NEWS & EVENTI
• COMUNICAZIONE AVVIO CORSO DI AGGIORNAMENTO PROFESSIONALE PER AMMINISTRATORI
24 • Febbraio • 2015
Inizia il nuovo corso di aggiornamento continuo obbligatorio per gli amministratori di condominio organizzato dalla nostra Associazione Sesamo Amministratori.
Il 9 ottobre 2014, infatti, è entrato in vigore il D.M. n. 140 del 13.08.2014 che regolamenta la formazione e l’aggiornamento obbligatori per gli amministratori di condominio.
Per mantenere i requisiti minimi richiesti dal legislatore al fine di continuare a svolgere la professione di amministratore condominiale, è necessario frequentare un corso di aggiornamento professionale, della durata minima di 15 ore.
Il corso di aggiornamento proposto da Sesamo è organizzato in moduli formativi attraverso seminari d’aula in presenza o tramite collegamento in videoconferenza o con lezioni registrate che si svolgeranno nell’arco del 2015.
L’esame finale del corsi di aggiornamento si svolgerà indicativamente nel mese di dicembre 2015 e consisterà in una prova scritta, il cui superamento verrà attestato dal Responsabile scientifico del corso, come richiesto dal DM 140/14. L'esame finale si terrà presso le sedi locali di Sesamo.
Gli argomenti che verranno trattati nel corso di aggiornamento 2015 saranno approfondimenti scelti all’interno del seguente programma, conformemente a quanto indicato dal DM 140/14, con riferimento alla evoluzione normativa e giurisprudenziale della materia condominiale.
Programma corso di aggiornamento
1 LE NOVITA’ INTRODOTTE DALLA LEGGE DI RIFORMA DEL CONDOMINIO E SUCCESSIVE MODIFICHE E INTEGRAZIONI
· Introduzione alle novità introdotte dalla Legge Riforma del Condominio - Legge 220/2012 e dalla conversione in legge del D.L. 145/2013 (cosiddetto «Destinazione Italia») avvenuta con la L. 21/02/2014, n. 9
· Le tabelle millesimali: approvazione e modifica
· L'amministratore di condominio: l'evoluzione delle sue incombenze
· Modifica delle parti comuni: modificazione della destinazione d’uso, rinuncia ai beni comuni, le innovazioni “socialmente rilevanti”
· L'assemblea di condominio e le nuove maggioranze
· La riscossione dei contributi: gestione della morosità
· Il regolamento di condominio
· Videosorveglianza
· Il sito web del condominio
· Privacy e protezione dei dati personali dei condomini: trasparenza e privacy a confronto
2 SICUREZZA IN CONDOMINIO
· Responsabilità dell’amministratore
· Documento di valutazione del rischio (DVR) e di valutazione del rischio da interferenze (DUVRI)
· Informazione e formazione dei dipendenti del condominio
· Le figure professionali per la sicurezza in un cantiere in condominio: il Committente, il Responsabile dei Lavori, il progettista, il Direttore dei Lavori, i coordinatori della sicurezza
LA MANUTENZIONE DEGLI EDIFICI E I CONTRATTI
· La manutenzione ordinaria e straordinaria degli edifici in condominio
· Chi decide sulla manutenzione? I processi decisionali dell'assemblea
· La disciplina del contratto d'appalto
· Contenuti minimi dei contratti d’appalto e prestazione d’opera
· Fondo obbligatorio per la manutenzione straordinaria
· Manutenzione straordinaria e pubblica amministrazione
3 USO LEGITTIMO DELLE PARTI COMUNI
· il diritto dei condomini sulle parti comuni
· la rinuncia al diritto sulle parti comuni e sui servizi
· modifica dell'erogazione dei servizi comuni
· uso economico delle parti comuni
IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE DOPO LA RIFORMA
· Allegazione ai verbali ed eventuale trascrizione
· Opponibilità agli acquirenti
· Azioni a tutela per eventuali inadempienze
· Applicazione e modifica
RIPARTIZIONE DELLE SPESE
· criteri generali e casi speciali
TUTELA LEGALE DELLE PARTI COMUNI
· usucapione delle parti comuni, azione di nuova opera e danno temuto
4 LITI CONDOMINIALI
· Prevenzione e gestione della conflittualità in condominio
· Soluzione alternativa delle controversie: mediazione facoltativa e obbligatoria, negoziazione assistita da avvocato, arbitrato
5 LA CONTABILITÀ CONDOMINIALE
· La contabilità del condominio: principi contabili e linee guida ai sensi della nuova normativa
· La corretta tenuta del registro di contabilità
· La nota sintetica illustrativa
· Il bilancio consuntivo
· Gli organi consultivi e di controllo dell'amministratore: il consiglio dei condomini e il revisore dei conti
· Utilizzo degli strumenti informatici
Successivamente alla frequenza dell’intero corso di 15 ore, ogni iscritto ha diritto alla partecipazione all’esame finale, superato il quale, riceverà apposito attestato valido ai fini della certificazione dell’aggiornamento annuale obbligatorio.
Il primo incontro si terrà venerdì 27 febbraio 2015 a Modena, in Via Emilia Ovest 101, Palazzo Europa, Sala D, dalle 15 alle 18 e tratterà di:
LITI CONDOMINIALI
Soluzione alternativa delle controversie: mediazione facoltativa e obbligatoria, negoziazione assistita da avvocato, arbitrato.
L’incontro dà diritto a 3 crediti formativi per l’aggiornamento professionale degli amministratori di condominio.
Il corso è gratuito per i soci in regola con la quota associativa a Sesamo per il 2015 ed è prevista una quota di 30 euro per l’esame finale.
Per i non iscritti a Sesamo è prevista una quota di iscrizione di 100 euro + 30 euro per l’esame finale.
L’incontro di venerdì 27 febbraio verrà videoregistrato.
Gli interessati che non hanno possibilità di partecipare all’evento di venerdì 27 febbraio possono mettersi in contatto con i Presidenti delle proprie sedi Sesamo che provvederanno ad organizzare presso la propria sede la proiezione della videoregistrazione dell’incontro e la conseguente attribuzione dei crediti formativi per l’aggiornamento professionale.
