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• La questione della ripartizione dei consumi idrici in condominio: la Cassazione sceglie il criterio millesimale a cura di Antonio Romano
17 • Ottobre • 2014
La Corte di Cassazione (sentenza 17557/2014 del 1° agosto 2014) è intervenuta su un tema quanto mai sentito: la ripartizione dei consumi idrici tra i condomini.
La Corte di Cassazione ha infatti deciso che, in assenza di regolamento condominiale (il quale può dettare le modalità di riparto delle spese comuni) e di appositi contatori dei consumi istallati nei singoli appartamenti, è illegittima la delibera condominiale che statuisce come criterio di riparto delle spese condominiali – nel caso di specie, la bolletta dell'acqua – quello della presenza o meno del condomino nel proprio appartamento e non, come riporta l'art. 1123 Cod. Civ., il criterio millesimale.
Nella sentenza in oggetto la Corte afferma che “in tema di condominio, fatta salva la diversa disciplina convenzionale, la ripartizione delle spese della bolletta dell'acqua, in mancanza di contatori di sottrazione installati in ogni singola unità immobiliare, va effettuata (…) in base ai valori millesimali delle singole proprietà, sicchè è viziata, per intrinseca irragionevolezza, la delibera assembleare, assunta a maggioranza, che (…) esenti al contempo dalla contribuzione i condomini i cui appartamenti siano rimasti vuoti nel corso dell'anno”.
Il principio di diritto è quindi che deve ritenersi illegittima - perché contraria alle norme dettate in materia di ripartizione delle spese dettate dal Codice Civile - la deliberazione assembleare che pone un maggior onere contributivo a carico delle unità immobiliari abitate da più persone: è ritenuto irrilevante il numero di persone che occupano l'appartamento, in quanto solo una previsione regolamentare contrattuale può imporre un criterio che tenga conto di tale composizione numerica.
Il ragionamento svolto dalla Corte parte dalla considerazione per cui, nel condominio, le spese relative al consumo dell'acqua devono essere ripartite in base all'effettivo consumo se questo è rilevabile oggettivamente con strumentazioni tecniche. Infatti, l'installazione in ogni singola unità immobiliare di un apposito contatore consente, da un lato, di utilizzare la lettura di esso come base certa per l'addebito dei costi, salvo il ricorso ai millesimi di proprietà per il consumo dell'acqua che serve per le parti comuni dell'edifici.
Da questo punto di vista la sentenza prende atto della normativa specifica per cui l'installazione di contatori per il consumo dell'acqua in ogni singola unità abitativa (nonchè di contatori differenziati per le attività produttive e del settore terziario esercitate nel contesto urbano) costituisce misura alla quale il legislatore guarda con particolare favore, in quanto volta a razionalizzare i consumi e ad eliminare gli sprechi e quindi a conseguire, in una prospettiva di tutela ambientale, il risparmio della risorsa idrica.
In effetti, già la Legge 5 gennaio 1994 n. 36 recante "Disposizioni in materia di risorse idriche" all'articolo 5, comma 1) prevedeva che "il risparmio della risorsa idrica è conseguito, in particolare, mediante la progressiva estensione delle seguenti misure: ... c) installazione di contatori in ogni singola unità abitativa".
In attuazione di tale Legge ("Legge Galli"), è poi intervenuto il D.P.C.M del 04.03.96, recante sempre "Disposizioni in materia di risorse idriche" che dispone:
“8.2.8. Misurazione
… In relazione a quanto disposto dall'articolo 5, comma 1, lettera c), della Legge 5 gennaio 1994, n. 36, dove attualmente la consegna e la misurazione sono effettuate per utenze raggruppate, la ripartizione interna dei consumi deve essere organizzata, a cura e spese dell'utente, tramite l'installazione di singoli contatori per ciascuna unità abitativa.”
La normativa sopra richiamata è stata poi ripresa dal D. Lgs. 152/2006 "Norme in materia ambientale" (“T.U. ambiente”) che riunisce tutta la normativa su acque, suolo, rifiuti, ecc. in un unico testo, abrogando buona parte delle precedenti norme in vigore. In base all'articolo 146 di tale T.U., viene demandata alle Regioni l'adozione di "norme e misure volte a razionalizzare i consumi e eliminare gli spechi ed in particolare a: ... f) installare contatori per il consumo dell'acqua in ogni singola unità abitativa".
D’altra parte, sempre considerando il favore del legislatore verso una precisa contabilizzazione dei consumi idrici, la Corte di Cassazione con la sentenza n. 10895 del 16.05.14 aveva già dichiarato che l’installazione dei contatori di ripartizione del consumo dell’acqua in ogni singola unità immobiliare può essere deliberata dall’assemblea di condominio, anche se la ripartizione del servizio è disciplinata diversamente dal regolamento contrattuale, per cui l'assemblea può deliberare l’installazione dei contatori di sottrazione in ogni appartamento, anche se il regolamento contrattuale disponga diversamente.
Fatta salva questa premessa, la Corte precisa che diverso è il caso in cui le unità immobiliari non siano dotate di contatori di sottrazione.
In tale evenienza - ed è quella che viene in considerazione nella specie - il sistema dell'art. 1123 Cod. Civ. non ammette – secondo la lettura che ne fa la Corte nella sentenza - che, salvo diversa convenzione tra le parti, il costo relativo all'erogazione dell'acqua, con una delibera assunta a maggioranza, sia suddiviso in base al numero di persone che abitano stabilmente nel condominio e che resti di conseguenza esente dalla partecipazione alla spesa il singolo condomino il cui appartamento sia rimasto disabitato nel corso dell'anno.
La Corte basa il proprio ragionamento su una lettura rigorosa del testo dell’art. 1123 Cod. Civ. ed osserva che Il comma 1 della citata disposizione detta un criterio per le spese di tutti i beni e servizi di cui i condomini godono indistintamente, basato su una corrispondenza proporzionale tra l'onere contributivo ed il valore della proprietà di cui ciascuno condomino è titolare.
Lo stesso art. 1123, comma 2, il quale stabilisce che “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne” viene letto nel senso per cui la norma in questione ha riguardo al godimento potenziale che il condomino può ricavare dalla cosa o dal servizio comune, atteso che quella del condomino è una obbligazione che trova fondamento nel diritto di comproprietà sulla cosa comune, sicchè il fatto che egli non ne faccia uso non lo esonera dall'obbligo di pagamento della spesa.
Sotto questo profilo, osserva la Corte, va considerato che anche in un appartamento rimasto non abitato
possono tuttavia esservi altri usi dell'acqua, ad es. per le pulizie dell'appartamento o per l'annaffiamento delle piante, o perdite d'acqua.
Inoltre, esentare gli appartamenti non abitati dal concorso nella spesa significa sottrarli non solo al costo del consumo idrico imputabile al lavaggio delle parti comuni o all'annaffiamento del giardino condominiale, ma anche a quella parte della tariffa per la fornitura dell'acqua potabile che è rappresentata dal minimo garantito quale quota fissa per la disponibilità del servizio da parte del gestore.
D'altra parte, puntualizza la Corte, stabilire il costo dell'erogazione dell'acqua in base al numero delle persone che risiedono in ogni unità abitativa, significa introdurre, al posto del criterio potenziale su base reale (per il quale ciò che rileva non è il contegno personale dell'uno o dell'altro condomino, ma l'entità del servizio obiettivamente prestato o destinato a prestarsi), un criterio forfettario presuntivo su base personale. Criterio, quest'ultimo, che soltanto apparentemente risponde a esigenze pratiche e di semplificazione, perchè in realtà è fonte di controversie nel momento dell'accertamento, finendo con il rimettere all'amministratore un compito di vigilanza e di controllo - la verifica, al di là dei dati anagrafici, di una stabilità di dimora o di convivenza che si realizza in ogni unità immobiliare - che evidentemente fuoriesce dalle sue attribuzioni, perchè tocca le relazioni personali e di vita di ciascun condomino.
