NEWS & EVENTI
• Conclusi i lavori del V Congresso di Sesamo: rinnovati gli organismi, approvato il
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18 • Settembre • 2017

GIANNINI RICONFERMATO PRESIDENTE NAZIONALE DI SESAMO, VALENTINA PIEROBON VICEPRESIDENTE, UMBERTO NERI PRESIDENTE ONORARIO.

Luigi Ferdinando Giannini, al Quinto Congresso Nazionale di Parma, del 16 settembre u.s. è stato riconfermato all’unanimità, per il prossimo quadriennio, a Presidente di Sesamo, l’Associazione Nazionale degli Amministratori Immobiliari, così come è stato riconfermato Presidente Onorario Umberto Neri che è stato tra i primi fondatori dell'Associazione e primo Presidente.
Il Congresso, sotto l’attenta regia del Presidente dell’ASPPI di Parma Orlando Manghi, è stato incentrato sull’importante ruolo che riveste l’Amministratore di Condominio alla luce della recente riforma, sull’utilità della formazione continua, prevista come obbligatoria per chi esercita la professione e su una evoluzione della figura, per cui, non a caso, si parla dell’amministratore come di un “building manager” capace ed in grado di saper ben orientare le scelte su temi come l’efficientamento energetico e la riqualificazione. Ha presieduto i lavori il Presidente Nazionale di ASPPI Alfredo Zagatti, che ha espresso apprezzamenti per il lavoro svolto dal gruppo dirigente di SESAMO, affiatato e motivato, auspicando sinergie e ulteriore collaborazione tra le due Associazioni.
Proficuo è stato il dibattito e qualificati gli interventi di Tedesco, Romano, Gatto, Ruggeri, Cima, Pierobon, Maffei, Scarsi, Manghi, Bettiol, Bertolini, Dall'Alio.
Il Congresso ha rinnovato gli organismi dirigenti ed eletto a Vicepresidente Valentina Pierobon di Genova: sostituisce nella carica Andrea Gatto che in questi anni ha dato un prezioso apporto per la Sua esperienza e per la crescita dell’Associazione nel Triveneto, Antonio Romano è stato riconfermato Presidente del Centro Studi. E’ stato inoltre approvato “Il Codice delle Buone Prassi” che si affianca così al codice deontologico.
In conclusione Giannini “per come sono andati i lavori possiamo riprendere il nostro cammino con rinnovato slancio ed entusiasmo, ci aspettano, dopo quanto fatto, ulteriori traguardi da raggiungere.
Al prossimo Congresso per raccontarceli... Grazie.
 
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• Esami Finali Corsi di Aggiornamento Professionale: data e luogo
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14 • Settembre • 2017

Sede di Treviso:  Martedì 26 settembre 2017 alle ore 9.30 presso sede Ascom-Confcommercio, via Venier 55 Treviso - Sala conferenze ovale 5° piano.

Sede Interprovinciale Bo-Mo-Re: Martedì 26 settembre 2017 alle ore 10.30 presso Legacoop, via S.Fabriani, 120 - Modena.

Iscritti su Latina: Martedì 26 settembre 2017 alle ore 11.30 presso sede ASPPI/Sesamo, corso della Repubblica 297 - Latina.

Iscritti su Milano: Mercoledì 27 settembre 2017 alle ore 18.30 presso ASPPI Milano, via Archimede, 22 - Modena.

Vi ricordiamo di portare con voi un documento valido di identità.

L’accesso ai materiali didattici nella piattaforma del corso è disponibile on line fino a lunedì 25 settembre 2017

• Programma del V Congresso di Sesamo
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07 • Settembre • 2017

La locandina con il programma dei lavori del V Congresso di Sesamo è disponibile per la visione cliccando qui.

