• L’amministratore di condominio e le sue responsabilità: nuove sfide dalla legge e dal mercato. A cura di Antonio Romano
03 • Giugno • 2015
Il dott. Antonio Romano, responsabile del Comitato Tecnico-Scientifico di Sesamo, ci svela in un interessante elaborato, tutte le novità sulla professione dell'Amministratore di condominio.
Il documento è visualizzabile cliccando QUI
• Partono i Corsi di Aggiornamento per Sesamo presso ASPPI Genova
20 • Maggio • 2015
Inizia il corso professionale di aggiornamento proposto da Sesamo presso ASPPI Genova.
Responsabile Scientifico del Corso: avv. Massimo Casagrande
Responsabile Comitato Tecnico Scientifico dell’Associazione SESAMO: dott. Antonio Romano.
Il corso avrà inizio il 28/05/2015 e terminerà a fine giugno 2015. Il corso avrà una durata di 15 ore in aula, articolate in 5 incontri della durata di 3 ore ciascuno.
Le sessioni si svolgeranno in presenza, con lezioni organizzate presso la Sede ASPPI Genova in Viale Sauli 39/1.
L’esame finale si svolgerà nel mese di settembre in aula presso la Sede ASPPI Genova.
Questi i nominativi dei formatori: avv. Federica Cesarone, geom. Jonny Antichi, dott.ssa Valentina Pierobon, dott. Ernesto Masini.
• Considerazioni sul corso di formazione iniziale per Amministratori organizzato da Sesamo Treviso. A cura di Fiorella Cima
11 • Maggio • 2015
Il 21 aprile si è concluso il corso di formazione iniziale per amministratori di condominio organizzato dalla sede SESAMO di Treviso in collaborazione con ASPPI Treviso e Ascom. Il corso ha previsto 80 ore di formazione che si sono svolte per il 60% in modalità online, attraverso piattaforma web dedicata e per il 40% con lezioni d’aula. Il programma, strutturato in 9 moduli formativi, è stato ampio e ha trattato tutti i punti fondamentali previsti dalle nuove normative che regolano la materia condominiale.
Il percorso formativo è stato coordinato dai formatori di Studio Storebelt che hanno curato con docenze specifiche i moduli di formazione a distanza del corso, hanno moderato il forum rispondendo ai dubbi e ai quesiti dei corsisti e corretto tempestivamente le verifiche periodiche on line, attraverso un tutoring personalizzato per ogni partecipante.
Si è trattato del primo corso per la formazione iniziale degli amministratori di condominio organizzato dalla nostra associazione SESAMO. I risultati sono stati molto positivi. L’80% dei partecipanti ha completato il percorso formativo e ha superato l’esame finale con successo.
Il rimanente 20% dei partecipanti, valutata l’attività didattica svolta, potrà comunque partecipare all’esame in una sessione successiva.
Tutti i corsisti hanno affrontato con impegno gli argomenti del corso e hanno partecipato con interesse ai momenti formativi sia in aula che online accogliendo positivamente le nuove modalità telematiche di formazione.
Un’esperienza costruttiva perciò, che potremo ripetere in ulteriori edizioni e sedi secondo le finalità e gli obiettivi di SESAMO, che caratterizzano la nostra associazione come punto di riferimento per gli amministratori di condominio e per tutti coloro, consulenti e professionisti, che si occupano di gestioni e consulenze immobiliari.
• Alla Camera la Proposta di Legge sui servizi di Facility Management
04 • Maggio • 2015
La scorsa settimana è partita alla Camera, presso le Commissioni riunite Ambiente e Attività produttive, l'esame della proposta di legge n. 2475 "Disposizioni in materia di servizi, anche integrati, di gestione degli immobili e disciplina delle gare di appalto ad essi relative".
La proposta di legge, presentata in Parlamento nel giugno scorso, è stata promossa da Fise Anip - Associazione Nazionale Imprese di Pulizia e Servizi Integrati e si propone di regolamentare i servizi integrati di Facility Management, ambito di mercato sempre più importante questo, per il quale ad oggi manca ancora una specifica regolamentazione-quadro.
Tra le intenzioni della proposta: definire una normativa non solo diregolazione, ma anche con valore propulsivo per lo sviluppo industriale e occupazionale del comparto.
È assai significativo che la proposta di legge inizi il suo iter alla Camera nel momento in cui al Senato il testo di legge-delega per il recepimento delle nuove Direttive europee sugli appalti, licenziato dalla Commissione VIII, ha accolto una serie di specifici emendamenti presenti nel "Manifesto del mercato dei servizi di Facility Management" promosso da Patrimoni PA net - il Laboratorio Terotec & Forum PA - e dalle Associazioni Afidamp, Assistal, Confcooperative - Federlavoro e Servizi, Fnip, Fise Anip, Legacoop Servizi..