• Responsabilità dell'appaltatore e dell'amministratore di condominio. A cura di Antonio Romano
13 • Febbraio • 2015
La recente sentenza n. 20557/2014 (Cassazione civile, sez. III, sentenza 30.09.2014 n. 20557) della Cassazione torna sulla questione della responsabilità propria dell'amministratore quando in condominio vi sono opere oggetto di appalto.
All'affermazione di una propria responsabilità dell'amministratore si può solo arrivare, secondo il principio affermato in questa sentenza, qualora l'amministratore stesso sia effettivamente venuto meno al suo dovere di vigilanza sulla corretta esecuzione dei lavori, ma non quando il danno sia stato causato, come nel caso oggetto di decisione, da una libera iniziativa presa dall'impresa.
Particolarmente rilevante, nella decisione in oggetto, come giustamente precisa il commento di E. Morello sul Sole 24 Ore (04.11.14 in Norme e Tributi, Edilizia e Ambiente, Condominio “Chi paga quando i lavori sono fatti male”), è il richiamo della Cassazione a una sua precedente decisione (sentenza n. 25251/2008) che aveva introdotto un indirizzo “tendenzialmente più rigoroso”, valutando le eventuali responsabilità dell'amministratore condominiale nel vigilare sulla corretta esecuzione di opere sulle parti comuni: la più recente decisione pone in qualche modo un limite a questa responsabilità, precisando che l'amministratore (che pure rimane custode delle parti comuni nonostante la presenza di un appaltatore che debba eseguirvi degli interventi) risponderà dei danni derivati dalla cattiva esecuzione dei lavori da parte di un'impresa terza, solo qualora effettivamente egli, vigilando con attenzione, potesse accorgersene ed evitarli.
In effetti, la massima della sentenza del 2008 precisa che “Il ruolo di custode e le relative responsabilità non vengono meno neanche nell’ipotesi in cui il condominio appalti a terzi lavori riguardanti le parti comuni dell’edificio condominiale, a meno che il compito di vigilare su tali lavori non venga affidato a persona diversa dall’amministratore (Cass. Civ. n. 25251/2008).”
Come ci si pone allora al riguardo?
Ai sensi dell’art. 1655 Cod. Civ., “l'appalto è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di una opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro.”
La premessa, quindi, è l'autonomia con cui l’appaltatore svolge la sua attività nell'esecuzione dell'opera o del servizio appaltato, organizzandone i mezzi necessari, curandone le modalità ed obbligandosi a fornire al committente l'opera o il servizio cui si era obbligato, per cui, di regola, è l’imprenditore appaltatore che risponde dei danni provocati a terzi.
Tuttavia, in generale, il committente (e quindi l'amministratore di condominio), prima di affidare un incarico lavorativo, deve accertarsi che la ditta appaltatrice abbia le competenze tecniche e professionali per eseguirlo. (si veda, con riferimento alla sicurezza nei luoghi di lavoro, il D. Lgs. n. 81/2008, art. 26 comma 1 lett. a).
In pratica, l’amministratore, nella sua qualità di committente dei lavori, sarà responsabile di “culpa in eligendo”, ossia nella scelta, nel caso in cui affidi l’opera ad un’impresa che palesemente difetta delle necessarie capacità tecniche.
Un’altra responsabilità in cui può incorrere l’amministratore di condominio, a seguito di lavori mal effettuati, viene ravvisata nella “culpa in vigilando”.
Da questo punto di vista, la Corte di Cassazione (Cass. Pen. sentenza n. 42347/2013) ha affermato che "l'amministratore di un condominio assume la posizione di garanzia propria del datore di lavoro nel caso in cui proceda direttamente all'organizzazione e direzione di lavori da eseguirsi nell'interesse del condominio stesso", pur specificando che detta responsabilità “non è di automatica applicazione, non potendosi esigere dal committente un controllo pressante, continuo e capillare sull'organizzazione e sull'andamento dei lavori” (Cass Pen n. 3563/2012).
Secondo la nuova sentenza della Cassazione Civile del 2014, la responsabilità dell'amministratore da tale punto di vista, sussiste solo qualora questi sia venuto meno al suo dovere, quale delegato del condominio, di controllare la regolare e corretta esecuzione dei lavori.
L'amministratore deve però essere effettivamente venuto meno al suo dovere di vigilanza sulla corretta esecuzione dei lavori e tale omessa vigilanza deve essere stata determinante nel verificarsi del danno.
L'amministratore deve comunque fare molta attenzione, perché anche la nuova sentenza, pur aggiungendo qualche importante paletto nella delimitazione della responsabilità dell'amministratore di condominio in caso di danni causati durante l'esecuzione delle opere appaltate, non esclude che questi sia chiamato a risponderne in base al generale principio del “neminem laedere” di cui all'art. 2043 Cod. Civ. (cfr. Cass. Civ. n. 15185/04; n. 11757/11 e n. 25758/13) (“neminem laedere” ossia “non offendere nessuno”: l'espressione si riferisce al fondamentale principio in base al quale tutti sono tenuti al dovere di non danneggiare l'altrui sfera giuridica), che trova applicazione in questo caso per effetto dell'art 2051 Cod Civ che dispone la responsabilità per cose in custodia.
L’amministratore, in qualità di custode dei servizi comuni, è tenuto alla vigilanza garantendo al contempo la funzionalità e la manutenzione degli stessi. Per “custode” si intende infatti chi abbia l’effettivo potere materiale sulla cosa comune, cioè colui che abbia direttamente o indirettamente poteri d’uso, di gestione e di ingerenza sulla cosa medesima.
• Il consiglio di condominio: il ritorno nel nostro ordinamento di un organismo tanto importante nella pratica gestionale, quanto sfuggente alla regolazione. A cura di Antonio Romano
14 • Gennaio • 2015
Il “consiglio di condominio” ha una storia lunga: si tratta di un istituto previsto per la prima volta nel Regio DL 56 del 15.01.1934 poi convertito nella L 10/1935 che rappresenta la prima organica e articolata regolamentazione del fenomeno condominiale in Italia.
In tale risalente norma, ovviamente non più in vigore, l'art. 16 prevedeva che, nei condomini numerosi, l'amministratore fosse coadiuvato da un consiglio composto da almeno due membri, scelti tra i partecipanti al condominio.
