• Sesamo: prime sessioni d'esame sui corsi di aggiornamento professionale 2016
05 • Ottobre • 2016
La prima sessione degli esami sui corsi di aggiornamento professionali in attuazione del DM 140/14, organizzati da Sesamo per il 2016, si terrà il 7 ottobre p.v. presso la sede di Sesamo Treviso alla presenza di Antonio Romano e Fiorella Cima, Referenti dei corsi e del Presidente di Sesamo Treviso Pietro Bonis.
Per la sede interprovinciale di Bologna, Modena, Reggio Emilia la sessione d'esame si terrà a Modena il 27 ottobre p.v., mentre per gli iscritti residenti in Lombardia la sessione si terrà il 12 ottobre p.v.
I corsi fanno riferimento ad una piattaforma didattica che consente la frequenza online e gli esami, che, come da indicazioni di Legge vengono svolti in aula, consistono in un test scritto, a scelta multipla, sui contenuti trattati nel corso.
• Il Sole 24 Ore "Condominio Day" il 25 ottobre
04 • Ottobre • 2016
Sesamo ed ASPPI hanno aderito all'iniziativa "Condominio Day" de Il Sole 24 Ore dedicata ai professionisti del settore, che prevede la giornata del 25 ottobre con risposte a quesiti online ed uno spazio video dei rappresentanti delle Associazioni aderenti all'iniziativa.
Per Sesamo interverrà nello spazio video il dott. Antonio Romano Presidente del Centro Studi e per ASPPI il Presidente Nazionale Alfredo Zagatti.
Per gli esperti di Sesamo il 25 ottobre saranno coinvolti l'avv. Andrea Gatto Vice Presidente Nazionale di Sesamo e l'avv. Pietro Ruggeri componente della Giunta Nazionale.
• Alcune riflessioni su terremoto e assicurazioni a margine del recente sisma che ha colpito l'Italia centrale a cura di Pietro Bonis di Sesamo Treviso
26 • Settembre • 2016
Da sempre il terremoto, come altri eventi catastrofali, sconvolge i cittadini di ogni Paese.
La scienza ha da sempre indagato su questi eventi e con la tecnica odierna siamo certamente in grado di valutare e di giudicare riguardo le colpe attribuibili all'uomo.
È assodato e condiviso da tutti, il ruolo fondamentale della prevenzione, sia in termini di norme prescrittive che di stanziamenti di risorse nei bilanci pubblici.
I proprietari di immobili, ma anche gli utilizzatori (conduttori o fruitori in genere), hanno la legittima aspettativa che la costruzione dei fabbricati (indipendentemente dalla tipologia: civili, residenziali, commerciali, produttivi, ecc.) sia effettuata nel rispetto della normativa antisismica ove prescritta e secondo la migliore tecnica edilizia del momento.
D’altro canto sia i proprietari che gli utilizzatori hanno il dovere della manutenzione dei fabbricati in uso.
Lo Stato ha il diritto-dovere di intervenire per sanzionare irregolarità e il dovere di intervenire per garantire l'incolumità delle persone e la messa in sicurezza delle cose.
Al verificarsi dell’evento, i primi interventi sono affidati agli organi di Pubblica Sicurezza, ai Vigili del fuoco, all’Emergenza sanitaria, alla Protezione civile. Seguono poi, in ordine di tempo, gli interventi per la sistemazione provvisoria delle persone (allestimenti di tendopoli, ecc.) e gli interventi sugli immobili (demolizioni, sgomberi, ricostruzioni).
Naturalmente le notevoli risorse necessarie per queste “emergenze” vengono imputate al bilancio statale, per cui il costo è sopportato da tutti i cittadini.
Nel nostro Paese, riguardo agli eventi cd. “catastrofali” (terremoti, alluvioni, allagamenti, ecc.) purtroppo, è ancora radicata una cultura individualistica, fatalista e assistenzialista. Invece è fondamentale convincersi che ognuno è chiamato a fare la propria parte.
Da anni la politica nazionale arranca per coordinare l'intervento pubblico con l'intervento privato, stante anche le asfittiche risorse di bilancio del nostro Paese e le gestioni, sia ordinarie che emergenziali, costantemente fonte di scandali. Molti disegni di legge sono fermi da tempo in Parlamento, bloccati da disaccordi e prese di posizione tra le parti chiamate a decidere.
