviso su "Condominio: innovazioni sulle parti comuni” Aspetti tecnici, legali e amministrativi
09 • Maggio • 2016
Venerdì 27 Maggio 2016 - ore 15.00-19.00
presso Hotel MAGGIOR CONSIGLIO - Via Terraglio, 140 - TREVISO
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• Alberi in condominio: abbattimento non indiscriminato
04 • Maggio • 2016
Abbattere alberi in condominio è una pratica indubbiamente problematica: sia il condomino che lo propone che l'amministratore che affronta l'assemblea rischia di candidarsi al ben poco ambito "premio Attila". Eppure potrebbero esserci buoni motivi per determinarsi a tale iniziativa.
In linea di massima, la giurisprudenza pretende che vi sia una decisione unanime: questo significa, in pratica, escludere sia la potestà dell'amministratore, ovviamente, che della stessa assemblea.
Alcune sentenze sono particolarmente esplicite al riguardo.
Così, ad esempio, la Corte di Appello di Roma, nella sentenza n. 478/2008 ha deciso che "l'abbattimento di alberi condominiali, comportando la distruzione di un bene comune, deve considerarsi innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120 Cod. Civ. e che, in quanto tale, richiede l'unanime consenso di tutti i partecipanti al condominio. La delibera a sola maggioranza che prevede lo sradicamento degli alberi condominiali é nulla e impugnabile in ogni tempo."
La stessa Corte di Cassazione ha creato i presupposti per questa lettura del problema. In effetti, nella sentenza della Cassazione Penale n. 24396/2005 si legge che: “per deliberare lo sradicamento degli alberi condominiali occorre l’unanimità dei partecipanti poiché i danni conseguenti al taglio degli alberi di alto fusto sono irreversibili."
Anche in passato, la Corte di Cassazione aveva stabilito che gli alberi ad alto fusto concorrono a costituire in modo indissolubile il decoro architettonico dell'edificio e che, pertanto, la loro eliminazione comporta un inevitabile deprezzamento economico anche delle unità abitative dei singoli condomini (Cass. Civ. sentenza n. 3666 del 18.04.1994).
Sono molti però gli amministratori che restano perplessi di fronte a queste posizioni.
In effetti, tra i principi cardine della riforma del condominio vi è proprio la predisposizione di nuovi e più efficienti strumenti per consentire all’assemblea di intervenire sul fabbricato esistente per adeguarlo alle varie esigenze dei condomini, esigenze che possono evolvere nel tempo.
Proprio per questo motivo sono state introdotte rilevanti modifiche all’art 1120 Cod Civ in tema di innovazioni, in generale abbassando il quorum deliberativo per teste e prevedendo quorum deliberativi ridotti per una serie di innovazioni a cui è attribuita una rilevanza speciale; per queste innovazioni, elencate nel comma 2, è anche previsto un meccanismo di sollecito dell’amministratore ad attivarsi, consentendo in pratica anche ad un solo condomino di ottenere in tempi brevi la convocazione di un’assemblea straordinaria.
La riforma ha inoltre introdotto nel Codice Civile l’art 1117 ter che consente all’assemblea, con una maggioranza “aggravata” e con un procedimento apposito, di deliberare modifiche anche rilevanti delle destinazioni d’uso delle parti comuni.
Sembra quindi sorprendente dover escludere invece del tutto la competenza dell’assemblea per il taglio degli alberi presenti nel cortile condominiale: per come sono state motivate le sentenze di cui sopra, si deve ritenere – e la sentenza della Corte di Appello di Roma lo afferma esplicitamente – che la delibera eventualmente assunta anche ad amplissima maggioranza sia completamente nulla, quindi inesistente: il condomino resistente potrebbe pertanto determinarsi a far valere tale vizio in ogni tempo anche a distanza di anni.
Diciamo subito che le sentenze fanno perno su un principio che non ha subito variazioni con la riforma del condominio, ossia il divieto di modificare i beni comuni in modo tale da recare danno al fabbricato.