Tale consiglio aveva poteri consultivi, di controllo e di conciliazione delle vertenze tra condomini. Lo stesso art. 16 prevedeva che i regolamenti di condominio potessero affidare al consiglio di condominio altre attribuzioni tra quelle riservate all'amministratore, anche se al medesimo consiglio non potevano essere attribuite funzioni di amministrazione attiva.
Il Codice Civile del 1942 non ha più riportato la figura del consigliere di condominio, ma tale figura è sopravvissuta e la si trova spesso prevista nei regolamenti di condominio. La nomina di uno o più consiglieri è peraltro considerata prassi abituale anche nei casi in cui non vi è un regolamento di condominio che preveda tale organismo.
Il consigliere, più spesso più di uno, assume i compiti che gli vengono attribuiti dal regolamento di condominio o dall'assemblea.
Analogo discorso può farsi per le “commissioni”, talora nominate dall'assemblea in previsione o a seguito di decisioni impegnative, spesso per definire le modalità di esecuzione di alcune delibere o per effettuare valutazioni preliminari alla decisione assembleare.
La riforma del condominio introduce nel Codice Civile e quindi reintroduce nel nostro ordinamento la figura del consigliere.
In effetti, l'art. 1130 bis Cod Civ dispone che “l'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno 3 condomini negli edifici di almeno 12 unità immobiliari”. La norma chiarisce che il consiglio di condominio ha “funzioni consultive e di controllo”.
La figura del consigliere è contenuta in un articolo che tratta più ampiamente quella che potremmo definire “trasparenza amministrativa”: lo stesso art. 1130 bis Cod Civ dettaglia le caratteristiche del rendiconto, introduce la nota sintetica esplicativa della gestione e la figura del revisore dei conti condominiale. Completa il quadro l'affermazione esplicita del diritto dei condomini (ed anche degli inquilini) all'accesso ai documenti giustificativi di spesa, in ogni tempo, quindi anche al di là del contesto assembleare.La riforma del condominio non conferisce poteri particolari ai consiglieri, lasciando la loro area di competenza abbastanza indefinita: la previsione di funzioni genericamente “consultive” e di “controllo” corrisponde del resto alla prassi della vita condominiale.
Molto spesso, infatti, l'istituzione di tale organo collegiale risponde alla necessità di dare un supporto all'amministratore nello svolgimento del proprio mandato, coadiuvandolo e svolgend un importante raccordo tra lo stesso e i singoli condomini, talvolta facendo da “filtro” alle singole proposte o lamentele. I consiglieri sono quindi il tramite tra chi gestisce il condominio e i condomini: un supporto per l’uno e una garanzia per gli altri. Il consiglio di condominio può svolgere una funzione consultiva e di stimolo anche in favore dell'assemblea, manifestando pareri sui vari aspetti della vita condominiale ovvero controllando che la gestione condominiale e il relativo operato dell'amministratore vengano effettuati nel pieno ed esclusivo interesse della comunità dei condomini. Tra i compiti che il consiglio di condominio spesso assume, uno tra i più frequenti ed importanti riguarda la verifica delle voci di spesa che compongono il rendiconto condominiale: in effetti la riforma del condominio, introducendo il nuovo art. 1130 bis Cod Civ, ha previsto, come sopra accennato, che i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari – quindi anche gli stessi inquilini - possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. D'altra parte, prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio, la stessa Magistratura aveva avuto modo di ammettere che ciascun condomino avesse la facoltà di richiedere e di ottenere l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo – e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea – senza l’onere di specificare le ragioni della richiesta, purché però l’esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all’attività dell’amministratore, non sia contrario ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi per le operazioni gravare esclusivamente sui condomini richiedenti (tra le varie Corte di Appello Milano sentenza del 19.01.11).
Tutti i condomini, quindi, possono svolgere questa attività di controllo contabile, ma, in pratica, per una serie di motivi, sono proprio i consiglieri che si incaricano dell'esercizio di questo diritto di controllo dell'operato dell'amministratore. I consiglieri, inoltre, possono concordare con l’amministratore l’ordine del giorno delle assemblee, seguire i lavori in corso e segnalare immediatamente eventuali ritardi o omissioni. L’amministratore, dal canto suo, spesso sfrutta le competenze dei consiglieri in sede assembleare.
In caso di lavori urgenti, inoltre, l’amministratore si confronta con i consiglieri prima didare corso autonomamente ai lavori: quando l’intervento sarà riferito in assemblea, come prevede la legge, l’amministratore si presenterà in quel contesto forte del consenso del consiglio. Può accadere inoltre che l'assemblea decida di effettuare dei lavori di manutenzione, votando l'impegno di spesa ma demandando all'amministratore la scelta della società appaltatrice. Al fine di aiutare il professionista nella scelta della stessa è possibile che tale attività venga demandata ai consiglieri. In questo caso, la firma del contratto di appalto spetta sempre all'amministratore come previsto dall'art 1130 Cod Civ, ma il supporto del consiglio sarà stato utile nel dare all'assemblea garanzie di una scelta corretta e trasparente. Occorre considerare con grande cautela questa possibilità perché la Magistratura non ha manifestato un orientamento univoco.
La sentenza Cass. 10937 del 11.07.2003 ha ammesso che non deve essere presa all'unanimità dei condomini la delibera che deleghi all'amministratore la facoltà di scegliere egli stesso la ditta esecutrice di lavori condominiali. Questa previsione sarebbe applicabile anche ai casi, più frequenti, in cui la delega venga conferita ad una commissione, normalmente proprio il consiglio di condominio che, valutati diversi preventivi, scelga quello ritenuto migliore.
Il problema è che, essendo l'approvazione delle spese una competenza esclusiva dell'assemblea, è ipotizzabile una carenza di potere di quest'ultima a delegare detta funzione ad organi diversi, con la conseguente radicale nullità della delibera.
In effetti, la più recente sentenza Cass. 5130 del 06.03.07 esprime un diverso orientamento: secondo tale sentenza, il consiglio non potrà in nessun caso esercitare poteri attribuiti per legge all'assemblea. Pur ammettendo la nomina della commissione, la Cassazione in questa decisione esclude in modo categorico la possibilità di “delegare ai singoli condomini anche riuniti in gruppo, le funzioni dell’assemblea”.
