L'Autorità Garante per la Concorrenza ed il Mercato ha reso noto che con una serie di provvedimenti pubblicati lo scorso ottobre, sono state dichiarate vessatorie alcune clausole contenute nei contratti di otto società che forniscono il servizio di manutenzione degli ascensori. Si tratta di: Capozza, Monti, Schindler, M.i.a., Kone, Ceam, Thyssenkrupp, Otis.
I contratti di fornitura, secondo quanto riportato nei relativi provvedimenti dell'Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato, contenevano una serie di clausole che, secondo il Garante medesimo, determinavano a carico del consumatore o del condominio un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto: esse consentivano inoltre alle imprese in questione di consolidare la propria posizione nei confronti del contraente debole, pregiudicandone i diritti e andando a ledere di fatto il principio della concorrenza tra imprese nel libero mercato, limitando notevolmente la mobilità verso altri operatori.
Occorre ricordare che il condominio è riconducibile nella definizione di consumatore: la Corte di Cassazione nella sentenza del 24 luglio 2001, n. 10086, ha infatti precisato che al contratto concluso con il professionista dall'amministratore del condominio – in quanto ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti - si applicano, in presenza degli altri elementi previsti dalla legge, gli artt. 1469 bis e seguenti Cod. Civ. (ora artt. 33 e seguenti del Codice del Consumo D. Lgs. 206/05). In senso conforme si è espressa la Corte di Cassazione nella sentenza n. 452/2005.
Anche la giurisprudenza di merito si è pronunciata in questo senso: tra le varie, il Garante richiama la sentenza del Tribunale di Arezzo del 14 febbraio 2012 secondo cui “il condominio rientra a pieno titolo nello status giuridico di consumatore. Pur essendo, infatti, il contratto stipulato tra la società di manutenzione dell’ascensore e l’amministratore di condominio, quest’ultimo ha agito come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini (…) ne consegue che essendo persone fisiche che agiscono, come nella specie, per scopi estranei all'attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta, anche al contratto concluso dall'amministratore del condominio con il professionista, in presenza degli altri elementi previsti dalla legge, si applicano gli artt. 1469 bis ss.”; in senso analogo anche Trib. di Bologna, sentenza del 3.10.2000 (controversia in materia di ascensori), Trib. di Pescara, sentenza del 28.2.2003, Trib. di Bari, sentenza del 24.09.2008, n. 2158.
Questo l'elenco delle clausole oggetto dei provvedimenti dell'Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato dichiarate vessatorie dalla medesima Autorità nell'elaborazione del Centro Tutela Consumatori ed Utenti.
1 - Clausole che impongono penali eccessive in caso di recesso: alcune prevedono l'intero pagamento dei canoni stabiliti per tutta la durata del contratto in alcuni casi fino a cinque anni (Monti, Ceam, Capozza).
2 - Clausole che impongono un termine eccessivamente lungo di preavviso per la disdetta dei contratti: in alcuni casi fissato in sei mesi prima della scadenza naturale, anche per i contratti della durata di un anno (Capozza, Monti, Schindler, M.i.a., Ceam, Thyssenkrupp, Otis).
A questo proposito, il Garante ha richiamato un modello contrattuale della Camera di Commercio di Roma che ha elaborato e pubblicato sul proprio sito istituzionale un contratto-tipo per l’erogazione di servizi di manutenzione degli ascensori (“Contratto di manutenzione ordinaria impianto ascensore di proprietà condominiale”) in cui, in relazione alla clausola sul rinnovo tacito, è stato indicato il termine di trenta giorni come congruo per la disdetta, assumendo che termini superiori possano essere in contrasto con l’art. 33, comma 2, lettera i), del Codice del Consumo. http://www.rm.camcom.it/archivio44_contratti-e-pareri_0_42_411_1.html
3 - Clausole che escludono o limitano i risarcimenti in caso di sinistri causati dal malfunzionamento dell'ascensore o dal ritardo nella consegna di prodotti e nel loro montaggio (Thyssenkrupp, M.i.a., Kone, Ceam, Otis, Schindler).
4 - Clausole che riducono da due anni a dodici mesi la garanzia legale di conformità (Kone, Ceam, Schindler, M.i.a., Otis).
5 - Clausole relative all'indicazione non corretta del foro competente in caso di controversie identificato in quello della sede dell'azienda (Schindler, Monti, M.i.a., Kone, Ceam, Otis).
In seguito all'intervento dell'Autorità, tali clausole sono state dichiarate vessatorie e le società oggetto del provvedimento invitate a modificarle.
Si noti che le clausole dichiarate vessatorie ai sensi dell'art. 33 del Codice del Consumo sono nulle e perdono efficacia, mentre il contratto rimane valido per il resto. Eventuali richieste basate su queste clausole da parte delle società che offrono i servizi di manutenzione in questione vanno prontamente contestate.