• Locandina del V Congresso di Sesamo
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04 • Agosto • 2017

• Fumo passivo in condominio ... e non solo. A cura di Antonio Romano e Fiorella Cima
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31 • Luglio • 2017
L'estate è il momento in cui si vive all'aperto, anche nell'ambito urbano tipico dei condomini.
In questa situazione è facile che ci siano lamentele per le immissioni dagli appartamenti vicini.
Un condomino ci ha posto il problema dell'intervento dell'amministratore nei confronti di un vicino fumatore: "Ho chiesto l'intervento dell'amministratore in quanto i condomini dei piani inferiori fumano continuamente sigarette ed essendo non fumatore mi risulta difficile anche tenere i balconi aperti per far cambiare l'aria. L'amministratore mi ha risposto negativamente dicendo che la normativa non gli consente di intervenire: è vero?".
Effettivamente in situazioni come quella descritta, può essere difficile per l’amministratore di condominio intervenire in maniera efficace.
Negli spazi comuni condominiali vige il divieto di fumo: in effetti, nelle parti comuni "aperte al pubblico indifferenziato degli utenti, residenti e non" (come in ascensore, nel ballatoio, nella scalinata, e nell'androne) vige il divieto di fumare ai sensi della Legge 16 gennaio 2003 n. 3 (art 51).
La norma prevede anche una apposita sanzione amministrativa (dettagliata dalla L 584/75 art 7) nella misura che segue:
“1. ... da Euro 25 a Euro 250; la misura della sanzione è raddoppiata qualora la violazione sia commessa in presenza di una donna in evidente stato di gravidanza o in presenza di lattanti o bambini fino a dodici anni.
2. Le persone indicate all'articolo 2, che non ottemperino alle disposizioni contenute in tale articolo, sono soggette al pagamento di una somma da euro 200 a euro 2.000; tale somma viene aumentata della metà nelle ipotesi contemplate all'articolo 5, primo comma, lettera b).”
La sanzione amministrativa prevista dalla Legge, è imposta dall'amministratore, responsabile dell'applicazione corretta del divieto.
Nelle abitazioni private come pure negli spazi all'aria aperta, invece, non vi sono divieti: i balconi sono, a tutti gli effetti, porzioni immobiliari di proprietà esclusiva e peraltro chi vi si trova è proprio “all’aria aperta”.
La Legge specifica di cui sopra non trova quindi applicazione e l'amministratore interviene, salvo specifiche indicazioni nel regolamento di condominio, solo in via di cortesia professionale.
Questo però non significa che non vi siano strumenti di tutela per chi si ritiene danneggiato dal comportamento del vicino.
L’art 844 Codice Civile tutela infatti il vicino da immissioni (di qualsiasi tipo) che “eccedono la normale tollerabilità”. Si tratta di una formulazione molto ampia, poco specifica in effetti, ma che rende la disposizione molto versatile e adatta ad essere utilizzata anche in questo caso.
La Magistratura ha mostrato nel tempo sensibilità crescente e recentemente la Corte di Cassazione si è determinata a seguire l’orientamento giurisprudenziale più favorevole per il condomino che lamenta le immissioni.
Al riguardo segnaliamo la sentenza della Corte di Cassazione del 31 marzo 2009, n. 7875: tale sentenza è interessante due volte: innanzitutto riconosce l’applicabilità dell’art 844 Cod Civ proprio al caso di interesse del condomino, ossia il fumo passivo proveniente dal fondo del vicino; nel caso deciso si trattava del fumo degli avventori di un locale aperto al pubblico al piano inferiore (prima dell’entrata in vigore del divieto di fumo nei luoghi chiusi aperti al pubblico). Inoltre, la Corte ha riconosciuto a favore del condomino disturbato dal fumo il risarcimento del danno esistenziale nella misura di Euro 10.000, quale "danno non patrimoniale".