Il comma 5 dell’art. 1117 ter Cod Civ – “Modificazioni delle destinazioni d'uso”, dispone infatti che “Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico”, mentre il comma 4 dell’art 1120 Cod Civ – “Innovazioni” dispone che “Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Secondo il nuovo articolo 1117 ter Cod Civ non sono quindi vietate le modificazioni, se approvate con il voto favorevole dei 4/5 dei condomini che rappresentino I 4/5 dei millesimi, delle destinazioni d'uso che rendono talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino, divieto che invece continua a trovare applicazione per le innovazioni meno “incisive” deliberate ai sensi dell’articolo 1120 Cod Civ.
In entrambe le norme si trova però il divieto di alterazione del decoro architettonico dell’edificio.
All’interno del Codice Civile una definizione esplicita di tale concetto, in effetti, non esiste, ma la giurisprudenza negli anni ne ha costruito una definizione abbastanza precisa. Si potrebbe definire il decoro architettonico come tutto ciò che dell’edificio è visibile e apprezzabile dall’esterno: la sua tutela è finalizzata alla conservazione delle linee originarie e caratterizzanti dell’immobile (tra le varie sentenze Cass Civ n. 1286/2010, 8731/98).
La tutela data dall’ordinamento al decoro architettonico si riflette non solo in relazione alla tutela estetica, ma anche in relazione alla valutazione economica dell’edificio e quindi delle singole unità immobiliari di proprietà individuale, per cui la modifica peggiorativa dell’estetica incide negativamente, deprezzandole, sule unità abitative presenti nello stabile.
Ulteriormente, la giurisprudenza afferma che “il pregiudizio economico è una conseguenza normalmente insita nella menomazione del decoro architettonico che, costituendo una qualità del fabbricato, è tutelata dalle norme che ne vietano l’alterazione (Cass. Civ. sentenze n. 7625/06 e 5417/02)” (Cass. Civ. sentenza n. 8174/12).
In pratica: l’alterazione del decoro è vietata se deprezza lo stabile , ma non può non deprezzare lo stabile e quindi è sempre vietata.
Fatte le premesse di cui sopra, se comunque ci si avventurasse sulla strada dell’abbattimento degli alberi condominiali, occorre considerare queste regole e cautele:
1 - fare attenzione alle norme locali relative alla gestione del verde privato: a parte ogni altra considerazione, tali regole esistono per evitare che dalla gestione del verde privato derivino quei “danni ai cittadini” la cui tutela è stata considerata dalla sentenza della Cass Pen n. 24396/2005 citata all’inizio di queste note;
2 - è effettivamente molto probabile che, specie nei contesti urbani, l’abbattimento di alberi ad alto fusto pregiudichi il valore dello stabile, considerazione che è a fondamento dell’interpretazione severa della Magistratura: bisogna quindi che il rispetto di tale principio trovi riscontro in altri valori di livello pari o superiore. Così, ad esempio, se l’abbattimento è necessario per esigenze agronomiche, ben documentate, allora difficilmente si può contestare la determinazione dell’assemblea che potrebbe trovare legittimazione proprio nel consentire la sopravvivenza sana e vitale del verde, come nel caso in cui si sia provveduto negli anni a piantumazioni eccessive e troppo ravvicinate, ovvero quando una o più piante manifestino sintomi di invasione di infestanti che non possono essere combattute con altri mezzi, come pure in esigenze di sicurezza connesse al pericolo di caduta della pianta gravemente malate e non curabile.
3 - più complessa è la situazione in cui la determinazione di abbattere le piante trovi la sua giustificazione in esigenze di diverso utilizzo della parte comune: è il caso in cui si voglia ad esempio procedere alla realizzazione di parcheggi. In questo caso si può sostenere che la compressione del diritto di proprietà (sulla pianta) e la riduzione del valore dell’immobile per il venir meno di verde privato “di pregio” trovi compenso in una diversa utilità la quale stessa apporti quel valore sottratto con l’abbattimento delle piante. E’ il ragionamento che la Magistratura ha spesso fatto in tema di abbattimento delle barriere architettoniche, quando l’installazione di un’ascensore ha messo in pericolo l’estetica di immobili d’epoca o la completa fruibilità del vano scale (tra le varie Cass Civ sentenza 2696/75): attenzione però che con riferimento alle barriere architettoniche l’interesse di rilevanza pubblicistica alla mobilità dei disabili (anche se non residenti nel condominio) alla base delle norme specifiche (L13/89) non trova rispondenza negli altri casi. Non è quindi facile argomentare sulla compensazione di valore tra abbattimento degli alberi ed altre strutture di uso comune: in caso di lite giudiziaria, la valutazione di questo equilibrio è peraltro rimessa completamente al Giudice con un margine di arbitrio piuttosto ampio.