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• Riflessioni sulla durata dell'incarico dell'amministratore di condominio. A cura di Antonio Romano
28 • Aprile • 2015
L'amministratore gestisce il condominio in virtù di un rapporto di mandato: attualmente, l'art 1129 Cod Civ comma 15 lascia pochi dubbi al riguardo. Si tratta, comunque, di un mandato "sui generis".
Prima di tutto è essenzialmente il Codice Civile a definire obblighi e diritti del mandatario. L'amministratore di condominio rappresenta, inoltre, anche coloro che hanno espresso il dissenso alla sua nomina, come pure i nuovi condomini che avessero acquistato la propria unità immobiliare dopo la delibera di nomina alla quale, quindi, non hanno preso parte.
In ultimo, il mandatario, nel caso dell'amministratore di condominio, potrebbe trovarsi ad agire in giudizio anche nei confronti del proprio mandante, come accade nelle ipotesi di recupero del credito.
Tra le situazioni che riguardano quasta particolare figura, consideriamo in queste note il rinnovo nell'incarico.
Il nuovo comma 10 dell'art 1129 Cod Civ conferma la durata annuale dell'incarico. Precisa però che "questo si intende rinnovato per eguale durata": questa disposizione incide profondamente sul regime di proroga, che assume profili completamente diversi a seconda dell'intepretazione della norma, che potrebbe essere:
- durata nell'incarico per un anno più uno di rinnovo automatico, quindi, di fatto, biennale;
- durata nell'incarico per un anno, che prosegue per non più di un altro anno, quindi il secondo anno è un anno di rinnovo a cui quindi non può conseguire un altro rinnovo automatico;
- durata nell'incarico per un anno, che prosegue "sine die" salvo revoca.
In tutti i casi, valgono le considerazioni che seguono:
- la dimensione dell'incarico annuale resta, per effetto del disposto del comma 10 dell'art 1129 Cod Civ;
- in ogni caso, l'amministratore può essere revocato in ogni momento per giusta causa con riferimento alle norme sul mandato: le ipotesi di giusta causa sono quelle elencate nel comma 12 dell'art 1129 Cod Civ, oltre a quelle che il Giudice eventualmente sollecitato dai condomini potrà ritenere tali da configurare "gravi irregolarità".
- in ogni caso, l'assemblea può deliberare la revoca dell'amministratore, con la stessa maggioranza necessaria per la sua nomina (vedi comma 11 art 1129 Cod Civ): in questo caso è salvo il suo diritto all'emolumento per l'intero periodo concordato (che resta comunque di un anno e non di più per effetto del comma 10 dell'art 1129 Cod Civ) oltre all'eventuale diritto al risarcimento del danno.
Qual'è quindi la durata corretta dell'incarico?
In effetti la Giurisprudenza non ha avuto modo di pronunciarsi al riguardo e la dottrina si muove in ordine sparso.
Non è quindi facile prendere una posizione certa, ma, a mio avviso, se prima della riforma l'incarico dell'amministratore durava un anno e necessitava, per la sua prosecuzione, di una ulteriore delibera assunta con la maggioranza prevista nel comma 2 dell'art 1136 Cod Civ, la nuova regolazione rende evidente che non ci sarà bisogno di una conferma specifica.
L'ordine del giorno non recherà più l'indicazione "nomina amministratore", ma eventualmente "revoca amministratore", se richiesto dai condomini (formalmente ex art 66 Disp Att Cod Civ da almeno due condomini che rappresentino almeno 1/6 dei millesimi).
Trattandosi di un contratto di durata, in mancanza di intenzione contraria, si concreta la volontà dell'assemblea di proseguire nel rapporto, per cui questo prosegue alle stesse condizioni del precedente, con l'adempimento connesso al comma 14 dell'art 1129 Cod Civ che impone all'amministratore, all'atto del rinnovo, di specificare nuovamente comunque, a pena di nullità, l'importo preteso a titolo di compenso, come pure con gli adempimenti di cui al comma 2 Cod Civ.
In linea di massima, si ritiene che l'obiettivo del legislatore sia stato il superamento del regime di proroga: si tratta infatti di un rinnovo del mandato e non di proroga dei poteri che resta, con una regolamentazione nuova di cui all'art 1129 comma 8 Cod Civ (solo attività urgenti e senza diritto ad ulteriori compensi), nei casi di cessazione dall'incarico.
La riforma ha quindi introdotto per l'amministratore di condominio una stabilizzazione nell'incarico certamente opportuna ed innovativa a cui fa da "contrappeso" l'ampliamento delle ipotesi di giusta causa di revoca anche giudiziale di cui al nuovo comma 12 dell'art 1129 Cod Civ.