L’intervento pubblico andrebbe gestito con una sana politica di prevenzione e una efficiente gestione delle emergenze, mentre l’intervento (privato) del proprietario/possessore di immobili, si attua con una costante manutenzione e con una corretta conduzione dell’immobile.
A tutto questo è utile affiancare una adeguata copertura assicurativa, trasferendo così il rischio, in tutto o in parte, ad un soggetto dotato di adeguata solidità patrimoniale.
In altri Stati ad alto rischio sismico la questione è già stata da tempo affrontata adottando soluzioni le più varie. Ad esempio, in Nuova Zelanda, California e Turchia la polizza assicurativa, variamente modulata e agevolata, è obbligatoria per tutti i proprietari di immobili. Così anche in Spagna e Francia con varie forme di incentivazione. Per tutti comunque lo Stato è presente attivamente come garante di ultima istanza.
L'argomento riguarda anche gli amministratori di condominio; qui di seguito espongo alcuni aspetti che spero possano essere di utilità.
La prevenzione.
Il Registro (obbligatorio) dell’anagrafe condominiale contiene al suo interno una parte dedicata a “... ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio”. Ne deriva che l'amministratore ha il compito di acquisire e conservare i documenti relativi alla costruzione dell’edificio (progetti, certificati di abitabilità, conformità degli impianti, ecc.), alle eventuali ristrutturazioni, agli interventi modificativi. Ciò si interseca con le varie proposte e studi per istituire il “Fascicolo di fabbricato” che dovrebbe contenere quanto sopra e molto altro ancora.
Il Registro anagrafe e l'eventuale Fascicolo di fabbricato accompagnano la vita dell'immobile, vengono di volta in volta integrati (come fosse una cartella dello stato di salute di una persona) e di conseguenza sono oggetto di passaggio di consegne tra gli amministratori che si susseguono nella gestione dell'immobile stesso.
È bene che l’amministratore renda edotti i propri condòmini dei fattori di rischio presenti nel condominio, affinchè vengano presi eventuali provvedimenti, in opportuna sede assembleare.
È in capo all’amministratore l’attività di controllo e di verifica periodica dell’edificio, con la conseguente responsabilità, senza dimenticare il compito di far rispettare adeguati comportamenti da parte degli occupanti.
La polizza globale fabbricati
L'art. 1912 Codice Civile recita: “salvo patto contrario, l'assicuratore non è obbligato per i danni determinati da movimenti tellurici, da guerra, da insurrezioni o da tumulti popolari”. Ne consegue che nel contratto di assicurazione deve espressamente citare l'operatività della garanzia.
Agli assicuratori è bene chiedere dei preventivi per l'inserimento anche di questa garanzia, il cui costo è oggigiorno abbordabile e a volte anche gratuito.
Con l'occasione si possono inserire in polizza le garanzie anche per altri rischi cd. catastrofali o comunque per gli eventi atmosferici più frequenti.
Naturalmente sarà cura dell'amministratore selezionare le garanzie in rapporto ai costi di ciascuna e in rapporto alla zona in cui si trova il condominio: prossimità dei fiumi, zona montana; nella pianura veneta, ad esempio, è frequente il verificarsi di trombe d'aria.
Per il terremoto, la dizione riportata generalmente dai contratti è più o meno la seguente: “La Società ..., a parziale deroga dell'art..., indennizza i danni materiali e diretti compresi quelli da incendio, esplosione e scoppio- subiti dalle cose assicurate per effetto di terremoto … intendendosi per tale un sommovimento brusco e repentino della crosta terrestre dovuto a cause endogene”.
Sarà da prestare attenzione:
- alla stima del valore dell'immobile (ricostruzione a nuovo del fabbricato con le medesime caratteristiche costruttive, ad esclusione del valore dell'area) da indicare in polizza;
- agli eventi non direttamente collegati al diretto effetto del terremoto, che restano esclusi dalla garanzia;
- agli scoperti, alle franchigie e al limite massimo di indennizzo.
Un immobile dotato di buone prassi nella gestione dei rischi e di idonei strumenti documentali acquisirà maggiore valorizzazione commerciale e anche creditizia.