Per approfondimenti:
http://www.agcm.it/stampa/news/6657-pubblicati-i-provvedimenti-su-clausole-vessatorie-nei-contratti-di-fornitura-e-manutenzione-ascensori.html
di Antonio Romano
Sulla Gazzetta Ufficiale 43/2014 è stata pubblicata la legge 9 del 21 febbraio 2014 che contiene le variazioni e converte il Decreto Legge 145 del 23 dicembre 2013 detto anche "Destinazione Italia".
Condominio (art.1 comma 9)
Formazione degli Amministratori:
I requisiti necessari per esercitare l'attività di formazionedegli amministratori di condominio, nonché i criteri, i contenuti e le modalità di svolgimento dei corsi della formazione iniziale e periodica di cui all'art. 71-bis, comma 1, lett. g, delle disposizioni attuative codice civile come modificato dalla legge 220 del 11/12/2012 detta "legge di Stabilità 2013", saranno determinati con un apposito decreto ministeriale.
Fondo Speciale:
Il fondo speciale per i lavori straordinari, di cui all'art. 1135, comma 1, numero 4 del codice civile, anch'esso modificato dalla legge di Stabilità 2013, può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti, nel caso di lavori che devono essere eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento.
Registro di anagrafe condominiale:
I dati relativi alle condizioni di sicurezza contenute nel registro di anagrafe condominiale, si riferiscono alle parti comuni dell'edificio (art. 1130, comma 1, numero 6 del codice civile).
Sanzioni:
La sanzione deve essere deliberata dall'assemblea con le maggioranze previste dall'art. 1136, comma 2 del codice civile (art. 70, disp. att. codice civile).
Il 15 Marzo alle ore 15:00 a Treviso, organizzato dalla Sede Interprovinciale di Sesamo, da ASPPI e dalla Camera di Mediazione Patavina, si terrà presso l’Hotel Maggior Consiglio in via Terraglio 140, un Convegno dal titolo “Amministratore Condominiale: Responsabilità, Formazione, Mediazione obbligatoria”.
L’evento ha il patrocinio del Collegio dei Geometri.
Vedere l’invito per maggiori informazioni.
È stata presentata oggi, presso il Dipartimento del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Messina, la Polisportiva Forense Zancle, alla presenza del Presidente del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati Avv.Francesco Celona che ha augurato alla squadra ai dirigenti un proficuo campionato .
Già nella giornata di domani è previsto il debutto della Polisportiva, inserita nel girone D del Campionato Nazionale Forense; alle ore 12.30, presso il campo “Nicola Bonanno” sito all’Annunziata, avrà luogo lo scontro con i colleghi palermitani (dello stesso girone fanno parte anche le squadre degli Avvocati di Reggio Calabria, Caltanissetta e Palmi).
Per la stagione che si inaugura domani, la Polisportiva ed il suo neoeletto Presidente ad Honorem, Avv. Pietro Ruggeri, hanno importanti obiettivi ed è anche con questo spirito che, grazie al lavoro dei dirigenti Ciraolo, Billè, Pitrè, Irrera,Ruggeri, Cacia e Tierno, la squadra è stata rinnovata e ringiovanita.
La Polisportiva Forense Zancle potrà avvalersi di: Antonio Barbera, Pietro Bellinghieri, Gianmarco Berenato, Alessandro Billè, Alessandro Cacciotto, Vincenzo Ciraolo, Dario Cocivera, Fabrizio Cosentino , Igor Costa, Carlo Demestri, Nunzio De Salvo, Massimo Di Dio, Alessandro Faramo, Nicola Fleres, Giuseppe Germanà Bozza, Cristian Grosso, Marco Iacono, Antonio Langher, Danilo Lo Conti, Gabriele Lombardo, Valerio Miserendino, Danilo Minissale, Alessandro Nastasi, Carlo Nucita, Giuseppe Pitrè, Mauro Restuccia, Pietro Ruggeri, Alessandro Sciortino, Fabio Tierno, Salvatore Todaro.
I prossimi impegni della squadra forense saranno:
Messina - Reggio Calabria : 08.03.2014;
Caltanissetta – Messina : 22.03.2014;
Palmi – Messina : 29.03.2014;
Palermo – Messina : 12.04.2014;
Reggio Calabria – Messina : 26.04.2014;
Messina – Caltanissetta : 10.05.2014;
Messina – Palmi : 17.05.2014.
Alla Sede distaccata Interprovinciale di Sesamo Treviso costituita il 28 novembre 2013 hanno fatto seguito, il 3 gennaio scorso, la costituzione della Sede distaccata Interprovinciale di Bologna-Modena-Reggio Emilia e, il 5 febbraio, quella di Messina. I nuovi presidenti delle sedi neocostituite sono Bonis Pietro, Borgatti Sabina e Missimi Giuseppe, a loro è rivolto il nostro augurio di proficuo lavoro.
Prende così avvio, secondo impostazioni comuni, condivise ed atti e documenti che fanno riferimento allo Statuto Nazionale, la costituzione di Sedi per una riorganizzazione dell'Associazione che, proprio partendo dai territori, intende rilanciare l'attività e le iniziative di Sesamo.
