• Resoconto del Convegno di Modena.
13 • Dicembre • 2014
Sabato 13 dicembre 2014 si è tenuto a Modena nella Sala Agnini – Legacoop, un interessante convegno rivolto agli amministratori di Condominio organizzato da SESAMO interprovinciale Bologna – Modena – Reggio Emilia e patrocinato dal Comitato Tecnico Scientifico di SESAMO stessa.
Capofila di una serie di eventi formativi che il prossimo anno l'interprovinciale BO-MO-RE proporrà in territorio emiliano agli amministratori, il convegno di Modena ha trattato un argomento cruciale nella sua attualità, e cioè la questione del recupero dei crediti condominiali. L'argomento è stato affrontato dai relatori ad ampio raggio, a partire dalle novità introdotte dalla legge di riforma del Condominio. Gli amministratori hanno partecipato numerosi, dimostrando un forte interesse. Il dibattito ha consentito di fare emergere una pluralità di questioni talvolta complesse che l'amministratore deve fronteggiare nel proprio lavoro.
Si ringraziano i relatori, Avv. Stefano Zanni e Avv. Francesco Righini; il Dott. Antonio Romano e l'Avv. Andrea Gatto, che hanno partecipato per il loro ruolo istituzionale (rispettivamente vicepresidente nazionale di Sesamo e presidente del Comitato Tecnico Scientifico) e in qualità di esperti nella materia. A cura di Sabina Borgatti
• Il progetto Eco Courts: sostenibilità in condominio a cura di Fiorella Cima
04 • Dicembre • 2014
I consumi di energia prodotti dai condomìni delle nostre città, rappresentano circa il 30% dell'energia totale consumata a livello nazionale e questi consumi sono responsabili del 28% delle emissioni di gas serra prodotte dal nostro Paese (dati Fondazione per lo Sviluppo Sostenibile). Il 70% dell’energia consumata dipende in primo luogo dal riscaldamento degli ambienti, secondariamente da energia elettrica e acqua calda. D’altro canto, secondo l'Organizzazione per la cooperazione e lo sviluppo economico (OECD), i rifiuti domestici prodotti dagli edifici ad uso abitativo rappresentano il 55-60% dei rifiuti prodotti nelle città italiane.
E anche per quanto riguarda i consumi di acqua non siamo messi bene: secondo uno studio pubblicato da Federgasacqua, in Europa il nostro Paese è secondo solo alla Norvegia per consumo procapite giornaliero di acqua, che si rileva di 340 litri a persona.
Alla luce di questi dati ci si rende conto della dimensione del fenomeno e della impellente necessità di individuare soluzioni di risparmio che tengano conto delle indicazioni europee per ridurre gli sprechi, ottimizzando l’utilizzo delle risorse. Ed è proprio dai condomìni che bisogna partire per aumentare la consapevolezza dei cittadini sui vantaggi economici e ambientali derivanti da un utilizzo efficiente delle risorse.
Nasce così nel 2011, il progetto ECO Courts (ECOlogical COurtyards United for Resources saving through smart Technologies and life Style) finanziato dalla Commissione europea all’interno del programma Life+ Environment Policy and Governance, programma nato per contribuire all’attuazione e allo sviluppo delle politiche di sostenibilità ambientale dell’Unione Europea. Il progetto ECO Courts - cortili ecologici che è attivo fino alla fine di novembre 2014 e di cui sono promotori il Comune di Padova, in qualità di capofila di progetto, insieme a Finabita, Legacoop, ANCC-Coop, Regione Toscana e Regione Emilia-Romagna ha origine dalla prospettiva che i condomìni siano il luogo ottimale dove avviare iniziative di sostenibilità ambientale, con riduzione del consumo di acqua, di energia e di rifiuti e perciò anche delle spese a vantaggio di tutta la comunità. ECO Courts si rivolge sia ai singoli cittadini/famiglie che abitano in condominio che agli amministratori di condominio che gestiscono gli spazi comuni dell'edificio e possono contribuire a diffondere l'iniziativa.
Il percorso di partecipazione si articola in diverse fasi e il punto fondamentale è che visualizzando le schede presenti nel sito del progetto si possono scegliere le varie forme di partecipazione più adatte al proprio condominio.
Oltre alle buone prassi e alle soluzioni più utili che ogni famiglia può adottare, i condomìni possono applicare tecnologie innovative in grado di rendere più efficienti le proprie abitazioni, razionalizzando i consumi e risparmiando sui costi.
I condomìni sono un luogo di aggregazione che può incentivare azioni collettive in grado di contribuire al benessere ambientale e sociale. Il progetto punta a razionalizzare i consumi di acqua ed energia e a ridurre la produzione di rifiuti e si prefigge di dimostrare che è possibile raggiungere risultati significativi in termini di riduzione dei consumi e quindi anche di risparmio in bolletta fino al 30% di riduzione del consumo di acqua a livello domestico, al 15% di riduzione dell'energia consumata nelle abitazioni/condomini, al 15% di riduzione di rifiuti prodotti da ogni nucleo familiare all’interno di un condominio.