La sentenza è da ritenersi innovativa, perché non vi erano pronunce giurisprudenziali chiare in materia finora.
Normalmente, in mancanza di un regolamento condominiale, il principio posto dal secondo comma dell’art 1123 Cod Civ (“nel caso di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne”) era inteso legittimare il ragionamento per cui il criterio millesimale per la ripartizione delle spese relative ai consumi di acqua non fosse il criterio di ripartizione ottimale, per cui – in assenza di contatori separati per ogni appartamento – per la ripartizione di tale onere si fa spesso riferimento proprio al numero dei condomini residenti considerando anche i lattanti come
persone adulte, per evitare differenziazioni troppo sottili e dunque in qualche modo arbitrarie, ma escludendo gli animali domestici.
Nel caso in cui ci sia un forte consumo dovuto alle parti comuni (irrigazione di parti verdi o quant’altro) occorre certamente tenere conto di questa circostanza con una stima del consumo “condominiale” e ripartendo solo la parte restante tra i singoli condomini.
Ora tale ragionamento perde valore, in favore di una lettura più aderente al dato testuale dell’art 1123 Cod. Civ.
• Sesamo, rappresentata da Antonio Romano e Fiorella Cima ha partecipato al Convegno organizzato dal COLAP il 01/10/2014 a Milano nell'ambito della manifestazione Expotraining tenutasi presso Fiera Milano City
10 • Ottobre • 2014
Ecco di seguito riportati dal dott. Antonio Romano, Presidente del Centro Studi e Formazione di Sesamo, alcuni passaggi importanti riferiti all'iniziativa.
Si è trattato di un incontro interessante, anche in considerazione della orgogliosa rivendicazione, a vari livelli, anche da parte del mondo sindacale (era presente un rappresentante della CISL ed uno della CGIL), del ruolo delle libere professioni e quindi del mondo dei professionisti "non imprenditori" nella nostra moderna società nonchè del diritto dei liberi professionisti ad una qualche forma di welfare più adeguato di quanto non sia la "gestione separata" INPS che, in cambio di oneri elevati per il professionista, non appare in grado, nè ora nè mai, di rendere prestazioni adeguate.
Il presidente del comitato scientifico del COLAP, Stefano Cordero di Montezemolo, ha introdotto il dibattito - poi moderato da Salvatore Padula del Sole 24 Ore - sottolineando la circostanza che la Legge 4/2013 ha accelerato il processo di organizzazione tra i professionisti, per cui il sistema associativo dovrà essere in grado di garantire a professionisti e consumatori un sistema di qualificazione che, nel tutelare i secondi, consenta ai primi di collocarsi adeguatamente sul mercato.Si è quindi aperto un sistema duale, ha affermato il relatore: ordini e collegi da una parte/sistema autodisciplinato dall'altra, il quale definisce in autonomia proprie regole di condotta.Il primo emanazione di una regola pubblica, il secondo regolato "dal basso".In questo secondo caso, molto dipende dalla capacita delle associazioni di qualificare i propri associati sulla base del presupposto per cui chi svolge una professione è il soggetto più indicato per verificare la qualifica dei professionisti del proprio ambito.Le associazioni, quindi, hanno la capacità primaria di qualificare i propri associati.
Molto interessante è stata anche l'analisi del Prof. Paletta dell'Università di Bologna.Questi ha osservato che l'attestazione delle competenze è un processo che si pone alla fine di un ciclo di formazione che si basa anche sull'accumulo di specifica esperienza.La complessità della competenza si basa su varietà e variabilità: il sapere deve essere saper fare. Non va bene, ha sottolineato, che vi sia prima accumulo di competenza e poi esperienza. Occorre sapere contestualizzare la propria competenza ed occorre la capacità di fare squadra nonchè di applicare competenze trasversali. Occorrono inoltre punti di riferimento valoriali.Chi è più vicino alla produzione di competenze è inevitabilmente, ha osservato il relatore, il soggetto migliore per valutare la professionalità, per questo il ruolo delle associazioni è affermato come importante.Opportunamente, il Prof. Paletta ha posto l'attenzione sulla circostanza per cui se l'opinione pubblica riconosce solo gli ordini professionali e non riesce a comprendere l'importanza del sistema associativo, caratteristico delle professioni non organizzate in ordini, si creano situazioni squilibrate, per cui l'associazionismo è fondamentale e deve potersi imporre all'attenzione della pubblica opinione.
In ultimo, senza togliere merito agli altri relatori, mi è sembrato interessante il contributo dell'Ing. Valsecchi dell'Ordine degli ingegneri della Provincia di Lecco che ha auspicato che tutte le professioni, organizzate o meno in ordini e collegi, siano in grado di competere tra loro, ma occorre delimitare l'ambito di competenze.Una buona ragione - osservo - per cui, come del resto prevede la legge, avvocati, ingegneri, architetti ed altri appartenenti a professioni "ordinistiche" siano comunque tenuti a frequentare un corso di formazione per diventare amministratori di condominio.
• Iniziate le iscrizioni al 1° Corso per Amministratori di Condominio conforme al Decreto 140/2014 organizzato da Sesamo Treviso
26 • Settembre • 2014
SESAMO (Associazione Nazionale degli Amministratori di Condominio) Sede Interprovinciale di
Treviso - comunica che l'avvio del primo corso di formazione per amministratori di condominio.
Si tratta di un corso base rivolto ad amministratori di condominio, dipendenti e collaboratori di
amministratori condominiali, consulenti e professionisti che desiderano acquisire una
professionalità specifica iniziale per poter esercitare la professione di amministratore nella gestione
di condomini e immobili alla luce della Legge di Riforma del condominio n. 220/2012 «Modifiche
alla disciplina del condominio negli edifici», del Decreto Destinazione Italia 145/2013 e degli ultimi
decreti ministeriali attuativi del 2014.
L’obiettivo è creare amministratori esperti, informati e aggiornati in grado di fare delle proprie
conoscenze uno strumento di uso professionale.
Il corso è stato organizzato in collaborazione con l’ASPPI (Associazone Piccoli Proprietari
Immobiliari) di Treviso e con ASCOM di Treviso.
Il corso è articolato in 9 moduli per 80 ore complessive di studio che verranno svolte a partire dal
28 Ottobre, sia con seminari in aula (32 ore) presso ASCOM Treviso, sia con formazione a distanza
(48 ore) attraverso una piattaforma web dedicata -creata dallo Studio Storebelt di Milano- e con
l'appoggio di un tutor, dove poter trovare le dispense didattiche ed i materiali per lo studio e
l'approfondimento, accedere ai test didattici e ai video tutorial dei docenti.
La fine del corso sarà il 31 Marzo 2015 ed entro il mese di Aprile i corsisti potranno sostenere
l’esame conclusivo, superato il quale riceveranno apposito attestato di frequenza.
Il corso tiene conto delle disposizioni normative ed in particolare dell'emanando Regolamento del
Ministero della Giustizia.
Il costo di iscrizione comprensivo del materiale didattico, della presenza degli insegnanti e dei tutor,
è di € 650,00.
Le iscrizioni dovranno pervenire alla Segreteria didattica di Sesamo Treviso entro il giorno 10
Ottobre 2014.
Per informazioni:
SEGRETERIA DIDATTICA: Sesamo Treviso - via Battistella 3 - 31100 TREVISO
tel. e fax 0422 421424 – mail treviso@sesamoamministratori.it
Materiale informativo e brochure di iscrizione:
• Sesamo inserita nell'elenco MiSE
23 • Luglio • 2014
L'Associazione Nazionale degli Amministratori di Condominio SESAMO, dal 17 Luglio è stata inserita nell'elenco delle Associazioni Professionali, Prima Sezione previsto dall'art.2 comma 7 della legge 4/2013.