• SESAMO è Teaching Partner del Master MGV presso La Sapienza di Roma
28 • Aprile • 2016
SESAMO (L’Associazione degli Amministratori Condominiali) è Teaching Partner del Master MGV in “Gestione Integrata Valorizzazione Patrimoni Immobiliari Urbani – Asset, Property, Facility & Energy Managment” presso la Sapienza Università di Roma – Facoltà di Architettura. Coordinatore Scientifico del Master è il prof. Silvano Curcio.
A Luigi Ferdinando Giannini e Antonio Romano in qualità di docenti è affidato un workshop dal titolo “Il Management dei Servizi per i condomini, l’esperienza di Sesamo – ASPPI”.
• Sesamo Interprovinciale di Treviso e ASPPI Treviso organizzano per il 29 aprile 2016 un incontro sul tema "Condominio: mercato del gas e impianti termici"
20 • Aprile • 2016
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• COMUNICATO CORSO DI FORMAZIONE INIZIALE AMMINISTRATORI SESAMO 2016
23 • Marzo • 2016
L’Associazione Sesamo Amministratori propone per il 2016 un corso di formazione iniziale per aspiranti amministratori di condominio. Il corso si svolge interamente in modalità telematica e prevede 9 Moduli formativi forniti attraverso apposita piattaforma didattica. Il corso, che si svolge ai sensi della L. 220/2012 e del D.M. 140/2014, ha una durata complessiva di circa 5 mesi con 80 ore di studio e approfondimento. Attraverso il percorso formativo, il partecipante acquisirà le competenze di base necessarie per avviarsi alla professione.
Oltre ai contenuti propri della materia condominiale, particolare risalto verrà dato ai nuovi ambiti che coinvolgono l’amministratore, come la mediazione per la risoluzione delle controversie e i temi ambientali correlati all’edilizia.
L’effettività dell’apprendimento è garantita dallo svolgimento di test ed esercitazioni, corrette dai docenti, previste al termine di ogni modulo. I moduli formativi online comprendono video-lezioni, slides integrative e materiali di approfondimento. Il corso prevede un esame finale scritto e orale in presenza.
• Installazione contabilizzatori di calore e riparto delle spese
23 • Marzo • 2016
Attualmente il D. Lgs. 102/2014 - Attuazione della direttiva 2012/27/UE dispone l’obbligo sia della termoregolazione che della contabilizzazione del calore.
L’art 9 del D. Lgs. 102/2014, entrato in vigore il 19.07.14, obbliga infatti tutti gli edifici sul territorio nazionale (condomini ed edifici polifunzionali riforniti da una fonte di riscaldamento o raffreddamento centralizzata o da una rete di teleriscaldamento o da un sistema di fornitura centralizzato che alimenta una pluralità di edifici, quindi a prescindere dal numero di unità immobiliari servite), ad adottare i sistemi di termoregolazione e contabilizzazione entro il 31 dicembre 2016, pena l’irrogazione di sanzioni amministrative pecuniarie da parte delle Regioni (o delle Province Autonome di Trento e Bolzano), sanzioni che sono previste dal D. Lgs. 102/14 (art 16) sia per la mancata installazione dei dispositivi di cui sopra, che per la ripartizione delle spese del servizio di riscaldamento non conforme a quanto previsto dalla stessa legge, che rimanda alla norma tecnica UNI 10200 e successivi suoi aggiornamenti.
Nella norma tecnica UNI 10200, nella sua ultima versione, si prevede che una quota degli oneri di riscaldamento si paga a consumo di calore volontariamente prelevato dall'impianto ed una quota si paga invece a millesimi di potenza installata nell’unità immobiliare, come disponibilità del servizio di riscaldamento.
La spesa ripartita a millesimi, suddivisa per millesimi di potenza termica installata, è composta dalla spesa per la conduzione dell’impianto di riscaldamento, dalla spesa per il servizio di contabilizzazione, dalle eventuali quote di ammortamento per gli investimenti effettuati nell’impianto.