Per sviluppare il progetto sono state attivate due "community", una fisica e una virtuale. La prima riunisce alcuni condomìni associati ad ANCAb-Finabita, la seconda i condomini e le famiglie che desiderano partecipare alla web community ECO Courts.
Partecipare al progetto è semplice. È sufficiente digitare l’indirizzo www.life-ecocourts.it/tutorial e registrarsi. Gli utenti hanno la possibilità di compilare un breve questionario per valutare i propri consumi e, attraverso la navigazione in una casa virtuale, beneficiare di informazioni legate ai consumi domestici di energia, acqua e rifiuti e di eco-consigli su come ridurre gli sprechi.
Selezionando gli eco-consigli e le soluzioni di risparmio più adatte alle proprie esigenze, l’utente comporrà un piano d’azione che resterà memorizzato sulla propria pagina e potrà essere aggiornato in funzione delle soluzioni effettivamente adottate. Sul portale si trovano anche altre sezioni, come uno spazio dedicato alle proposte per realizzare azioni collaborative insieme ad altri cittadini e famiglie, una bibliografia e linkografia per approfondire i temi del progetto, diverse opzioni per partecipare e collaborare attivamente alla community, notizie sulle ultime novità in tema di risparmio e sostenibilità.
Per risparmiare risorse e denaro non è sempre necessario fare grandi investimenti, anche le piccole azioni che compiamo nelle nostre case ogni giorno possono produrre risultati significativi. Gli eco-consigli riportati sul sito di Eco Courts sono molto utili.
Il progetto ha previsto anche dei premi per i condomìni o le famiglie più virtuose che hanno saputo applicare le migliori pratiche di risparmio delle risorse. Si tratta degli Eco Courts Award, il primo concorso italiano che premia le buone abitudini. Biciclette, abbonamenti car-sharing e dispositivi domestici per il risparmio energetico sono tra i premi consegnati alle migliori pratiche sostenibili attuate in condominio.
Quattro sono i condomìni pilota che hanno aderito all’iniziativa. Si trovano a Milano, Roma e Cinisello Balsamo per un totale di 318 unità immobiliari.
In questi condomìni si fa il compostaggio condominiale, si effettua la raccolta dell’olio usato, si promuove il bike sharing attraverso il recupero di vecchie biciclette donate dai condomini, si sono sostituite le vecchie lampadine degli spazi comuni con quelle a basso consumo e si sono condivisi gli elettrodomestici. E’ stata installata anche un’isola ecologica per la raccolta non solo dell’olio ma anche di pile, toner, batterie e farmaci ed è stata allestita anche una cassa per la raccolta dell’acqua piovana.
Partner importante dell’iniziativa è la Coop che si è impegnata a distribuire materiali informativi ai suoi soci e a tutti i clienti.
Il progetto Eco Courts ha portato anche alla creazione di una palestra condominiale a Cinisello Balsamo (Milano). I condomini del condominio pilota ECO Courts di via Mozart a Cinisello Balsamo hanno deciso infatti di contribuire all’allestimento della palestra mettendo a disposizione degli altri condomini attrezzature di uso personale come cyclette, tapis roulant, stepper, panca per il sollevamento pesi... e così hanno ridotto le spese dell’abbonamento a palestre private o per l’acquisto di attrezzature individuali, mettendo in piedi un’area organizzata dove fare sport in compagnia e socializzare. Lo stesso condominio inoltre ha deciso di sostituire le lampade delle parti comuni con una tecnologia a Led a basso consumo risparmiando così fino all’85% di energia elettrica.
In un altro condominio a Roma, sempre aderente al progetto Eco Courts, si è deciso di installare un chiosco dell’acqua condominiale che ha permesso di risparmiare in un mese oltre 1.600 bottiglie di plastica.
Anche se il progetto Eco Courts è in via di conclusione è importante considerare le esperienze che sono state fatte dai condomini che vi hanno partecipato come esempio di collaborazione fattiva che ha creato una vera e propria comunità di condomini che si prendono cura del loro ambiente. Questi condomini hanno sviluppato buone prassi che rappresentano un ottimo spunto da seguire utile per tutti i condomini e gli amministratori che desiderano trasformare il proprio condominio in una vera e propria comunità di partecipazione costruttiva. Vediamo insieme le tappe che hanno seguito i condomìni pilota che hanno partecipato al progetto.
La prima tappa è il cosiddetto MONITORAGGIO DEI CONSUMI DEL PROPRIO CONDOMINIO: l'amministratore di condominio è in possesso dei dati necessari. Si tratta di misurare i consumi qui sotto descritti per un periodo di almeno 2 anni: energia per il riscaldamento degli ambienti;
- energia per il riscaldamento dell'acqua;
- energia per la climatizzazione (quando presente);
- energia elettrica per i servizi condominiali;
- energia elettrica per i consumi all'interno degli alloggi;
- acqua potabile.