Avvalendosi della sinergia di professionisti con diverse competenze (amministratori di condominio, consulenti legali, consulenti fiscali, consulenti di materie tecniche, consulenti assicurativi)-si legge nella prima riunione della Sede distaccata di Treviso- si vuole porre l'Associazione come centro professionale destinato ad offrire una completa gamma di servizi per chi intende gestire amministrazioni condominiali. E ancora "... come prima attività associativa Sesamo Treviso intende organizzare un Convegno insieme ad ASPPI e CMP il 15 marzo 2014 dal titolo Amministratori Condominiali: responsabilità, formazione e mediazione obbligatoria". Insomma c'è da rallegrarsi per iniziative ed attività che, in uno spirito di coinvolgimento fattivo, dimostrano la vitalità dell'Associazione.
Ora c'è da puntare anche sul fronte dell'inserimento di Sesamo nell'elenco del Ministero dello Sviluppo Economico (rif. Legge 4/2013) e al varo del Sito Nazionale per i quali, comunque, siamo a buon punto.
Il Congresso Nazionale di Sesamo che si è tenuto a Reggio Emilia il 5 luglio u.s. ha centrato gli attesi obiettivi che ne costituivano le premesse.
Dopo una relazione introduttiva che ha ripercorso le vicende salienti che hanno caratterizzato l'Associazione dalla sua costituzione del 1999 per iniziativa di ASPPI, a cominciare dalla proficua collaborazione con il Prof. Gino Terzago, coordinatore tecnico-scientifico dei primi corsi per gli Amministratori di Condominio tenuti a Modena, per proseguire con le elaborazioni dei testi per la revisione della legislazione condominiale, si è passati ad esaminare come, più nello specifico, l'Associazione possa caratterizzarsi, per essere valido punto di riferimento per gli Amministratori.
Un interessante e costruttivo dibattito ha contraddistinto i lavori, improntato a visioni ampiamente condivise dalla qualificata platea dei partecipanti, che si sintetizzano in una concreta volontà di rilanciare l'Associazione affinché i suoi tratti identitari originari possano essere ripresi e rafforzati.
Dai lavori del Congresso emerge l'esigenza di elevare il ruolo dell'Amministratore a Manager e di puntare su innovazione, formazione degli Amministratori e maggiore informazione ai Condomini per caratterizzare il ruolo e la funzione dell'Associazione.
I lavori si sono conclusi con l'approvazione di Statuto, regolamento e codice di condotta, per adeguarli alla legge 221/2012 e a quella sulle professioni 4/2013, e con la nomina del nuovo Consiglio Nazionale.
Sono stati eletti all'unanimità: Presidente Nazionale Luigi Ferdinando Giannini e Presidente del Comitato Tecnico-Scientifico Antonio Romano. A comporre la Giunta: Vice Presidente Nazionale Andrea Gatto e componenti Paolo Bertolini, Sabina Borgatti, Pietro Ruggeri, Amministratore Nadia Menabue.
Presidente Onorario, quale fondatore e primo Presidente di Sesamo, è stato acclamato Umberto Neri.
Per gli Amministratori di Condominio la recente legge 220 dell' 11 dicembre 2012, in vigore dal 18 giuno 2013, rappresenta un'importante opportunità perché, come è avvenuto, un po' in tutto il settore immobiliare, da diverso tempo a questa parte, siamo di fronte ad una sollecitazione che comporta un rinnovamento che va compreso. L'Amministratore dovrà, infatti, introdurre nella propria attività modelli innovativi e adeguatamente strutturarsi: e quindi si tratta di ripensare il proprio ruolo, all'interno di un sistema sempre più esigente, in rapida trasformazione, che sarà anche più competitivo.
L' attività dell'Amministratore oggi è complessa, si pensi alle conoscenze e competenze che si devono possedere per far fronte a problematiche legislative, tecniche, amministrative, fiscali che risultano tra loro interconnesse, ma anche al logorio che deriva dal volume di lavoro. Perciò diviene importante, per un Amministratore, aderire ad un'Associazione che sia in grado di supportarlo nell'adozione di servizi di qualità distintivi, innovativi, affinché possa trasformarsi, anche attraverso un'adeguata formazione, in un vero e proprio Manager, formazione che ora diviene obbligatoria. Come esperto di gestione immobiliare, potrà essere in grado anche di far comprendere ai condomini l'importanza di appaltare lavori a strutture che fanno parte del mondo del Facility Management ovvero a quelle aziende che operano nell’ambito della gestione integrata dei servizi di supporto per il funzionamento, la fruizione e la valorizzazione dei beni immobiliari e urbani. Ed è per questo che una nuova Sesamo rinascerà dal Congresso di luglio, potendo contare sul supporto di idee e di contributi che deriveranno da chi ha già maturato esperienza per rappresentare così, nei confronti della categoria, quel valido punto di riferimento da tanti auspicato.Tre si sono delineate come priorità, negli incontri preliminari che hanno costituito, insieme ad ASPPI, tappe di avvicinamento al Congresso: la formazione, i servizi ed un aggiornamento continuo sulle problematiche che riguardano la categoria: se si centreranno questi obiettivi si potrà dire di essere finalmente riusciti nel proprio intento.