Diversamente, non avrebbe avuto senso il cambio di testo dell'art 1129 Cod Civ, che nella formulazione previgente affermava che "l'amministratore dura in carica un anno", mentre la nuova formulazione afferma che "l'amministratore dura in carica un anno e si intende tacitamente rinnovato per eguale periodo". Se infatti dovessimo ritenere che l'interpretazione corretta fosse "un anno più uno e non di più" non vi sarebbe alcuna rilevante innovazione, perchè gli stessi problemi interpretativi inerenti al regime di proroga si ritrovebbero ancora nell'assetto post riforma, solo posticipati di un anno. La limitazione dei poteri dell'amministratore in regime di proroga introdotta dalla riforma diventerebbe una sorta di trappola per i condomini che potrebbero trovarsi con un amministratore fortemente limitato nel proprio mandato per un periodo di tempo anche lungo perchè l'assemblea consolidi una maggioranza sufficiente alla nomina del successore.
In ultimo si osservi che l’amministratore dimissionario può liberarsi dell’onere dell’ufficio, senza dover sottostare all’inerzia dell’assemblea. Infatti l’art. 1129 comma 1 Cod Civ lo autorizza al ricorso all’Autorità Giudiziaria, nel caso in cui l’assemblea non provveda alla nomina (se i condomini sono più di otto). Si noti però che l’amministratore non è autorizzato a rivolgersi all’Autorità Giudiziaria in qualsiasi caso di mancata conferma, ad esempio perché l’assemblea non raggiunge il quorum sufficiente per deliberare. Si ribadisce indirettamente quindi il principio per cui l’assemblea non ha bisogno di deliberare sulla conferma, perché l’amministratore si rinnova automaticamente nel tempo.
In ultimo, vale la pena considerare il testo del comma 10 dell'art. 1129 Cod Civ che nella nuova versione non si esprime nel senso di limitare il tacito rinnovo dopo il primo anno ad UN eguale periodo, bensì parla di tacito rinnovo per “eguale periodo”, dunque non solo uno: quindi anche la lettura rigorosa della lettera della norma legittima quella che a mio avviso è l'interpretazione più coerente alle intenzioni del legislatore.
• Iniziano i corsi per Amministratori a Milano
16 • Aprile • 2015
E’ appena iniziato il corso per aspiranti amministratori e consulenti esperti di Condominio organizzato da ASPPI Milano con SESAMO in collaborazione con il team dei docenti di Studio Storebelt.
Le iscrizioni restano aperte per tutto il mese di aprile 2015.
Si tratta di un corso base dedicato a diplomati o laureati che hanno la necessità di frequentare un corso per intraprendere la professione di amministratore condominiale, ma anche per coloro che desiderano acquisire una professionalità specifica nella gestione di case e immobili, per approfondire la materia qualificandosi o riqualificandosi professionalmente, per ampliare la propria attività professionale e per coloro che lavorano o collaborano con enti o aziende che si rapportano con amministratori o che operano nel settore edilizia e immobili.
Il corso è aggiornato alla Legge di Riforma del condominio e successive modifiche e al Decreto 140/2014 che stabilisce i criteri per la formazione degli amministratori condominiali ed è stato progettato nel rispetto delle linee guida e del programma definito da SESAMO.
L’obiettivo è formare professionisti esperti, informati e aggiornati, in grado di fare delle proprie competenze uno strumento di uso professionale: non più solo mandatari dei condomini, ma autentici professionisti con una preparazione a tutto campo.
Il corso è aggiornato alle più recenti novità normative e prevede 80 ore di formazione distribuite in moduli didattici che verranno svolti in modalità telematica attraverso una piattaforma web di formazione appositamente strutturata. Il vantaggio di un corso a distanza è quello di poter organizzare lo studio secondo i propri ritmi e i propri tempi.
Il partecipante però non è lasciato solo nel suo percorso formativo: ogni partecipante viene seguito in modo costante dai docenti che correggono i test proposti, chiariscono eventuali dubbi, forniscono feedback e consigli attraverso un supporto tutoriale via email e un accompagnamento personalizzato. I moduli di studio comprendono video e tutorial con i docenti, dispense di studio, approfondimenti, richiami giurisprudenziali e note tecniche, test ed esercitazioni da completare al termine di ogni modulo e una bibliografia consigliata.
Nella piattaforma didattica è disponibile anche un forum moderato dai docenti per lo scambio di opinioni e di casi pratici. Il corso terminerà a luglio 2015 ed entro il mese di settembre i corsisti potranno sostenere l’esame conclusivo, superato il quale riceveranno idoneo certificato di frequenza attestante le competenze acquisite.
Per informazioni: Associazione Asppi Milano, via Archimede 22 - 20129 Milano tel. 02.76110167 mail: asppimilanoformazione@studiostorebelt.net
• "Un po' da te, un po' da me. Insieme è meglio!" - Workshop a Bologna
16 • Aprile • 2015
Mercoledì 22 Aprile 2015 dalle ore 16 alle ore 18, a Bologna, presso la sede dell'ASPPI in Via Testoni 5, si terrà il Workshop "Un po' da te, un po' da me. Insieme è meglio!".