In tale sentenza si legge infatti che “se è ben vero che l'assemblea condominiale può deliberare qualunque provvedimento purchè non estraneo ai fini del condominio (v. sent. 4437/85), e perciò può deliberare di nominare una commissione di condomini con l'incarico di esaminare i preventivi e le relative spese per valutare quali di essi sia meglio rispondente alle esigenze del condominio, con la conseguenza che una tal delibera, in sè, è del tutto legittima? è altresì vero, però, che la scelta ed il riparto effettuati dalla commissione perchè siano vincolanti per tutti i condomini (anche cioè per i dissenzienti) andavano riportati in assemblea per l'approvazione con le maggioranze prescritte, non essendo delegabili ai singoli condomini, anche riuniti in un gruppo, le funzioni dell'assemblea”.
Sarà quindi opportuno che l'amministratore anticipi il momento del confronto con i consiglieri in relazione ai preventivi da sottoporre all'esame dell'assemblea, facendo inmodo che l'assemblea si pronunci espressamente sul conferimento dell'appalto, come pure su altri aspetti rilevanti, come, ad esempio, il cadenzamento dei pagamenti all'impresa, il cadenzamento delle rate condominiali a copertura delle spese (in ossequio ora al nuovo art. 1135 comma 1 n 4 che prevede il fondo speciale per i lavori di manutenzione straordinaria e per le innovazioni), il conferimento dell'incarico di direttore dei lavori ed altri.
Relativamente al quorum richiesto per la nomina dei consiglieri, la deliberazione può essere adottata, in seconda convocazione, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno 1/3 del valore dell'edificio, non essendo prevista dalla legge una maggioranza specifica, come accade, invece, per la nomina dell'amministratore.
Prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio, ove il regolamento condominiale non prevedesse la presenza di questo organo, era necessario deliberarne l'istituzione con una delibera assunta con la stessa maggioranza necessaria per la modifica del regolamento: quindi con il voto favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentino almeno 500/1000.
Ora però la circostanza che la nomina dei consiglieri sia prevista direttamente dal Codice Civile, conduce ad affermare che tale passaggio formale non sia necessario e che la semplice nomina dei consiglieri in assemblea con la minima maggioranza deliberativa sia sufficiente.
Il numero dei componenti del consiglio è stabilito dall'assemblea, ma in caso di condomini con almeno 12 unità immobiliari, secondo l'espresso dettato legislativo, non può essere inferiore a 3.
Il testo del Codice Civile è, in vero, piuttosto ambiguo: il testo dell'art. 1130 bis Cod Civ ultimo comma dispone infatti testualmente: “L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.”
Tale norma è stata letta da alcuni nel senso che non vi possa essere un consiglio di condominio ove le unità immobiliari siano meno di dodici. Si tratta però, di un'interpretazione discutibile. L'assemblea ben potrà disporre la nomina di consiglieri, avendo cura di nominarne almeno tre se il numero delle unità immobiliari (non dei condomini) è superiore a undici.
Su un punto invece la norma si esprime chiaramente: considera infatti che il consiglio di condominio debba essere composto da condomini e quindi proprietari di unità immobiliari nell'edificio in condominio. In assenza di diverse indicazioni nel regolamento contrattuale di condominio, dovremmo quindi ritenere, applicando la normativa vigente, che i consiglieri debbano essere sceltitra i condomini e non possa quindi essere nominato consigliere un soggetto estraneo.
Sulla responsabilità del consiglio di condominio è stato affermato che si potrebbe ipotizzare – in vero con difficoltà - una responsabilità per omessa vigilanza, controllo e segnalazione di irregolarità nella gestione condominiale all’assemblea, da parte dei consiglieri; questi, però, potrebbero essere responsabili solo nei confronti dei singoli condomini e non nei confronti di terzi.
In conclusione, una cautela. Quasi certamente l'amministratore si dovrà confrontare con i consiglieri di condominio e, per le ragioni di cui sopra, la loro presenza può essere ritenuta un vantaggio.
E' necessario, però, che l'amministratore non dimentichi due questioni: la prima è che riceve il mandato dal condominio nel suo complesso e quindi che deve rendere conto del suo operato a tutti i condomini, i quali tutti hanno diritto a contattare l'amministratore, avere da questi chiarimenti, segnalare problematiche di vario genere di interesse condominiale. Il buon amministratore dovrà quindi fare attenzione a considerare i consiglieri una risorsa, ma deve tenere bene a mente che tutti i condomini sono proprietari e suoi committenti e che la legge e la giurisprudenza non consente che il consiglio di condominio finisca con l'esautorare l'assemblea, rendendo l'incontro assembleare una mera “rappresentazione teatrale” o poco di più. La seconda questione è forse ancora più importante: inevitabilmente i consiglieri di condominio sono “opinion leader” nel contesto condominiale; spesso si tratta di condomini di più vecchia data, proprietari quindi da molto tempo che ben conoscono l'immobile, i suoi cambiamenti, l'evolversi dei rapporti personali tra i condomini. Talvolta si tratta di persone con una competenza professionale specifica spesso in qualche modo collegata all'ambito immobiliare. In ogni caso quasi sempre sono buoni comunicatori per gli altri condomini e sono quindi capaci di tessere una rete di relazioni interne che si rivela importante ai fini della definizione delle maggioranze deliberative. Costruire con i consiglieri un rapporto di reciproca fiducia e rispetto professionale e personale è quindi importante. Tuttavia, l'amministratore dovrà fare attenzione a ricordare che il solo rappresentante legale del condominio è proprio lui e che solo lui stesso ha la responsabilità della corretta gestione del condominio da tutti i punti di vista: una “cogestione” del condominio non è opportuna e se taluno tra i consiglieri finisse col sentirsi “in staff” con l'amministratore, tale situazione potrebbe diventare facilmente difficile da gestire.
In ultimo, occorre ricordare che è importante che i condomini non abbiano la sgradevole impressione di trovarsi di fronte ad una sorta di “comitato di affari”, per cui possano ritenere che il supporto all'amministratore da parte dei consiglieri sia conseguente a benefici economici per i medesimi o per i loro sodali.