La seconda tappa è la DEFINIZIONE DI UN PIANO D'AZIONE CONDIVISO: si tratta di individuare le necessità del condominio e dei suoi abitanti e la disponibilità di impegno e risorse che il singolo condominio è disposto a dedicare per diminuire i propri consumi e attuare buone prassi di risparmio, dall'acquisto collettivo di prodotti per il risparmio energetico alla condivisione degli elettrodomestici, dal recupero dell'acqua piovana per l'irrigazione all'organizzazione di forme di riuso e scambio degli oggetti, alla condivisione di mezzi di trasporto, come automobili e biciclette. Alcune soluzioni prevedono l'approvazione da parte dell'Assemblea condominiale.
La terza tappa è la REALIZZAZIONE DI AZIONI COLLABORATIVE attraverso l’attribuzione di responsabilità e compiti a livello di condominio e condòmini; la selezione degli interlocutori possibili a livello territoriale (fornitori, ente locale, ecc.); la modalità di monitoraggio di attività e risultati.
La quarta tappa è l’AGGIORNAMENTO PERIODICO DEGLI ABITANTI. L'amministratore o il condomino che rappresenta il condominio avrà il compito di informare periodicamente gli altri condomini, attraverso incontri e comunicazioni scritte, sullo stato di avanzamento delle azioni collaborative intraprese, sui risultati ottenuti e sul contributo da parte di tutti in termini di attività concrete e azioni intraprese.
L’ultima tappa è la VERIFICA DEI RISULTATI rispetto a risparmio e diminuzione dei consumi.
In conclusione il progetto ECO Courts è stato un progetto di successo che ha portato nuove idee e buone pratiche per una gestione più efficiente e sostenibile delle risorse dell’ambiente in cui viviamo: partendo dalla semplice idea che dal proprio cortile di casa e quindi dalla vita di tutti i giorni si possono fare tante cose per ridurre consumi e spese riguardo l’acqua, l’energia e i rifiuti, si sono ottenuti benefici concreti.
L’auspicio è che tale progetto venga diffuso e replicato e che molti altri condomini ne seguano l’esempio per un abitare sempre più sostenibile.
• Convegno organizzato da Sesamo a Modena
04 • Dicembre • 2014
Sesamo Interprovinciale Bologna-Modena-Reggio Emilia, organizza a Modena presso la Sala Agnini in Via San Fabriani n.120, il 13 dicembre 2014, ore 9.30-13.00, un convegno a tema "La morosità in condominio, le procedure per la riscossione dei crediti, i compiti e le responsabilità dell'amministratore nell'ambito del recupero".
Programma dell'Evento
• Sesamo Caserta: In assemblea per l'adeguamento dello Statuto e rilancio dell'Associazione
10 • Novembre • 2014
Il 1° Luglio 2014 a seguito dell'adeguamento dello Statuto Provinciale, che vedeva già la sede di Caserta aver costituito una Sezione Provinciale di Sesamo, si è proceduto all'adeguamento dello stesso così come prevede il nuovo Statuto Nazionale di Sesamo.
L'occasione si è rivelata particolarmente interessante per l'approfondita disamina che il prof. Gianfranco Tedesco ha fatto riferendo delle iniziative e delle attività che il Nazionale sta portando avanti e per una progettualità che proprio a partire dalla sede Sesamo di Caserta punta ad aumentare il numero degli iscritti sul territorio e ad organizzare secondo le linee guida del Comitato Tecnico-Scientifico di Sesamo corsi di formazione per amministratori condominiali e di aggiornamento.
• Sesamo partecipa ad un incontro organizzato dall'UNI - Resoconto di Antonio Romano
22 • Ottobre • 2014
La norma UNI attuale che riguarda gli amministratori di condominio (10801/1998) passerà attraverso una fase di revisione, che ha appena preso le mosse proprio lo scorso 10 ottobre nell'incontro che si è tenuto a Milano presso UNI a cui hanno preso parte diverse associazioni di categoria ed alcuni organismi di accreditamento. Sesamo era presente con il Dott. Romano, Presidente del Comitato Tecnico Scientifico e con l'Avv. Gatto, Vicepresidente e membro della Direzione Nazionale della nostra Associazione.
UNI - Ente Nazionale Italiano di Unificazione - è un’associazione privata senza scopo di lucro fondata nel 1921 e riconosciuta dallo Stato e dall’Unione Europea, che studia, elabora, approva e pubblica le norme tecniche volontarie - cosiddette “norme UNI” - in quasi tutti i settori industriali, commerciali e del terziario. Lo scopo di questa attività normativa è la predisposizione di strumenti di supporto all’innovazione tecnologica, alla competitività, alla promozione del commercio, alla protezione dei consumatori, alla tutela dell’ambiente, alla qualità dei prodotti e dei processi. Da tempo esiste una specifica norma UNI anche nel settore che ci riguarda più da vicino: la norma UNI 10801, che risale al 1998, ha provveduto a specificare, nel sostanziale silenzio della normativa, le funzioni ed i requisiti minimi di qualificazione dell'amministratore condominiale che hanno fatto da riferimento in tale contesto. Le norme UNI non sono vincolanti, fatti salvi i casi in cui siano richiamate da disposizioni di legge, ma sono riconosciute in ogni ambito come un riferimento importante per la valutazione della qualità dei beni e dei servizi. Con l'entrata in vigore della Legge 4/2013 “Disposizioni in materia di professioni non organizzate”, l’attività di normazione UNI ha assunto ulteriore rilevanza: in particolare l’articolo 6 “Autoregolamentazione volontaria”, pur non rendendo obbligatorio il rispetto delle norme UNI, dispone che la qualificazione della prestazione professionale si basa sulla conformità della medesima alla normativa tecnica UNI. Precisa inoltre che "I requisiti, le competenze, le modalità di esercizio dell'attività e le modalità di comunicazione verso l'utente individuate dalla normativa tecnica UNI costituiscono principi e criteri generali che disciplinano l'esercizio autoregolamentato della singola attività professionale e ne assicurano la qualificazione."
