Da sempre il terremoto, come altri eventi catastrofali, sconvolge i cittadini di ogni Paese.
La scienza ha da sempre indagato su questi eventi e con la tecnica odierna siamo certamente in grado di valutare e di giudicare riguardo le colpe attribuibili all'uomo.
È assodato e condiviso da tutti, il ruolo fondamentale della prevenzione, sia in termini di norme prescrittive che di stanziamenti di risorse nei bilanci pubblici.
I proprietari di immobili, ma anche gli utilizzatori (conduttori o fruitori in genere), hanno la legittima aspettativa che la costruzione dei fabbricati (indipendentemente dalla tipologia: civili, residenziali, commerciali, produttivi, ecc.) sia effettuata nel rispetto della normativa antisismica ove prescritta e secondo la migliore tecnica edilizia del momento.
D’altro canto sia i proprietari che gli utilizzatori hanno il dovere della manutenzione dei fabbricati in uso.
Lo Stato ha il diritto-dovere di intervenire per sanzionare irregolarità e il dovere di intervenire per garantire l'incolumità delle persone e la messa in sicurezza delle cose.
Al verificarsi dell’evento, i primi interventi sono affidati agli organi di Pubblica Sicurezza, ai Vigili del fuoco, all’Emergenza sanitaria, alla Protezione civile. Seguono poi, in ordine di tempo, gli interventi per la sistemazione provvisoria delle persone (allestimenti di tendopoli, ecc.) e gli interventi sugli immobili (demolizioni, sgomberi, ricostruzioni).
Naturalmente le notevoli risorse necessarie per queste “emergenze” vengono imputate al bilancio statale, per cui il costo è sopportato da tutti i cittadini.
Nel nostro Paese, riguardo agli eventi cd. “catastrofali” (terremoti, alluvioni, allagamenti, ecc.) purtroppo, è ancora radicata una cultura individualistica, fatalista e assistenzialista. Invece è fondamentale convincersi che ognuno è chiamato a fare la propria parte.
Da anni la politica nazionale arranca per coordinare l'intervento pubblico con l'intervento privato, stante anche le asfittiche risorse di bilancio del nostro Paese e le gestioni, sia ordinarie che emergenziali, costantemente fonte di scandali. Molti disegni di legge sono fermi da tempo in Parlamento, bloccati da disaccordi e prese di posizione tra le parti chiamate a decidere.
L’intervento pubblico andrebbe gestito con una sana politica di prevenzione e una efficiente gestione delle emergenze, mentre l’intervento (privato) del proprietario/possessore di immobili, si attua con una costante manutenzione e con una corretta conduzione dell’immobile.
A tutto questo è utile affiancare una adeguata copertura assicurativa, trasferendo così il rischio, in tutto o in parte, ad un soggetto dotato di adeguata solidità patrimoniale.
In altri Stati ad alto rischio sismico la questione è già stata da tempo affrontata adottando soluzioni le più varie. Ad esempio, in Nuova Zelanda, California e Turchia la polizza assicurativa, variamente modulata e agevolata, è obbligatoria per tutti i proprietari di immobili. Così anche in Spagna e Francia con varie forme di incentivazione. Per tutti comunque lo Stato è presente attivamente come garante di ultima istanza.
L'argomento riguarda anche gli amministratori di condominio; qui di seguito espongo alcuni aspetti che spero possano essere di utilità.
La prevenzione.
Il Registro (obbligatorio) dell’anagrafe condominiale contiene al suo interno una parte dedicata a “... ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio”. Ne deriva che l'amministratore ha il compito di acquisire e conservare i documenti relativi alla costruzione dell’edificio (progetti, certificati di abitabilità, conformità degli impianti, ecc.), alle eventuali ristrutturazioni, agli interventi modificativi. Ciò si interseca con le varie proposte e studi per istituire il “Fascicolo di fabbricato” che dovrebbe contenere quanto sopra e molto altro ancora.
Il Registro anagrafe e l'eventuale Fascicolo di fabbricato accompagnano la vita dell'immobile, vengono di volta in volta integrati (come fosse una cartella dello stato di salute di una persona) e di conseguenza sono oggetto di passaggio di consegne tra gli amministratori che si susseguono nella gestione dell'immobile stesso.
È bene che l’amministratore renda edotti i propri condòmini dei fattori di rischio presenti nel condominio, affinchè vengano presi eventuali provvedimenti, in opportuna sede assembleare.
È in capo all’amministratore l’attività di controllo e di verifica periodica dell’edificio, con la conseguente responsabilità, senza dimenticare il compito di far rispettare adeguati comportamenti da parte degli occupanti.
La polizza globale fabbricati
L'art. 1912 Codice Civile recita: “salvo patto contrario, l'assicuratore non è obbligato per i danni determinati da movimenti tellurici, da guerra, da insurrezioni o da tumulti popolari”. Ne consegue che nel contratto di assicurazione deve espressamente citare l'operatività della garanzia.