Indubbiamente la situazione oggetto della sentenza ha le sue specificità, perchè il fumo dei clienti di un locale pubblico appare “a colpo d’occhio” di entità particolarmente significativa, ma la determinazione della Corte dà modo di avere a disposizione uno strumento di tutela di tutto rispetto.
Prima di altre iniziative, vale sempre la pena di formalizzare ai vicini una raccomandata di diffida, in cui il danneggiato, anche direttamente senza che sia necessario riferirsi all'amministratore, potrà lamentare il comportamento dannoso. Se la situazione non cambiasse, diventa necessario per il danneggiato avviare un’azione legale avanti al Giudice di Pace competente per territorio.
Un’ultima considerazione importante: la circostanza che il fumo di sigaretta non sia oggetto di norme ambientali non è un problema. Secondo la giurisprudenza della Corte, i parametri fissati dalle norme speciali a tutela dell'ambiente (dirette alla protezione di esigenze della collettività, di rilevanza pubblicistica), pur potendo essere considerati come criteri di partenza, al fine di stabilire l'intollerabilità delle emissioni che li eccedano, non sono necessariamente vincolanti per il Giudice civile che, nello stabilire la tollerabilità o meno dei relativi effetti nell'ambito privatistico, può anche discostarsene, pervenendo al giudizio di intollerabilità delle emissioni, ai sensi dell’art 844 Cod Civ, sulla base di un prudente apprezzamento che consideri la particolarità della situazione concreta e dei criteri fissati dalla norma civilistica posta essenzialmente a tutela di situazioni soggettive privatistiche. (Cass. Civ. sentenza del 6 novembre 2013 n. 25019).
Anche la Cassazione Penale ha avuto modo di pronunciarsi: in questo caso i proprietari di un appartamento sono stati accusati dai condomini residenti al terzo piano di aver provocato continue immissioni di fumi, odori e rumori molesti dalla loro cucina.
La sentenza Cass. Pen. n. 14467/17 ha inquadrato le "molestie olfattive" nel reato di "getto pericoloso di cose".
La sentenza è effettivamente interessante: anche in questo caso, è venuta in evidenza una norma molto generica, ma “versatile”, come quella che si applica in ambito civile.
Come l’art 844 Cod Civ, infatti, anche l’art 674 Cod Pen che tratta del “getto pericoloso di cose” è una norma che la Magistratura ha spesso usato quando non esiste una più specifica tutela, in questo caso quando vi sono comportamenti ritenuti penalmente rilevanti.
L’interpretazione favorevole della norma in questione, dà modo al condomino infastidito dalle immissioni di sporgere denuncia-querela nei confronti dei vicini, a condizione di poter documentare il comportamento dannoso dei medesimi.
Si aggiunge quindi, la tutela penale alla tutela in sede civile.
Non è purtroppo sempre detto che la Procura della Repubblica ritenga che ci siano elementi per poter sostenere l’azione penale: in questo ambito, infatti, non è il cittadino ad avviare il procedimento giudiziario, ma la Procura delle Repubblica, sollecitata al riguardo dalla vittima del comportamento illecito.
In ogni caso, però, nulla cambia in relazione alla posizione dell’amministratore di condominio che resta sempre estraneo alla vicenda, non riguardando questa l’ambito in cui si esplica il suo mandato.
 