Argomento della giornata sarà "L'assistente familiare condivisa".
Il programma è consultabile cliccando qui.
• Gli Stati Generali del Condominio - Federcondominio - 17 ottobre 2015
16 • Aprile • 2015
Si terrà dal 14 al 17 ottobre 2015, la Fiera Nazionale del Condominio che giunge quest’anno alla V edizione dell’evento più importante sul territorio nazionale per unire in un unico luogo, gli amministratori condominiali e le loro Associazioni e le aziende afferenti ai servizi e ai prodotti per il condominio.
Quest’anno si chiamerà FEDERCONDOMINIO IN FIERA (www.federcondominioinfiera.it), organizzata da Federcondominio di cui è presidente il Dott. Andrea Mondini e Vicepresidente il Dott. Stefano Schmidt. Questi ultimi, negli anni scorsi, hanno organizzato le precedenti edizioni della fiera:
Nel 2011 a Bologna - SAIE Condominio al SAIE
Nel 2012 a Milano – Condominio App al MADE expo
Nel 2013 a Milano - Condominio App al MADE expo
Nel 2014 a Rimini - CondominioEco a Ecomondo
ALCUNI DATI:
Nel corso degli ultimi anni la Fiera del Condominio ha totalizzato un numero complessivo di:
- Oltre 12.000 Amministratori Condominiali
- Oltre 200 aziende espositrici
- 100 eventi in Fiera
- Più di 100 fra meeting, workshop ed eventi con amministratori di condominio ed Associazioni su tutto il territorio nazionale.
- Oltre 20 Associazioni di Amministratori Condominiali presenti nell’ultima edizione della fiera
Quest’anno il più importante appuntamento per il mondo del condominio ritornerà alla fiera di Bologna in collaborazione con il gruppo SENAF.
“La fiera quest’anno ritorna a Bologna, innanzitutto per la perfetta posizione geografica, centrale e nodale negli spostamenti territoriali – dichiara il Presidente Federcondominio, Andrea Mondini - e poi perché è nello stesso luogo e nelle stesse date in cui si tiene il SAIE, la più importante fiera italiana dell’edilizia”.
LE NOVITA’ DEL 2015
La fiera è un importante punto di incontro per Amministratori condominiali e aziende del settore, oltre che per le associazioni di categoria, progettisti e artigiani.
Tra le importanti novità, quest’anno è prevista un’AREA FORMAZIONE con aule dedicate, per dare la possibilità, di accedere ai corsi per ottenere i crediti formativi, obbligatori per legge.
Ci sarà la possibilità di scegliere tra diverse tipologie di corsi con docenti specializzati nella formazione professionale. Tra gli argomenti trattati: sicurezza, comunicazione, management, lavori in quota, linee vita, efficientamento energetico, normative inerenti la professione ecc.
Tra gli eventi importanti: GLI STATI GENERALI DEL CONDOMINIO, che si terranno sabato 17 ottobre 2015 alla presenza dei Presidenti Nazionali delle Associazioni partecipanti.
In più, ogni Associazione di amministratori condominiali organizzerà dei meeting per discutere delle principali tematiche di settore.
Per ulteriori informazioni è possibile visitare il sito www.federcondominioinfiera.it oppure www.fieradelcondominio.it
• Riflessioni sulla formazione dell'Amministratore di condominio. A cura di Antonio Romano
26 • Marzo • 2015
La legge di riforma del condominio, con la modifica apportata dal DL "Destinazione Italia", ha introdotto molte novità relative alla figura dell'amministratore di condominio che si trova certamente al centro di un processo di riconoscimento della professionalità della propria figura, riconoscimento che avviene, per così dire, "in cambio" di una serie di adempimenti, oneri e responsabilità.
Il quadro che risulta dalla legge di riforma del condominio L 220/12 (con le modifiche introdotte dal DL 145/13 convertito nella L 9/14), dal DM 140/2014 sulla formazione dell'amministratore di condominio e dalla L 4/2013 sulle professioni non regolamentate da ordini, rappresenta un cambiamento drastico rispetto al passato e chiama le associazioni di categoria al ruolo non facile, ma estremamente stimolante, di garanti di una sorta di sistema di qualificazione di questa figura professionale.
Gli aspetti non chiari restano molti e molti di essi riguardano proprio la formazione e l'aggiornamento professionale dell'amministratore di condominio.
Per questo motivo, il Sottosegretario al Ministero della Giustizia Cosimo Ferri è stato chiamato in varie occasioni a pronunciarsi su alcuni aspetti che sono apparsi più controversi.
Da ultimo, il Sottosegretario ha ritenuto opportuno rilasciare a Saverio Fossati del Sole 24 Ore una lunga intervista, pubblicata lo scorso 3 marzo sulle pagine del quotidiano.
