NEWS & EVENTI
• Animali in condominio dopo la legge di riforma a cura di Fiorella Cima
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03 • Aprile • 2014
La legge di Riforma del condominio, Legge n. 220/12 entrata in vigore lo scorso giugno, liberalizza la presenza in condominio degli animali domestici: si tratta di una delle novità della riforma del condominio che ha destato maggiore interesse. In effetti, si tratta di una norma che riguarda da vicino la vita condominiale a differenza di altre regole più tecniche e pone l’accento su un principio fondamentale: quello del “rispetto per gli animali”.
Quante volte sentiamo di animali maltrattati o abbandonati, soprattutto nel periodo delle vacanze estive e quante volte vorremmo far sì che questo senso del rispetto prevalesse.
In realtà, l’importanza degli animali domestici era già stata sottolineata dal Legislatore nel 2004 con la Legge n. 189 in cui viene previsto che “lo Stato e le regioni possano promuovere di intesa (...) l’integrazione dei programmi didattici ai fini di una effettiva educazione degli studenti in materia di etologia comportamentale degli animali e del loro rispetto. 
Si può dire che questa norma introduca il principio del “rispetto degli animali”. L’apporto che gli animali domestici forniscono alla qualità della vita ha poi trovato riconoscimento qualche anno fa con la Legge 201/2010, di ratifica della Convenzione europea del 1987 dove si prevede “che l’uomo ha l’obbligo morale di rispettare tutte le creature viventi”, e “in considerazione dei particolari vincoli esistenti tra l’uomo e gli animali da compagnia” si afferma “l’importanza degli animali da compagnia a causa del contributo che essi forniscono alla qualità della vita e dunque il loro valore per la società”.
A seguito di tali provvedimenti, la Magistratura ha affermato che il “sentimento per gli animali” ha valore costituzionale e riconoscimento europeo, con la conseguenza che deve essere riconosciuto un vero e proprio diritto soggettivo all’animale da compagnia (Tribunale Milano decreto del 13.03.2013).
Del resto, secondo un'interpretazione evolutiva delle norme vigenti, l'animale "non deve essere collocato nell'area semantica concettuale delle cose", ma "deve essere riconosciuto come essere senziente".
Sono parole della Corte di Cassazione spese nel decreto del 13 marzo 2013 nel quale, richiamando tali principi, ha ritenuto che "il gatto, come anche il cane, deve essere considerato come membro della famiglia e per tali motivi va collocato presso il coniuge separato con regolamento di spese analogo a quello del figlio minore". 
Con la nuova Legge 220/2012 di Riforma del condominio viene introdotta nel Codice Civile una nuova disposizione, coerente con tali principi: l'art. 1138 del Codice Civile, modificato dalla Legge di Riforma del condominio, dispone infatti (ultimo comma) che “le norme del regolamento” condominiale “non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”. 
La previsione è stata inserita in ragione del principio di non poter limitare al condomino la possibilità di disporre della propria abitazione come meglio crede opportuno. 
Per quanto concerne, invece, gli spazi comuni, la nuova norma non li considera espressamente, ma si può facilmente osservare che, se non è possibile vietare la detenzione di animali in appartamento, non sarà nemmeno possibile impedire ai condomini di usufruire della parti comuni insieme al proprio animale. 
La questione non è però così lineare come sembra. 
Uno dei problemi applicativi è innanzitutto legato alla circostanza che la legge non definisce la nozione di animale domestico: che tipo di animali intendiamo, in effetti, con "domestici"? 