• Iniziano i corsi organizzati da Sesamo Messina
18 • Dicembre • 2014
Per ulteriori informazioni sui corsi organizzati dalla sede di Messina, è possibile consultare la pagina dedicata http://sesamomessina.com/
• Resoconto del Convegno di Modena.
13 • Dicembre • 2014
Sabato 13 dicembre 2014 si è tenuto a Modena nella Sala Agnini – Legacoop, un interessante convegno rivolto agli amministratori di Condominio organizzato da SESAMO interprovinciale Bologna – Modena – Reggio Emilia e patrocinato dal Comitato Tecnico Scientifico di SESAMO stessa.
Capofila di una serie di eventi formativi che il prossimo anno l'interprovinciale BO-MO-RE proporrà in territorio emiliano agli amministratori, il convegno di Modena ha trattato un argomento cruciale nella sua attualità, e cioè la questione del recupero dei crediti condominiali. L'argomento è stato affrontato dai relatori ad ampio raggio, a partire dalle novità introdotte dalla legge di riforma del Condominio. Gli amministratori hanno partecipato numerosi, dimostrando un forte interesse. Il dibattito ha consentito di fare emergere una pluralità di questioni talvolta complesse che l'amministratore deve fronteggiare nel proprio lavoro.
Si ringraziano i relatori, Avv. Stefano Zanni e Avv. Francesco Righini; il Dott. Antonio Romano e l'Avv. Andrea Gatto, che hanno partecipato per il loro ruolo istituzionale (rispettivamente vicepresidente nazionale di Sesamo e presidente del Comitato Tecnico Scientifico) e in qualità di esperti nella materia. A cura di Sabina Borgatti
• Il progetto Eco Courts: sostenibilità in condominio a cura di Fiorella Cima
04 • Dicembre • 2014
I consumi di energia prodotti dai condomìni delle nostre città, rappresentano circa il 30% dell'energia totale consumata a livello nazionale e questi consumi sono responsabili del 28% delle emissioni di gas serra prodotte dal nostro Paese (dati Fondazione per lo Sviluppo Sostenibile). Il 70% dell’energia consumata dipende in primo luogo dal riscaldamento degli ambienti, secondariamente da energia elettrica e acqua calda. D’altro canto, secondo l'Organizzazione per la cooperazione e lo sviluppo economico (OECD), i rifiuti domestici prodotti dagli edifici ad uso abitativo rappresentano il 55-60% dei rifiuti prodotti nelle città italiane.
E anche per quanto riguarda i consumi di acqua non siamo messi bene: secondo uno studio pubblicato da Federgasacqua, in Europa il nostro Paese è secondo solo alla Norvegia per consumo procapite giornaliero di acqua, che si rileva di 340 litri a persona.
Alla luce di questi dati ci si rende conto della dimensione del fenomeno e della impellente necessità di individuare soluzioni di risparmio che tengano conto delle indicazioni europee per ridurre gli sprechi, ottimizzando l’utilizzo delle risorse. Ed è proprio dai condomìni che bisogna partire per aumentare la consapevolezza dei cittadini sui vantaggi economici e ambientali derivanti da un utilizzo efficiente delle risorse.
Nasce così nel 2011, il progetto ECO Courts (ECOlogical COurtyards United for Resources saving through smart Technologies and life Style) finanziato dalla Commissione europea all’interno del programma Life+ Environment Policy and Governance, programma nato per contribuire all’attuazione e allo sviluppo delle politiche di sostenibilità ambientale dell’Unione Europea. Il progetto ECO Courts - cortili ecologici che è attivo fino alla fine di novembre 2014 e di cui sono promotori il Comune di Padova, in qualità di capofila di progetto, insieme a Finabita, Legacoop, ANCC-Coop, Regione Toscana e Regione Emilia-Romagna ha origine dalla prospettiva che i condomìni siano il luogo ottimale dove avviare iniziative di sostenibilità ambientale, con riduzione del consumo di acqua, di energia e di rifiuti e perciò anche delle spese a vantaggio di tutta la comunità. ECO Courts si rivolge sia ai singoli cittadini/famiglie che abitano in condominio che agli amministratori di condominio che gestiscono gli spazi comuni dell'edificio e possono contribuire a diffondere l'iniziativa.
Il percorso di partecipazione si articola in diverse fasi e il punto fondamentale è che visualizzando le schede presenti nel sito del progetto si possono scegliere le varie forme di partecipazione più adatte al proprio condominio.
Oltre alle buone prassi e alle soluzioni più utili che ogni famiglia può adottare, i condomìni possono applicare tecnologie innovative in grado di rendere più efficienti le proprie abitazioni, razionalizzando i consumi e risparmiando sui costi.
I condomìni sono un luogo di aggregazione che può incentivare azioni collettive in grado di contribuire al benessere ambientale e sociale. Il progetto punta a razionalizzare i consumi di acqua ed energia e a ridurre la produzione di rifiuti e si prefigge di dimostrare che è possibile raggiungere risultati significativi in termini di riduzione dei consumi e quindi anche di risparmio in bolletta fino al 30% di riduzione del consumo di acqua a livello domestico, al 15% di riduzione dell'energia consumata nelle abitazioni/condomini, al 15% di riduzione di rifiuti prodotti da ogni nucleo familiare all’interno di un condominio.
Per sviluppare il progetto sono state attivate due "community", una fisica e una virtuale. La prima riunisce alcuni condomìni associati ad ANCAb-Finabita, la seconda i condomini e le famiglie che desiderano partecipare alla web community ECO Courts.
Partecipare al progetto è semplice. È sufficiente digitare l’indirizzo www.life-ecocourts.it/tutorial e registrarsi. Gli utenti hanno la possibilità di compilare un breve questionario per valutare i propri consumi e, attraverso la navigazione in una casa virtuale, beneficiare di informazioni legate ai consumi domestici di energia, acqua e rifiuti e di eco-consigli su come ridurre gli sprechi.