• Il fascicolo del fabbricato: qualche riflessione non guasta. A cura di Antonio Romano
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10 • Luglio • 2017

La tragedia di Torre Annunziata è, come sempre accade in questi casi, l'occasione per riaprire il dibattito sul "fascicolo del fabbricato" e nello specifico sul "certificato di stabilità". L'impegno del Ministro Delrio al riguardo vede il sostegno del Presidente del Consiglio Nazionale degli Ingegneri Armando Zambrano, che ha rilasciato proprio oggi 10 luglio all'ANSA una nota al riguardo pubblicata con il titolo "Ingegneri, serve fascicolo fabbricato" nel sito dell'agenzia di stampa.

Zambrano giustamente rimarca che "Bisogna far sì che si abbia una conoscenza più ampia dello stato degli immobili, in modo da poter stabilire se e come è necessario intervenire per garantirne la sicurezza."

In effetti, sono osservazioni condivisibili e d'altra parte il nuovo Regolamento Edilizio di Milano, approvato dal Consiglio Comunale il 2 ottobre 2014, impone di eseguire entro il 2019 la verifica e la successiva certificazione della stabilità degli edifici più datati. Entro 5 anni dall’entrata in vigore del Regolamento, quindi entro il 2019, infatti tutti i fabbricati esistenti a Milano ultimati da più di 50 anni o che raggiungeranno i 50 anni in questo periodo non in possesso di certificato di collaudo, dovranno essere sottoposti a verifica di idoneità statica e certificazione.

Nel caso del mancato rilascio di tale certificazione nei limiti temporali previsti viene meno l’agibilità dell’edificio o delle parti di questo non certificate. In caso di compravendita i notai dovranno allegare tali certificazioni all’atto di vendita.

Bene, quindi, anzi benissimo.

Ma queste determinazioni hanno senso se - e solo se - si inseriscono in un quadro in cui la Pubblica Amministrazione si determina effettivamente alla governance del problema, ossia a fare in modo che le norme effettivamente vengano applicate, altrimenti ci si trova di fronte a null'altro che a "fabbriche di carta".

Rimando alle parole di Luigi Ferrarella che su Sette del Corriere della Sera, lo scorso 9 settembre 2016 scriveva un bell'articolo intitolato "Sulle emergenze facciamoci un esame di coscienza".

Osserva Ferrarella che se il "fascicolo del fabbricato" non ha potuto concretizzarsi finora non è soltanto per le "vischiosità burocratiche", come giustamente le definisce, di un così imponente programma, ma anche per la resistenza dei proprietari di case "indisponibili a vedere deprezzare drasticamente il valore dei propri immobili, fino a ritrovarseli di fatto invendibili sul mercato, come accadrebbe in tantissimi casi se fossero esplicitate le tare costruttive e i difetti strutturali che li affliggono".

Il giornalista non dimentica poi le carenze delle Pubbliche Amministrazioni competenti, per mille motivi, dal clientelismo alla pura e semplice inefficienza.

In effetti, a ben vedere, i crolli più devastanti si sono verificati in immobili oggetto di lavori. Anche nel caso dei recenti eventi sismici, molti degli immobili crollati, sia di proprietà privata che della Pubblica Amministrazione, erano stati oggetto di lavori di ristrutturazione o di ampliamento.

Stesso discorso per il crollo che ha interessato la palazzina sul Lungotevere Flaminio a Roma il 22 gennaio 2016, come pure per l'immobile di Torre Annunziata di questi giorni.

Non si tratta certo di lavori di bricolage: quando anche eseguiti da singoli condomini, si tratta quanto meno di opere della cui realizzazione la Pubblica Amministrazione era stata o avrebbe dovuto essere pienamente informata, già con la normativa vigente.

Ma quanto peggio si tratta di lavori progettati ed eseguiti da tecnici che avrebbero dovuto essere esperti, proprio quelle stesse figure professionali che verrebbero giocoforza incaricate della redazione delle certificazioni in questione.

E' il caso di rifletterci come Associazione di amministratori, perchè spesso sono proprio gli amministratori di condominio a trovarsi tra l'incudine delle norme e il martello dei condomini, i quali spesso auspicano che l'amministratore trovi il modo di “gestire” la situazione, avendo in staff un professionista tecnico “capace”, ovvero senza troppi scrupoli professionali e possibilmente “adeguatamente introdotto” nella Pubblica Amministrazione competente.

Solo per fare un esempio, mi domando quanti amministratori, professionali e coscienziosi, hanno dovuto giustificarsi con i propri condomini per aver proposto per tempo l'installazione delle valvole termostatiche nei termini di legge poi prorogati da una norma in palese violazione delle direttive comunitarie.

Ecco, vediamo che queste vicende non capitino di nuovo: se occorre sottoporre a verifica di idoneità statica i fabbricati in tutto il Paese, vediamo di fare in modo che le norme siano chiare e realistiche e soprattutto che siano fatte osservare e che, inoltre, considerino con realismo e pragmaticità cosa fare se la certificazione di idoneità statica non possa essere rilasciata.