L'importante risultato raggiunto in relazione a quanto prevede la legge 4/2013, è legata al possesso di requisiti ed attività comunicati al Ministero dello Sviluppo Economico, che caratterizzano una associazione che è bene ricordare è stata costituita nel 1999
• Il condominio: dal conflitto alla coscienza sociale a cura di Fiorella Cima
06 • Giugno • 2014
Oggi, le problematiche più diffuse nella gestione di un condominio riguardano non tanto le questioni tecniche, quanto le relazioni interpersonali e sociali.
L'amministratore di condominio, anche alla luce delle nuove responsabilità introdotte con la Legge 220/12 di Riforma del condominio, deve saper gestire i conflitti che possono degenerare in varie forme di contesa tra gli interessi dei singoli condomini.
Spesso questi interessi non sono solo di natura economica o materiale, se così fosse si potrebbe raggiungere una soluzione con qualche forma di arbitrato.
Tali interessi hanno cause relazionali e psicologiche molto più profonde.
I conflitti che si creano tra i condomini e tra condomini e amministratore sono spesso una proiezione individuale di ansie, frustrazioni, insoddisfazioni, invidie, rancori personali che portano ad insofferenza, incomprensione, equivoci tra i condomini stessi e tra condomini e amministratore: si tratta frequentemente di una esteriorizzazione di tensioni e disagi psicologici che i condomini vivono all’interno del proprio nucleo familiare. Ed ecco perché molto spesso sentiamo pronunciare dai condomini la frase "non è una questione di soldi, è una questione di principio!"
Tutto inizia con l'errata convinzione che l'essere "co-domino" si debba limitare ad un senso letterale del termine, cioè a possedere una proprietà comune all’interno della quale ognuno conduce separatamente dagli abitanti dello stesso caseggiato la propria vita.
In effetti il condominio è una sorta di "coabitazione" in cui si è abituati a vivere individualmente all'interno del proprio nucleo familiare. Percepiamo la nostra unità immobiliare come fosse la nostra isola personale lambita dalle parti comuni a noi “estranee” e dagli spazi contigui alle altre unità immobiliare che in genere non ci devono creare problemi, anzi talvolta non riusciamo neanche ad essere convinti che ci spettino le spese relative alle parti comuni, come se non ne fossimo proprietari, come se non ci riguardassero.
In un contesto di questo tipo non è particolarmente facile mantenere la "giusta distanza" nei rapporti interpersonali ed è arduo riuscire a creare una atmosfera serena, di “buona” coabitazione.
In Italia gli amministratori di condominio sono circa 320 mila, dei quali 250 mila si occupano della gestione di un solo condominio, mentre i rimanenti amministrano in media una quarantina di palazzi ciascuno.
Sono circa un milione le liti pendenti per questioni legate a spese o decisioni che vengono deliberate in condominio. Se si fa una media, si conta una lite ogni 10 famiglie, una per condominio. Si tratta di condomìni dove vige il malumore, il risentimento, le critiche, il conflitto.
Alla luce di questi dati sembrerebbe che in un tale contesto sia difficile intervenire, che la costruzione di relazioni positive sia un obiettivo impossibile. Ma invece esistono anche condomìni in cui le persone si rispettano vicendevolmente e, addirittura, si aiutano e cooperano per il raggiungimento di obiettivi comuni.
In questi condomini l'amministratore ha saputo essere un buon leader, ha saputo valorizzare la vita in comune, ha osservato le relazioni e le tensioni senza farsi coinvolgere, ha saputo alimentare la comprensione e la collaborazione tra i condomini e ha reso il clima di quello stabile sereno, affievolendo i contrasti e riducendo le incomprensioni.
Perciò, se l'amministratore riesce ad essere un buon mediatore, se sa riconoscere e superare gli equivoci tra condomini, se è disponibile ai chiarimenti e riesce a mitigare le incomprensioni, se è capace di ideare strategie e servizi che coinvolgano costruttivamente i condomini, può costruire un percorso per il miglioramento dei rapporti di vicinato nel condominio che amministra, con risultati tangibili.
La Riforma del condominio e le considerazioni che ne sono conseguite hanno fatto riflettere e prendere coscienza del fatto che le opere di miglioramento sulle parti comuni debbano essere valutate non solo in termini economici, ma in base ad interessi di più ampio respiro sociale. Di qui la considerazione per l’abbattimento delle barriere architettoniche, per il contenimento dei consumi energetici, per l’adozione di tecnologie rivolte alla produzione di energia da fonti rinnovabili ed altro, fino a parlare della possibilità di servizi comuni socialmente rilevanti come la badante o la baby sitter condominiale, la biblioteca condominiale, la gestione di orti in condominio. Come se a poco a poco il concetto di condominio potesse avvicinarsi sempre più al concetto di cohousing, mettere in comune beni e risorse per un obiettivo comune.
Nell’ottica dettata dall’evoluzione della coscienza sociale, a Bologna per esempio è già stata sperimentata nel 2013 con successo la figura dell’assistente condominiale, figura professionale prevista dal nuovo contratto nazionale dei dipendenti condominiali, entrato in vigore il primo gennaio 2013. In quarantacinque condomini del capoluogo emiliano sono state ingaggiate per un anno altrettante badanti che si sono suddivise tempo e impegni. Ogni condominio ha assunto una signora tuttofare parcellizzando il contratto domestico di colf e badanti in quote, come se fossero tanti singoli contratti part-time. Ogni condomino che ne ha fatto richiesta (per lo più anziani e famiglie con bambini) ha pagato solo l'effettivo “consumo”: 200-250 Euro al mese per due ore di lavoro al giorno contro i 1.000-1.200 Euro mensili per un'assunzione a tempo pieno. Per non parlare del proficuo contatto sociale che si è creato tra gli abitanti del palazzo.
Anche a Milano da qualche mese anziani e famiglie con bambini possono contare su un nuovo sistema di assistenza familiare: l'aggiunta nell'albo comunale di nuove figure come la badante di condominio e la baby sitter condominiale, che ogni amministratore su mandato dei propri condomini può cercare.
http://www.comune.milano.it/portale/wps/portal/CDM?WCM_GLOBAL_CONTEXT=/wps/wcm/connect/ContentLibrary/Giornale/Giornale/Tutte%20le%20notizie%20NEW/Politiche%20sociali%20e%20Cultura%20della%20salute/badante_condominiale_albo_baby-sitter
Il condominio sta diventando perciò non solo il luogo di in cui si vive, ma anche un luogo di comunione in cui condividere bisogni e soluzioni, non più luogo di liti, tensioni e conflitti, ma un’occasione per trovare accordi comuni dettati anche dall’esigenza del risparmio.
E non è solamente la nuova figura della badante o dell’assistente condominiale che risponde a questo bisogno di cambiamento di ottica della vita condominiale e nei rapporti tra condomini.
A Roma recentemente è nata la prima biblioteca condominiale: nella sala riunioni di un condominio è nata una biblioteca a disposizioni di tutti gli abitanti di quello stabile. Si chiama “Al cortile” ed è uno spazio comune che ha come aspirazione quella di essere luogo di incontro e condivisione da parte dei condomini del palazzo, “per parlare di libri, letteratura, arte, ma anche di giochi e film”, come racconta Loredana Grassi, condomina e fondatrice della biblioteca.
http://roma.corriere.it/roma/notizie/arte_e_cultura/14_gennaio_03/nasce-l-prima-biblioteca-condominio-0b94f3ca-7484-11e3-90f3-f58f41d83fbf.shtml
Qualche tempo prima nella bacheca del palazzo, era apparso un messaggio: “Cari condomini, stiamo pensando di creare una biblioteca condominiale nella sala riunioni, cerchiamo libri e scaffalature in regalo. Chi ci aiuta?”. In breve dalle cantine del condominio sono riemersi scaffali dismessi, librerie in disuso e gradualmente la biblioteca condominiale ha preso forma. Hanno cominciato ad arrivare in omaggio libri già letti, volumi non desiderati. Dopo qualche mese una delibera condominiale, votata all’unanimità, ha reso la biblioteca un bene comune del condominio. Il regolamento è simile a quello delle biblioteche pubbliche: la consultazione in loco è possibile due giorni la settimana, i libri si possono portare via per un mese e si organizzano anche conferenze ed incontri.