La nostra associazione parteciperà alla fase di revisione di tale normativa, attualmente in fase di richiesta di inchiesta pubblica di revisione presso UNI. La norma UNI attuale è, in effetti, ormai risalente e deve fare i conti con la recente normativa introdotta dalla legge di riforma del condominio e dal DM 140/2014. Secondo il meccanismo predisposto da UNI, il gruppo di lavoro a cui parteciperà SESAMO, composto da molte associazioni di categoria e da alcuni organismi di accreditamento, coordinati da funzionari UNI, valuterà una bozza di richiesta di avvio di inchiesta pubblica. Secondo i principi dell'Ente di normazione, lo sviluppo di una norma deve aver luogo solo di fronte a un reale beneficio e individuando tutti i soggetti significativi degli interessi che gravitano intorno a questo settore, in modo che ci sia una rappresentanza adeguata dei soggetti che li esprimono.
L'inchiesta pubblica che seguirà e che garantisce la democraticità dell'intero processo normativo, vedrà il progetto, elaborato dal gruppo di lavoro e approvato dall'organo tecnico competente, messo a disposizione di tutti gli operatori, al fine di raccogliere i commenti e ottenere il consenso più allargato possibile.
La nostra associazione seguirà tutto l'iter di normazione con la massima attenzione e porterà in quella sede anche l'esperienza e le attese dei soci ASPPI.
• Il Trust anche per il Condominio a cura del dott. Romeo Emiliozzi
20 • Ottobre • 2014
Interessante argomento in relazione alla segregazione delle somme dei condomini per gestirle a favore di un terzo.
LA GARANZIA NEI RAPPORTI ECONOMICO
E FINANZIARI TRA IL CONDOMINIO
E L’AMMINISTRATORE
È oramai pacifico, che la giurisprudenza da molto tempo non ha più la ragione di dubitare della legittimità e diritto di esistenza nell’ordinamento giuridico italiano nella istituzione dei trust interni.
Tra i possibili impieghi del trust vi è anche quello di trasferire somme di denaro ad un terzo perché la destini al soddisfacimento di una determinata finalità, in particolare per garantire un’obbligazione del deponente nei confronti dello stesso terzo depositario o di altri creditori.
La prassi dell’economia mobiliare e di gestione degli immobili suggerisce un’ampia casistica di ipotesi, tra cui possiamo inserire i rapporti economico-finanziari tra il condomino immobiliare ed il suo amministratore di condominio.
Il condominio rappresenta una particolare forma di comunione che riguarda le parti comuni dell’edificio e che, in quanto tale, necessita di essere amministrata. L’amministrazione dei beni che fanno parte della comunione edilizia (regolata dal codice civile e dal regolamento condominiale) è affidata all’assemblea dei condomini che decide in base al principio di prevalenza della maggioranza, nel bene degli interessi comuni. Per gli edifici condominiali con più di quattro condomini, è prevista anche la figura dell’amministratore che può essere o uno dei condomini o un professionista. All’amministratore sono riservati compiti di carattere amministrativo, esecutivo e rappresentativo che permettono al condominio di agire in modo unitario nei rapporti con i terzi (fornitori di servizi od opere, utenze, amministrazione finanziaria, professionali, l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato; impianti volti a consentire la videosorveglianza, ed altro). Tenuto conto che dal punto di vista tributario il condominio si qualifica come sostituto d’imposta, sia a suo carico che dell’amministratore: deve assolvere ai relativi obblighi dichiarativi e comunicazione di alcuni dati relativi ai condomini amministrati.
Facciamo alcuni esempi sul deposito di somme di denaro e la loro garanzia.