 
• V Congresso Nazionale di Sesamo
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05 • Luglio • 2017

Il 16 settembre 2017 alle ore 10.00 presso il TC President Parma, Via Fornello 2, è convocato il V Congresso Nazionale dell'Associazione degli Amministratori Immobiliari SESAMO.

Dal titolo "L'Amministratore: Professione in Evoluzione" il V Congresso dell'Associazione servirà a tracciare una prospettiva di crescita dell'Associazione in relazione ad attività ed iniziative condivise e ritenute opportune, inoltre, si vorrà varare anche un Codice delle Buone Prassi, da allegare al Codice Deontologico.

• Sesamo ASPPI in collaborazione con UNASCOM Confcommercio organizzano un Convegno a Treviso il 19 maggio 2017
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16 • Maggio • 2017

"Riqualificazione di immobili condominiali" questo è il titolo dell'interessante Convegno che si terrà a Treviso presso l'hotel Maggior Consiglio in Via Terraglio 140.

La partecipazione è gratuita:

L'evento permette di maturare:

- n. 4 ore di formazione agli Amministratori condominiali nell'ambito del Corso di aggiornamento promosso da SESAMO per l'anno 2017;

- n. 3 crediti formativi per Geometri;

- fino a n. 4 crediti formativi per Dottori Commercialisti;

- n. 2 crediti formativi per Avvocati.

Link alla locandina: CLICK

 