In mancanza di una definizione normativa, mentre dovrebbe sempre essere possibile vietare la presenza di animali esotici, non è così chiaro l'inquadramento di quelli tra gli “animali d'affezione” che non sempre sono "domestici" in senso proprio, come criceti, furetti, conigli ed altri. 
Per il momento non resta che sperare che buon senso e praticità possano risolvere il dubbio. 
L’applicazione concreta della norma in questione potrebbe risultare però problematica anche per altri aspetti. 
La norma favorevole è stata infatti inserita nell’art. 1138 del Codice Civile, che disciplina i regolamenti assembleari, ossia quelli che possono essere approvati a maggioranza. 
Tuttavia, in caso di regolamento contrattuale, ossia quello solitamente predisposto dal costruttore, allegato al rogito ed accettato al momento dell’acquisto, le cose potrebbero andare diversamente: in tale documento potrebbe essere contenuto un divieto vincolante. 
L’art. 1138 Cod Civ contiene infatti un elenco di norme dello stesso Codice Civile che sono “inderogabili” e quindi non modificabili, nemmeno da un regolamento contrattuale, tra cui non vi è però la norma relativa alla detenzione di animali. 
Non manca però chi sostiene che qualunque divieto alla detenzione di animali deve intendersi eliminato con l’entrata in vigore della Legge di Riforma del condominio, perché in caso di divieto si configurerebbe una forma di nullità delle clausole del regolamento contrattuale che sarebbero contrarie al nuovo disposto normativo. 
Qualche dubbio però rimane. 
In effetti, prima della Riforma la Corte di Cassazione, sez. II, nella sentenza n. 3705 del 15 febbraio 2011, confermando il precedente orientamento (in particolare, la sentenza n. 12028 del 1993), ha stabilito che "il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva." 
Il richiamo è ai regolamenti approvati in assemblea a maggioranza, con la conseguenza che limiti di questo tipo, se inseriti in regolamenti contrattuali, devono intendersi legittimi. 
In ogni caso l'accesso degli animali nel condominio non è comunque fuori da ogni regola. 
Occorre infatti rispettare le disposizioni contenute nell'ordinanza del Ministero della Salute, del 03.03.09, che prevede, tra l'altro, l'obbligo, per i proprietari dell'animale di mantenere pulita l'area di passeggio, di utilizzare il guinzaglio in ogni luogo e – nel caso di animali aggressivi – di applicare la museruola, nonché l'obbligo di stipulare, in caso di animali pericolosi, una polizza di assicurazione della responsabilità civile per danni causati dal proprio cane a terzi. 
Inoltre è sempre prevista la responsabilità civile e penale dei proprietari, in caso di danni o lesioni a persone, animali o cose: molto dipende dal rispetto che i proprietari hanno delle più elementari regole che governano il vivere nella comunità condominiale. 
I condomini, peraltro, in caso di rumori molesti o di odori sgradevoli, se intollerabili ai sensi dell’art. 844 Codice Civile, possono richiedere al Giudice l'allontanamento dell'animale dal condominio. 
Ulteriormente, nel caso di immissioni rumorose, come latrati continui, è possibile ipotizzare il reato di "disturbo del riposo delle persone" (art. 659 Codice Penale). 
D’altra parte, gli animali non possono essere abbandonati per lungo tempo sul balcone o nelle abitazioni, oppure essere lasciati liberi o affidati a persone inesperte perché si potrebbe ipotizzare il reato di "omessa custodia e mal governo di animali" (art. 672 Codice Penale). 
In conclusione, una considerazione va fatta: chi ama gli animali e desidera condividere con loro il proprio appartamento ora lo può fare più liberamente, naturalmente secondo il buon senso e il rispetto di una civile convivenza.
• Note sulle clausole vessatorie nel contratto di manutenzione ascensore
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28 • Marzo • 2014