La biblioteca “Al cortile” ha centinaia di fan su Facebook ed è gemellata con l’analoga milanese “Rembrandt 12”, con cui dialoga per scambiare idee e informazioni. Anche a Milano infatti, lo scorso gennaio, in un condominio di otto piani in via Rembrandt è stata recuperata una portineria in disuso, dove sono stati posti scaffali, poltrone e una macchinetta del caffè per rendere più piacevole la lettura. I condomini si danno il turno per gestire i libri giunti in omaggio dai condomini dello stesso palazzo e da altri condomìni del quartiere. La biblioteca è gestita dalle 72 famiglie che vivono nella palazzina ed è aperta anche al pubblico.
http://www.periferiemilano.com/wordpress/rembrandt-12-e-lidea-di-biblioteca-condominiale/
Si dice che negli Stati Uniti le biblioteche condominiali aiutano a vendere gli appartamenti, le agenzie immobiliari le sostengono, come è apparso qualche mese fa su un articolo pubblicato dal New York Times.
A Roma e a Milano per ora la biblioteca condominiale può rendere più piacevole la vita tra condomini, creare relazioni migliori, incentivare rapporti costruttivi tra i condomini e non è poco!Citiamo infine anche un'altra esperienza "pilota" di cooperazione in condominio: 60 famiglie di alcuni condomìni di Quarto Oggiaro, quartiere della periferia nord di Milano, sono stati recentemente coinvolti in un progetto promosso dal Comune e da alcune associazioni che offre la possibilità di coltivare orti urbani nei condomìni aderenti. Nei cortili dei condomìni che hanno aderito al progetto sono state poste delle compostiere per raccogliere la frazione umida e verde dei rifiuti da cui si ricava il compost da utilizzare negli stessi orti, localizzati negli spazi comuni dei condomìni. L'orto urbano condominiale può così diventare un luogo moderno dove si coltivano sostenibilità e coesione sociale.
http://www.nostrale.it/254/ORTI-URBANI-CONDOMINIALI-QUARTO-IN-TRANSIZIONE
Le esperienze che abbiamo citato ci fanno riflettere su quante possibilità esistono per creare socialità in condominio, per l’amministratore che può così trovare utili strategie per migliorare i rapporti sociali tra condomini e per i condomini stessi che possono così scoprire il valore delle relazioni in condominio e cosa può significare una buona costruttiva coabitazione, valorizzando i rapporti di vicinato e perché no anche le parti comuni del proprio condominio.
• L'amministratore e la privacy. "Guida all'uso" a cura di Antonio Romano
27 • Maggio • 2014
In condominio il tema della privacy rileva da vari punti di vista ed é quindi un tema che
l'amministratore deve considerare con attenzione.
Gestire dati personali, del resto, é considerata una "attivitá pericolosa" con la conseguenza che, ai
sensi dell'art. 2050 Cod Civ, in caso di contestazioni che conducano alla richiesta di danni, spetta
all'amministratore provare di aver adottato tutte le misure idonee ad evitare il danno (art 15 D.
Lgs. 196/2003), per non parlare delle sanzioni specifiche previste dal decreto sopra citato.
La questione assume vari aspetti in condominio, tutti accomunati dalla circostanza che
l'amministratore gestisce molti dati dei condomini e questo significa custodirli, non perderli e
comunicarli solo quando é necessario a chi é legittimato a conoscerli.
Negare l'accesso ai dati dei condomini a coloro che ne hanno diritto, significa non adempiere
correttamente al proprio mandato e quindi esporsi a legittime azioni legali, ma consentire l'accesso
ai dati a che non ne ha diritto, significa violare la legge sulla protezione dei dati personali, quindi
esporsi ad azioni legali ed a sanzioni anche gravi.
Di seguito ecco quindi qualche veloce indicazione basata sulle decisioni della stessa Autorità
Garante per la protezione dei dati personali ovvero delle altre Autoritá in qualche modo
competenti.
A livello generale, dal punto di vista della raccolta dei dati, occorre considerare che potranno
essere acquisite notizie relative alla proprietà o alla superficie dell'immobile ai fini del calcolo dei
millesimi e non quelle relative, ad esempio, al prezzo d'acquisto dell’appartamento.
Nella newsletter 387 del 23.04.2014 l'Autoritá Garante per la protezione dei dati personali ha
precisato che l'amministratore può trattare solo informazioni pertinenti e non eccedenti rispetto
alle finalità da perseguire. Può, dunque, ad esempio, acquisire le informazioni che consentono di
identificare e contattare i singoli partecipanti al condominio - siano essi proprietari, usufruttuari,
conduttori o comodatari - chiedendo le generalità comprensive di codice fiscale, residenza o
domicilio. Può chiedere, inoltre, i dati catastali: la sezione urbana, il foglio, la particella, il
subalterno e il Comune. Non può invece chiedere, perché risulterebbe eccedente, copia della
documentazione, come, ad esempio, l'atto di compravendita in cui sono riportati i dati.
Per quanto riguarda la comunicazione dei dati raccolti, secondo l'Autorità Garante, i condomini
possono legittimamente entrare in possesso di determinati dati riguardanti gli altri partecipanti al
condominio.
Infatti, le disposizioni della legge sulla tutela dei dati personali non escludono l’applicazione della
disciplina del Codice Civile in materia condominiale e, da tale punto di vista, è di fondamentale
importanza individuare con precisione i nominativi dei condomini per la valutazione della validità
dell’assemblea e delle sue deliberazioni.
L’amministratore di condominio può, quindi, mettere a disposizione dei condomini che ne facciano
richiesta tutta la documentazione da lui acquisita, che potrà però essere utilizzata al solo scopo di
verificare la regolarità delle procedure assembleari o per proporre eventuali impugnazioni delle
deliberazioni.
I condomini devono infatti essere considerati come contitolari di un medesimo trattamento e in
quanto tali hanno il diritto di accedere e di ricevere le informazioni riguardanti l'amministrazione e
il funzionamento del condominio.
I principali aspetti su cui il Garante ha già fatto conoscere il proprio avviso si possono trovare nelle
seguenti pronunce:
– È lecito trascrivere i nomi e gli importi dei morosi nei verbali dell'assemblea condominiale
(Pronuncia del 16 Luglio 2003 doc web n. 1053868).
– Tutti i condomini sono oggetto di un unico trattamento dati e quindi hanno il diritto a conoscere
le informazioni sull'amministrazione, sul funzionamento del condominio e quindi anche le posizionidebitorie e creditorie dei singoli condomini (Pronuncia del 19.05.00 doc. web n. 42268)
– Dette posizioni debitorie dei singoli condomini non possono essere apposte in bacheca né
possono apporsi in bacheca avvisi indirizzati ai singoli condomini morosi (Pronuncia del 19.05.00
doc. web n. 42268).
– L'amministratore può e deve fare conoscere ai condomini gli aspetti gestionali del condominio.
Non deve metterne al corrente gli estranei (Pronuncia del 19.05.00 doc. web n. 42268).
– L'amministratore non può comunicare i numeri di telefono dei condomini ad altri condomini,
perché non sono utili alla gestione, salvo previa autorizzazione degli interessati (Pronuncia del
19.05.00 doc. web n. 42268 ).
Alcune questioni specifiche sono state oggetto di dibattito, vediamole di seguito.