Si pensi, ad esempio al deposito di somme di denaro nelle mani di un notaio che dovrà reimpiegarle nel modo previsto nel provvedimento che autorizza la vendita di un immobile di proprietà di un incapace qualora in cui l’autorità tutoria stabilisca il reimpiego a carico del notaio; o al deposito, presso il notaio, di una parte del prezzo di una vendita a garanzia del pagamento di una penale prevista per l’inadempimento di un obbligo contrattuale. Si pensi inoltre al deposito presso un professionista di una parte del prezzo dovuto a titolo di corrispettivo per l’acquisto di quote di società personali o a responsabilità limitata o di azioni di società per azioni o per l’acquisto di un’azienda o di un suo ramo particolare, somma che il professionista dovrà consegnare al venditore una volta che l’acquirente abbia accertato l’estinzione di debiti societari non riportati nelle scritture o che il valore patrimoniale delle quote, delle azioni o dell’azienda corrisponda a quanto dichiarato negli accordi di trasferimento del bene. Si pensi all’amministratore di condominio che opera sulle somme che provengono dai condomini, per la completa amministrazione dell’immobile nei rapporti con i terzi (fornitori di servizi od opere, utenze, amministrazione finanziaria, professionali, l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato; impianti volti a consentire la videosorveglianza, ed altro).
In tutti questi casi ed in altri ancora si pone una duplice, ma centrale esigenza: che la somma di denaro depositata presso il terzo non venga aggredita dai creditori del depositario (amministratore di condominio) Equitalia ed altro, ma non venga neppure toccata dai creditori del deponente (condomino) Equitalia ed altro. È necessario cioè che la somma di denaro sia indisponibile, dovendo soddisfare unicamente l’obbligazione garantita, cioè l’attività della gestione economica e finanziaria dell’immobile in condominio. Ovvero, è necessario che si riproduca la stessa condizione giuridica che contraddistingue i beni immessi nel patrimonio di un fondo comune di investimento, sul quale né il creditore della società di gestione può avanzare pretese.
Orbene, l’evento di somme di denaro consegnate al terzo per la realizzazione di uno scopo voluto dal trasferente nell’interesse di altri soggetti, può dare luogo nel nostro ordinamento a fattispecie diverse tra loro, seppure contraddistinte da elementi comuni.
I meccanismi che regolano l’istituzione ed il funzionamento del trust consentono di azzerare i rischi intrinseci al trasferimento di somme di denaro dai condomini all’amministratore. Quindi lo scopo del trust è riferito alla segregazione delle somme che vengono gestite dal trust il cui il fiduciario sarà l’amministratore od un terzo ed il guardiano da uno o più condomini nominati dall’assemblea condominiale.
Se il trustee, agendo sostanzialmente come depositario, fiduciario o mandatario, riceve le somme di denaro che vengono vincolate nel trust per garantire un’obbligazione del condomino (ciò può avvenire anche online), potrà innanzitutto opporre ai propri creditori il trust e di conseguenza sulla somma di denaro in trust i creditori del trustee non potranno mai rivalersi. Il trustee potrà depositare la somma di denaro in un conto corrente bancario (o può arrivare online), opportunamente identificato, come è stato osservato, quale conto acceso nell’interesse del terzo. La somma di denaro resterebbe così segregata e la barriera costituita dal trust impedirebbe ai creditori del trustee (che può essere l’amministratore di condominio) ed anche ai creditori del condomino di rivalersi sui beni in trust. Con l’istituzione del trust si definisce il programma di attribuzione del denaro che viene segregato, si è osservato, nello stesso momento in cui il trustee li percepisce anche online. In proposito accenno l’art. 11 della Convenzione dell’Aja che consente al disponente il trust (può essere l’amministratore o il condominio) ed al trustee di opporre ai rispettivi creditori la legge prescelta, la disciplina applicabile nonché la previsione in essa contenuta del duplice principio del trasferimento del bene e della separazione del patrimonio del disponente da quello del trustee.
E possono trovare agevole soluzione anche i conflitti tra disponente e trustee: il disponente, in caso di inadempimento del trustee, può invocare il negozio costitutivo del trust e rivalersi sulla somma in trust o sul patrimonio del trustee per il soddisfacimento del suo credito.
Qualsiasi vicenda che possa colpire la persona o il patrimonio del trustee non produce effetti sul bene in trust poiché i beni trasferiti con il negozio istitutivo del trust formano un patrimonio separato rispetto a quello del trustee che, nella fattispecie del trust di garanzia riproduce i tratti e la condizione giuridica del depositario, del mandatario e del fiduciario. Il denaro ed i titoli al portatore, ovvero beni vincolati alla realizzazione della causa di garanzia.
• La questione della ripartizione dei consumi idrici in condominio: la Cassazione sceglie il criterio millesimale a cura di Antonio Romano
17 • Ottobre • 2014
La Corte di Cassazione (sentenza 17557/2014 del 1° agosto 2014) è intervenuta su un tema quanto mai sentito: la ripartizione dei consumi idrici tra i condomini.
La Corte di Cassazione ha infatti deciso che, in assenza di regolamento condominiale (il quale può dettare le modalità di riparto delle spese comuni) e di appositi contatori dei consumi istallati nei singoli appartamenti, è illegittima la delibera condominiale che statuisce come criterio di riparto delle spese condominiali – nel caso di specie, la bolletta dell'acqua – quello della presenza o meno del condomino nel proprio appartamento e non, come riporta l'art. 1123 Cod. Civ., il criterio millesimale.