L'Autorità Garante per la Concorrenza ed il Mercato ha reso noto che con una serie di provvedimenti pubblicati lo scorso ottobre, sono state dichiarate vessatorie alcune clausole contenute nei contratti di otto società che forniscono il servizio di manutenzione degli ascensori. Si tratta di: Capozza, Monti, Schindler, M.i.a., Kone, Ceam, Thyssenkrupp, Otis.

I contratti di fornitura, secondo quanto riportato nei relativi provvedimenti dell'Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato, contenevano una serie di clausole che, secondo il Garante medesimo, determinavano a carico del consumatore o del condominio un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto: esse consentivano inoltre alle imprese in questione di consolidare la propria posizione nei confronti del contraente debole, pregiudicandone i diritti e andando a ledere di fatto il principio della concorrenza tra imprese nel libero mercato, limitando notevolmente la mobilità verso altri operatori.

Occorre ricordare che il condominio è riconducibile nella definizione di consumatore: la Corte di Cassazione nella sentenza del  24 luglio 2001, n. 10086, ha infatti precisato che al contratto concluso con il professionista dall'amministratore del condominio – in quanto ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti - si applicano, in presenza degli altri elementi previsti dalla legge, gli artt. 1469 bis e seguenti Cod. Civ. (ora artt. 33 e seguenti del Codice del Consumo D. Lgs. 206/05). In senso conforme si è espressa la Corte di Cassazione nella sentenza n. 452/2005.

Anche la giurisprudenza di merito si è pronunciata in questo senso: tra le varie, il Garante richiama la sentenza del Tribunale di Arezzo del 14 febbraio 2012 secondo cui “il condominio rientra a pieno titolo nello status giuridico di consumatore. Pur essendo, infatti, il contratto stipulato tra la società di manutenzione dell’ascensore e l’amministratore di condominio, quest’ultimo ha agito come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini (…) ne consegue che essendo persone fisiche che agiscono, come nella specie, per scopi estranei all'attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta, anche al contratto concluso dall'amministratore del condominio con il professionista, in presenza degli altri elementi previsti dalla legge, si applicano gli artt. 1469 bis ss.”; in senso analogo anche Trib. di Bologna, sentenza del 3.10.2000 (controversia in materia di ascensori), Trib. di Pescara, sentenza del 28.2.2003, Trib. di Bari, sentenza del 24.09.2008, n. 2158.

Questo l'elenco delle clausole oggetto dei provvedimenti dell'Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato dichiarate vessatorie dalla medesima Autorità nell'elaborazione del Centro Tutela Consumatori ed Utenti.

1 - Clausole che impongono penali eccessive in caso di recesso: alcune prevedono l'intero pagamento dei canoni stabiliti per tutta la durata del contratto in alcuni casi fino a cinque anni (Monti, Ceam, Capozza).

2 - Clausole che impongono un termine eccessivamente lungo di preavviso per la disdetta dei contratti: in alcuni casi fissato in sei mesi prima della scadenza naturale, anche per i contratti della durata di un anno (Capozza, Monti, Schindler, M.i.a., Ceam, Thyssenkrupp, Otis).

A questo proposito, il Garante ha richiamato un modello contrattuale della Camera di Commercio di Roma che ha elaborato e pubblicato sul proprio sito istituzionale un contratto-tipo per l’erogazione di servizi di manutenzione degli ascensori (“Contratto di manutenzione ordinaria impianto ascensore di proprietà condominiale”) in cui, in relazione alla clausola sul rinnovo tacito, è stato indicato il termine di trenta giorni come congruo per la disdetta, assumendo che termini superiori possano essere in contrasto con l’art. 33, comma 2, lettera i), del Codice del Consumo. http://www.rm.camcom.it/archivio44_contratti-e-pareri_0_42_411_1.html

3 - Clausole che escludono o limitano i risarcimenti in caso di sinistri causati dal malfunzionamento dell'ascensore o dal ritardo nella consegna di prodotti e nel loro montaggio (Thyssenkrupp, M.i.a., Kone, Ceam, Otis, Schindler).

4 - Clausole che riducono da due anni a dodici mesi la garanzia legale di conformità (Kone, Ceam, Schindler, M.i.a., Otis).

5 - Clausole relative all'indicazione non corretta del foro competente in caso di controversie identificato in quello della sede dell'azienda (Schindler, Monti, M.i.a., Kone, Ceam, Otis).

In seguito all'intervento dell'Autorità, tali clausole sono state dichiarate vessatorie e le società oggetto del provvedimento invitate a modificarle.