Va da sè che l'opinione del Sottosegretario al Ministero della Giustizia non ha la forza di una provvedimento normativo, nè, d'altra parte, tale Ministero ha una specifica competenza sulla questione, nel senso che non spetta al Ministero della Giustizia esercitare una forma di controllo sul corretto adempimento degli obblighiformativi, spettando, caso mai, tale incombenza al Ministero dello Sviluppo Economico ai sensi dell'art 10 comma 1 della L 4/2013 ovvero alla Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato ai sensi dell'art 10 comma 2 della medesima L 4/2013, i quali, in vero, ad oggi, non hanno ritenuto di esprimersi.
Ad ogni modo, l'intervista mette in fila molti quesiti legittimi e le risposte del Sottosegretario hanno per certi versi la funzione di togliere le proverbiali castagne dal fuoco per coloro che in questi mesi hanno cercato di attuare la normativa, in primo luogo proprio le associazioni di categoria, tra cui naturalmente anche la nostra.
Le risposte, in vero, si prestano a qualche appunto: così, ad esempio, chissà perchè la locuzione "professionista dell'area tecnica" con cui il DM 140/14 si riferisce alle qualifiche del responsabile scientifico dei corsi di formazione o aggiornamento si dovrebbe intendere, nelle parole del Sottosegretario, come relativa, tra gli altri, ai periti agrari. Forse se la norma lascia al riguardo un certo margine di interpretazione un motivo c'è, perchè, in effetti, al giorno d'oggi sono molte le figure professionali con competenze trasversali molto adeguate al contesto gestionale/manageriale dell'amministrazione di condominio, ma il cui inquadramento appare alquanto difficoltoso in un elenco, a cominciare, appunto, dagli stessi amministratori di condominio che curiosamente il Sottosegretario non cita come professionisti dell'area tecnica che, invece, avendo una specifica esperienza, ben potrebbero svolgere sia il ruolo di docenti che di responsabili della formazione, per non parlare dei formatori professionisti (con tutto il rispetto, si intende, per i periti agrari: forse che la previsione del Sottosegretario sia in realtà un sollecito a rendere più verdi i nostri agglomerati urbani? In vero, se così fosse, non sarebbe certo sbagliato!).
Più che riprendere il contenuto dell'intervista, credo possa essere utile focalizzare l'attenzione su alcuni punti specifici che, a mio avviso, in sintesi, sono i seguenti:
1 – Il Sottosegretario correttamente evidenzia che il responsabile scientifico del corso di formazione e aggiornamento è una figura chiave perchè è colui che rilascia l'attestazione di superamento dell'esame, verifica l'effettiva frequenza dei corsisti, si assume la responsabilità dell'adeguatezza del programma rispetto alla normativa ed alle effettive necessità di acquisizione delle competenze, verifica i requisiti dei formatori. Secondo il Sottosegretario non è opportuno che il responsabile scientifico sia uno dei formatori, anche se il Decreto 140/14, in verità, nulla dice al riguardo. In effetti, al responsabile scientifico sono richiesti requisiti pari o superiori ai docenti sia in termini di onorabilità che di competenza.
Nei nostri corsi, ad ogni modo, il responsabile scientifico non è, in linea di massima, uno dei formatori.
2 - Il formatore che non avesse i requisiti previsti dal DM in relazione ai propri titoli accademici, può documentare al responsabile scientifico del corso di avere una competenza professionale adeguata ai sensi della lettera e) dell'art 3 del DM 140/14; tale prova può essere fornita in qualsiasi modo – il Sottosegretario evidenzia però l'esclusione della mera autocertificazione - ed il responsabile scientifico del corso assume la responsabilità di avere svolto al riguardo una adeguata verifica.
Nei nostri corsi tutti i docenti hanno le qualifiche previste dall'art 3 del DM 140/14 e tutti possono documentare una lunga esperienza specifica nell'ambito condominiale, sia con riferimento ai professionisti di area giuridica, che fiscale, contabile e tecnica.
La certificazione richiesta ai docenti ha il solo scopo di guidare il responsabile scientifico nell'acquisizione di quella documentazione che si ravvisasse necessaria caso per caso per l'adempiento al dettato normativo.
3 – Il Sottosegretario evidenzia che la formazione deve essere affrontata con un adeguato mix di teoria e pratica, così, ad esempio, in relazione alle materie giuridiche, la considerazione della giurisprudenza consolidata non deve mancare.
Nei nostri corsi si considerano sentenze, si chiede l'esecuzione di attività pratiche (ad esempio la convocazione di un'assemblea e la redazione del relativo verbale), si considerano gli adempimenti tecnici con la collaborazione di professionisti del settore e non mancano le discussioni di casi pratici e le simulazioni.