Nella sentenza in oggetto la Corte afferma che “in tema di condominio, fatta salva la diversa disciplina convenzionale, la ripartizione delle spese della bolletta dell'acqua, in mancanza di contatori di sottrazione installati in ogni singola unità immobiliare, va effettuata (…) in base ai valori millesimali delle singole proprietà, sicchè è viziata, per intrinseca irragionevolezza, la delibera assembleare, assunta a maggioranza, che (…) esenti al contempo dalla contribuzione i condomini i cui appartamenti siano rimasti vuoti nel corso dell'anno”.
Il principio di diritto è quindi che deve ritenersi illegittima - perché contraria alle norme dettate in materia di ripartizione delle spese dettate dal Codice Civile - la deliberazione assembleare che pone un maggior onere contributivo a carico delle unità immobiliari abitate da più persone: è ritenuto irrilevante il numero di persone che occupano l'appartamento, in quanto solo una previsione regolamentare contrattuale può imporre un criterio che tenga conto di tale composizione numerica.
Il ragionamento svolto dalla Corte parte dalla considerazione per cui, nel condominio, le spese relative al consumo dell'acqua devono essere ripartite in base all'effettivo consumo se questo è rilevabile oggettivamente con strumentazioni tecniche. Infatti, l'installazione in ogni singola unità immobiliare di un apposito contatore consente, da un lato, di utilizzare la lettura di esso come base certa per l'addebito dei costi, salvo il ricorso ai millesimi di proprietà per il consumo dell'acqua che serve per le parti comuni dell'edifici.
Da questo punto di vista la sentenza prende atto della normativa specifica per cui l'installazione di contatori per il consumo dell'acqua in ogni singola unità abitativa (nonchè di contatori differenziati per le attività produttive e del settore terziario esercitate nel contesto urbano) costituisce misura alla quale il legislatore guarda con particolare favore, in quanto volta a razionalizzare i consumi e ad eliminare gli sprechi e quindi a conseguire, in una prospettiva di tutela ambientale, il risparmio della risorsa idrica.
In effetti, già la Legge 5 gennaio 1994 n. 36 recante "Disposizioni in materia di risorse idriche" all'articolo 5, comma 1) prevedeva che "il risparmio della risorsa idrica è conseguito, in particolare, mediante la progressiva estensione delle seguenti misure: ... c) installazione di contatori in ogni singola unità abitativa".
In attuazione di tale Legge ("Legge Galli"), è poi intervenuto il D.P.C.M del 04.03.96, recante sempre "Disposizioni in materia di risorse idriche" che dispone:
“8.2.8. Misurazione
… In relazione a quanto disposto dall'articolo 5, comma 1, lettera c), della Legge 5 gennaio 1994, n. 36, dove attualmente la consegna e la misurazione sono effettuate per utenze raggruppate, la ripartizione interna dei consumi deve essere organizzata, a cura e spese dell'utente, tramite l'installazione di singoli contatori per ciascuna unità abitativa.”
La normativa sopra richiamata è stata poi ripresa dal D. Lgs. 152/2006 "Norme in materia ambientale" (“T.U. ambiente”) che riunisce tutta la normativa su acque, suolo, rifiuti, ecc. in un unico testo, abrogando buona parte delle precedenti norme in vigore. In base all'articolo 146 di tale T.U., viene demandata alle Regioni l'adozione di "norme e misure volte a razionalizzare i consumi e eliminare gli spechi ed in particolare a: ... f) installare contatori per il consumo dell'acqua in ogni singola unità abitativa".
D’altra parte, sempre considerando il favore del legislatore verso una precisa contabilizzazione dei consumi idrici, la Corte di Cassazione con la sentenza n. 10895 del 16.05.14 aveva già dichiarato che l’installazione dei contatori di ripartizione del consumo dell’acqua in ogni singola unità immobiliare può essere deliberata dall’assemblea di condominio, anche se la ripartizione del servizio è disciplinata diversamente dal regolamento contrattuale, per cui l'assemblea può deliberare l’installazione dei contatori di sottrazione in ogni appartamento, anche se il regolamento contrattuale disponga diversamente.
Fatta salva questa premessa, la Corte precisa che diverso è il caso in cui le unità immobiliari non siano dotate di contatori di sottrazione.
In tale evenienza - ed è quella che viene in considerazione nella specie - il sistema dell'art. 1123 Cod. Civ. non ammette – secondo la lettura che ne fa la Corte nella sentenza - che, salvo diversa convenzione tra le parti, il costo relativo all'erogazione dell'acqua, con una delibera assunta a maggioranza, sia suddiviso in base al numero di persone che abitano stabilmente nel condominio e che resti di conseguenza esente dalla partecipazione alla spesa il singolo condomino il cui appartamento sia rimasto disabitato nel corso dell'anno.
La Corte basa il proprio ragionamento su una lettura rigorosa del testo dell’art. 1123 Cod. Civ. ed osserva che Il comma 1 della citata disposizione detta un criterio per le spese di tutti i beni e servizi di cui i condomini godono indistintamente, basato su una corrispondenza proporzionale tra l'onere contributivo ed il valore della proprietà di cui ciascuno condomino è titolare.