Si noti che le clausole dichiarate vessatorie ai sensi dell'art. 33 del Codice del Consumo sono nulle e perdono efficacia, mentre il contratto rimane valido per il resto. Eventuali richieste basate su queste clausole da parte delle società che offrono i servizi di manutenzione in questione vanno prontamente contestate.

Per approfondimenti:
http://www.agcm.it/stampa/news/6657-pubblicati-i-provvedimenti-su-clausole-vessatorie-nei-contratti-di-fornitura-e-manutenzione-ascensori.html

di Antonio Romano

• Sesamo Informa. Destinazione Italia: novità in ambito condominiale
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25 • Marzo • 2014

Sulla Gazzetta Ufficiale 43/2014 è stata pubblicata la legge 9 del 21 febbraio 2014 che contiene le variazioni e converte il Decreto Legge 145 del 23 dicembre 2013 detto anche "Destinazione Italia".

Condominio (art.1 comma 9)

Formazione degli Amministratori:

I requisiti necessari per esercitare l'attività di formazionedegli amministratori di condominio, nonché i criteri, i contenuti e le modalità di svolgimento dei corsi della formazione iniziale e periodica di cui all'art. 71-bis, comma 1, lett. g, delle disposizioni attuative codice civile come modificato dalla legge 220 del 11/12/2012 detta "legge di Stabilità 2013", saranno determinati con un apposito decreto ministeriale.

Fondo Speciale:

Il fondo speciale per i lavori straordinari, di cui all'art. 1135, comma 1, numero 4 del codice civile, anch'esso modificato dalla legge di Stabilità 2013, può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti, nel caso di lavori che devono essere eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento.

Registro di anagrafe condominiale:

I dati relativi alle condizioni di sicurezza contenute nel registro di anagrafe condominiale, si riferiscono alle parti comuni dell'edificio (art. 1130, comma 1, numero 6 del codice civile).

Sanzioni:

La sanzione deve essere deliberata dall'assemblea con le maggioranze previste dall'art. 1136, comma 2 del codice civile (art. 70, disp. att. codice civile).

• Convegno a Treviso
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04 • Marzo • 2014

Il 15 Marzo alle ore 15:00 a Treviso, organizzato dalla Sede Interprovinciale di Sesamo, da ASPPI e dalla Camera di Mediazione Patavina, si terrà presso l’Hotel Maggior Consiglio in via Terraglio 140, un Convegno dal titolo “Amministratore Condominiale: Responsabilità, Formazione, Mediazione obbligatoria”.

L’evento ha il patrocinio del Collegio dei Geometri.

Vedere l’invito per maggiori informazioni.

• ASPPI e Sesamo Messina al fianco della Polisportiva Florence Zancle nel Campionato Nazionale
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04 • Marzo • 2014

È stata presentata oggi, presso il Dipartimento del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Messina, la Polisportiva Forense Zancle, alla presenza del Presidente del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati Avv.Francesco Celona  che  ha augurato alla squadra ai dirigenti un proficuo campionato .

Già nella giornata di domani è previsto il debutto della Polisportiva, inserita nel girone D del Campionato Nazionale Forense; alle ore 12.30, presso  il campo “Nicola Bonanno” sito all’Annunziata, avrà luogo lo scontro con i colleghi palermitani (dello stesso girone fanno parte anche le squadre degli Avvocati di Reggio Calabria, Caltanissetta e Palmi).

Per la stagione che si inaugura domani, la Polisportiva ed il suo neoeletto Presidente ad Honorem, Avv. Pietro Ruggeri, hanno importanti obiettivi ed è anche con questo spirito che, grazie al lavoro dei dirigenti Ciraolo, Billè, Pitrè, Irrera,Ruggeri,  Cacia e Tierno, la squadra è stata rinnovata e ringiovanita.