Al verificarsi della calamità, gli immobili assicurati avranno inoltre il vantaggio di un più veloce risarcimento rispetto ai procedimenti di aiuto pubblico. Il condominio avrà a disposizione una somma di danaro, che i proprietari potranno utilmente gestire (tramite dell'amministratore) per ritornare quanto prima a una ordinarietà di vita
A cura di Pietro Bonis di Sesamo Treviso
• CORSO DI FORMAZIONE INIZIALE PER AMMINISTRATORI - EDIZIONE DI OTTOBRE 2016
• ASPPI e Sesamo Messina campioni d’Italia grazie alla Polisportiva Forense Zancle Messina
05 • Luglio • 2016
La Polisportiva Forense Zancle si è laureata per la prima volta dopo 20 anni dalla sua costituzione Campione D’Italia al 45 ° nel Campionato Nazionale Forense di calcio a 11 patrocinato dalla F.G.C.I.
Dopo aver sfiorato il prestigioso traguardo appena l’ anno scorso perdendo la finale a 5 minuti dalla fine con la squadra degli avvocati di Palermo (Palermo ASDAP), la Polisportiva Forense Zancle quest’annno si aggiudica lo scudetto forense per la prima volta nella sua ventennale storia, nella finale con l’ altra squadra degli avvocati di Palermo (PalermoASD 2014).
La partita è stata agonisticamente tesa ma corretta visti i buoni rapporti tra le due squadre. Il primo tempo ha visto una netta superiorità della Zancle che però ha avuto il torto di fallire almeno tre volte il raddoppio ed è stato giustamente punita allo scadere del primo tempo dal pareggio del Palermo ASD 2014, allenato da Campofranco, ex del Palermo in serie B.
Si va ai rigori. I cecchini di mister Tierno (il solito Di Dio, Brancati e Donato) siglano con freddezza, Nastasi, il portire della Zancle, si erge a protagonista intercettando il terzo rigore dei palermitani e consegna al solito Lombardo il match point, che viene realizzato impeccabilmente
Al fischio finale si scatenano i festeggiamenti negli spogliatoi peloritani con il presidente Ruggeri che finisce sotto la doccia vestito. Al termine la premiazione nella splendida cornice del castello aragonese di Otranto, con le avversarie che hanno riconosciuto la legittimità della vittoria della Zancle.
"Complimenti a tutti i ragazzi della rosa che hanno portato a Messina il primo scudetto’’ - dichiara la dirigenza al completo, gli avvocati Pietro Ruggeri, Alessandro Billè, Ignazio Scimone e mister Fabio Tierno -.
Dirigenza che insieme a tutti i ragazzi della squadra in soli tre anni di gestione e di appassionata dedizione ha disputato ben due finali nel campionato nazionale forense, quest’ anno consacratasi con i festeggiamenti per la vincita dello scudetto .
Doverosi ringraziamenti vanno ad ASPPI e SESAMO Messina che hanno supportato in questi tre anni attivamente la Polisportiva Forense Zancle Messina.
• COMUNICATO STAMPA UNI: Qualità degli amministratori condominiali: in inchiesta finale il progetto di norma UNI
• Convegno a Treviso su "Condominio: innovazioni sulle parti comuni” Aspetti tecnici, legali e amministrativi
09 • Maggio • 2016
Venerdì 27 Maggio 2016 - ore 15.00-19.00
presso Hotel MAGGIOR CONSIGLIO - Via Terraglio, 140 - TREVISO
Per ulteriori informazioni >
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• Alberi in condominio: abbattimento non indiscriminato
04 • Maggio • 2016
Abbattere alberi in condominio è una pratica indubbiamente problematica: sia il condomino che lo propone che l'amministratore che affronta l'assemblea rischia di candidarsi al ben poco ambito "premio Attila". Eppure potrebbero esserci buoni motivi per determinarsi a tale iniziativa.
In linea di massima, la giurisprudenza pretende che vi sia una decisione unanime: questo significa, in pratica, escludere sia la potestà dell'amministratore, ovviamente, che della stessa assemblea.
Alcune sentenze sono particolarmente esplicite al riguardo.