Lo stesso art. 1123, comma 2, il quale stabilisce che “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne” viene letto nel senso per cui la norma in questione ha riguardo al godimento potenziale che il condomino può ricavare dalla cosa o dal servizio comune, atteso che quella del condomino è una obbligazione che trova fondamento nel diritto di comproprietà sulla cosa comune, sicchè il fatto che egli non ne faccia uso non lo esonera dall'obbligo di pagamento della spesa.
Sotto questo profilo, osserva la Corte, va considerato che anche in un appartamento rimasto non abitato
possono tuttavia esservi altri usi dell'acqua, ad es. per le pulizie dell'appartamento o per l'annaffiamento delle piante, o perdite d'acqua.
Inoltre, esentare gli appartamenti non abitati dal concorso nella spesa significa sottrarli non solo al costo del consumo idrico imputabile al lavaggio delle parti comuni o all'annaffiamento del giardino condominiale, ma anche a quella parte della tariffa per la fornitura dell'acqua potabile che è rappresentata dal minimo garantito quale quota fissa per la disponibilità del servizio da parte del gestore.
D'altra parte, puntualizza la Corte, stabilire il costo dell'erogazione dell'acqua in base al numero delle persone che risiedono in ogni unità abitativa, significa introdurre, al posto del criterio potenziale su base reale (per il quale ciò che rileva non è il contegno personale dell'uno o dell'altro condomino, ma l'entità del servizio obiettivamente prestato o destinato a prestarsi), un criterio forfettario presuntivo su base personale. Criterio, quest'ultimo, che soltanto apparentemente risponde a esigenze pratiche e di semplificazione, perchè in realtà è fonte di controversie nel momento dell'accertamento, finendo con il rimettere all'amministratore un compito di vigilanza e di controllo - la verifica, al di là dei dati anagrafici, di una stabilità di dimora o di convivenza che si realizza in ogni unità immobiliare - che evidentemente fuoriesce dalle sue attribuzioni, perchè tocca le relazioni personali e di vita di ciascun condomino.
La sentenza è da ritenersi innovativa, perché non vi erano pronunce giurisprudenziali chiare in materia finora.
Normalmente, in mancanza di un regolamento condominiale, il principio posto dal secondo comma dell’art 1123 Cod Civ (“nel caso di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne”) era inteso legittimare il ragionamento per cui il criterio millesimale per la ripartizione delle spese relative ai consumi di acqua non fosse il criterio di ripartizione ottimale, per cui – in assenza di contatori separati per ogni appartamento – per la ripartizione di tale onere si fa spesso riferimento proprio al numero dei condomini residenti considerando anche i lattanti come
persone adulte, per evitare differenziazioni troppo sottili e dunque in qualche modo arbitrarie, ma escludendo gli animali domestici.
Nel caso in cui ci sia un forte consumo dovuto alle parti comuni (irrigazione di parti verdi o quant’altro) occorre certamente tenere conto di questa circostanza con una stima del consumo “condominiale” e ripartendo solo la parte restante tra i singoli condomini.
Ora tale ragionamento perde valore, in favore di una lettura più aderente al dato testuale dell’art 1123 Cod. Civ.
• Sesamo, rappresentata da Antonio Romano e Fiorella Cima ha partecipato al Convegno organizzato dal COLAP il 01/10/2014 a Milano nell'ambito della manifestazione Expotraining tenutasi presso Fiera Milano City
10 • Ottobre • 2014
Ecco di seguito riportati dal dott. Antonio Romano, Presidente del Centro Studi e Formazione di Sesamo, alcuni passaggi importanti riferiti all'iniziativa.
Si è trattato di un incontro interessante, anche in considerazione della orgogliosa rivendicazione, a vari livelli, anche da parte del mondo sindacale (era presente un rappresentante della CISL ed uno della CGIL), del ruolo delle libere professioni e quindi del mondo dei professionisti "non imprenditori" nella nostra moderna società nonchè del diritto dei liberi professionisti ad una qualche forma di welfare più adeguato di quanto non sia la "gestione separata" INPS che, in cambio di oneri elevati per il professionista, non appare in grado, nè ora nè mai, di rendere prestazioni adeguate.
Il presidente del comitato scientifico del COLAP, Stefano Cordero di Montezemolo, ha introdotto il dibattito - poi moderato da Salvatore Padula del Sole 24 Ore - sottolineando la circostanza che la Legge 4/2013 ha accelerato il processo di organizzazione tra i professionisti, per cui il sistema associativo dovrà essere in grado di garantire a professionisti e consumatori un sistema di qualificazione che, nel tutelare i secondi, consenta ai primi di collocarsi adeguatamente sul mercato.
Si è quindi aperto un sistema duale, ha affermato il relatore: ordini e collegi da una parte/sistema autodisciplinato dall'altra, il quale definisce in autonomia proprie regole di condotta.
Il primo emanazione di una regola pubblica, il secondo regolato "dal basso".
In questo secondo caso, molto dipende dalla capacita delle associazioni di qualificare i propri associati sulla base del presupposto per cui chi svolge una professione è il soggetto più indicato per verificare la qualifica dei professionisti del proprio ambito.