• Condominio e qualità dell’acqua: non solo potabilità. A cura di Antonio Romano
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19 • Aprile • 2017
In ambito condominiale si discute spesso della necessità di verificare la qualità dell'acqua dal punto di vista
della potabilità e quindi della sua adeguatezza per il consumo umano.
Il problema è legato all'ambiguità dell'art 5 del D Lgs 31/01 che dispone tra l'altro che "per gli edifici e le
strutture in cui l'acqua è fornita al pubblico, il titolare ed il responsabile della gestione dell'edificio o della
struttura devono assicurare che i valori di parametro fissati nell'allegato I, rispettati nel punto di consegna,
siano mantenuti nel punto in cui l'acqua fuoriesce dal rubinetto".
Il mancato rispetto di questa norma comporta l'irrogazione di sanzioni pecuniarie previste dal successivo
art. 19 del medesimo decreto.
Sull'equiparazione del condominio ad un edificio "aperto al pubblico" il dibattito non appare concluso e
molti commentatori ritengono che le sanzioni possano essere irrogate solamente se nel condominio siano
presenti attività aperte al pubblico (es. bar, scuole, ristoranti, ecc.).
A favore di questa posizione si è espresso lo stesso Ministero della Sanità nel parere reso il 10.06.2004, in
cui si legge: “Per quanto concerne gli edifici ad uso esclusivamente abitativo, l’amministratore del
condominio ovvero, in assenza di questo, i proprietari non hanno l’obbligo di effettuare le attività e i
controlli previsti dagli artt. 7 e 8 del Decreto in oggetto (i cosiddetti controlli “interni” ed “esterni”, le cui
caratteristiche sono dettagliate nell’Allegato II al Decreto stesso), bensì quello derivante dall’attività di
controllo dello stato di adeguatezza e di manutenzione dell’impianto”. Peraltro, secondo il Ministero “nel
caso in cui coesistono civili abitazioni e strutture aperte al pubblico, il titolare della struttura in cui l’acqua
viene fornita al pubblico e il responsabile della gestione dell’edificio devono garantire che i valori di
parametro fissati nell’Allegato I, rispettati nel punto di consegna, siano mantenuti nel punto in cui l’acqua
fuoriesce dal rubinetto”.
Anche la ASL di Milano in una nota del 16.12.03, n. 10774, afferma che i controlli di qualità competono al
gestore dell’acquedotto, e non al condominio.
Entrambe le note hanno avuto grande rilevanza mediatica e sono spesso citate sia da chi vuole dare
rilevanza all'impegno dell'amministratore nel controllare la qualità dell'acqua erogata in condominio che da
coloro i quali ritengono i controlli, talvolta effettivamente proposti con scadenze inutilmente ravvicinate,
come una spesa inutile.
Come stanno le cose?
In effetti, entrambe le note, se da un lato evidenziano che l'obbligo di effettuare controlli periodici non è
esplicitamente imposto agli amministratori di condominio, dall'altro rendono evidente che questi, per
evitare responsabilità, non possono esimersi dall’attuare verifiche sulla salubrità delle acque destinate al
consumo umano, in presenza di possibili sorgenti inquinanti, come accade, ad esempio, nel caso molto
frequente di impianti antiquati o di presenza di cassoni condominiali di accumulo.
Infatti la stessa circolare ASL di Milano del 16.12.03 n. 10774 prevede che: "qualora vi sia motivo di ritenere
che nella fase di trasporto dal contatore all’utenza le caratteristiche dell’acqua possano essere alterate,
l’amministratore non solo è tenuto a fare le verifiche del caso, ma soprattutto è tenuto ad adottare i
provvedimenti necessari a ristabilire i requisiti di potabilità".
Questo significa anche che nei casi in cui l’amministratore abbia consapevolezza di situazioni
problematiche, come ad esempio anche solo nel caso di lamentele dei condomini relativamente alla
presenza di particelle solide sospese nell’acqua, colore sospetto, odore sgradevole, deve provvedere.
Il principio generale di diligenza nell'esecuzione del mandato di cui all'art. 1710 Cod Civ e il disposto dell'art
2051 Cod Civ relativo alla responsabilità per le cose in custodia gli impongono di attivarsi.
Ci si dimentica però che la questione della qualità dell'acqua ha anche un risvolto relativo agli impianti che
utilizzano l'acqua come fluido tecnico.
Gli impianti complessi spesso non possono funzionare correttamente senza trattamento dell'acqua la cui
mancanza può rendere impossibile il raggiungimento delle prestazioni previste.
Non è detto che l'acqua potabile, adatta per il consumo umano, sia per questo certamente adatta anche
per gli impianti tecnici.
Ad esempio è fondamentale il trattamento dell'acqua quando si installano valvole termostatiche: per
questo è spesso prevista l'installazione di defangatori e di decalcificatori in occasione dell'installazione di