La spesa relativa all’energia termica utile si ripartisce invece considerando la stima delle spese connesse alle dispersioni energetiche, ripartita secondo i millesimi di fabbisogno ideale.
La spesa relativa all’energia termica utile, sottratta la quota dovuta alle dispersioni è ulteriormente ripartita tra i condomini secondo i dati rilevati dalle sonde presenti nei singoli alloggi.
L’applicazione corretta della normativa vigente tiene quindi conto della circostanza che vi possono essere consumi “involontari” dovuti alle caratteristiche del sistema impianto/involucro edilizio.
Per decidere la ripartizione della spesa, adottando le tabelle redatte dal tecnico competente (non è più possibile predeterminare a priori la percentuale di spesa tra quota fissa e quota a consumo), l’assemblea delibera con il voto favorevole della maggioranza dei condomini presenti in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi: si veda al riguardo il nuovo testo del comma 5 dell’art 26 della L 10/91, modificato dalla Legge di Riforma del condominio.
Nel caso in cui l'assemblea deliberi l'applicazione di un criterio di ripartizione della spesa di riscaldamento che non tenga conto delle indicazioni della normativa tecnica UNI, si può ritenere che la delibera, pur assunta correttamente a maggioranza, potrebbe essere oggetto di impugnazione.
Le norme tecniche, infatti, sono volontarie, ma diventano obbligatorie in virtù del richiamo in provvedimenti normativi nazionali e locali.
La normativa UNI è richiamata in questo caso nel D.P.R. 59/09 (attuazione dell'art. 4 del D. Lgs. 192/2005): il comma 11 dell’art 4 di tale decreto specifica infatti che per le modalità di contabilizzazione si fa riferimento alle vigenti norme e linee guida UNI.
La norma UNI è richiamata nelle normative regionali ove esistenti e da ultimo è richiamata anche nel D. Lgs. 102/14.
Tale norma dispone infatti espressamente che per il riparto della spesa (art 9 comma 4 lettera d), “l'importo complessivo deve essere suddiviso in relazione agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell'impianto, secondo quanto previsto dalla norma tecnica UNI 10200 e successivi aggiornamenti”.
A sua volta, la norma UNI nella sua più recente evoluzione considera la necessità di procedere alla stima del consumo involontario dovuto alle dispersioni della rete di distribuzione; questa stima può essere fatta seguendo le specifiche tecniche della norma UNI/Ts 11300 sulle prestazioni energetiche degli edifici, ma la norma UNI 10200 consente in alternativa un calcolo semplificato con l'utilizzo di coefficienti che attribuiscono valori prestabiliti al consumo involontario.
Per quanto riguarda invece la spesa per l’installazione del sistema di contabilizzazione, deliberata dall’assemblea, come pure per l’esecuzione di tutte le opere di adattamento dell’impianto idraulico della centrale termica necessarie all’installazione del sistema di contabilizzazione, la spesa va ripartita su base millesimale “pura”, senza considerazione del numero dei corpi scaldanti, quindi servendosi della tabella millesimale “proprietà” e non dell’eventuale apposita tabella dedicata alla ripartizione delle spese di riscaldamento.
Una considerazione conclusiva: sebbene la corretta applicazione della norma UNI 10200 preveda la considerazione delle norme UNI/Ts 11300 (che sono quelle che descrivono il metodo di calcolo per l'elaborazione dell'APE – Attestato di Prestazione Energetica), questo non significa che sia obbligatoria la redazione dell'APE al di fuori dei casi in cui ciò sia previsto dalla normativa.
• COMUNICATO CORSO AGGIORNAMENTO AMMINISTRATORI SESAMO 2016
01 • Marzo • 2016
L’Associazione Sesamo Amministratori propone anche per il 2016 un corso di aggiornamento professionale per amministratori di condominio. Il corso si svolge in modalità telematica e prevede 5 Moduli formativi forniti attraverso apposita piattaforma didattica. Il corso, che si svolge ai sensi della L. 220/2012 e del D.M. 140/2014, ha una durata complessiva di 15 ore e segue il programma deliberato dal Comitato Tecnico Scientifico della nostra associazione nel rispetto delle indicazioni ministeriali. I moduli formativi online sono di facile consultazione e comprendono lezioni-video, slides integrative e materiali di approfondimento, basati su argomenti specifici scelti dal team dei docenti del corso per la loro attualità e peculiarità, all’interno del programma ministeriale per l’aggiornamento professionale degli amministratori. Il corso, che prevede un esame finale in aula, permette di adempiere all'obbligo di aggiornamento annuale periodico per gli amministratori di condominio.