Le associazioni, quindi, hanno la capacità primaria di qualificare i propri associati.
Molto interessante è stata anche l'analisi del Prof. Paletta dell'Università di Bologna.
Questi ha osservato che l'attestazione delle competenze è un processo che si pone alla fine di un ciclo di formazione che si basa anche sull'accumulo di specifica esperienza.
La complessità della competenza si basa su varietà e variabilità: il sapere deve essere saper fare. Non va bene, ha sottolineato, che vi sia prima accumulo di competenza e poi esperienza. Occorre sapere contestualizzare la propria competenza ed occorre la capacità di fare squadra nonchè di applicare competenze trasversali. Occorrono inoltre punti di riferimento valoriali.
Chi è più vicino alla produzione di competenze è inevitabilmente, ha osservato il relatore, il soggetto migliore per valutare la professionalità, per questo il ruolo delle associazioni è affermato come importante.
Opportunamente, il Prof. Paletta ha posto l'attenzione sulla circostanza per cui se l'opinione pubblica riconosce solo gli ordini professionali e non riesce a comprendere l'importanza del sistema associativo, caratteristico delle professioni non organizzate in ordini, si creano situazioni squilibrate, per cui l'associazionismo è fondamentale e deve potersi imporre all'attenzione della pubblica opinione.
In ultimo, senza togliere merito agli altri relatori, mi è sembrato interessante il contributo dell'Ing. Valsecchi dell'Ordine degli ingegneri della Provincia di Lecco che ha auspicato che tutte le professioni, organizzate o meno in ordini e collegi, siano in grado di competere tra loro, ma occorre delimitare l'ambito di competenze.
Una buona ragione - osservo - per cui, come del resto prevede la legge, avvocati, ingegneri, architetti ed altri appartenenti a professioni "ordinistiche" siano comunque tenuti a frequentare un corso di formazione per diventare amministratori di condominio.
• Iniziate le iscrizioni al 1° Corso per Amministratori di Condominio conforme al Decreto 140/2014 organizzato da Sesamo Treviso
26 • Settembre • 2014
SESAMO (Associazione Nazionale degli Amministratori di Condominio) Sede Interprovinciale di
Treviso - comunica che l'avvio del primo corso di formazione per amministratori di condominio.
Si tratta di un corso base rivolto ad amministratori di condominio, dipendenti e collaboratori di
amministratori condominiali, consulenti e professionisti che desiderano acquisire una
professionalità specifica iniziale per poter esercitare la professione di amministratore nella gestione
di condomini e immobili alla luce della Legge di Riforma del condominio n. 220/2012 «Modifiche
alla disciplina del condominio negli edifici», del Decreto Destinazione Italia 145/2013 e degli ultimi
decreti ministeriali attuativi del 2014.
L’obiettivo è creare amministratori esperti, informati e aggiornati in grado di fare delle proprie
conoscenze uno strumento di uso professionale.
Il corso è stato organizzato in collaborazione con l’ASPPI (Associazone Piccoli Proprietari
Immobiliari) di Treviso e con ASCOM di Treviso.
Il corso è articolato in 9 moduli per 80 ore complessive di studio che verranno svolte a partire dal
28 Ottobre, sia con seminari in aula (32 ore) presso ASCOM Treviso, sia con formazione a distanza
(48 ore) attraverso una piattaforma web dedicata -creata dallo Studio Storebelt di Milano- e con
l'appoggio di un tutor, dove poter trovare le dispense didattiche ed i materiali per lo studio e
l'approfondimento, accedere ai test didattici e ai video tutorial dei docenti.
La fine del corso sarà il 31 Marzo 2015 ed entro il mese di Aprile i corsisti potranno sostenere
l’esame conclusivo, superato il quale riceveranno apposito attestato di frequenza.
Il corso tiene conto delle disposizioni normative ed in particolare dell'emanando Regolamento del
Ministero della Giustizia.
Il costo di iscrizione comprensivo del materiale didattico, della presenza degli insegnanti e dei tutor,
è di € 650,00.
Le iscrizioni dovranno pervenire alla Segreteria didattica di Sesamo Treviso entro il giorno 10
Ottobre 2014.
Per informazioni:
SEGRETERIA DIDATTICA: Sesamo Treviso - via Battistella 3 - 31100 TREVISO
tel. e fax 0422 421424 – mail treviso@sesamoamministratori.it
Materiale informativo e brochure di iscrizione:
• Sesamo inserita nell'elenco MiSE
23 • Luglio • 2014
L'Associazione Nazionale degli Amministratori di Condominio SESAMO, dal 17 Luglio è stata inserita nell'elenco delle Associazioni Professionali, Prima Sezione previsto dall'art.2 comma 7 della legge 4/2013.
L'importante risultato raggiunto in relazione a quanto prevede la legge 4/2013, è legata al possesso di requisiti ed attività comunicati al Ministero dello Sviluppo Economico, che caratterizzano una associazione che è bene ricordare è stata costituita nel 1999