valvole termostatiche, quando anche vengono eseguiti regolarmente controlli sulla potabilità dell'acqua
con esito soddisfacente: calcare e fanghi infatti fanno da isolante impedendo la corretta trasmissione del
calore.
Occorre ricordare anche il pericolo di contrarre la legionellosi, un'infezione causata da un batterio chiamato
Legionella (Legionella pneumophila), che colpisce l'apparato respiratorio. Tale pericolo riguarda in
particolare per gli impianti di riscaldamento idronici, perché attraverso aerosol la legionella si diffonde
nell'aria e può essere inalata.
Inoltre, le alghe bloccano gli impianti, ad esempio le tubazioni poste nel pavimento negli impianti di
riscaldamento a bassa temperatura.
Il Decreto MISE ("Decreto Edifici") 26.06.15 tratta nello specifico del trattamento dell'acqua e rende
obbligatorio il trattamento di condizionamento chimico negli impianti termici per la climatizzazione
invernale recependo la direttiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo sulla prestazione energetica
nell’edilizia.
Per quanto riguarda il trattamento dell'acqua dell'impianto di riscaldamento, il DM 26.06.15 impone:
- per tutti gli impianti termici, indipendentemente dalla loro potenza, un condizionamento chimico
dell'acqua dell'impianto;
- un addolcitore per impianti di potenza termica del focolare superiore a 100 kW quando la durezza
dell'acqua supera i 15°F.
Il decreto fa riferimento alla norma UNI 8065 come norma da seguire per il trattamento dell'acqua degli
impianti di riscaldamento ed è più severo della norma stessa che prevedrebbe l'obbligo di addolcire l'acqua
di riscaldamento solo in presenza di impianti di potenza non minore di 350 kW, oppure per impianti di
potenza inferiore a 350 kW, ma con durezza dell'acqua superiore a 35°F.
Per quanto riguarda invece il trattamento dell'acqua calda sanitaria, dal momento che il decreto tratta
unicamente l'acqua dell'impianto di riscaldamento, l'unico riferimento normativo è proprio la norma UNI
8065 che prevede per l'acqua calda sanitaria, indipendentemente dalla potenza termica dell'impianto, un
addolcitore se la durezza è maggiore o uguale a 25°F, o la possibilità di scegliere tra un condizionamento
chimico o un addolcitore se la durezza è inferiore a 25°F.
Come chiarisce il MISE, il trattamento dell'impianto di acqua calda sanitaria di cui al paragrafo 2.3, punto 5
dell’Allegato 1, è obbligatorio per gli impianti termici per la climatizzazione invernale, indipendentemente
dal fatto che l’impianto produca o meno acqua calda sanitaria. Per gli impianti di climatizzazione invernale
che producano anche acqua calda sanitaria, il trattamento è obbligatorio per entrambi i circuiti.
Tale trattamento è comunque consigliabile anche per gli impianti di sola produzione di acqua calda
sanitaria.
Le nuove imposizioni sul trattamento dell'acqua riguardano non solo gli impianti nuovi, ma anche quelli
sottoposti a ristrutturazione o a semplice sostituzione del generatore.
Infatti il DM 26.06.15 Allegato 1 Capitolo 2.3 punto 5, dispone che il progettista deve prevedere
obbligatoriamente il trattamento dell’acqua a protezione degli impianti termici nuovi e riqualificati.
A completamento del quadro normativo, il DPR 74/13 ("Regolamento recante definizione dei criteri
generali in materia di esercizio, conduzione, controllo, manutenzione e ispezione degli impianti termici per
la climatizzazione invernale ed estiva degli edifici e per la preparazione dell'acqua calda per usi igienici
sanitari, a norma dell'articolo 4, comma 1, lettere a) e c), del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192.")
all'art. 8, comma 1 dispone:
"1. In occasione degli interventi di controllo ed eventuale manutenzione di cui all'articolo 7 su impianti
termici di climatizzazione invernale di potenza termica utile nominale maggiore di 10 kW e sugli impianti di
climatizzazione estiva di potenza termica utile nominale maggiore di 12 kW, si effettua un controllo di
efficienza energetica riguardante:
....
c) la verifica della presenza e della funzionalità dei sistemi di trattamento dell'acqua, dove previsti."
La qualità dell'acqua è quindi una questione complessa che l'amministratore deve avere presente per il
corretto svolgimento del proprio mandato.
• Utilità della formazione in ambito tecnico per il professionista - amministratore di condominio. A cura di Fiorella Cima
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19 • Aprile • 2017
Perchè fare formazione in ambito tecnologico all'amministratore di condominio? Perchè sottoporre ad un professionista che si pensa sia soprattutto alle prese con contabilità, assemblee, consiglieri e condomini, regolamenti e contratti, proprio argomenti che sono relativi ad attività che in ogni caso verranno svolte da altri professionisti qualificati, ognuno nel proprio settore di competenza?