Videosorveglianza:
L’esigenza di sicurezza in chiave anticrimine è sempre stata molto sentita anche con riferimento agli
immobili in condominio.
Da qualche tempo, all’installazione di grate, saracinesche, porte blindate e simili e di impianti di
allarme si è accompagnata l’installazione di sistemi di videosorveglianza.
L’interesse per tali sistemi è legato, tra l’altro, alla funzione dissuasiva che si attribuisce loro anche
in relazione a fattispecie criminali diverse dal furto, tipicamente, ad esempio, il danneggiamento,
come pure i reati che riguardano la persona.
L'Autorità Garante per la protezione dei dati personali si è pronunciata in varie occasioni al
riguardo, emanando, in relazione al frequente impiego di sistemi di videosorveglianza nei
condomìni, due provvedimenti (29.04.04 e 08.04.10) in cui ha precisato che l'installazione di
telecamere ad iniziativa di singoli condòmini all'interno di edifici in condominio e loro pertinenze, è
possibile, ma richiede comunque l'adozione di cautele: in particolare, l'angolo visuale delle riprese
deve essere rigorosamente limitato ai soli spazi di propria esclusiva pertinenza ed é esclusa, al fine
di evitare di incorrere nel reato di interferenze illecite nella vita privata (art. 615 bis Codice Penale),
ogni forma di ripresa di immagini relative ad aree comuni o antistanti l'abitazione di altri
condomini.
Naturalmente, anche l'installazione di sistemi di ripresa di aree condominiali ad iniziativa del
condominio è ritenuta ammissibile, a condizione che ricorrano determinate finalità, quali l'esigenza
di preservare la sicurezza di persone e la tutela di beni in presenza di concrete situazioni di
pericolo, come ad esempio nel caso di illeciti già verificatisi ed a seguito di una valutazione di
proporzionalità in rapporto ad altre misure già adottate o che fosse possibile adottare.
Inoltre l’installazione di dispositivi di questo tipo non può prescindere dal rispetto delle norme
relative all'informazione a terzi in relazione all'esistenza dei dispositivi stessi: fondamentale é
quindi l'apposizione dell'apposito cartello con la grafica indicata dall'Autorità.
La legge di riforma del condominio ha chiarito un punto importante della questione: il nuovo art.
1122 ter Cod Civ dispone che l’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni
possa essere legittimamente deliberata in assemblea, che si esprime al riguardo con il voto
favorevole della maggioranza dei condomini presenti in assemblea (almeno 1/3 dei condomini) che
rappresentino almeno 500 millesimi.
In ogni caso però, questa norma non fa venire meno tutte le prescrizioni previste dai
provvedimenti dell’Autorità Garante che vanno comunque tutte rispettate: a seguito della riforma
del condominio, l’assemblea può certamente deliberare a maggioranza di introdurre nuovi impianti
volti a garantire i beni (comuni e individuali) della collettività condominiale, ma l'amministratore di
condominio, anche se autorizzato dall’assemblea, dovrà adottare tutte le cautele previste dagli
specifici provvedimenti generali dell’Autorità Garante.L'Autorità Garante ha avuto anche modo di esprimersi in relazione ai videocitofoni, precisando che
sono ammissibili come lo sono gli altri apparecchi che rilevano immagini (videocamere) o suoni
senza la registrazione. E però necessaria un'informativa per coloro che accedono allo stabile che ne
devono essere informati: l'apposizione della specifica segnaletica é quindi importante anche in
questi casi.
Il registro di anagrafe condominiale:
Tra le principali novità della legge di riforma del condominio, una tra le più dibattute è proprio il
registro di anagrafe condominiale. Come è noto, si tratta di un registro in cui l'amministratore di
codominio deve annotare le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e personali
di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio e i dati catastali di
ciascuna unità immobiliare (art 1130 numero 6 Cod Civ).
Al riguardo, con riferimento alle informazioni relative alla sicurezza degli impianti, con l'entrata in
vigore del decreto "Destinazione Italia" (DL 145/2013 convertito nella L 9/2014) i condòmini non
sono più tenuti a fornire alcuna informazione sulla propria unità immobiliare, perché i dati da
raccogliere riguardano solo le parti comuni dell'edificio: l'Autorità Garante ha ritenuto di ricordare
tale modifica alla legge di riforma del condominio nella newsletter n. 387 del 23.04.14.
In tale occasione, l'Autorità ha precisato che il condòmino non deve fornire prove documentali
delle informazioni rese all'amministratore per la tenuta del registro, nè a tale scopo deve inviare
all'amministratore copia dell'atto di compravendita, anche se poi l'art 63 delle Disp di Attuazione al
Codice Civile prevede che, in caso di compravendita della singola unità immobiliare, il condominio
venditore non possa liberarsi dalla solidarietà con l'acquirente in relazione agli oneri condominiali
fino al momento in cui non abbia trasmesso all'amministratore copia autentica del titolo che
determina il trasferimento del diritto.
L'accesso al conto corrente bancario condominiale:
Nella recente newsletter n. 387 del 23.04.14, il Garante ha chiarito che, nonostante il conto sia
intestato al condominio, i singoli condòmini, a seguito della riforma del condominio, sono a titolari
di una posizione giuridica che consente loro di verificare la destinazione dei propri esborsi e
l'operato dell'amministratore mediante l'accesso in forma integrale, per il tramite
dell'amministratore, ai relativi estratti conto bancari o postali.
In tal senso si esprime infatti il nuovo art. 1129 comma 7 Cod Civ.
A livello generale, tale principio, era già sancito dall’Autorità Garante nelle “Linee guida in ambito
bancario” - doc. web. n. 1457247 (art. 5.2) del 25.10.2007 in cui si riconosce “al cliente, a colui che
gli succede a qualunque titolo e a chi subentra nell'amministrazione dei suoi beni, il diritto di
ottenere copia di atti o documenti bancari senza alcuna limitazione, neanche nelle forme di un
parziale oscuramento, anche se contengono dati personali di terzi” (rif. art. 119 del Testo Unico
Bancario - D. Lgs. n. 385/1993).
Nessun problema, quindi, per l’accesso agli estratti conto, quando anche tali documenti
contengano dati che riguardano altri condomini rispetto al richiedente, ma tale accesso come deve
avvenire?
In linea di massima, gli istituti di credito hanno sempre rifiutato l’accesso ai dati del conto corrente
bancario condominiale ai singoli condomini, spesso sulla base di motivazioni discutibili: sono
spesso richiamati generici riferimenti alla privacy, ovvero a non meglio precisati regolamenti
interni.
Tali motivazioni non hanno retto all’esame dell’Arbitro Bancario Finanziario che, in diverse
occasioni, ha avuto modo di esprimersi a favore del condomino richiedente l’accesso ai dati del conto condominiale.
Così infatti l’ABF si è espresso nella decisione n. 814 del 19.04.2011, in cui ha stabilito che “la
natura giuridica del condominio è controversa in dottrina e in giurisprudenza; tuttavia ritiene di
aderire alla giurisprudenza di Cassazione prevalente che qualifica “il condominio come un ente di
gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini”, sicché
“l’esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l’amministratore, non priva i singoli
partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni, inerenti all’edificio
condominiale”. L’ABF in questo caso ha fatto riferimento, tra le varie, alla sentenza della
Cassazione n. 1011/2010.
Anche la Giurisprudenza civile non ha mancato di riconoscere al singolo condomino l’accesso ai
dati del conto corrente condominiale: il Tribunale di Salerno (sentenza del 30.07.2007 richiamata
dall’ABF) ha deciso infatti che “ogni condomino, in quanto “cliente” …deve aver diritto di ottenere
direttamente dall’istituto bancario la consegna di copia degli estratti conto”.