4 - Nei corsi di aggiornamento devono essere considerati tutti gli argomenti specificati nel DM 140/14: il Sottosegretario è esplicito al riguardo. Dovranno essere evidenziate, ove vi fossero, le novità.
La nostra associazione al riguardo ha fatto sin dall'inizio una scelta coraggiosa che si è rivelata corretta: i corsi di aggiornamento svolti da Sesamo o sotto l'egida della nostra associazione rispettano infatti un programma in cui è prevista la trattazione di tutti gli argomenti indicati dal Decreto, all'interno dei quali, di volta in volta, sono oggetto di maggiore evidenza gli argomenti su cui il Comitato tecnico scientifico di Sesamo individua le maggiori esigenze di aggiornamento.
5 – Come prevedibile, il Sottosegretario conferma che non vi sono problemi nel suddividere la formazione iniziale e periodica in "pacchetti", preferibilmente trattati in unità di tempo.
I nostri corsi sono suddivisi in moduli la cui periodicità dipende dalla necessità di assicurare un corretto tempo di studio degli argomenti, trattati con i docenti dal vivo o attraverso web cast.
6 - L'esame finale deve svolgersi con la presenza del candidato, ma, secondo il Sottosegretario, può essere svolto con le modalità ritenute adeguate (scritto/orale) dal responsabile scientifico e dai docenti ed eventualmente anche con l'adempimento di compiti pratici.
I nostri corsi di formazione iniziale, svolti sia in modalità mista che on line, prevedono il superamento di un esame finale con la presenza del candidato, di alcuni dei docenti e del responsabile scientifico del corso.
L'esame previsto alla fine del corso di formazione iniziale comprende una parte scritta ed una orale.
Il corso di aggiornamento prevede invece un esame scritto svolto sempre con la presenza del candidato e del responsabile scientifico del corso.
7 – Nel caso in cui l'amministratore non sia in grado di documentare la frequenza di un corso di formazione/aggiornamento con l'avvenuto superamento dell'esame finale, ci si può porre il problema di cosa accada nell'ipotesi in cui l'assemblea intenda comunque conferire il mandato all'amministratore ovvero confermarlo nell'incarico.
In effetti, è proprio l'assemblea l'organo di controllo, funzione che, per gli amministratori iscritti ad una associazione di categoria iscritta all'albo tenuto dal Ministero dello Sviluppo Economico come Sesamo, è condivisa dagli organi disciplinari dell'associazione nei limiti e nelle possibilità dello statuto.
La delibera assembleare di nomina dell'amministratore che non può documentare una corretta formazione iniziale/aggiornamento disporrebbe in maniera contraria alla legge e sarebbe quindi certamente da ritenere annullabile ai sensi dell'art. 1137 Cod Civ. Potrebbe essere considerata nulla? Il Sottosegratario, richiesto di uno specifico parere sul punto, non si sbilancia, ma conclude il proprio ragionamento in direzione dell'annullabilità, limitandosi a ricordare che delibere prive degli elementi essenziali sono state sanzionate da nullità da parte della giurisprudenza.
In verità, in questo caso difficilmente ci troviamo in una delle ipotesi di nullità.
La Corte di Cassazione, con la sentenza 3586/2013, ha fatto il punto della situazione sull’impugnabilità delle delibere dell’assemblea condominiale.
In particolare, la Suprema Corte ha sancito che, in tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto. Debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.
Considerando questa impostazione, la delibera che nomina o conferma nell'incarico un amministratore nonin regola con la propria formazione è certamente viziata, ma il vizio va ricondotto nell'alveo dell'annullabilità.
Si noti al riguardo la differenza tra la mancanza dei requisiti relativi alla formazione iniziale/aggiornamento (lettera g) del primo comma dell'art 71 bis Disp Att Cod Civ), rispetto alla mancanza/perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d), e) del medesimo primo comma dell'art 71 bis Disp Att Cod Civ.
In relazione a queste ultime, ma solo in relazione a queste, la legge parla di “cessazione dall'incarico”.
Nelle altre ipotesi, l'incarico va ritenuto comunque regolarmente conferito, fino alla eventuale pronuncia giudiziale di annullamento ovvero, quanto meno, alla sospensione ordinata in via provvisoria dal giudice a seguito dell'impugnazione della delibera viziata.
Gli organi disciplinari delle associazioni di categoria, possono però disporre sanzioni che possono culminare nell'espulsione dell'iscritto.
Così, del resto, il Codice di Condotta ed il Codice di Buone Prassi della nostra associazione.
8 – Il Sottosegretario evidenzia che il requisito della formazione/aggiornamento non può essere verificato prima della data di entrata in vigore del DM 140/14 (09.10.14): di conseguenza, la nomina dell'amministratore avvenuta prima dell'entrata in vigore del decreto “formazione” nella persona di un soggetto non in regola con i requisiti di formazione iniziale/aggioramento è da ritenersi corretta. Da questo consegue anche che è possibile documentare all'assembea una corretta formazione iniziale/aggiornamentosvolti prima dell'entrata in vigore del DM “formazione”, anche avendo seguito un corso di durata più breve di quanto imposto dal Decreto.