Rispondere a queste domande sarebbe anche relativamente semplice. Basterebbe dire che lo prescrive la legge.
Il DM 140/2014, ossia il "Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonchè dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali" appare piuttosto chiaro.
Nell'art 2 del DM 140/2014 si legge infatti che "Le attività di formazione ed aggiornamento devono perseguire i seguenti obiettivi:
a) migliorare e perfezionare la competenza tecnica, scientifica e giuridica in materia di amministrazione condominiale e di sicurezza degli edifici;
b) promuovere il più possibile l'aggiornamento delle competenze appena indicate in ragione dell'evoluzione normativa, giurisprudenziale, scientifica e dell'innovazione tecnologica;"
In modo ancora più determinante, l’art 5 comma 3 lettera b dello stesso DM 140/2014 specifica gli argomenti che devono essere trattati nei corsi di formazione/aggiornamento professionale per l'amministratore di condominio e indica tra le materie obbligatorie:
"b) la sicurezza degli edifici, con particolare riguardo ai requisiti di staticità e di risparmio energetico, ai sistemi di riscaldamento e di condizionamento, agli impianti idrici, elettrici ed agli ascensori e montacarichi, alla verifica della manutenzione delle parti comuni degli edifici ed alla prevenzione incendi;"
Appare perciò evidente che gli aspetti tecnici siano da trattare nei corsi di formazione e di aggiornamento professionale per esplicita prescrizione di legge.
La questione però è certamente più complessa.
L'amministratore di condominio si è infatti avviato su una strada che conduce verso una forte accentuazione delle sue competenze tecniche. Questa evoluzione risale quanto meno agli anni ‘90, quando si sono consolidate le norme relative alla sicurezza impiantistica, ma anche relative, tra le altre, alla tutela dell’ambiente e alla sicurezza nei luoghi di lavoro: si pensi, solo per fare qualche esempio, alla Legge 46/1990 e alla Legge 626/1994.
Questo comporta sia crescenti aspettative da parte dei proprietari/condomini che specifiche responsabilità dell’amministratore, sia nei confronti dei propri condomini che nei confronti degli estranei che utilizzano i servizi condominiali: si consideri infatti che l'amministratore ha il dovere di compiere tutti gli atti necessari per conservare le parti comuni e tale obbligo si riferisce anche alla sicurezza dell’edificio da tutti i punti di vista.
Certamente, la formazione di per sé non potrà evitare all'amministratore di incaricare professionisti di area tecnica ma l'amministratore, nel suo nuovo ruolo di "building manager", ora proprio grazie alla formazione può avere consapevolezza di quali professionisti incaricare in relazione ad attività e a scadenze specifiche.
Inoltre, con l’evoluzione tecnologica in continuo fermento, l’amministratore di oggi deve essere in grado di comunicare in modo chiaro ai propri condomini le problematiche tecniche, che si traducono, con ogni
probabilità, in spese a loro carico, spese per le quali l'assemblea deve essere preparata ad assumere decisioni consapevoli.
Ecco perché è sempre più importante fare formazione "a tutto campo", fare formazione che comprenda anche aspetti tecnici e tecnologici. Certamente non è un compito facile: una formazione per amministratori di questo tipo è complessa da predisporre ed erogare.
Questa circostanza rende evidente che non tutta la formazione per amministratori di condominio è uguale: scegliere la giusta formazione può non essere semplice. L’Associazione SESAMO dal 2013 con i suoi corsi di formazione cerca proprio di mettersi al fianco dei propri iscritti per perseguire l’obiettivo di una formazione a tutto campo, in linea con i principi di legge e realmente efficace per gli amministratori di oggi.
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18 SETTEMBRE2017
Conclusi i lavori del V Congresso di Sesamo: rinnovati gli organismi, approvato il  - SESAMO Associazione Amministratori Immobiliari - aderente ad ASPPIGIANNINI RICONFERMATO PRESIDENTE NAZIONALE DI SESAMO, VALENTINA PIEROBON VICEPRESIDENTE, UMBERTO NERI PRESIDENTE ONORARIO. Luigi Ferdinando Giannini, al Quinto Congresso Nazionale di Parma, del 16 settembre u.s. è stato riconfermato all’unanimità, per il prossimo quadriennio, a Presidente di Sesamo, l’Associazione Naziona... leggi tutto
14 SETTEMBRE2017
Sede di Treviso:  Martedì 26 settembre 2017 alle ore 9.30 presso sede Ascom-Confcommercio, via Venier 55 Treviso - Sala conferenze ovale 5° piano. Sede Interprovinciale Bo-Mo-Re: Martedì 26 settembre 2017 alle ore 10.30 presso Legacoop, via S.Fabriani, 120 - Modena. Iscritti su Latina: Martedì 26 settembre 2017 alle ... leggi tutto
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