L’ABF ha respinto l’obiezione sollevata dalla banca di non poter consegnare i documenti per ragioni
di tutela della riservatezza: nella decisione n. 814 del 19.04.11 si legge infatti che se è indubbio che
la banca sia tenuta a non rivelare a terzi estranei le notizie riservate inerenti ai rapporti con la
clientela, è altrettanto vero che quando la legittimazione del terzo appare certa, la banca è tenuta
a dare l’informazione richiesta, non potendo pretendere che il terzo si rivolga al giudice o all’ABF,
perché la svincoli dal segreto bancario. Di conseguenza ha deciso che “il condomino che sia
legittimato come tale, ha diritto a richiedere le informazioni inerenti al conto corrente bancario del
condominio”.
Questo principio è stato peraltro confermato nella decisione dell’ABF n. 1282 del 06.03.13 e 3478
del 27.06.13.
In effetti, però, il TAR del Lazio (sentenza del 17.01.2002 n. 1294), decidendo in relazione alla
richiesta d'accesso ai documenti relativi al conto corrente postale intestato al condominio, aveva
stabilito che il singolo condomino, anche se autorizzato dall'assemblea, non può direttamente
rivolgersi alla banca per prendere visione del conto corrente, in quanto estraneo al rapporto
contrattuale sorto tra l'amministratore e l'istituto bancario (Bancoposta in questo caso).
La riforma del condominio ora fissa regole certe, perchè il testo del nuovo art 1129 comma 7 Cod
Civ ,se è esplicito nell’affermare il diritto all’accesso ai dati del conto corrente condominiale, è
altrettanto esplicito nell’affermare che tale accesso avviene “per il tramite dell’amministratore”.
Nella recente decisione n. 400 del 21.01.2014 anche l'Arbitro Bancario Finanziario si è adeguato
alla nuova regolazione, negando la possibilità del singolo condominio di ottenere direttamente
l'estratto conto dalla banca.
In effetti, anche l’Autorità Garante per la protezione dei dati personali nella newsletter n. 387 del
23.04.14 ha precisato che "nonostante il conto sia intestato al condomino i singoli condomini sono
ora titolari di una posizione giuridica che consente loro di verificare la destinazione dei propri
esborsi e l'operato dell'amministratore mediante l'accesso in forma integrale, per il tramite
dell'amministratore, ai relativi estratti conto bancari o postali".
Attenzione però che l’amministratore che non volesse adempiere alla richiesta del condomino si
espone al rischio di revoca giudiziale, ai sensi dell’art 1129 comma 12 n. 1 Cod Civ ed all’eventuale
richiesta di risarcimento del danno nel caso in cui l’ostacolo all’accesso dei dati del conto bancario
si fosse tradotto in un danno economicamente rilevante per taluno dei condomini.
• Il Condominio e la privacy
19 • Maggio • 2014
Il Garante per la protezione dei dati personali ha realizzato una breve guida che affronta i temi più rilevanti in materia di trattamento dei dati personali.
Il vademecum offre utili indicazioni per assicurare un giusto livello di riservatezza nei rapporti condominiali e tra vicini di casa, conciliando tale esigenza con l'indispensabile trasparenza che deve riguardare tutti gli aspetti della gestione condominiale.
La pubblicazione è disponibile in formato digitale sul sito del Garante: www.garanteprivacy.it
• Sesamo: Consiglio Nazionale a Roma
16 • Maggio • 2014
Roma, 16 Maggio 2014.
Si è riunito a Roma il Consiglio Nazionale dell’Associazione Sesamo che, dopo le comunicazioni inerenti le recenti iniziative e tra le principali l’avvenuta dichiarazione al Ministero dello Sviluppo Economico ai fini dell’inserimento di Sesamo nell’elenco delle Associazioni Professionali, ha approvato all’unanimità il Bilancio 2013.
Interessante il proficuo confronto interno riferito alla formazione iniziale e all’aggiornamento.
• Note sul welfare condominiale a cura di Antonio Romano
07 • Aprile • 2014
Fabbricato e comunità: sono i due paradigmi a cui fa riferimento il termine
“condominio” ed occorre ammettere che inquadramento sociologico e giuridico di
questo concetto vanno tutto sommato di pari passo.
Da entrambi questi punti di vista, infatti, il condominio è la comunità dei proprietari
che, almeno in Italia, per una ampia maggioranza, effettivamente vi risiede.
L’idea che beni e servizi possano essere fruiti in comune tra i coresidenti di uno
stesso complesso immobiliare, al di là del fabbricato nella sua consistenza
architettonica e degli impianti in esso incorporati, non è un concetto nuovo in
assoluto.
La scelta di vivere in una comunità residenziale a servizi condivisi, abitualmente
definita “cohousing”, si ritiene sia nata in Scandinavia negli anni 60, ed è un
fenomeno a oggi diffuso specialmente in Danimarca, Svezia, Olanda, Inghilterra, Stati
Uniti, Canada, Australia, Giappone.
Le comunità di cohousing combinano l’autonomia dell’abitazione privata con i
vantaggi di servizi, risorse e spazi condivisi (micronidi, laboratori per il fai da te, auto
in comune, palestre, stanze per gli ospiti, orti e giardini…) con benefici dal punto di
vista sia sociale che ambientale.
Proprio il “vantaggio ambientale” è spesso al centro delle comunità residenziali nate
in tempi più recenti, come quelle attualmente esistenti in Italia.
Tra queste vi sono i primi 4 progetti (3 a Milano città e 1 in provincia) portati avanti
da Cohousing Ventures - società nata per iniziativa dell’Agenzia per l’Innovazione
sociale Innosense Partnership e del Dipartimento INDACO del Politecnico di Milano -
primo promotore di cohousing in ltalia.
In questi casi, si tratta di comunità elettive ed il processo di formazione della
comunità residenziale, che avviene sin dall’inizio coinvolgendo le famiglie e le
persone che hanno espresso interesse per il progetto, è fondamentale. Il processo
partecipativo, coordinato da un “project manager” e gestito da facilitatori sociali che
aiutano ad intraprendere decisioni consensuali, serve per coinvolgere le persone
interessate nella costruzione di una visione condivisa della comunità, definendo
l’identità del gruppo ed i valori su cui si basa.
Il fenomeno ha creato un forte interesse nei soggetti pubblici, i quali sono spesso
intervenuti, con modalità diverse per ogni paese e per ogni caso, anche
indirettamente, a sostegno di queste realtà abitative.
Il cohousing è quindi “la dimostrazione di come sia possibile formare comunità che,
sulla base di regole condivise, siano in grado di regolarsi, auto-gestirsi e dotarsi di
determinati beni e servizi, avvalorando ulteriormente la questione della libertà
nell'aggregazione residenziale che, se libera di manifestarsi tramite sperimentazione
di forme territoriali differenti dalle tradizionali, può produrre numerosi benefici sia
per quanto concerne nello specifico i soggetti aderenti che più in generale per lasocietà” (tratto da F. Ferrari – “Riflessioni sul fenomeno del cohousing. Nuove
questioni per le politiche urbane” – tesi di laurea PoliMI – settore scientifico ICAR/20
Tecnica e pianificazione urbanistica 22.07.13).
L’utilità di queste iniziative, travalica però il fenomeno del cohousing e sotto la forma
minore di “servizi in comune” ha finito per porsi anche con riferimento alle più
classiche e consolidate comunità condominiali.
La situazione di crisi economica prolungata che stiamo vivendo, i tagli alla spesa
pubblica che hanno colpito inevitabilmente anche il settore delle politiche sociali
degli enti pubblici, hanno posto le premesse per la nascita di un vero e proprio
“micro-welfare”, un modo di collaborazione e di integrazione di servizi già esistenti
che si caratterizza per una maggiore flessibilità e sostenibilità economica e sociale
per gli utenti, ma di cui beneficiano gli stessi lavoratori.
Il supporto per le fasce più deboli della popolazione in quanto gestito direttamente
dalla comunità degli utenti, rispetta le reali esigenze degli utilizzatori e consente loro
di beneficiare di servizi di qualità ad un costo contenuto.