Si tratta di una sorta di “regime transitorio” che deriva di fatto dall'applicabilità della normativa specifica nel nostro ordinamento, ma destinato a concludersi: in particolare, con riferimento all'aggiornamento professionale, non vi è ora alcun dubbio che l'amministratore entro il 09.10.15 debba documentare di aver seguito un corso di aggiornamento avente le caratteristiche dettagliate nel DM “formazione”.
9 – Il Sottosegretario afferma, seguendo la riflessione maggioritaria dei commentatori, che il periodo annuale della formazione periodica decorre dal 09.10.14, data di entrata in vigore del DM “formazione”.
In conclusione, il Sottosegretario anche questa volta, come già accaduto in altre occasioni, non manca di ribadire la rilevanza del ruolo del responsabile scientifico dei corsi di formazione, confermandone la consistenza di figura “operativa” che deve rendere utilmente applicabili le regole del DM “formazione”.
Inevitabilmente tale ruolo diventa tanto più efficace quanto più sostenuto da un Comitato Tecnico Scientifico e da un gruppo di docenti che cooperano nell'interesse degli amministratori e degli amministrati: la nostra associazione è pronta alla sfida, nel rispetto dei principi di buona fede, dell'affidamento del pubblico e della clientela, della correttezza, dell'ampliamento e della specializzazione dell'offerta dei servizi, della responsabilità del professionista enunciati dalla Legge 4/2013.
• Migliorare le prestazioni energetiche dell'edificio: buone pratiche operative. Resoconto sul convegno del 3 Marzo 2015 a cura di Antonio Romano e Fiorella Cima
23 • Marzo • 2015
Installare le valvole termostatiche e contabilizzare il calore utilizzato pagando solo per l'energia termica effettivamente consumata, sembra certamente una buona idea, ma non per i proprietari di unità immobiliari che si trovano in posizioni particolarmente esposte: la contabilizzazione di calore, realizzata senza interventi di coibentazione del fabbricato, rischia infatti di tradursi in un aumento dei costi di riscaldamento, perché l'esposizione della propria unità immobiliare agliagenti atmosferici costringe a tenere il riscaldamento ad un livello più alto.
I sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore per singolo appartamento dovranno essere installati in tutti i condomìni con riscaldamento centralizzato: lo prevede l'art 9 del D. Lgs. 4 luglio 2014, n. 1 di attuazione della Direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica.
In alcune Regioni, come Lombardia e Piemonte, l’obbligo è già entrato in vigore, anche se alcuni provvedimenti normativi recenti hanno di fatto consentito ai condòmini di prendere tempo, uniformandosi al termine previsto a livello nazionale. Per i condomìni che si trovano nelle altre Regioni, per adeguarsi c’è tempo fino a dicembre 2016.
L'installazione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore è, in effetti, un intervento che dovrebbe portare risparmio energetico ed economico in tutti gli edifici – e sono la maggior parte – le cui unità immobiliari sono servite da un impianto di riscaldamento centralizzato.
In pratica, si tratta di dotarsi di quel sistema che permette di decidere come e quanto riscaldare la propria unità immobiliare e di pagare per quello che si consuma, come chi è servito un impianto autonomo.
Del resto, l'idea di fondo è buona: per ogni condòmino si tratta di abbinare i vantaggi del riscaldamento centralizzato, gestito da un professionista responsabile del suo corretto funzionamento, ed i vantaggi del riscaldamento autonomo in termini di spesa per i consumiche, almeno in teoria, dovrebbero rispecchiare le esigenze di comfort abitativo di ciascuno.
A livello ambientale, l'applicazione di questa tecnologia è parte di quello che viene definito il “pacchetto clima - energia”dell'UE, un programma di interventi volti a ridurre del 20% le emissioni di gas a effetto serra, portare al 20% il risparmio energetico e aumentare al 20% il consumo di fonti rinnovabili.
Il problema è però legato alla circostanza che gli immobili italiani sono in massima parte vetusti, realizzati quando le norme erano molto diverse per quanto riguarda le prestazioni di isolamento termico di tettie facciate ed altrettanto vale per i serramenti.
Il risultato è che nei condomìni si danno spesso situazioni in cui alcuni utenti beneficiano di un riscaldamento migliore di altri: finora i condòmini le cui unità immobiliari si trovano in posizioni sfavorite, non potendo pretendere un generale aumento dell'erogazione di calore, si sono rassegnati. Con l'installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione potrebbero trovarsi finalmente a beneficiare di un migliore comfort, ma a caro prezzo e non certo per loro colpa ed è proprio quello che spesso viene lamentato.