Agli assicuratori è bene chiedere dei preventivi per l'inserimento anche di questa garanzia, il cui costo è oggigiorno abbordabile e a volte anche gratuito.
Con l'occasione si possono inserire in polizza le garanzie anche per altri rischi cd. catastrofali o comunque per gli eventi atmosferici più frequenti.
Naturalmente sarà cura dell'amministratore selezionare le garanzie in rapporto ai costi di ciascuna e in rapporto alla zona in cui si trova il condominio: prossimità dei fiumi, zona montana; nella pianura veneta, ad esempio, è frequente il verificarsi di trombe d'aria.
Per il terremoto, la dizione riportata generalmente dai contratti è più o meno la seguente: “La Società ..., a parziale deroga dell'art..., indennizza i danni materiali e diretti compresi quelli da incendio, esplosione e scoppio- subiti dalle cose assicurate per effetto di terremoto … intendendosi per tale un sommovimento brusco e repentino della crosta terrestre dovuto a cause endogene”.
Sarà da prestare attenzione:
- alla stima del valore dell'immobile (ricostruzione a nuovo del fabbricato con le medesime caratteristiche costruttive, ad esclusione del valore dell'area) da indicare in polizza;
- agli eventi non direttamente collegati al diretto effetto del terremoto, che restano esclusi dalla garanzia;
- agli scoperti, alle franchigie e al limite massimo di indennizzo.
Un immobile dotato di buone prassi nella gestione dei rischi e di idonei strumenti documentali acquisirà maggiore valorizzazione commerciale e anche creditizia.
Al verificarsi della calamità, gli immobili assicurati avranno inoltre il vantaggio di un più veloce risarcimento rispetto ai procedimenti di aiuto pubblico. Il condominio avrà a disposizione una somma di danaro, che i proprietari potranno utilmente gestire (tramite dell'amministratore) per ritornare quanto prima a una ordinarietà di vita
A cura di Pietro Bonis di Sesamo Treviso
Sesamo organizza per l'autunno una nuova sessione di corsi di formazione iniziale per aspiranti amministratori di condominio.
Per ogni informazione è possibilie sin da ora consultare il programma, la locandina, il progetto formativo e la scheda di iscrizione.
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SESAMO (L’Associazione degli Amministratori Condominiali) è Teaching Partner del Master MGV in “Gestione Integrata Valorizzazione Patrimoni Immobiliari Urbani – Asset, Property, Facility & Energy Managment” presso la Sapienza Università di Roma – Facoltà di Architettura. Coordinatore Scientifico del Master è il prof. Silvano Curcio.
A Luigi Ferdinando Giannini e Antonio Romano in qualità di docenti è affidato un workshop dal titolo “Il Management dei Servizi per i condomini, l’esperienza di Sesamo – ASPPI”.
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L’Associazione Sesamo Amministratori propone per il 2016 un corso di formazione iniziale per aspiranti amministratori di condominio. Il corso si svolge interamente in modalità telematica e prevede 9 Moduli formativi forniti attraverso apposita piattaforma didattica. Il corso, che si svolge ai sensi della L. 220/2012 e del D.M. 140/2014, ha una durata complessiva di circa 5 mesi con 80 ore di studio e approfondimento. Attraverso il percorso formativo, il partecipante acquisirà le competenze di base necessarie per avviarsi alla professione.
Oltre ai contenuti propri della materia condominiale, particolare risalto verrà dato ai nuovi ambiti che coinvolgono l’amministratore, come la mediazione per la risoluzione delle controversie e i temi ambientali correlati all’edilizia.
L’effettività dell’apprendimento è garantita dallo svolgimento di test ed esercitazioni, corrette dai docenti, previste al termine di ogni modulo. I moduli formativi online comprendono video-lezioni, slides integrative e materiali di approfondimento. Il corso prevede un esame finale scritto e orale in presenza.
Attualmente il D. Lgs. 102/2014 - Attuazione della direttiva 2012/27/UE dispone l’obbligo sia della termoregolazione che della contabilizzazione del calore.
L’art 9 del D. Lgs. 102/2014, entrato in vigore il 19.07.14, obbliga infatti tutti gli edifici sul territorio nazionale (condomini ed edifici polifunzionali riforniti da una fonte di riscaldamento o raffreddamento centralizzata o da una rete di teleriscaldamento o da un sistema di fornitura centralizzato che alimenta una pluralità di edifici, quindi a prescindere dal numero di unità immobiliari servite), ad adottare i sistemi di termoregolazione e contabilizzazione entro il 31 dicembre 2016, pena l’irrogazione di sanzioni amministrative pecuniarie da parte delle Regioni (o delle Province Autonome di Trento e Bolzano), sanzioni che sono previste dal D. Lgs. 102/14 (art 16) sia per la mancata installazione dei dispositivi di cui sopra, che per la ripartizione delle spese del servizio di riscaldamento non conforme a quanto previsto dalla stessa legge, che rimanda alla norma tecnica UNI 10200 e successivi suoi aggiornamenti.