Selezionando gli eco-consigli e le soluzioni di risparmio più adatte alle proprie esigenze, l’utente comporrà un piano d’azione che resterà memorizzato sulla propria pagina e potrà essere aggiornato in funzione delle soluzioni effettivamente adottate. Sul portale si trovano anche altre sezioni, come uno spazio dedicato alle proposte per realizzare azioni collaborative insieme ad altri cittadini e famiglie, una bibliografia e linkografia per approfondire i temi del progetto, diverse opzioni per partecipare e collaborare attivamente alla community, notizie sulle ultime novità in tema di risparmio e sostenibilità.
Per risparmiare risorse e denaro non è sempre necessario fare grandi investimenti, anche le piccole azioni che compiamo nelle nostre case ogni giorno possono produrre risultati significativi. Gli eco-consigli riportati sul sito di Eco Courts sono molto utili.
Il progetto ha previsto anche dei premi per i condomìni o le famiglie più virtuose che hanno saputo applicare le migliori pratiche di risparmio delle risorse. Si tratta degli Eco Courts Award, il primo concorso italiano che premia le buone abitudini. Biciclette, abbonamenti car-sharing e dispositivi domestici per il risparmio energetico sono tra i premi consegnati alle migliori pratiche sostenibili attuate in condominio.
Quattro sono i condomìni pilota che hanno aderito all’iniziativa. Si trovano a Milano, Roma e Cinisello Balsamo per un totale di 318 unità immobiliari.
In questi condomìni si fa il compostaggio condominiale, si effettua la raccolta dell’olio usato, si promuove il bike sharing attraverso il recupero di vecchie biciclette donate dai condomini, si sono sostituite le vecchie lampadine degli spazi comuni con quelle a basso consumo e si sono condivisi gli elettrodomestici. E’ stata installata anche un’isola ecologica per la raccolta non solo dell’olio ma anche di pile, toner, batterie e farmaci ed è stata allestita anche una cassa per la raccolta dell’acqua piovana.
Partner importante dell’iniziativa è la Coop che si è impegnata a distribuire materiali informativi ai suoi soci e a tutti i clienti.
Il progetto Eco Courts ha portato anche alla creazione di una palestra condominiale a Cinisello Balsamo (Milano). I condomini del condominio pilota ECO Courts di via Mozart a Cinisello Balsamo hanno deciso infatti di contribuire all’allestimento della palestra mettendo a disposizione degli altri condomini attrezzature di uso personale come cyclette, tapis roulant, stepper, panca per il sollevamento pesi... e così hanno ridotto le spese dell’abbonamento a palestre private o per l’acquisto di attrezzature individuali, mettendo in piedi un’area organizzata dove fare sport in compagnia e socializzare. Lo stesso condominio inoltre ha deciso di sostituire le lampade delle parti comuni con una tecnologia a Led a basso consumo risparmiando così fino all’85% di energia elettrica.
In un altro condominio a Roma, sempre aderente al progetto Eco Courts, si è deciso di installare un chiosco dell’acqua condominiale che ha permesso di risparmiare in un mese oltre 1.600 bottiglie di plastica.
Anche se il progetto Eco Courts è in via di conclusione è importante considerare le esperienze che sono state fatte dai condomini che vi hanno partecipato come esempio di collaborazione fattiva che ha creato una vera e propria comunità di condomini che si prendono cura del loro ambiente. Questi condomini hanno sviluppato buone prassi che rappresentano un ottimo spunto da seguire utile per tutti i condomini e gli amministratori che desiderano trasformare il proprio condominio in una vera e propria comunità di partecipazione costruttiva. Vediamo insieme le tappe che hanno seguito i condomìni pilota che hanno partecipato al progetto.
La prima tappa è il cosiddetto MONITORAGGIO DEI CONSUMI DEL PROPRIO CONDOMINIO: l'amministratore di condominio è in possesso dei dati necessari. Si tratta di misurare i consumi qui sotto descritti per un periodo di almeno 2 anni: energia per il riscaldamento degli ambienti;
- energia per il riscaldamento dell'acqua;
- energia per la climatizzazione (quando presente);
- energia elettrica per i servizi condominiali;
- energia elettrica per i consumi all'interno degli alloggi;
- acqua potabile.
La seconda tappa è la DEFINIZIONE DI UN PIANO D'AZIONE CONDIVISO: si tratta di individuare le necessità del condominio e dei suoi abitanti e la disponibilità di impegno e risorse che il singolo condominio è disposto a dedicare per diminuire i propri consumi e attuare buone prassi di risparmio, dall'acquisto collettivo di prodotti per il risparmio energetico alla condivisione degli elettrodomestici, dal recupero dell'acqua piovana per l'irrigazione all'organizzazione di forme di riuso e scambio degli oggetti, alla condivisione di mezzi di trasporto, come automobili e biciclette. Alcune soluzioni prevedono l'approvazione da parte dell'Assemblea condominiale.
La terza tappa è la REALIZZAZIONE DI AZIONI COLLABORATIVE attraverso l’attribuzione di responsabilità e compiti a livello di condominio e condòmini; la selezione degli interlocutori possibili a livello territoriale (fornitori, ente locale, ecc.); la modalità di monitoraggio di attività e risultati.
La quarta tappa è l’AGGIORNAMENTO PERIODICO DEGLI ABITANTI. L'amministratore o il condomino che rappresenta il condominio avrà il compito di informare periodicamente gli altri condomini, attraverso incontri e comunicazioni scritte, sullo stato di avanzamento delle azioni collaborative intraprese, sui risultati ottenuti e sul contributo da parte di tutti in termini di attività concrete e azioni intraprese.
L’ultima tappa è la VERIFICA DEI RISULTATI rispetto a risparmio e diminuzione dei consumi.
In conclusione il progetto ECO Courts è stato un progetto di successo che ha portato nuove idee e buone pratiche per una gestione più efficiente e sostenibile delle risorse dell’ambiente in cui viviamo: partendo dalla semplice idea che dal proprio cortile di casa e quindi dalla vita di tutti i giorni si possono fare tante cose per ridurre consumi e spese riguardo l’acqua, l’energia e i rifiuti, si sono ottenuti benefici concreti.
L’auspicio è che tale progetto venga diffuso e replicato e che molti altri condomini ne seguano l’esempio per un abitare sempre più sostenibile.