E’ inoltre possibile beneficiare dei servizi di supporto forniti da varie associazioni, tra
cui sono in prima linea proprio le associazioni della piccola proprietà immobiliare,
che hanno iniziato ad offrire servizi mirati, dalla selezione del personale alla
assistenza alle pratiche connesse all’avvio di un rapporto di lavoro dipendente, alla
gestione dei conflitti, alla predisposizione delle buste paga e così via.
Il “badante di condominio” è uno dei nuovi profili sperimentati in diverse realtà
italiane per dare risposte concrete ai bisogni di salute e di assistenza dei cittadini,
integrando l'assistenza sociale e sanitaria.
Anche in questo caso, gli stessi enti pubblici si sono resi disponibili a fornire vari tipi
di supporto: così, ad esempio, ad Alessandria, in uno stabile con diversi nuclei
familiari con disabili, si è sperimentato l’intervento di un operatore sociale, formato
appositamente dalla ASL di zona, che integra l'assistenza offerta ai cittadini dal
Servizio sanitario nazionale: il badante acquista i farmaci e tiene sotto controllo il
livello di salute degli assistiti, rapportandosi con il medico di base.
Nel caso di Alessandria si tratta di un immobile di proprietà dell’Istituto Nazionale
Infortuni sul Lavoro, nel quale vivono 7 nuclei composti da persone con gravi
disabilità. Il badante in questo specifico caso è stato assunto dall'Associazione
Condominio sociale, appositamente costituita, con un impegno orario di 30 ore
settimanali e una retribuzione in quota parte a carico dei fruitori con il sostegno
economico del Consorzio dei servizi socio-assistenziali di Alessandria.
Una sperimentazione della stessa figura di badante condominiale è stata condotta
anche a Bologna in circa 40 condomini, in questo caso con personale assunto
direttamente dalle famiglie fruitrici del servizio.
Un altro esempio è il Servizio di Custodia e Portierato Sociale, sviluppato dal Comune
di Milano. I Custodi Sociali collaborano con la figura del Portiere Sociale; presenti inun numero pari a 152 operatori, i custodi sono affiancati da 361 portieri, dipendenti
di ALER, appositamente selezionati e formati, i quali garantiscono una presenza di
riferimento per la popolazione residente negli stabili di edilizia residenziale pubblica.
I Custodi Sociali contattano gli abitanti dello stabile raggiunto dal servizio,
direttamente oppure tramite il portiere, il quale oltre a svolgere le attività di portiere
tradizionale, individua e segnala le persone bisognose di assistenza al custode,
segnalando ai servizi competenti le problematiche riguardanti la tutela e il rispetto
per la proprietà e la persona (es. azioni di disturbo, atti di vandalismo, occupazioni
abusive, altro).
Altri servizi potrebbero beneficiare delle stesse esperienze: si tratta del car-sharing,
bike-sharing e soprattutto i Gas, i gruppi di acquisto solidali che garantiscono
risparmio sul prezzo di acquisto, solitamente di prodotti alimentari acquistati
direttamente dai produttori selezionati e convenzionati con il gruppo di acquisto, ma
anche della “mamma di giorno” (traduzione del tedesco “Tagesmutter”), una donna
di età in genere compresa tra i ventuno e i cinquanta anni, preferibilmente mamma,
che, previo un corso di formazione e un adeguamento del proprio domicilio alle
norme di sicurezza ed igienico-sanitarie, accoglie ed intrattiene bambini in età
prescolare.
La sfida, anche per le associazioni che supportano i piccoli proprietari è quindi ancora
aperta.
Con specifico riferimento alla figura del badante condominiale, dal punto di vista
giuridico, nello stesso nuovo C.C.N.L. per i Dipendenti da Proprietari di Fabbricati in
vigore dal 1 Gennaio 2013 viene proprio introdotta la figura del “badante
condominiale”, nella categoria dei lavoratori addetti a mansioni assistenziali.
L'articolo 18, Comma 1 punto D4 del citato C.C.N.L. individua infatti:
“.. lavoratori … che svolgono servizi per la prima infanzia o per persone anziane
autosufficienti o più in generale attività relative alla vita familiare, in favore dei
condomini o di una parte di loro. Coloro che usufruiscono del servizio se ne
assumono le spese.”
E’ stata quindi espressamente prevista la possibilità di assumere una persona,
dipendente del condominio, che possa svolgere attività di lavoro domestico, di
assistenza ad anziani o bambini per più persone nell'ambito dello stesso complesso
residenziale.
D’altra parte, sebbene il condominio non abbia autonomia patrimoniale nè
personalità giuridica distinte da quella dei suoi partecipanti (spesso viene qualificato
come un “semplice ente di gestione, il quale opera in rappresentanza e nell’interesse
comune dei partecipanti, limitatamente all’amministrazione e al buon uso della cosa
comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino" così Corte di
Cassazione. sentenza n. 7891/2000), non vi sono particolari problemi a riconoscere
in capo a tale “ente” la capacità di dare vita a rapporti giuridici (di lavoro, bancari,
d’appalto ed altri): il condominio, infatti, “intrattiene tutta una serie di rapporti consoggetti terzi e con gli stessi condomini da fare risultare quantomeno plausibile la
possibilità di configurare una sua autonomia giuridica, almeno a livello di centro
d’imputazione giuridico” (“La natura giuridica del condominio. L’evoluzione storico
giuridica della nozione” di A. Gallucci in Arch. Loc. e cond. n. 1/2009).
Il condominio, quindi, potrebbe assumere direttamente la veste di datore di lavoro,
come del resto accade con altre figure professionali che svolgono mansioni connesse
al “fabbricato” (pulizie, manutenzioni, portierato): al di là delle incombenze connesse
all’applicazione della normativa fiscale e previdenziale, occorre ricordare che tale
veste conduce ad adempimenti specifici riferiti alla sicurezza negli ambienti di lavoro
contenuti nel Testo Unico in materia (D. Lgs. 81/08): si pensi agli obblighi di adeguata
formazione/informazione del lavoratore sui rischi connessi allo svolgimento delle sue
mansioni, alla redazione di un piano di valutazione del rischio, ma anche alla verifica
periodica della messa terra dell’impianto elettrico prevista dallo specifico DPR
462/01.
Resta inoltre un problema determinante: pur in assenza di decisioni giurisprudenziali
specifiche, si dovrebbe ritenere che l’assunzione di una figura professionale dedicata
all’assistenza alla persona dei condomini non potrebbe essere disposta con una
delibera assembleare.
In effetti, la Corte di Cassazione nella sentenza n. 4631/93 pronunciata in relazione
alla delibera istitutiva di un servizio di vigilanza armata, fattispecie ovviamente molto
diversa da quella di cui si tratta in queste note, si è però espressa nel senso per cui
“la delibera istitutiva di un servizio … per la tutela dell'incolumità dei partecipanti, è
rivolta a perseguire finalità estranee alla conservazione e gestione delle cose comuni,
e, quindi, non è riconducibile nelle attribuzioni dell'assemblea (art. 1135 Cod. Civ.).
Ne deriva che tale delibera, ancorché presa a maggioranza, non opera nei confronti
dei condomini assenti all'assemblea e non può essere fatta valere per una
ripartizione della relativa spesa anche a loro carico”.
La questione resta comunque aperta: con riferimento al servizio di portierato, non
mancano decisioni in relazione alla riconduzione della delibera istitutiva di tale
servizio nell’alveo delle innovazioni, riferendosi al concetto di atti eccedenti
l’ordinaria amministrazione di cui all’art 1108 Cod. Civ. in materia di comunione (così
Corte di Cassazione sentenza n. 2585/88), con la conseguenza dell’applicazione delle
maggioranze di cui al comma 5 dell’art 1136 Cod. Civ. .