La Polisportiva Forense Zancle potrà avvalersi di: Antonio Barbera, Pietro Bellinghieri, Gianmarco Berenato, Alessandro Billè, Alessandro Cacciotto,  Vincenzo Ciraolo, Dario Cocivera, Fabrizio Cosentino , Igor Costa, Carlo Demestri, Nunzio De Salvo, Massimo Di Dio,  Alessandro Faramo, Nicola Fleres, Giuseppe Germanà Bozza, Cristian Grosso, Marco Iacono, Antonio Langher, Danilo Lo Conti, Gabriele Lombardo, Valerio Miserendino, Danilo Minissale,  Alessandro Nastasi, Carlo Nucita, Giuseppe Pitrè, Mauro Restuccia, Pietro Ruggeri, Alessandro Sciortino, Fabio Tierno, Salvatore Todaro.


I prossimi impegni della squadra forense saranno:

Messina - Reggio Calabria : 08.03.2014;

Caltanissetta – Messina : 22.03.2014;

Palmi – Messina : 29.03.2014;

Palermo – Messina : 12.04.2014;

Reggio Calabria – Messina : 26.04.2014;

Messina – Caltanissetta : 10.05.2014;

Messina – Palmi : 17.05.2014.

 

• Con le Sedi Provinciali ed Interprovinciali di Sesamo l'Associazione cresce
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31 • Dicembre • 2013

Alla Sede distaccata Interprovinciale di Sesamo Treviso costituita il 28 novembre 2013 hanno fatto seguito, il 3 gennaio scorso, la costituzione della Sede distaccata Interprovinciale di Bologna-Modena-Reggio Emilia e, il 5 febbraio, quella di Messina. I nuovi presidenti delle sedi neocostituite sono Bonis Pietro, Borgatti Sabina e Missimi Giuseppe, a loro è rivolto il nostro augurio di proficuo lavoro.

Prende così avvio, secondo impostazioni comuni, condivise ed atti e documenti che fanno riferimento allo Statuto Nazionale, la costituzione di Sedi per una riorganizzazione dell'Associazione che, proprio partendo dai territori, intende rilanciare l'attività e le iniziative di Sesamo.

Avvalendosi della sinergia di professionisti con diverse competenze (amministratori di condominio, consulenti legali, consulenti fiscali, consulenti di materie tecniche, consulenti assicurativi)-si legge nella prima riunione della Sede distaccata di Treviso- si vuole porre l'Associazione come centro professionale destinato ad offrire una completa gamma di servizi per chi intende gestire amministrazioni condominiali. E ancora "... come prima attività associativa Sesamo Treviso intende organizzare un Convegno insieme ad ASPPI e CMP il 15 marzo 2014 dal titolo Amministratori Condominiali: responsabilità, formazione e mediazione obbligatoria". Insomma c'è da rallegrarsi per iniziative ed attività che, in uno spirito di coinvolgimento fattivo, dimostrano la vitalità dell'Associazione.

Ora c'è da puntare anche sul fronte dell'inserimento di Sesamo nell'elenco del Ministero dello Sviluppo Economico (rif. Legge 4/2013) e al varo del Sito Nazionale per i quali, comunque, siamo a buon punto.

• Sesamo a Congresso: una svolta per gli amministratori di condominio. Luigi Ferdinando Giannini eletto nuovo Presidente
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06 • Luglio • 2013

Il Congresso Nazionale di Sesamo che si è tenuto a Reggio Emilia il 5 luglio u.s. ha centrato gli attesi obiettivi che ne costituivano le premesse.

Dopo una relazione introduttiva che ha ripercorso le vicende salienti che hanno caratterizzato l'Associazione dalla sua costituzione del 1999 per iniziativa di ASPPI, a cominciare dalla proficua collaborazione con il Prof. Gino Terzago, coordinatore tecnico-scientifico dei primi corsi per gli Amministratori di Condominio tenuti a Modena, per proseguire con le elaborazioni dei testi per la revisione della legislazione condominiale, si è passati ad esaminare come, più nello specifico, l'Associazione possa caratterizzarsi, per essere valido punto di riferimento per gli Amministratori.

Un interessante e costruttivo dibattito ha contraddistinto i lavori, improntato a visioni ampiamente condivise dalla qualificata platea dei partecipanti, che si sintetizzano in una concreta volontà di rilanciare l'Associazione affinché i suoi tratti identitari originari possano essere ripresi e rafforzati.