• Convegno organizzato da Sesamo a Modena
04 • Dicembre • 2014
Sesamo Interprovinciale Bologna-Modena-Reggio Emilia, organizza a Modena presso la Sala Agnini in Via San Fabriani n.120, il 13 dicembre 2014, ore 9.30-13.00, un convegno a tema "La morosità in condominio, le procedure per la riscossione dei crediti, i compiti e le responsabilità dell'amministratore nell'ambito del recupero".
• Sesamo Caserta: In assemblea per l'adeguamento dello Statuto e rilancio dell'Associazione
10 • Novembre • 2014
Il 1° Luglio 2014 a seguito dell'adeguamento dello Statuto Provinciale, che vedeva già la sede di Caserta aver costituito una Sezione Provinciale di Sesamo, si è proceduto all'adeguamento dello stesso così come prevede il nuovo Statuto Nazionale di Sesamo.
L'occasione si è rivelata particolarmente interessante per l'approfondita disamina che il prof. Gianfranco Tedesco ha fatto riferendo delle iniziative e delle attività che il Nazionale sta portando avanti e per una progettualità che proprio a partire dalla sede Sesamo di Caserta punta ad aumentare il numero degli iscritti sul territorio e ad organizzare secondo le linee guida del Comitato Tecnico-Scientifico di Sesamo corsi di formazione per amministratori condominiali e di aggiornamento.
• Sesamo partecipa ad un incontro organizzato dall'UNI - Resoconto di Antonio Romano
22 • Ottobre • 2014
La norma UNI attuale che riguarda gli amministratori di condominio (10801/1998) passerà attraverso una fase di revisione, che ha appena preso le mosse proprio lo scorso 10 ottobre nell'incontro che si è tenuto a Milano presso UNI a cui hanno preso parte diverse associazioni di categoria ed alcuni organismi di accreditamento. Sesamo era presente con il Dott. Romano, Presidente del Comitato Tecnico Scientifico e con l'Avv. Gatto, Vicepresidente e membro della Direzione Nazionale della nostra Associazione.
UNI - Ente Nazionale Italiano di Unificazione - è un’associazione privata senza scopo di lucro fondata nel 1921 e riconosciuta dallo Stato e dall’Unione Europea, che studia, elabora, approva e pubblica le norme tecniche volontarie - cosiddette “norme UNI” - in quasi tutti i settori industriali, commerciali e del terziario. Lo scopo di questa attività normativa è la predisposizione di strumenti di supporto all’innovazione tecnologica, alla competitività, alla promozione del commercio, alla protezione dei consumatori, alla tutela dell’ambiente, alla qualità dei prodotti e dei processi. Da tempo esiste una specifica norma UNI anche nel settore che ci riguarda più da vicino: la norma UNI 10801, che risale al 1998, ha provveduto a specificare, nel sostanziale silenzio della normativa, le funzioni ed i requisiti minimi di qualificazione dell'amministratore condominiale che hanno fatto da riferimento in tale contesto. Le norme UNI non sono vincolanti, fatti salvi i casi in cui siano richiamate da disposizioni di legge, ma sono riconosciute in ogni ambito come un riferimento importante per la valutazione della qualità dei beni e dei servizi. Con l'entrata in vigore della Legge 4/2013 “Disposizioni in materia di professioni non organizzate”, l’attività di normazione UNI ha assunto ulteriore rilevanza: in particolare l’articolo 6 “Autoregolamentazione volontaria”, pur non rendendo obbligatorio il rispetto delle norme UNI, dispone che la qualificazione della prestazione professionale si basa sulla conformità della medesima alla normativa tecnica UNI. Precisa inoltre che "I requisiti, le competenze, le modalità di esercizio dell'attività e le modalità di comunicazione verso l'utente individuate dalla normativa tecnica UNI costituiscono principi e criteri generali che disciplinano l'esercizio autoregolamentato della singola attività professionale e ne assicurano la qualificazione."
La nostra associazione parteciperà alla fase di revisione di tale normativa, attualmente in fase di richiesta di inchiesta pubblica di revisione presso UNI. La norma UNI attuale è, in effetti, ormai risalente e deve fare i conti con la recente normativa introdotta dalla legge di riforma del condominio e dal DM 140/2014. Secondo il meccanismo predisposto da UNI, il gruppo di lavoro a cui parteciperà SESAMO, composto da molte associazioni di categoria e da alcuni organismi di accreditamento, coordinati da funzionari UNI, valuterà una bozza di richiesta di avvio di inchiesta pubblica. Secondo i principi dell'Ente di normazione, lo sviluppo di una norma deve aver luogo solo di fronte a un reale beneficio e individuando tutti i soggetti significativi degli interessi che gravitano intorno a questo settore, in modo che ci sia una rappresentanza adeguata dei soggetti che li esprimono.
L'inchiesta pubblica che seguirà e che garantisce la democraticità dell'intero processo normativo, vedrà il progetto, elaborato dal gruppo di lavoro e approvato dall'organo tecnico competente, messo a disposizione di tutti gli operatori, al fine di raccogliere i commenti e ottenere il consenso più allargato possibile.
La nostra associazione seguirà tutto l'iter di normazione con la massima attenzione e porterà in quella sede anche l'esperienza e le attese dei soci ASPPI.
• Il Trust anche per il Condominio a cura del dott. Romeo Emiliozzi
20 • Ottobre • 2014
Interessante argomento in relazione alla segregazione delle somme dei condomini per gestirle a favore di un terzo.
LA GARANZIA NEI RAPPORTI ECONOMICO
E FINANZIARI TRA IL CONDOMINIO
E L’AMMINISTRATORE
-
Trasferimenti di denaro a terzi per l’adempimento di obbligazioni del depositante (condomino) nei confronti di un suo creditore (amministratore di condominio).
È oramai pacifico, che la giurisprudenza da molto tempo non ha più la ragione di dubitare della legittimità e diritto di esistenza nell’ordinamento giuridico italiano nella istituzione dei trust interni.
Tra i possibili impieghi del trust vi è anche quello di trasferire somme di denaro ad un terzo perché la destini al soddisfacimento di una determinata finalità, in particolare per garantire un’obbligazione del deponente nei confronti dello stesso terzo depositario o di altri creditori.
