Sesamo Interprovinciale Bologna-Modena-Reggio Emilia, organizza a Modena presso la Sala Agnini in Via San Fabriani n.120, il 13 dicembre 2014, ore 9.30-13.00, un convegno a tema "La morosità in condominio, le procedure per la riscossione dei crediti, i compiti e le responsabilità dell'amministratore nell'ambito del recupero".

Programma dell'Evento

Il 1° Luglio 2014 a seguito dell'adeguamento dello Statuto Provinciale, che vedeva già la sede di Caserta aver costituito una Sezione Provinciale di Sesamo, si è proceduto all'adeguamento dello stesso così come prevede il nuovo Statuto Nazionale di Sesamo.

L'occasione si è rivelata particolarmente interessante per l'approfondita disamina che il prof. Gianfranco Tedesco ha fatto riferendo delle iniziative e delle attività che il Nazionale sta portando avanti e per una progettualità che proprio a partire dalla sede Sesamo di Caserta punta ad aumentare il numero degli iscritti sul territorio e ad organizzare secondo le linee guida del Comitato Tecnico-Scientifico di Sesamo corsi di formazione per amministratori condominiali e di aggiornamento.

Interessante argomento in relazione alla segregazione delle somme dei condomini per gestirle a favore di un terzo.

LA GARANZIA NEI RAPPORTI ECONOMICO

E FINANZIARI TRA IL CONDOMINIO

E L’AMMINISTRATORE

• Trasferimenti di denaro a terzi per l’adempimento di obbligazioni del depositante (condomino) nei confronti di un suo creditore (amministratore di condominio).

È  oramai pacifico, che la giurisprudenza da molto tempo non ha più la ragione di dubitare della legittimità e diritto di esistenza nell’ordinamento giuridico italiano nella istituzione dei trust interni.

Tra i possibili impieghi del trust vi è anche quello di trasferire somme di denaro ad un terzo perché la destini al soddisfacimento di una determinata finalità, in particolare per garantire un’obbligazione del deponente nei confronti dello stesso terzo depositario o di altri creditori.

La prassi dell’economia mobiliare e di gestione degli immobili suggerisce un’ampia casistica di ipotesi, tra cui possiamo inserire i rapporti economico-finanziari tra il condomino immobiliare ed il suo amministratore di condominio.

Il condominio rappresenta una particolare forma di comunione che riguarda le parti comuni dell’edificio e che, in quanto tale, necessita di essere amministrata. L’amministrazione dei beni che fanno parte della comunione edilizia (regolata dal codice civile e dal regolamento condominiale) è affidata all’assemblea dei condomini che decide in base al principio di prevalenza della maggioranza, nel bene degli interessi comuni. Per gli edifici condominiali con più di quattro condomini, è prevista anche la figura dell’amministratore che può essere o uno dei condomini o un professionista. All’amministratore sono riservati compiti di carattere amministrativo, esecutivo e rappresentativo che permettono al condominio di agire in modo unitario nei rapporti con i terzi (fornitori di servizi od opere, utenze, amministrazione finanziaria, professionali,  l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato; impianti volti a consentire la videosorveglianza, ed altro). Tenuto conto che dal punto di vista tributario il condominio si qualifica come sostituto d’imposta, sia a suo carico che dell’amministratore: deve assolvere ai relativi obblighi dichiarativi e comunicazione di alcuni dati relativi ai condomini amministrati.

Facciamo alcuni esempi sul deposito di somme di denaro e la loro garanzia.