• 13a edizione 2015-2016 del Master universitario di 1° livello in Gestione Integrata e Valorizzazione dei Patrimoni Immobiliari e Urbani - Asset, Property, Facility & Energy Management
27 • Novembre • 2015
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MASTER GESTIONE E VALORIZZAZIONE
PATRIMONI IMMOBILIARI E URBANI
SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA - TEROTEC
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È al via la programmazione della 13a edizione 2015-2016 del Master universitario di 1° livello in "Gestione Integrata e Valorizzazione dei Patrimoni Immobiliari e Urbani - Asset, Property, Facility & Energy Management", promosso e organizzato dalla Facoltà di Ingegneria - Dip. DIAEE della Sapienza Università di Roma, con il coordinamento scientifico di Terotec.
Il Master intende rispondere alla sempre più crescente domanda di formazione, aggiornamento e specializzazione di nuove figure professionali dedicate al management dei servizi di gestione e valorizzazione dei patrimoni immobiliari e urbani (Asset, Property, Facility & Energy Management), proveniente da enti pubblici e privati proprietari o gestori di patrimoni (enti centrali e locali, aziende sanitarie, agenzie e società pubbliche, istituti bancari, istituti assicurativi, istituti previdenziali, fondazioni, condomini, ecc.), da imprese e società operanti nel campo dei servizi di manutenzione, gestione e valorizzazione di beni immobiliari e urbani (società di servizi, imprese di costruzione, società e fondi immobiliari, aziende municipalizzate, ecc.) e da soggetti e strutture operanti in ambito tecnico-professionale (studi e società di architettura e di ingegneria, studi legali, società di consulenza, ecc.).
Tra i Partner del Master figurano tutte le Associazioni e le Imprese associate a Terotec, insieme a numerosi altri qualificati operatori pubblici e privati del settore.
L'attività formativa è impostata secondo un approccio specialistico multidisciplinare e contempla il coinvolgimento di un qualificato team di docenti universitari e di esperti operanti nel mondo della committenza e delle imprese pubbliche e private di servizi.
Fino ad oggi sono più di 150 i "super-esperti" settoriali diplomati presso il Master ed immessi nel mercato dei servizi integrati di Asset, Property, Facility & Energy Management.
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Quota di iscrizione: euro 3.900
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Termine presentazione domande di ammissione: 15 gennaio 2016
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Inizio lezioni: entro 15 febbraio 2016
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Orario lezioni: venerdì h. 15-20; sabato h. 09-13
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Sede lezioni: Facoltà di Ingegneria - sedi Dip. DIAEE - Roma
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• Incontro di aggiornamento professionale a Treviso
17 • Novembre • 2015
Sesamo Interprovinciale di Treviso organizza l'evento "L'ASSEMBLEA CONDOMINIALE - una esperienza dal vivo -"
L'incontro si terrà venerdì 27 NOVEMBRE 2015 – ore 15.00 presso Istituto Zanotti - Via C. Battisti 37 - Treviso
La partecipazione garantisce per gli iscritti a SESAMO n.3 crediti formativi.
Di seguito la locandina dell'evento > CLICK
• Assemblea Nazionale ASPPI di Torino
16 • Novembre • 2015
Un buon risultato, sul piano della comunicazione, lo si ha avuto con la partecipazione di SESAMO all’Assemblea Nazionale di ASPPI che si è tenuta a Torino nei giorni 13-14-15 Novembre u.s. ed è servita per ripercorrere le tappe salienti intraprese da SESAMO a partire dal Congresso del 2013: in tale occasione non è mancato l’interesse di alcuni dirigenti ASPPI per programmare incontri finalizzati ad una più diffusa presenza sul territorio della nostra Associazione.
https://asppioncloud.it/news/speciale-condominio-newsletter-realizzata-da-24-ore-professionale-in-collaborazione-con-asppi/ ...
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