Nella norma tecnica UNI 10200, nella sua ultima versione, si prevede che una quota degli oneri di riscaldamento si paga a consumo di calore volontariamente prelevato dall'impianto ed una quota si paga invece a millesimi di potenza installata nell’unità immobiliare, come disponibilità del servizio di riscaldamento.
La spesa ripartita a millesimi, suddivisa per millesimi di potenza termica installata, è composta dalla spesa per la conduzione dell’impianto di riscaldamento, dalla spesa per il servizio di contabilizzazione, dalle eventuali quote di ammortamento per gli investimenti effettuati nell’impianto.
La spesa relativa all’energia termica utile si ripartisce invece considerando la stima delle spese connesse alle dispersioni energetiche, ripartita secondo i millesimi di fabbisogno ideale.
La spesa relativa all’energia termica utile, sottratta la quota dovuta alle dispersioni è ulteriormente ripartita tra i condomini secondo i dati rilevati dalle sonde presenti nei singoli alloggi.
L’applicazione corretta della normativa vigente tiene quindi conto della circostanza che vi possono essere consumi “involontari” dovuti alle caratteristiche del sistema impianto/involucro edilizio.
Per decidere la ripartizione della spesa, adottando le tabelle redatte dal tecnico competente (non è più possibile predeterminare a priori la percentuale di spesa tra quota fissa e quota a consumo), l’assemblea delibera con il voto favorevole della maggioranza dei condomini presenti in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi: si veda al riguardo il nuovo testo del comma 5 dell’art 26 della L 10/91, modificato dalla Legge di Riforma del condominio.
Nel caso in cui l'assemblea deliberi l'applicazione di un criterio di ripartizione della spesa di riscaldamento che non tenga conto delle indicazioni della normativa tecnica UNI, si può ritenere che la delibera, pur assunta correttamente a maggioranza, potrebbe essere oggetto di impugnazione.
Le norme tecniche, infatti, sono volontarie, ma diventano obbligatorie in virtù del richiamo in provvedimenti normativi nazionali e locali.
La normativa UNI è richiamata in questo caso nel D.P.R. 59/09 (attuazione dell'art. 4 del D. Lgs. 192/2005): il comma 11 dell’art 4 di tale decreto specifica infatti che per le modalità di contabilizzazione si fa riferimento alle vigenti norme e linee guida UNI.
La norma UNI è richiamata nelle normative regionali ove esistenti e da ultimo è richiamata anche nel D. Lgs. 102/14.
Tale norma dispone infatti espressamente che per il riparto della spesa (art 9 comma 4 lettera d), “l'importo complessivo deve essere suddiviso in relazione agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell'impianto, secondo quanto previsto dalla norma tecnica UNI 10200 e successivi aggiornamenti”.
A sua volta, la norma UNI nella sua più recente evoluzione considera la necessità di procedere alla stima del consumo involontario dovuto alle dispersioni della rete di distribuzione; questa stima può essere fatta seguendo le specifiche tecniche della norma UNI/Ts 11300 sulle prestazioni energetiche degli edifici, ma la norma UNI 10200 consente in alternativa un calcolo semplificato con l'utilizzo di coefficienti che attribuiscono valori prestabiliti al consumo involontario.
Per quanto riguarda invece la spesa per l’installazione del sistema di contabilizzazione, deliberata dall’assemblea, come pure per l’esecuzione di tutte le opere di adattamento dell’impianto idraulico della centrale termica necessarie all’installazione del sistema di contabilizzazione, la spesa va ripartita su base millesimale “pura”, senza considerazione del numero dei corpi scaldanti, quindi servendosi della tabella millesimale “proprietà” e non dell’eventuale apposita tabella dedicata alla ripartizione delle spese di riscaldamento.
Una considerazione conclusiva: sebbene la corretta applicazione della norma UNI 10200 preveda la considerazione delle norme UNI/Ts 11300 (che sono quelle che descrivono il metodo di calcolo per l'elaborazione dell'APE – Attestato di Prestazione Energetica), questo non significa che sia obbligatoria la redazione dell'APE al di fuori dei casi in cui ciò sia previsto dalla normativa.
L'iniziativa OAD (Osservatorio sugli Attacchi Digitali) 2026 di AIPSI arriva al 19° anno consecutivo con l’obiettivo di mappare gli attacchi digitali intenzionali ad Aziende ed Enti pubblici in Italia attraverso un’indagine approfondita.
Prosegue quindi anche nel 2026 l’impegno di AIPSI (Associazione Italiana Professionisti d...
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Il webinar che si è svolto on line lo scorso 8 maggio è stata un'importante occasione di confronto tra giuristi e consulenti che hanno affrontato il tema dell'evoluzione della normativa condominiale.
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