Si pensi, ad esempio al deposito di somme di denaro nelle mani di un notaio che dovrà reimpiegarle nel modo previsto nel provvedimento che autorizza la vendita di un immobile di proprietà di un incapace qualora in cui l’autorità tutoria stabilisca il reimpiego a carico del notaio; o al deposito, presso il notaio, di una parte del prezzo di una vendita a garanzia del pagamento di una penale prevista per l’inadempimento di un obbligo contrattuale. Si pensi inoltre al deposito presso un professionista di una parte del prezzo dovuto a titolo di corrispettivo per l’acquisto di quote di società personali o a responsabilità limitata o di azioni di società per azioni o per l’acquisto di un’azienda o di un suo ramo particolare, somma che il professionista dovrà consegnare al venditore una volta che l’acquirente abbia accertato l’estinzione di debiti societari non riportati nelle scritture o che il valore patrimoniale delle quote, delle azioni o dell’azienda corrisponda a quanto dichiarato negli accordi di trasferimento del bene. Si pensi all’amministratore di condominio che opera sulle somme che provengono dai condomini, per la completa amministrazione dell’immobile nei rapporti con i terzi (fornitori di servizi od opere, utenze, amministrazione finanziaria, professionali,  l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato; impianti volti a consentire la videosorveglianza, ed altro).

In tutti questi casi ed in altri ancora si pone una duplice, ma centrale esigenza: che la somma di denaro depositata presso il terzo non venga aggredita dai creditori del depositario (amministratore di condominio) Equitalia ed altro, ma non venga neppure toccata dai creditori del deponente (condomino) Equitalia ed altro. È necessario cioè che la somma di denaro sia indisponibile, dovendo soddisfare unicamente l’obbligazione garantita, cioè l’attività della gestione economica e finanziaria dell’immobile in condominio. Ovvero, è necessario che si riproduca la stessa condizione giuridica che contraddistingue i beni immessi nel patrimonio di un fondo comune di investimento, sul quale né il creditore della società di gestione può avanzare pretese.

Orbene, l’evento di somme di denaro consegnate al terzo per la realizzazione di uno scopo voluto dal trasferente nell’interesse di altri soggetti, può dare luogo nel nostro ordinamento a fattispecie diverse tra loro, seppure contraddistinte da elementi comuni.

• Istituzione del Trust  

I meccanismi che regolano l’istituzione ed il funzionamento del trust consentono di azzerare i rischi intrinseci al trasferimento di somme di denaro dai condomini all’amministratore. Quindi lo scopo del trust è riferito alla segregazione delle somme che vengono gestite dal trust il cui il fiduciario sarà l’amministratore od un terzo ed il guardiano da uno o più  condomini nominati dall’assemblea condominiale.

Se il trustee, agendo sostanzialmente come depositario, fiduciario o mandatario, riceve le somme di denaro che vengono vincolate nel trust per garantire un’obbligazione del condomino (ciò può avvenire anche online), potrà innanzitutto opporre ai propri creditori il trust e di conseguenza sulla somma di denaro in trust i creditori del trustee non potranno mai rivalersi. Il trustee potrà depositare la somma di denaro in un conto corrente bancario (o può arrivare online), opportunamente identificato, come è stato osservato, quale conto acceso nell’interesse del terzo. La somma di denaro resterebbe così segregata e la barriera costituita dal trust impedirebbe ai creditori del trustee (che può essere l’amministratore di condominio) ed anche ai creditori del condomino di rivalersi sui beni in trust. Con l’istituzione del trust si definisce il programma di attribuzione del denaro che viene segregato, si è osservato, nello stesso momento in cui il trustee li percepisce anche online. In proposito accenno l’art. 11 della Convenzione dell’Aja che consente al disponente il trust (può essere l’amministratore o il condominio) ed al trustee di opporre ai rispettivi creditori la legge prescelta, la disciplina applicabile nonché la previsione in essa contenuta del duplice principio del trasferimento del bene e della separazione del patrimonio del disponente da quello del trustee.

E possono trovare agevole soluzione anche i conflitti tra disponente e trustee: il disponente, in caso di inadempimento del trustee, può invocare il negozio costitutivo del trust e rivalersi sulla somma in trust o sul patrimonio del trustee per il soddisfacimento del suo credito.

Qualsiasi vicenda che possa colpire la persona o il patrimonio del trustee non produce effetti sul bene in trust poiché i beni trasferiti con il negozio istitutivo del trust formano un patrimonio separato rispetto a quello del trustee che, nella fattispecie del trust di garanzia riproduce i tratti e la condizione giuridica del depositario, del mandatario e del fiduciario. Il denaro ed i titoli al portatore, ovvero beni vincolati alla realizzazione della causa di garanzia.