Così, ad esempio, la Corte di Appello di Roma, nella sentenza n. 478/2008 ha deciso che "l'abbattimento di alberi condominiali, comportando la distruzione di un bene comune, deve considerarsi innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120 Cod. Civ. e che, in quanto tale, richiede l'unanime consenso di tutti i partecipanti al condominio. La delibera a sola maggioranza che prevede lo sradicamento degli alberi condominiali é nulla e impugnabile in ogni tempo."
La stessa Corte di Cassazione ha creato i presupposti per questa lettura del problema. In effetti, nella sentenza della Cassazione Penale n. 24396/2005 si legge che: “per deliberare lo sradicamento degli alberi condominiali occorre l’unanimità dei partecipanti poiché i danni conseguenti al taglio degli alberi di alto fusto sono irreversibili."
Anche in passato, la Corte di Cassazione aveva stabilito che gli alberi ad alto fusto concorrono a costituire in modo indissolubile il decoro architettonico dell'edificio e che, pertanto, la loro eliminazione comporta un inevitabile deprezzamento economico anche delle unità abitative dei singoli condomini (Cass. Civ. sentenza n. 3666 del 18.04.1994).
Sono molti però gli amministratori che restano perplessi di fronte a queste posizioni.
In effetti, tra i principi cardine della riforma del condominio vi è proprio la predisposizione di nuovi e più efficienti strumenti per consentire all’assemblea di intervenire sul fabbricato esistente per adeguarlo alle varie esigenze dei condomini, esigenze che possono evolvere nel tempo.
Proprio per questo motivo sono state introdotte rilevanti modifiche all’art 1120 Cod Civ in tema di innovazioni, in generale abbassando il quorum deliberativo per teste e prevedendo quorum deliberativi ridotti per una serie di innovazioni a cui è attribuita una rilevanza speciale; per queste innovazioni, elencate nel comma 2, è anche previsto un meccanismo di sollecito dell’amministratore ad attivarsi, consentendo in pratica anche ad un solo condomino di ottenere in tempi brevi la convocazione di un’assemblea straordinaria.
La riforma ha inoltre introdotto nel Codice Civile l’art 1117 ter che consente all’assemblea, con una maggioranza “aggravata” e con un procedimento apposito, di deliberare modifiche anche rilevanti delle destinazioni d’uso delle parti comuni.
Sembra quindi sorprendente dover escludere invece del tutto la competenza dell’assemblea per il taglio degli alberi presenti nel cortile condominiale: per come sono state motivate le sentenze di cui sopra, si deve ritenere – e la sentenza della Corte di Appello di Roma lo afferma esplicitamente – che la delibera eventualmente assunta anche ad amplissima maggioranza sia completamente nulla, quindi inesistente: il condomino resistente potrebbe pertanto determinarsi a far valere tale vizio in ogni tempo anche a distanza di anni.
Diciamo subito che le sentenze fanno perno su un principio che non ha subito variazioni con la riforma del condominio, ossia il divieto di modificare i beni comuni in modo tale da recare danno al fabbricato.
Il comma 5 dell’art. 1117 ter Cod Civ – “Modificazioni delle destinazioni d'uso”, dispone infatti che “Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico”, mentre il comma 4 dell’art 1120 Cod Civ – “Innovazioni” dispone che “Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Secondo il nuovo articolo 1117 ter Cod Civ non sono quindi vietate le modificazioni, se approvate con il voto favorevole dei 4/5 dei condomini che rappresentino I 4/5 dei millesimi, delle destinazioni d'uso che rendono talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino, divieto che invece continua a trovare applicazione per le innovazioni meno “incisive” deliberate ai sensi dell’articolo 1120 Cod Civ.
In entrambe le norme si trova però il divieto di alterazione del decoro architettonico dell’edificio.
All’interno del Codice Civile una definizione esplicita di tale concetto, in effetti, non esiste, ma la giurisprudenza negli anni ne ha costruito una definizione abbastanza precisa. Si potrebbe definire il decoro architettonico come tutto ciò che dell’edificio è visibile e apprezzabile dall’esterno: la sua tutela è finalizzata alla conservazione delle linee originarie e caratterizzanti dell’immobile (tra le varie sentenze Cass Civ n. 1286/2010, 8731/98).
La tutela data dall’ordinamento al decoro architettonico si riflette non solo in relazione alla tutela estetica, ma anche in relazione alla valutazione economica dell’edificio e quindi delle singole unità immobiliari di proprietà individuale, per cui la modifica peggiorativa dell’estetica incide negativamente, deprezzandole, sule unità abitative presenti nello stabile.