Oppure sentenze – pronunciate in occasione della soppressione del servizio di
portierato – che ritengono si debba applicare, per una valida decisione al riguardo, la
maggioranza di cui al comma 2 dell’art. 1136 Cod. Civ., ritenendo di inquadrare la
questione nell’ambito delle modifiche al regolamento condominiale che, nello
specifico, prevedeva originariamente detto servizio (così Corte di Cassazione
sentenza n. 3708/95).
Resta quindi opportuno definire tra i condomini interessati al servizio di assistenza in
questione, al limite tutti i partecipanti al condominio, specifici e precisi accordi
contrattuali, che considerino con speciale attenzione le questioni relative al riparto
delle spese ed eventualmente conferiscano all’amministratore, se accetta, unospecifico mandato a gestire tale particolare rapporto di lavoro.
• Animali in condominio dopo la legge di riforma a cura di Fiorella Cima
03 • Aprile • 2014
La legge di Riforma del condominio, Legge n. 220/12 entrata in vigore lo scorso giugno, liberalizza la presenza in condominio degli animali domestici: si tratta di una delle novità della riforma del condominio che ha destato maggiore interesse. In effetti, si tratta di una norma che riguarda da vicino la vita condominiale a differenza di altre regole più tecniche e pone l’accento su un principio fondamentale: quello del “rispetto per gli animali”.
Quante volte sentiamo di animali maltrattati o abbandonati, soprattutto nel periodo delle vacanze estive e quante volte vorremmo far sì che questo senso del rispetto prevalesse.
In realtà, l’importanza degli animali domestici era già stata sottolineata dal Legislatore nel 2004 con la Legge n. 189 in cui viene previsto che “lo Stato e le regioni possano promuovere di intesa (...) l’integrazione dei programmi didattici ai fini di una effettiva educazione degli studenti in materia di etologia comportamentale degli animali e del loro rispetto.
Si può dire che questa norma introduca il principio del “rispetto degli animali”. L’apporto che gli animali domestici forniscono alla qualità della vita ha poi trovato riconoscimento qualche anno fa con la Legge 201/2010, di ratifica della Convenzione europea del 1987 dove si prevede “che l’uomo ha l’obbligo morale di rispettare tutte le creature viventi”, e “in considerazione dei particolari vincoli esistenti tra l’uomo e gli animali da compagnia” si afferma “l’importanza degli animali da compagnia a causa del contributo che essi forniscono alla qualità della vita e dunque il loro valore per la società”.
A seguito di tali provvedimenti, la Magistratura ha affermato che il “sentimento per gli animali” ha valore costituzionale e riconoscimento europeo, con la conseguenza che deve essere riconosciuto un vero e proprio diritto soggettivo all’animale da compagnia (Tribunale Milano decreto del 13.03.2013).
Del resto, secondo un'interpretazione evolutiva delle norme vigenti, l'animale "non deve essere collocato nell'area semantica concettuale delle cose", ma "deve essere riconosciuto come essere senziente".
Sono parole della Corte di Cassazione spese nel decreto del 13 marzo 2013 nel quale, richiamando tali principi, ha ritenuto che "il gatto, come anche il cane, deve essere considerato come membro della famiglia e per tali motivi va collocato presso il coniuge separato con regolamento di spese analogo a quello del figlio minore".
Con la nuova Legge 220/2012 di Riforma del condominio viene introdotta nel Codice Civile una nuova disposizione, coerente con tali principi: l'art. 1138 del Codice Civile, modificato dalla Legge di Riforma del condominio, dispone infatti (ultimo comma) che “le norme del regolamento” condominiale “non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”.
La previsione è stata inserita in ragione del principio di non poter limitare al condomino la possibilità di disporre della propria abitazione come meglio crede opportuno.
Per quanto concerne, invece, gli spazi comuni, la nuova norma non li considera espressamente, ma si può facilmente osservare che, se non è possibile vietare la detenzione di animali in appartamento, non sarà nemmeno possibile impedire ai condomini di usufruire della parti comuni insieme al proprio animale.
La questione non è però così lineare come sembra.
Uno dei problemi applicativi è innanzitutto legato alla circostanza che la legge non definisce la nozione di animale domestico: che tipo di animali intendiamo, in effetti, con "domestici"?
In mancanza di una definizione normativa, mentre dovrebbe sempre essere possibile vietare la presenza di animali esotici, non è così chiaro l'inquadramento di quelli tra gli “animali d'affezione” che non sempre sono "domestici" in senso proprio, come criceti, furetti, conigli ed altri.
Per il momento non resta che sperare che buon senso e praticità possano risolvere il dubbio.
L’applicazione concreta della norma in questione potrebbe risultare però problematica anche per altri aspetti.
La norma favorevole è stata infatti inserita nell’art. 1138 del Codice Civile, che disciplina i regolamenti assembleari, ossia quelli che possono essere approvati a maggioranza.
Tuttavia, in caso di regolamento contrattuale, ossia quello solitamente predisposto dal costruttore, allegato al rogito ed accettato al momento dell’acquisto, le cose potrebbero andare diversamente: in tale documento potrebbe essere contenuto un divieto vincolante.
L’art. 1138 Cod Civ contiene infatti un elenco di norme dello stesso Codice Civile che sono “inderogabili” e quindi non modificabili, nemmeno da un regolamento contrattuale, tra cui non vi è però la norma relativa alla detenzione di animali.
Non manca però chi sostiene che qualunque divieto alla detenzione di animali deve intendersi eliminato con l’entrata in vigore della Legge di Riforma del condominio, perché in caso di divieto si configurerebbe una forma di nullità delle clausole del regolamento contrattuale che sarebbero contrarie al nuovo disposto normativo.
Qualche dubbio però rimane.
In effetti, prima della Riforma la Corte di Cassazione, sez. II, nella sentenza n. 3705 del 15 febbraio 2011, confermando il precedente orientamento (in particolare, la sentenza n. 12028 del 1993), ha stabilito che "il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva."
Il richiamo è ai regolamenti approvati in assemblea a maggioranza, con la conseguenza che limiti di questo tipo, se inseriti in regolamenti contrattuali, devono intendersi legittimi.
In ogni caso l'accesso degli animali nel condominio non è comunque fuori da ogni regola.
Occorre infatti rispettare le disposizioni contenute nell'ordinanza del Ministero della Salute, del 03.03.09, che prevede, tra l'altro, l'obbligo, per i proprietari dell'animale di mantenere pulita l'area di passeggio, di utilizzare il guinzaglio in ogni luogo e – nel caso di animali aggressivi – di applicare la museruola, nonché l'obbligo di stipulare, in caso di animali pericolosi, una polizza di assicurazione della responsabilità civile per danni causati dal proprio cane a terzi.
Inoltre è sempre prevista la responsabilità civile e penale dei proprietari, in caso di danni o lesioni a persone, animali o cose: molto dipende dal rispetto che i proprietari hanno delle più elementari regole che governano il vivere nella comunità condominiale.
I condomini, peraltro, in caso di rumori molesti o di odori sgradevoli, se intollerabili ai sensi dell’art. 844 Codice Civile, possono richiedere al Giudice l'allontanamento dell'animale dal condominio.
Ulteriormente, nel caso di immissioni rumorose, come latrati continui, è possibile ipotizzare il reato di "disturbo del riposo delle persone" (art. 659 Codice Penale).
D’altra parte, gli animali non possono essere abbandonati per lungo tempo sul balcone o nelle abitazioni, oppure essere lasciati liberi o affidati a persone inesperte perché si potrebbe ipotizzare il reato di "omessa custodia e mal governo di animali" (art. 672 Codice Penale).
In conclusione, una considerazione va fatta: chi ama gli animali e desidera condividere con loro il proprio appartamento ora lo può fare più liberamente, naturalmente secondo il buon senso e il rispetto di una civile convivenza.
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