Dai lavori del Congresso emerge l'esigenza di elevare il ruolo dell'Amministratore a Manager e di puntare su innovazione, formazione degli Amministratori e maggiore informazione ai Condomini per caratterizzare il ruolo e la funzione dell'Associazione.

I lavori si sono conclusi con l'approvazione di Statuto, regolamento e codice di condotta, per adeguarli alla legge 221/2012 e a quella sulle professioni 4/2013, e con la nomina del nuovo Consiglio Nazionale.

Sono stati eletti all'unanimità: Presidente Nazionale Luigi Ferdinando Giannini e Presidente del Comitato Tecnico-Scientifico Antonio Romano. A comporre la Giunta: Vice Presidente Nazionale Andrea Gatto e componenti Paolo Bertolini, Sabina Borgatti, Pietro Ruggeri, Amministratore Nadia Menabue.

Presidente Onorario, quale fondatore e primo Presidente di Sesamo, è stato acclamato Umberto Neri.

• Sesamo in vista del Congresso: rilanciare l'Associazione con spirito costruttivo
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01 • Giugno • 2013

Per gli Amministratori di Condominio la recente legge 220 dell' 11 dicembre 2012, in vigore dal 18 giuno 2013, rappresenta un'importante opportunità perché, come è avvenuto, un po' in tutto il settore immobiliare, da diverso tempo a questa parte, siamo di fronte ad una sollecitazione che comporta un rinnovamento che va compreso. L'Amministratore dovrà, infatti, introdurre nella propria attività modelli innovativi e adeguatamente strutturarsi: e quindi si tratta di ripensare il proprio ruolo, all'interno di un sistema sempre più esigente, in rapida trasformazione, che sarà anche più competitivo.

 L' attività dell'Amministratore oggi è complessa, si pensi alle conoscenze e competenze che si devono possedere per far fronte a problematiche legislative, tecniche, amministrative, fiscali che risultano tra loro interconnesse, ma anche al logorio che deriva dal volume di lavoro. Perciò diviene importante, per un Amministratore, aderire ad un'Associazione che sia in grado di supportarlo nell'adozione di servizi di qualità distintivi, innovativi, affinché possa trasformarsi, anche attraverso un'adeguata formazione, in un vero e proprio Manager, formazione che ora diviene obbligatoria. Come esperto di gestione immobiliare, potrà essere in grado anche di far comprendere ai condomini l'importanza di appaltare lavori a strutture che fanno parte del mondo del Facility Management ovvero a quelle aziende che operano nell’ambito della gestione integrata dei servizi di supporto per il funzionamento, la fruizione e la valorizzazione dei beni immobiliari e urbani. Ed è per questo che una nuova Sesamo rinascerà dal Congresso di luglio, potendo contare  sul supporto di idee e di contributi che deriveranno da chi ha già maturato esperienza per rappresentare così, nei confronti della categoria, quel  valido punto di riferimento da tanti auspicato.Tre si sono delineate come priorità, negli incontri preliminari che hanno costituito, insieme ad ASPPI,  tappe di avvicinamento al Congresso: la formazione, i servizi ed un aggiornamento continuo sulle problematiche che riguardano la categoria: se si centreranno questi obiettivi  si potrà dire di essere finalmente riusciti nel proprio intento. 

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14 MARZO2018
Gentili Associati a Sesamo, anche quest'anno la nostra Associazione sta preparando il corso di aggiornamento professionale per amministratori di condominio. Come Responsabile del Centro Studi di Sesamo, ho accolto nuovamente con piacere l'impegno di assumere la Direzione scientifica del corso di aggiornamento professionale 2018 e, con tutti i mem... leggi tutto
07 DICEMBRE2017
  È al via la programmazione della 15a edizione 2017-2018 del Master universitario di 1° livello in "Gestione Integrata e Valorizzazione dei Patrimoni Im... leggi tutto
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