La prassi dell’economia mobiliare e di gestione degli immobili suggerisce un’ampia casistica di ipotesi, tra cui possiamo inserire i rapporti economico-finanziari tra il condomino immobiliare ed il suo amministratore di condominio.
Il condominio rappresenta una particolare forma di comunione che riguarda le parti comuni dell’edificio e che, in quanto tale, necessita di essere amministrata. L’amministrazione dei beni che fanno parte della comunione edilizia (regolata dal codice civile e dal regolamento condominiale) è affidata all’assemblea dei condomini che decide in base al principio di prevalenza della maggioranza, nel bene degli interessi comuni. Per gli edifici condominiali con più di quattro condomini, è prevista anche la figura dell’amministratore che può essere o uno dei condomini o un professionista. All’amministratore sono riservati compiti di carattere amministrativo, esecutivo e rappresentativo che permettono al condominio di agire in modo unitario nei rapporti con i terzi (fornitori di servizi od opere, utenze, amministrazione finanziaria, professionali, l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato; impianti volti a consentire la videosorveglianza, ed altro). Tenuto conto che dal punto di vista tributario il condominio si qualifica come sostituto d’imposta, sia a suo carico che dell’amministratore: deve assolvere ai relativi obblighi dichiarativi e comunicazione di alcuni dati relativi ai condomini amministrati.
Facciamo alcuni esempi sul deposito di somme di denaro e la loro garanzia.
Si pensi, ad esempio al deposito di somme di denaro nelle mani di un notaio che dovrà reimpiegarle nel modo previsto nel provvedimento che autorizza la vendita di un immobile di proprietà di un incapace qualora in cui l’autorità tutoria stabilisca il reimpiego a carico del notaio; o al deposito, presso il notaio, di una parte del prezzo di una vendita a garanzia del pagamento di una penale prevista per l’inadempimento di un obbligo contrattuale. Si pensi inoltre al deposito presso un professionista di una parte del prezzo dovuto a titolo di corrispettivo per l’acquisto di quote di società personali o a responsabilità limitata o di azioni di società per azioni o per l’acquisto di un’azienda o di un suo ramo particolare, somma che il professionista dovrà consegnare al venditore una volta che l’acquirente abbia accertato l’estinzione di debiti societari non riportati nelle scritture o che il valore patrimoniale delle quote, delle azioni o dell’azienda corrisponda a quanto dichiarato negli accordi di trasferimento del bene. Si pensi all’amministratore di condominio che opera sulle somme che provengono dai condomini, per la completa amministrazione dell’immobile nei rapporti con i terzi (fornitori di servizi od opere, utenze, amministrazione finanziaria, professionali, l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato; impianti volti a consentire la videosorveglianza, ed altro).
In tutti questi casi ed in altri ancora si pone una duplice, ma centrale esigenza: che la somma di denaro depositata presso il terzo non venga aggredita dai creditori del depositario (amministratore di condominio) Equitalia ed altro, ma non venga neppure toccata dai creditori del deponente (condomino) Equitalia ed altro. È necessario cioè che la somma di denaro sia indisponibile, dovendo soddisfare unicamente l’obbligazione garantita, cioè l’attività della gestione economica e finanziaria dell’immobile in condominio. Ovvero, è necessario che si riproduca la stessa condizione giuridica che contraddistingue i beni immessi nel patrimonio di un fondo comune di investimento, sul quale né il creditore della società di gestione può avanzare pretese.
Orbene, l’evento di somme di denaro consegnate al terzo per la realizzazione di uno scopo voluto dal trasferente nell’interesse di altri soggetti, può dare luogo nel nostro ordinamento a fattispecie diverse tra loro, seppure contraddistinte da elementi comuni.
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Istituzione del Trust
I meccanismi che regolano l’istituzione ed il funzionamento del trust consentono di azzerare i rischi intrinseci al trasferimento di somme di denaro dai condomini all’amministratore. Quindi lo scopo del trust è riferito alla segregazione delle somme che vengono gestite dal trust il cui il fiduciario sarà l’amministratore od un terzo ed il guardiano da uno o più condomini nominati dall’assemblea condominiale.
Se il trustee, agendo sostanzialmente come depositario, fiduciario o mandatario, riceve le somme di denaro che vengono vincolate nel trust per garantire un’obbligazione del condomino (ciò può avvenire anche online), potrà innanzitutto opporre ai propri creditori il trust e di conseguenza sulla somma di denaro in trust i creditori del trustee non potranno mai rivalersi. Il trustee potrà depositare la somma di denaro in un conto corrente bancario (o può arrivare online), opportunamente identificato, come è stato osservato, quale conto acceso nell’interesse del terzo. La somma di denaro resterebbe così segregata e la barriera costituita dal trust impedirebbe ai creditori del trustee (che può essere l’amministratore di condominio) ed anche ai creditori del condomino di rivalersi sui beni in trust. Con l’istituzione del trust si definisce il programma di attribuzione del denaro che viene segregato, si è osservato, nello stesso momento in cui il trustee li percepisce anche online. In proposito accenno l’art. 11 della Convenzione dell’Aja che consente al disponente il trust (può essere l’amministratore o il condominio) ed al trustee di opporre ai rispettivi creditori la legge prescelta, la disciplina applicabile nonché la previsione in essa contenuta del duplice principio del trasferimento del bene e della separazione del patrimonio del disponente da quello del trustee.
E possono trovare agevole soluzione anche i conflitti tra disponente e trustee: il disponente, in caso di inadempimento del trustee, può invocare il negozio costitutivo del trust e rivalersi sulla somma in trust o sul patrimonio del trustee per il soddisfacimento del suo credito.
Qualsiasi vicenda che possa colpire la persona o il patrimonio del trustee non produce effetti sul bene in trust poiché i beni trasferiti con il negozio istitutivo del trust formano un patrimonio separato rispetto a quello del trustee che, nella fattispecie del trust di garanzia riproduce i tratti e la condizione giuridica del depositario, del mandatario e del fiduciario. Il denaro ed i titoli al portatore, ovvero beni vincolati alla realizzazione della causa di garanzia.
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04 GIUGNO2025
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