Ulteriormente, la giurisprudenza afferma che “il pregiudizio economico è una conseguenza normalmente insita nella menomazione del decoro architettonico che, costituendo una qualità del fabbricato, è tutelata dalle norme che ne vietano l’alterazione (Cass. Civ. sentenze n. 7625/06 e 5417/02)” (Cass. Civ. sentenza n. 8174/12).
In pratica: l’alterazione del decoro è vietata se deprezza lo stabile , ma non può non deprezzare lo stabile e quindi è sempre vietata.
Fatte le premesse di cui sopra, se comunque ci si avventurasse sulla strada dell’abbattimento degli alberi condominiali, occorre considerare queste regole e cautele:
1 - fare attenzione alle norme locali relative alla gestione del verde privato: a parte ogni altra considerazione, tali regole esistono per evitare che dalla gestione del verde privato derivino quei “danni ai cittadini” la cui tutela è stata considerata dalla sentenza della Cass Pen n. 24396/2005 citata all’inizio di queste note;
2 - è effettivamente molto probabile che, specie nei contesti urbani, l’abbattimento di alberi ad alto fusto pregiudichi il valore dello stabile, considerazione che è a fondamento dell’interpretazione severa della Magistratura: bisogna quindi che il rispetto di tale principio trovi riscontro in altri valori di livello pari o superiore. Così, ad esempio, se l’abbattimento è necessario per esigenze agronomiche, ben documentate, allora difficilmente si può contestare la determinazione dell’assemblea che potrebbe trovare legittimazione proprio nel consentire la sopravvivenza sana e vitale del verde, come nel caso in cui si sia provveduto negli anni a piantumazioni eccessive e troppo ravvicinate, ovvero quando una o più piante manifestino sintomi di invasione di infestanti che non possono essere combattute con altri mezzi, come pure in esigenze di sicurezza connesse al pericolo di caduta della pianta gravemente malate e non curabile.
3 - più complessa è la situazione in cui la determinazione di abbattere le piante trovi la sua giustificazione in esigenze di diverso utilizzo della parte comune: è il caso in cui si voglia ad esempio procedere alla realizzazione di parcheggi. In questo caso si può sostenere che la compressione del diritto di proprietà (sulla pianta) e la riduzione del valore dell’immobile per il venir meno di verde privato “di pregio” trovi compenso in una diversa utilità la quale stessa apporti quel valore sottratto con l’abbattimento delle piante. E’ il ragionamento che la Magistratura ha spesso fatto in tema di abbattimento delle barriere architettoniche, quando l’installazione di un’ascensore ha messo in pericolo l’estetica di immobili d’epoca o la completa fruibilità del vano scale (tra le varie Cass Civ sentenza 2696/75): attenzione però che con riferimento alle barriere architettoniche l’interesse di rilevanza pubblicistica alla mobilità dei disabili (anche se non residenti nel condominio) alla base delle norme specifiche (L13/89) non trova rispondenza negli altri casi. Non è quindi facile argomentare sulla compensazione di valore tra abbattimento degli alberi ed altre strutture di uso comune: in caso di lite giudiziaria, la valutazione di questo equilibrio è peraltro rimessa completamente al Giudice con un margine di arbitrio piuttosto ampio.
• SESAMO è Teaching Partner del Master MGV presso La Sapienza di Roma
28 • Aprile • 2016
SESAMO (L’Associazione degli Amministratori Condominiali) è Teaching Partner del Master MGV in “Gestione Integrata Valorizzazione Patrimoni Immobiliari Urbani – Asset, Property, Facility & Energy Managment” presso la Sapienza Università di Roma – Facoltà di Architettura. Coordinatore Scientifico del Master è il prof. Silvano Curcio.
A Luigi Ferdinando Giannini e Antonio Romano in qualità di docenti è affidato un workshop dal titolo “Il Management dei Servizi per i condomini, l’esperienza di Sesamo – ASPPI”.
• Sesamo Interprovinciale di Treviso e ASPPI Treviso organizzano per il 29 aprile 2016 un incontro sul tema "Condominio: mercato del gas e impianti termici"
20 • Aprile • 2016
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