Effettivamente un edificio è un sistema complesso di involucro ed impianti ed il dispendio energetico dipende da molti fattori.
Per ridurre il bisogno di riscaldare – ma altrettanto si può dire quando si tratta di raffrescare - i nostri edifici è necessario innanzitutto isolarli.
Fare molta attenzione all’involucro dell’edificio è dunque fondamentale al fine di assicurare allo stabile una prestazione termica adeguata.
Molto dipende anche dall'efficienza degli impianti di riscaldamento e di produzione dell’acqua calda.
Tutte le misure volte al risparmio energetico dovrebbero essere studiate l’una in funzione dell’altra e l’intero edificio dovrebbe essere considerato come un unico grande sistema.
Per questo sarebbe necessaria una attenta diagnosi energetica e la programmazione di una serie di interventi di riqualificazione, i quali, in effetti, beneficiano di varie agevolazioni fiscali, sia in termini di aliquota IVA che in termini di sconto sull'IRPEF.
In un momento di crisi generalizzata, però, gli amministratori fanno fatica a convincere i condòmini a programmare spese onerose certe ed immediate – a cominciare proprio dalla parcella del professionista incaricato della diagnosi energetica - in cambio di un risparmio energetico certo sì, ma apprezzabile solo nel lungo periodo e si “rifugiano”, per così dire, nella proposta degli interventi strettamente obbligatori alle scadenze previste.
La legge, del resto, impone al condominio l'adozione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione di calore, ma non di diventare pienamente efficiente dal punto di vista energetico, riducendo le dispersioni.
Gli sforzi fatti dai condòmini per regolare il calore in casa saranno però del tutto inutili e non porteranno ad alcun risparmio se il palazzo non è energeticamente efficiente: servirà infatti a poco installare valvole e contabilizzatori, se poi il condominio disperde calore dal tetto, dalle facciate o dalle finestre.
Per questo motivo si stanno moltiplicando le iniziative rivolte a tutti coloro che, a vario titolo, sono coinvolti nei processi decisionali di conservazione e adeguamento degli immobili.
Così lo scorso 5 marzo Sesamo, rappresentata da Antonio Romano e Fiorella Cima, ha partecipato al Convegno organizzato da ENI – Versalis a Milano nell'ambito del Progetto Galileo.
Il Progetto Galileo, che prende il nome da una nuova tipologia di Polistirene Espandibile prodotto da Versalis, società del gruppo ENI, è una proposta interessante per l’applicazione del sistema di isolamento termico a cappotto con garanzia di qualità su tutta la filiera.
Il progetto coinvolge oltre al produttore della materia prima (Il Polisterene Espandibile prodotto in Italia da Versalis con un procedimento a basso consumo di acqua), anche un gruppo di imprese di produzione di lastre isolanti, operanti su tutto il territorio nazionale, ed alcuni dei principali produttori di sistemi a cappotto.
Per dare garanzia al consumatore finale dell’adeguatezza dell'investimento, il progetto Galileo prevede la collaborazione della Fondazione no-profit ClimAbita di Bolzano, la quale verificherà la correttezza di tutte le fasi del processo: la coerenza della soluzione scelta con le necessità del consumatore, la buona progettazione e dimensionamento dell’isolamento, la qualità dei materiali e la posa a regola d’arte.
Il proprietario di un immobile o l'amministratore del condominio potrà chiamare un numero verde (800 926 163), a cui risponde ClimAbita: in seguito ad una prima analisi energetica, verificata l’opportunità o meno di intervenire con un isolamento a cappotto, si procederà all'attivazione della filiera, dalla preventivazione alla progettazione, fino alla posa in opera del sistema isolante.
Nel corso del convegno hanno relazionato molti degli attori protagonisti del progetto. Il convegno è stato molto interessante per le implicazioni pratiche che un progetto di questo tipo può avere sulle abitazioni e sui condomìni ai fini del risparmio energetico, della riqualificazione edilizia e per una valorizzazione del patrimonio edilizio italiano.
Il progetto appare meritevole di attenzione, perchè affronta l'intero procedimento connesso al miglioramento dell'isolamento termico: materia prima, prodotto finito, posa in opera, certificazione.
Quest'ultimo aspetto è quello più difficile da affrontare, sia per il consumatore finale che per l'amministratore di condominio: per quest'ultimo, in particolare, è impensabile condurre i condòmini a scelte pur corrette, ma impegnative ed onerose, se non può garantire il risultato finale e tale garanzia dovrebbe opportunamente venire da un Ente terzo, estraneo all'impresa appaltatrice dei lavori di posa in opera.
Questo aspetto ha anche una significativa rilevanza in relazione all'accesso al credito e deve quindi essere considerato nel processo didecisione.
Sesamo prenderà parte alle iniziative che, come questa, seguiranno nel tempo e vi relazionerà di conseguenza.
Proposta di legge n. 2475
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