Ecco di seguito riportati dal dott. Antonio Romano, Presidente del Centro Studi e Formazione di Sesamo, alcuni passaggi importanti riferiti all'iniziativa.

Si è trattato di un incontro interessante, anche in considerazione della orgogliosa rivendicazione, a vari livelli, anche da parte del mondo sindacale (era presente un rappresentante della CISL ed uno della CGIL), del ruolo delle libere professioni e quindi del mondo dei professionisti "non imprenditori" nella nostra moderna società nonchè del diritto dei liberi professionisti ad una qualche forma di welfare più adeguato di quanto non sia la "gestione separata" INPS che, in cambio di oneri elevati per il professionista, non appare in grado, nè ora nè mai, di rendere prestazioni adeguate.

Il presidente del comitato scientifico del COLAP, Stefano Cordero di Montezemolo, ha introdotto il dibattito -  poi moderato da Salvatore Padula del Sole 24 Ore - sottolineando la circostanza che la Legge 4/2013 ha accelerato il processo di organizzazione tra i professionisti, per cui il sistema associativo dovrà essere in grado di garantire a professionisti e consumatori un sistema di qualificazione che, nel tutelare i secondi, consenta ai primi di collocarsi adeguatamente sul mercato.

Si è quindi aperto un sistema duale, ha affermato il relatore: ordini e collegi da una parte/sistema autodisciplinato dall'altra, il quale definisce in autonomia proprie regole di condotta.

Il primo emanazione di una regola pubblica, il secondo regolato "dal basso".

In questo secondo caso, molto dipende dalla capacita delle associazioni di qualificare i propri associati sulla base del presupposto per cui chi svolge una professione è il soggetto più indicato per verificare la qualifica dei professionisti del proprio ambito.

Le associazioni, quindi, hanno la capacità primaria di qualificare i propri associati.

Molto interessante è stata anche l'analisi del Prof. Paletta dell'Università di Bologna.

Questi ha osservato che l'attestazione delle competenze è un processo che si pone alla fine di un ciclo di formazione che si basa anche sull'accumulo di specifica esperienza.

La complessità della competenza si basa su varietà e variabilità: il sapere deve essere saper fare. Non va bene, ha sottolineato, che vi sia prima accumulo di competenza e poi esperienza. Occorre sapere contestualizzare la propria competenza ed occorre la capacità di fare squadra nonchè di applicare competenze trasversali. Occorrono inoltre punti di riferimento valoriali.

Chi è più vicino alla produzione di competenze è inevitabilmente, ha osservato il relatore, il soggetto migliore per valutare la professionalità, per questo il ruolo delle associazioni è affermato come importante.

Opportunamente, il Prof. Paletta ha posto l'attenzione sulla circostanza per cui se l'opinione pubblica riconosce solo gli ordini professionali e non riesce a comprendere l'importanza del sistema associativo, caratteristico delle professioni non organizzate in ordini, si creano situazioni squilibrate, per cui l'associazionismo è fondamentale e deve potersi imporre all'attenzione della pubblica opinione.

In ultimo, senza togliere merito agli altri relatori, mi è sembrato interessante il contributo dell'Ing. Valsecchi dell'Ordine degli ingegneri della Provincia di Lecco che ha auspicato che tutte le professioni, organizzate o meno in ordini e collegi, siano in grado di competere tra loro, ma occorre delimitare l'ambito di competenze.

Una buona ragione - osservo - per cui, come del resto prevede la legge, avvocati, ingegneri, architetti ed altri appartenenti a professioni "ordinistiche" siano comunque tenuti a frequentare un corso di formazione per diventare amministratori di condominio.

L'Associazione Nazionale degli Amministratori di Condominio SESAMO, dal 17 Luglio è stata inserita nell'elenco delle Associazioni Professionali, Prima Sezione previsto dall'art.2 comma 7 della legge 4/2013.

L'importante risultato raggiunto in relazione a quanto prevede la legge 4/2013, è legata al possesso di requisiti ed attività comunicati al Ministero dello Sviluppo Economico, che caratterizzano una associazione che è bene ricordare è stata costituita nel 1999